胡玉兰与北京天润诚泽房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（2021）京01民终7212号

• 案件编号

  （2021）京01民终7212号

• 案件名称

  胡玉兰与北京天润诚泽房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第一中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/15 0:00:00

• 当事人

  胡玉兰;北京天润诚泽房地产开发有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终7212号上诉人（原审原告）：胡玉兰，女，1950年8月28日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：牛秀美（胡玉兰之儿媳），住北京市延庆区。被上诉人（原审被告）：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所北京市延庆区延庆经济开发区百泉街10号2栋373室。法定代表人：魏宁，执行董事。委托诉讼代理人：冉德志，北京市惠诚律师事务所律师。上诉人胡玉兰因与被上诉人北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润诚泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2021）京0119民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡玉兰的委托诉讼代理人牛秀美，被上诉人天润诚泽公司的委托诉讼代理人冉德志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡玉兰上诉请求：撤销一审判决，改判天润诚泽公司支付胡玉兰逾期办理不动产产权证书的违约金（自房屋交付使用之日90日后，以购房款3325000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金）。事实和理由：一、一审法院片面解释法律、法规内容，胡玉兰的情况符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条规定的第二种情形。二、一审判决认定事实不清，胡玉兰不同意就迟延办证造成的经济损失另行解决。三、一审法院违反法定程序，简易程序转普通程序不当。四、一审法院对胡玉兰诉讼请求的数额计算错误。天润诚泽公司辩称，同意一审法院判决。一、胡玉兰二审上诉请求不能改变一审的诉讼请求，否则超出二审审理范围。二、双方签订的认购协议不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一、二、六项及第三十九条第一项的规定，违反了强制规定。胡玉兰向一审法院起诉请求：请求判令天润诚泽公司支付胡玉兰逾期办理不动产产权证书的违约金343672元（以购房款3325000元为基数，自2019年11月1日起至2021年1月2日止，按照日万分之一点七计算，每天565.25元）。一审法院认定事实：1.2018年10月17日，出卖人（甲方）天润诚泽公司与买受人（乙方）胡玉兰签订了《天润和丽嘉苑认购协议》（以下简称认购协议），约定乙方认购的房屋为甲方开发销售的天润和丽嘉苑项目801号房屋，房屋单价38000元每平方米，建筑面积87.5平方米，房屋总价款3325000元。第二条约定，付款方式为2018年10月31日前一次性支付全部购房款。第七条约定，乙方已知晓本项目所在土地及在建工程的抵押情况，因项目建设需要，买卖合同签署后房屋所在土地或在建工程甲方可以抵押融资。若房屋所在土地或在建工程存在或发生抵押，甲方应在商品房产权登记办理前及时注销相应抵押权，乙方同意甲方上述抵押行为。2.针对涉案房屋的办证问题，法院函询北京市规划和自然资源委员会延庆分局（以下简称规委延庆分局），2021年3月11日，该局向法院复函说明：2020年5月14日，北京市第四中级人民法院出具《协助执行通知书》（查封文字号：（2020）京04执保92号），查封了涉案房屋，查封日期为2020年5月14日至2023年5月13日。经了解，目前该项目开发企业未按出让合同补充协议缴纳2000余万元地价款（不含滞纳金），该项目暂未办理首次登记。综上，涉案房屋目前不具备办理不动产转移登记条件。3.诉讼中，胡玉兰就涉案房屋向北京市第四中级人民法院提出执行异议。2021年5月24日，北京市第四中级人民法院作出（2021）京04执异578号执行裁定书。该裁定书认为，胡玉兰与天润诚泽公司在北京市第四中级人民法院查封之前签订了《认购协议》，《认购协议》中双方对买卖案涉房屋达成了一致的意思表示，该意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应视为在北京市第四中级人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购的案涉房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，并已支付《认购协议》约定的全部购房款。综上，案外人胡玉兰所提的异议请求成立，予以支持。裁定中止对北京市延庆区天润和丽嘉苑801号（规划房号为15-2-801）房屋的执行。一审法院认为，胡玉兰与天润诚泽公司签订的《认购协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应履行协议约定。胡玉兰按照约定支付了全部的购房款，天润诚泽公司亦将涉案房屋交付胡玉兰，应视为在涉案房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购的涉案房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，由于出卖人的原因，买受人在规定期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任的情形，并未规定出卖人必须以给付违约金的方式承担违约责任。双方所签《认购协议》中未约定办理产权证书的时限，亦未约定逾期办理产权证书应支付违约金的违约责任承担方式。因此，胡玉兰主张天润诚泽公司给付违约金的请求依据不足，法院不予支持。胡玉兰认为天润诚泽公司迟延办证给其造成的经济损失可另行解决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条之规定，判决：驳回胡玉兰的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：胡玉兰提交商品房预售许可证、北京市延庆区商品房房屋市场管理中心关于天润·和丽嘉苑项目商品房许可证过期的公告、诉讼缴费凭证、北京银行执行异议之诉起诉书、收据、中信银行流水、建设银行客户回单、北京增值税普通发票、北京市商品房住宅质量保证书、北京市房屋建筑使用说明书、天润·和丽嘉苑业主手册、户口本复印件、结婚证复印件、身份证复印件。天润诚泽公司对上述证据的真实性认可，对证明目的、关联性均不认可。经审查，上述证据与本案争议的焦点问题缺乏关联性，本院不予认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为天润诚泽公司是否应向胡玉兰支付逾期办理不动产产权证书的违约金。双方当事人所签《认购协议》未约定办理产权证书的时限，亦未约定逾期办理产权证书应支付违约金的违约责任承担方式。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条并未规定出卖人必须以给付违约金的方式承担违约责任。综上，胡玉兰上诉主张天润诚泽公司给付违约金，合同依据及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，胡玉兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6455元，由胡玉兰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　　刘　芳审 判 员　　赵　蕾审 判 员　　刘　磊二〇二一年九月十五日法官助理　　王　梦书 记 员　　马子萌 微信公众号“马克数据网”