北京自如生活企业管理有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）京02民终9199号

• 案件编号

  （2021）京02民终9199号

• 案件名称

  北京自如生活企业管理有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第二中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  北京自如生活企业管理有限公司;唐珣

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9199号上诉人（原审原告）：唐珣，女，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：吴浩（唐珣之夫），男，住北京市西城区。上诉人(原审被告):北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：解紫东，男，北京自如生活企业管理有限公司法务。上诉人唐珣因与上诉人北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初3229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。唐珣上诉请求：撤销一审判决，改判自如公司立即支付拖欠唐珣的2020年10月22日至2021年4月21日期间的预期收益款52832．82元，并要求自如公司继续履行合同；本案一、二审诉讼费由自如公司承担。事实和理由：一是唐珣已经全面履行自身合同义务，应由违约的自如公司承担相应违约责任；二是一审认定的客观条件丧失、情势变更导致自如公司“继续履约显失公平”判定不当；三是一审法院对唐珣未采取适当措施防止损失扩大的判定不当。自如公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回唐珣全部诉讼请求或依法发回重审，本案一、二审诉讼费用由唐珣承担。事实和理由：一是自如公司基于合同约定解除权合法解除合同，一审判决在认定居室数量、优化间拆除的基础上，仍认为自如公司解除合同的行为是违约行为，是事实认定不清、法律适用错误；二是本案合同属于委托合同而非房屋租赁合同，受托人有权依法解除合同，一审判决对此基本事实认定错误。对唐珣之上诉意见，自如公司答辩意见同其上诉意见。对自如公司之上诉意见，唐珣答辩意见同其上诉意见。唐珣向一审法院起诉请求：1．判令自如公司立即支付拖欠唐珣的2020年10月22日至2021年3月21日期间的预期收益款44027．35元，并要求自如公司继续履行《资产管理服务合同》；2．请求法院判令自如公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：唐珣系丰台区马家堡东路156号院2号楼7层3单元702号房屋（以下简称702号房屋）登记所有权人。2018年1月20日，唐珣（甲方）与自如公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，约定：甲方委托乙方管理运营的房屋为702号房屋；甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住；管理期间自2018年2月2日起至2023年9月9日止；甲方应当在本合同约定的交付日即2018年2月2日交付标的资产；双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为8300元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%；乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，乙方应根据本协议规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方；管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构，甲方认可并接受乙方对标的资产装修改造的标准和规格，不得以不接受该标准和规格为由，单方面解除合同。关于标的资产返还，乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码。合同第6．2条（2）部分约定了因乙方违约，甲方有权单方解除合同的几种情况；合同第7．3条约定，乙方违反本合同6．2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同附件一约定：702号房屋建筑面积128平方米，居室数量为4室1起居室，房源类型为毛坯。同日，双方签订《补充协议》约定：鉴于乙方负责对该房屋进行装修改造，房屋内相关防水维修责任按照“谁导致谁承担”原则处理。合同签订后，唐珣向自如公司交付了702号房屋，自如公司向唐珣支付了8300元服务质量保证金且自如公司向唐珣支付租金至2020年10月21日。一审庭审中，自如公司提交房屋改造装修明细、出租情况截图、自如小程序截图，证明702号房屋原本为毛坯、三居室格局，依据合同约定该公司在客厅设立优化间，即05卧室，该公司在05卧室配置了床、衣柜、书桌等家具；为房屋装修配置花费61750．85元，即使双方解约，唐珣再行出租，依然可以房屋精装家具全齐，其就此可以获益，本着双方公平、合理分担损失的原则，唐珣不应再要求其他赔偿；05卧室优化间自2018年7月拆除后，该公司仅能从01卧室、02卧室和03卧室共收取房租8410元，随着房租预期收益每年3%递增，继续履行合同只能亏损，优化间拆除后合同目的无法实现，无法继续履行；唐珣可在自如小程序主页看到装修报告及租客情况，对该公司改造方案加装隔断间的行为知情且同意。唐珣对上述证据均未予认可，称房屋由自如公司控制，其对房屋现场情况不知道；其无法对自如公司提供的信息进行确认；其没有在小程序看到上述内容；其没有关注过隔断问题，仅关注了租金，认为隔断与本案无关；关于702号房屋原本居室数量，唐珣称其房本未注明居室信息。2020年10月31日，自如公司以702号房屋为地址以唐珣手机号为联系方式通过顺丰速运向唐珣发送解约通知函，大致内容为合同履行过程中，因房屋经营情况客观产生变化，且经沟通，双方无法就服务合同变更或解除事宜达成一致，自如公司决定于2020年12月1日与唐珣解除服务合同。唐珣称，其未收到该解约通知函。后，唐珣与自如公司沟通未果。2020年12月29日，自如公司向唐珣发短信：自如网二次提示，您尾号为BJGYWD187186905的合同已解约完成，房屋电子锁密码为XXXXXX,请您及时收回房屋，避免造成损失，祝您生活愉快。唐珣坚持要求继续履行合同，认为自如公司虽然发送了密码，但是不构成实际交接房屋。一审法院认为：唐珣与自如公司签订的《资产管理服务合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：(1)违约方不存在恶意违约的情形；(2)违约方继续履行合同，对其显失公平；(3)守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。自如公司单方要求解除合同的行为，不符合双方之间关于合同解除的相关约定，亦不符合合同法定解除的情形，其单方解除合同的行为已经构成违约，该行为亦不发生解除合同的法律效力。然自如公司要求解除合同等一系列行为的起因，一是自2018年7月后702号房屋不具备双方合同约定的以四居室出租的条件，二是该公司以实际收取房租数额低于向唐珣支付房租数额的状态坚持到2020年10月21日，三是2020年疫情确实对出租行业造成重大影响，存在经营困难。可见自如公司虽然作为违约方，但其不存在恶意违约的情形，继续履行合同，对其显失公平。且双方所签租赁合同作为长期性合同，履行过程需要双方之间的相互配合，在自如公司已经实际腾退房屋的情况下，租赁合同项下债务标的不适于强制履行，故法院对于唐珣要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。在唐珣已经享有单方解除权的情况下，唐珣可另行通过其他形式主张权利。关于唐珣要求自如公司支付租金的诉讼请求，即使唐珣称其未收到解约通知函，但自如公司于2020年10月22日后未再支付租金，唐珣在起诉书中亦称其多次通过自如公司客服电话、客服微信等形式，强烈要求自如公司严格按约履行义务，自如公司却以11月26日单方面强制解约为由拒绝支付其相关费用，可见，唐珣对自如公司要求解除合同的意思表示已知晓，双方沟通无果，自如公司于2020年12月29日将702号房屋门锁密码告知唐珣。在自如公司反复告知解除意愿、腾退房屋并告知唐珣房屋密码的情况下，唐珣应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。故法院对唐珣主张自2020年10月22日至2020年12月29日的租金19959元予以支持，超出部分，不予支持。据此，一审法院判决：一、北京自如生活企业管理有限公司于判决生效之日起七日内支付唐珣自2020年10月22日至2020年12月29日的租金19959元；二、驳回唐珣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。本案中，唐珣与自如公司签订的涉案合同合法有效，双方均应依约履行。关于涉案合同的性质，合同约定唐珣将涉案房屋交由自如公司经营出租供他人居住，自如公司按照合同约定的标准向唐珣支付“预期合理收益”，符合法律规定的出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的租赁合同的基本属性，一审法院将双方合同关系定性为房屋租赁合同关系并无不妥。自如公司关于涉案合同系委托合同的上诉意见不能成立。关于自如公司是否享有合同解除权，本院认为，自如公司作为专业租赁机构理应知晓禁止改变房屋内主体设计结构的相关房屋出租政策，自如公司以优化间拆除、房屋经营情况客观上发生变化为由主张解除合同不符合法律规定，因而不具有合法的单方解除权，故其向唐珣发送的单方解约通知函不发生解除合同的效力。自如公司在合同期内存在清空租户并通知唐珣解除合同、要求唐珣收回案涉房屋等不履行合同的客观行为，虽然自如公司的单方解约行为不符合法律规定和合同约定的解约条件，但合同的履行需要双方之间的相互配合，在自如公司已经实际腾退案涉房屋的情况下，租赁合同不适于强制履行，自如公司在衡量违约成本与履约利益损失之后作出解约决定，在其承担违约责任后果的前提下，应准许解除合同，故对于唐珣要求自如公司继续履行合同的上诉请求，本院不予支持。对于合同解除日的确认，因自如公司于2020年10月31日向唐珣发送了解约通知函，唐珣虽不同意，但对自如公司的意思表示已知晓，双方沟通无果，自如公司于2020年12月29日将702号房屋门锁密码告知唐珣。在自如公司反复告知解除意愿、腾退房屋并告知唐珣房屋密码的情况下，视为其以实际行为解除合同并腾退房屋，故本院认定2020年12月29日为合同解除日。唐珣基于继续履行合同主张的诉讼请求，本院不予支持。唐珣可另行提起合同解除的违约赔偿之诉。在自如公司告知其已经腾房后，唐珣应当采取适当措施防止损失的扩大。一审法院支持唐珣主张自2020年10月22日至2020年12月29日的租金19959元应属合理，本院予以支持。综上所述，唐珣、自如公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1121元，由唐珣负担500元（已交纳），由北京自如生活企业管理有限公司负担621元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　　时　霈审 判 员　　王　磊审 判 员　　胡珊珊二〇二一年九月十日法官助理　　刘力之书 记 员　　黄　珊 微信公众号“马克数据网”