广州市扬子物业管理有限公司、广州暨南大学出版社有限责任公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终15702号

• 案件编号

  （2021）粤01民终15702号

• 案件名称

  广州市扬子物业管理有限公司、广州暨南大学出版社有限责任公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/17 0:00:00

• 当事人

  广州市扬子物业管理有限公司;广州暨南大学出版社有限责任公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15702号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市扬子物业管理有限公司，住所地广州市番禺区化龙镇金阳一路199号101，统一社会信用代码91440113MA59D0KP76。法定代表人：邓礼，职务：总经理。委托诉讼代理人：曾凡星，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敬贤，广东宏安信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州暨南大学出版社有限责任公司，住所地广州市天河区暨南大学西门离退休教职工活动综合楼5-9楼，统一社会信用代码91440101890421842Q。法定代表人：张晋升，职务：社长兼党总支书记。委托诉讼代理人：胡鹏翔，广东正大方略律师事务所律师。上诉人广州市扬子物业管理有限公司（以下简称扬子公司）因与被上诉人广州暨南大学出版社有限责任公司（以下简称暨南大学出版社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2021）粤0113民初222号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。扬子公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项；2.改判暨南大学出版社向扬子公司支付检测费30000元及利息(自2020年8月16日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计至清偿之日止)；3.改判暨南大学出版社向扬子公司支付修缮费98270.44元及利息(自2020年9月19日起，按全国银行问同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计至清偿之日止)；4.改判暨南大学出版社向扬子公司赔偿因修缮加固楼层期间造成的一个月租金损失45702.5l元及利息(自2020年11月lO日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计至清偿之日止)；5.判令暨南大学出版社承担本案的一审、二审全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，忽视了合同约定承租人的修复租赁物义务，无视承租人使用租赁物造成的毁损，未判令承租人应承当租赁物的修复义务。本案经过一审庭审查明，涉案番禺区化龙镇金阳一路199号三号厂房五楼出租给暨南大学出版社，二楼出租给另案原告广州中山大学出版社有限公司，而整栋三号厂房也仅有暨南大学出版社与另案原告广州中山大学出版社有限公司将租赁物用于堆放书籍，且也仅有二楼和五楼的的地面出面多处裂缝破损。(一)交付使用时未有损坏，暨南大学出版社使用期间造成损坏。根据扬子公司与暨南大学出版社签署的《厂房租赁合同书》第四条第一点的约定，暨南大学出版社承租物业之处，应对租赁物的状况进行查验，若租赁物出现异样的，则承租人应当当场提出异议。经过一审的庭审可以查明，租赁物在暨南大学出版社承租之初并无任何异样、损坏，暨南大学出版社也未在承租时向扬子公司提出任何异议。暨南大学出版社在使用过程中，堆放大量书籍，甚至超过房屋设计的楼面承载量，且持续时间长，导致了租赁物的地面破损。扬子公司发现租赁物的楼面出现损毁状况后，分别履行了自己作为出租人、承租人的义务，分别通知了厂房产权人广州*工贸有限公司番禺分公司以及涉案租赁物的承租人暨南大学出版社。(二)因暨南大学出版社未履行修复义务，产权人通知后进行鉴定修复。根据《厂房租赁合同书》第四条第4点、第五条第4点以及第十条第4点的约定，租赁物有损坏、毁损的，承租人应修复租赁物，若未能修复租赁物的，承租人应向出租人支付修缮费用。在发现涉案租赁物楼面发生损坏后，扬子公司多次发函要求暨南大学出版社予以整改、修复，但暨南大学出版社一直未能在其租赁期间对租赁物进行修复。因暨南大学出版社未能按合同约定对租赁物的地面进行修复，为了厂房安全结构考虑，广州*工贸有限公司番禺分公司聘请了鉴定机构对房屋楼板结构安全性进行鉴定，并认为涉案楼板的荷载己超过设计荷载量的400KG／㎡。由此可以判断裂缝处的楼板使用荷载量长时间远超设计荷载量，而导致租赁物楼板出现损毁。《鉴定报告》为广州*工贸有限公司番禺分公司委托制作，但涉案场地仍在暨南大学出版社的使用中，暨南大学出版社的工作人员跟随见证，鉴定机构在称量时，扬子公司也有一直拍摄跟随，并已将跟随测量拍摄的视频已作为补充证据提交法院核查，只是暨南大学出版社拒绝在最终的数据上签认。若因暨南大学出版社拒绝签认而认定暨南大学出版社对检测事宜毫不知情，必然助长租赁纠纷中承租人逃避责任的不良风气。虽然《鉴定报告》是将二层和五层两层的损害一起鉴定，但是鉴定的内容、结论可以对二层、五层的荷载数据进行区分，同时也分别区分了两层的裂缝情况，并非如一审法院认为的无法推定地面裂缝造成的原因。二、一审法院适用法律错误，无视合同约定的承租人修复义务，更忽视了扬子公司作为转租人已向产权人代为履行支付的修缮费用。首先，扬子公司向暨南大学出版社交付租赁物时，租赁物状态为完好无损，是暨南大学出版社使用期间，造成租赁物损坏的。扬子公司作为转租人，已向产权人支付了相应的鉴定费60000元和修复加固场地费250000元。其次，扬子公司仅为转租人，房屋的鉴定机构由产权人委托，相关费用也是产权人直接向鉴定机构支付，扬子公司向产权人支付的款项以及补充协议足以证明扬子公司已实际产生费用，且相应的款项均为扬子公司向产权人支付。若扬子公司一边根据合同的相对性向产权人支付修缮费、鉴定费，另一边却无法向房屋的实际承租人追索，则必然给作为转租人的扬子公司带来权利与义务不对等。再者，因扬子公司在本案的两层租赁关系中处于弱势地位，扬子公司仅为转租人，既不能违背产权人要求对涉案楼面鉴定、修复租赁物的要求，又不能要求实际承租人强行配合测量、鉴定、修复。扬子公司只能避免产权人以租赁物损坏为由拟追究扬子公司的违约责任，向产权人先行支付，后续再追索实际承租人时，造成损毁的实际承租人却拒绝承担修缮义务。最后，由于鉴定机构、修复机构并非扬子公司委托，受托鉴定机构、修复机构的鉴定方式、修复方式，均是由产权人进行委托后再告知扬子公司。因此在本案中，扬子公司已尽量采取公平合理的方式作出区分，鉴定费用属于必须产生的费用，因此按照本案与另案承租人平均分配予以主张，修复费用则是按照双方承租面积比例予以分配。综上，请求二审法院依法改判以维护扬子公司的合法权益。暨南大学出版社辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回扬子公司的上诉。产权人与扬子公司存在纠纷，想把扬子公司赶走，产权人主张的损失会有扩大的可能，扬子公司也可能将损失转嫁到我方，因此扬子公司主张的损失是不真实的，我方不予认可。暨南大学出版社于2021年1月18日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.扬子公司退还暨南大学出版社押金人民币129237元及逾期退还押金利息（利息以129237元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2020年10月1日起计至押金及利息还清之日止）；2.扬子公司承担一审所有诉讼费用。扬子公司向一审法院提出反诉请求：1.暨南大学出版社向扬子公司支付检测费30000元及利息（以30000元为基数，自2020年8月16日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至清偿之日止）；2.暨南大学出版社向扬子公司支付修缮费98270.44元及利息（以98270.44元为基数，自2020年9月19日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至清偿之日止）；3.暨南大学出版社向扬子公司赔偿因修缮加固楼层期间造成的一个月租金损失45702.51元及利息（以45702.51元为基数，自2020年11月10日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至清偿之日止）；4.一审全部诉讼费用由暨南大学出版社承担。一审法院查明事实如下：位于广州市番禺区化龙镇*路*号物业是案外人广州市*工贸有限公司番禺分公司名下物业。广州扬子公司向该分公司承租上述物业后，于2017年8月18日与暨南大学出版社签订《厂房租赁合同书》。合同主要约定：广州扬子公司将上述物业中建筑面积为2500平方米的三号厂房五楼（以下简称租赁场地）出租给暨南大学出版社使用。租赁期限从2017年9月1日起至2020年9月30日止。暨南大学出版社装修免租期为2017年9月1日起至2017年9月30日止，免租期内只免收应缴租金，一切非租金的经营费用如水电费等由暨南大学出版社按规定缴纳。合同期内，租金每年递增3%，即2017年10月1日至2018年9月30日期间，每月含税租金43079元；2018年10月1日至2019年9月30日期间，每月含税租金44371.37元；2019年10月1日至2020年10月31日期间，每月含税租金45702.51元。暨南大学出版社在每月10个工作日前缴清当月含税租金。如暨南大学出版社不按时缴交租金及其他应付费用的，如超过预计缴纳租金5个工作日的，超期每日按0.1‰加收滞纳金。广州扬子公司于2017年9月1日前将租赁场地交付给暨南大学出版社使用。交付租赁场地时，双方应在租赁场地现场，暨南大学出版社对租赁场地状况有异议的，应当场提出，协商解决。暨南大学出版社在合同签订之日起三个工作日内，需一次性向广州扬子公司缴纳相当于三个月租金，即129237元作为押金和预缴计租期第一个月含税租金43079元，两项合计172316元。租赁场地出现不归责于暨南大学出版社的建筑建构问题，由广州扬子公司负责并承担相关费用。暨南大学出版社发现租赁场地出现不归责于暨南大学出版社的建筑结构问题时，应采取适当措施防范损失并及时通知广州扬子公司。暨南大学出版社租赁期满需要继续租赁的，应当在租赁期最后三个月之前书面通知广州扬子公司，广州扬子公司应当在租赁期最后两个月之前向暨南大学出版社书面答复。在同等条件下，暨南大学出版社享有优先承租权。暨南大学出版社在租赁期最后三个月之前不通知广州扬子公司的，视为放弃优先承租权。双方同意继续租赁的，应当在合同期满前重新签订租赁合同。租赁期满，双方没有重新签订租赁合同的，暨南大学出版社应在合同期满后三天内将租赁场地完好归还给广州扬子公司，不得擅自拆除或者破坏租赁场地的固定装修，如有破坏或擅自拆除，广州扬子公司有权扣押暨南大学出版社所交押金等值部分。在暨南大学出版社付清租金、公共卫生费、空地使用费、保安费、电梯费及水电费后，广州扬子公司将押金无息退还给暨南大学出版社。广州扬子公司违反合同在租赁期内收回租赁物的，应赔偿暨南大学出版社三个月的租金并退回押金。暨南大学出版社违反合同在租赁期内退租的，广州扬子公司不退还所收押金等等。合同签订后，广州扬子公司依约将租赁场地交付给暨南大学出版社使用，并每月派员至租赁场地进行安全检查。暨南大学出版社亦依约于2017年8月22日支付了押金129237元，并依约结清租赁期限的租金和水电费用。因发现包括租赁场地在内的案涉物业第二层和第五层地面有断裂缝，讼争双方在2020年6月9日至2020年11月10日期间针对租赁场地地面出现裂缝归责、减载整改等问题多次进行书面沟通。主要内容是：1.关于租赁场地地面出现裂缝归责的问题，广州扬子公司认为经现场检测，租赁场地承重已远超且数倍于物业原设计承重400Kg/㎡，故租赁场地地面出现裂缝是暨南大学出版社超载使用所致，要求暨南大学出版社多次减重整改。而暨南大学出版社则认为其一直恪守履行合同，未有违约行为，广州扬子公司以超负荷为由要求其搬走大部分图书，为大家友好合作，即使在租赁期限届满前其力所能及将部分图书搬走；2.关于委托第三方检测鉴定的问题，广州扬子公司告知暨南大学出版社，案涉物业业主广州市*工贸有限公司番禺分公司已委托第三方现场检测，待检测结果出来后，要求三方共同处理。而暨南大学出版社则认为第三方检测活动自始至终为广州扬子公司单方面告知，并非与该出版社协商后得到该出版社认可的活动，该出版社从未参加过任何现场检测的相关事宜，故不确认检测过程和结论的公正性和合理性。2020年9月29日，暨南大学出版社将租赁场地交还给广州扬子公司，双方签订《物业验收确认书》，确认租赁场地的设施、设备、钥匙于2020年9月29日进行交接，视为暨南大学出版社正式退出租赁场地。《物业验收确认书》中注意事项中记载场地地面存在裂缝情况，并在之前有函件通知原告，裂缝位置在之前的安全检查中已有拍照确认裂缝位置。2020年11月10日，广州扬子公司向暨南大学出版社发出《告知函》，内容是，“广州*工贸有限公司”在2020年7月15日委托第三方鉴定机构“广东建准检测技术有限公司”进行检测，并按2020年7月27日的检测结论，于2020年9月15日进行加固处理。2020年10月15日修缮完成。为此支出检测费用60000元、修缮费用250000元，合计310000元，其中95000元由暨南大学出版社承担，加上修缮加固期间（约一个半月）的租赁物空置租金损失45702.51元，扣减押金129237元，暨南大学出版社需要向广州扬子公司支付11465.51元。对此，暨南大学出版社没有作书面回复。为证实租赁场地地面出现裂缝是因暨南大学出版社超载使用导致的，广州扬子公司提供了由广州*工贸有限公司番禺分公司委托广东建准检测技术有限公司于2020年7月27日出具的建准鉴字[2020]1101号《房屋楼板结构安全性鉴定报告》。该《鉴定报告》的鉴定类别为结构安全性鉴定，鉴定结论是：按当前使用荷载530Kg/㎡，抽检的楼板支座承载力除二层1/1～2×A～B板、五层18～19×1/F～G板满足安全使用要求外，其余抽检楼板的支座承载能力均不满足530Kg/㎡（此荷载已超出了设计荷载400Kg/㎡）的结构安全使用要求，楼板出现的裂缝宽度最宽处在0.40-1.08mm范围，部分裂缝宽度已超出规范《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）表5.2.5的允许值0.7mm，应对楼板进行加固处理。上述《鉴定报告》载明，楼面计算荷载530Kg/㎡是由委托方提供，其真实性由委托方保证。暨南大学出版社认为上述《鉴定报告》是广州扬子公司单方组织进行的，该出版社没有参与检测和鉴定过程，且《鉴定报告》没有对租赁场地地面出现裂缝的成因进行鉴定，因此，对该《鉴定报告》不予认可，对广州扬子公司凭该《鉴定报告》要证明的事实不予认可。为证实实际支出了鉴定费、房屋修缮加固费等费用，广州扬子公司提供了如下三组证据材料：1.《账户交易明细回单》，显示广州扬子公司于2020年8月15日向广州市*工贸有限公司番禺分公司转账60000元，交易用途为安全监测报告；2.广州扬子公司与广州市*工贸有限公司番禺分公司签订的《补充协议》和《账户交易明细回单》，显示广州扬子公司与广州市*工贸有限公司番禺分公司在2020年9月14日签订了《补充协议》，约定包括租赁场地在内的案涉物业第二层和第五层的修缮费（包含厂房修复后的检测费用）250000元，由广州扬子公司承担。及后广州扬子公司于2020年9月18日向广州市*工贸有限公司番禺分公司转账250000元，交易用途为地板修缮费用；3.广州市*工贸有限公司番禺分公司分别与广东建准检测技术有限公司签订的《技术服务合同书》、与广东多特建筑结构技术有限公司签订的《加固工程施工合同》、与广东中青建筑科技有限公司签订的《房屋承重安全鉴定合同》以及广州*工贸有限公司番禺分公司向上述公司转账的银行付款凭证。银行付款凭证显示，广州*工贸有限公司番禺分公司分别于2020年7月31日和2020年8月24日向广东建准检测技术有限公司支付了检测费合计60000元，广州*工贸有限公司番禺分公司分别于2020年9月16日和2020年11月11日向广东多特建筑结构技术有限公司支付了工程款合计196904.63元，广州*工贸有限公司番禺分公司分别于2020年9月25日和2021年1月21日向广东中青建筑科技有限公司支付了鉴定费合计22020元。上述合同和银行付款凭证均为复印件，广州扬子公司解释称原件由广州*工贸有限公司番禺分公司保存，但该分公司不同意提供原件。广州扬子公司主张其向广州*工贸有限公司番禺分公司支付了60000元鉴定费用，由地面出现裂缝的租赁场地承租方，即暨南大学出版社以及案涉物业第五层的承租方各承担30000元，修缮费用250000元则由上述场地承租方按承租面积比例分摊，计得暨南大学出版社应承担98270.44元。暨南大学出版社对广州扬子公司提供的上述材料以及广州扬子公司持上述材料所主张的事实均不予认可，对广州扬子公司所主张的上述费用的分摊方法亦不予认可。一审庭审中，广州扬子公司承认在签订《厂房租赁合同书》时已知道暨南大学出版社租赁场地用于储存图书，确认场地目前已完成修缮加固。对于广州扬子公司在签订《厂房租赁合同书》时有没有告知暨南大学出版社案涉物业设计荷载的问题，广州扬子公司称曾向暨南大学出版社出示案涉物业施工图纸和砼结构说明，告知案涉物业设计承重，但没有留下证据；而暨南大学出版社否认广州扬子公司有出示施工图纸和砼结构说明，也不知道案涉物业设计承重，称是其在2020年4月时发现租赁场地有裂痕从而告知广州扬子公司，双方开始就此事协商，之后也配合搬离了部分书籍，但广州扬子公司之前每月安全检查时均没有发现问题，为此提供了截止至2020年6月的《企业必消除隐患检查表》及《安全生产检查表》证实。对于暨南大学出版社是否参与建准鉴字[2020]1101号《房屋楼板结构安全性鉴定报告》检测过程的问题，暨南大学出版社称整个检测鉴定过程，该出版社均不知情，也没有参与，广州扬子公司提供的《厂房裂缝现场登记表》没有暨南大学出版社工作人员的参与和签名；广州扬子公司则称暨南大学出版社的工作人员都现场，暨南大学出版社不可能不知情，只是其工作人员不愿意在《厂房裂缝现场登记表》中签名确认。一审另查明，广州扬子公司将案涉物业三号厂房第二层建筑面积为3860平方米的场地出租给广州中山大学出版社有限公司。广州中山大学出版社有限公司以广州扬子公司为被告提起诉讼，要求广州扬子公司退还押金及赔偿损失。一审法院立案受理[案号为（2021）粤0113民初376号]，案件正在审理过程中。讼争双方因租金支付、案涉场地地面出现裂缝的归责、违约责任归责及承担问题等发生争议，引致纠纷。一审法院认为：暨南大学出版社与广州扬子公司签订的《厂房租赁合同书》是签约双方的真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，合法有效，对签约双方均有法律约束力。关于租赁场地地面出现裂缝是否暨南大学出版社超荷载使用所致，该出版社是否应当承担责任的问题。广州扬子公司提供了建准鉴字[2020]1101号《房屋楼板结构安全性鉴定报告》，主张租赁场地地面出现裂缝是暨南大学出版社超荷载使用所致，该出版社应当承担因鉴定检测和修复加固场地而支出的费用，并赔偿因修复加固场地导致租赁场地闲置的租金损失。对此，一审法院认为，首先，该《鉴定报告》仅对案涉物业的结构安全性进行鉴定，并提供加固处理意见，没有对租赁场地地面裂缝的成因进行鉴定。况且，该《鉴定报告》载明的楼面荷载数据（530Kg/㎡）来源于委托方（广州*工贸有限公司番禺分公司），广州扬子公司又未能提供证据进一步证实上述楼面荷载数据的检测获取过程得到暨南大学出版社的认可并参与其中，在本案庭审中一审法院要求广州扬子公司对该数据予以说明，广州扬子公司未有书面回复，从而佐证上述楼面荷载数据的客观性和真实性。再者，该鉴定报告是将二层和五层两层损耗一起鉴定，每层楼的裂缝情况不一样，部分裂缝也是满足安全使用的要求，无法准确推定地面裂缝造成的原因。因此，在暨南大学出版社对该《鉴定报告》检测过程及鉴定结论均不予认可的情况下，仅凭该《鉴定报告》不足以证实租赁场地地面出现裂缝是因暨南大学出版社超荷载使用所致。第二，退一步来说，即使暨南大学出版社在使用租赁场地过程中确实存有超荷载使用造成场地受损的情形，广州扬子公司作为租赁场地的出租方，相对于承租方，应更为熟知案涉物业包括楼面承重能力等状况。在明知暨南大学出版社租赁场地用于储存图书的情况下，广州扬子公司应当在签订案涉《厂房租赁合同书》时明确告知暨南大学出版社案涉物业设计荷载，并对暨南大学出版社明示使用场地荷载要求。但广州扬子公司未能举证证实其已履行了相关告知义务，且在租赁期间每月派员到租赁场地进行安全检查时也未对暨南大学出版社使用租赁场地储存图书的情况提出异议。虑及暨南大学出版社在接到广州扬子公司减载要求后已采取减载措施，依照《中华人民共和国民法典》第七百一十条关于“承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任”的规定，在没有证据证实暨南大学出版社未按约定的方法或未根据租赁物的性质使用租赁物的情况下，对于租赁场地地面出现裂缝，暨南大学出版社无需承担赔偿责任。第三，广州扬子公司主张因检测鉴定和修复加固包括租赁场地在内的案涉物业第二层和第五层而总共支出了鉴定费60000元和修复加固场地费250000元，并要求暨南大学出版社与案涉物业第五层承租方对半分摊鉴定费和按承租面积比例分摊修复加固场地费。暨南大学出版社对广州扬子公司主张的上述费用及费用分摊方法均不予认可。而广州扬子公司提供的证据显示，其向案外人广州*工贸有限公司番禺分公司支付的上述费用高于广州*工贸有限公司番禺分公司为此实际支出的款额，且广州*工贸有限公司番禺分公司与收款单位签订的合同均为复印件，不能佐证相关费用实际支出的完整过程。因此，广州扬子公司提供的证据不足以证实租赁场地加固修复实际需时以及因租赁场地实际支出了鉴定费30000元、修复加固费98270.44元。综上所述，广州扬子公司要求暨南大学出版社承担因鉴定检测和修复加固租赁场地而支出的费用，并赔偿因修复加固租赁场地导致场地闲置的租金损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于广州扬子公司应否退还合同押金给暨南大学出版社的问题，案涉《厂房租赁合同书》约定，合同期限届满后，暨南大学出版社结清租金等费用后，广州扬子公司应无息返还合同押金给暨南大学出版社。现双方租赁期限已满，暨南大学出版社结清费用并将租赁场地交还广州扬子公司管理，因此，广州扬子公司应当依约将合同押金129237元无息退还给暨南大学出版社。暨南大学出版社要求广州扬子公司自2020年10月1日起支付押金占用期间的利息，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2021年4月28日判决如下：一、广州市扬子物业管理有限公司在一审判决发生法律效力之日起十日内向广州暨南大学出版社有限责任公司退还押金129237元；二、驳回广州暨南大学出版社有限责任公司的其余诉讼请求；三、驳回广州市扬子物业管理有限公司的全部诉讼请求。一审本诉受理费1455元，反诉受理费1890元，均由广州市扬子物业管理有限公司负担。二审期间，双方当事人均无新证据提交。经二审审查，本院确认一审法院查明的事实。二审庭后，扬子公司提交了三份发票，拟证明广州市*工贸有限公司番禺分公司支付了鉴定费用，加固费用以及修缮后的委托鉴定的鉴定费用。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辩意见，本案二审争议的焦点问题是暨南大学出版社应否对案涉租赁物的楼板裂缝承责。本院对此评析如下：案涉《厂房租赁合同书》是暨南大学出版社和扬子公司协商一致签订，形式完备，内容合法，双方均应按照合同约定履行各自义务。案涉租赁物的楼板出现裂缝，属于建筑物结构性的问题，上述合同对此约定为“租赁场地出现不归责于暨南大学出版社的建筑结构问题时，由扬子公司负责并承担相关费用。暨南大学出版社发现租赁物出现不归责于暨南大学出版社的建筑结构问题时，应采取适当措施防范损失并及时通知扬子公司”。《中华人民共和国民法典》第七百一十条规定“承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任”，故本案的问题进而转变为暨南大学出版社是否是按照租赁合同约定的方法使用案涉租赁物。首先，扬子公司将案涉物业出租给暨南大学出版社时，已经知晓暨南大学出版社是将该物业做存放图书使用，其本应告知暨南大学出版社案涉物业楼板的最大承重负荷，以便暨南大学出版社在此范围内使用案涉物业，但扬子公司未能提供证据证明其对上述事项进行了告知，负有责任。其次，暨南大学出版社在实际使用案涉物业过程中，一直都是按照租赁合同的约定使用案涉物业，扬子公司在每月定期对案涉物业使用情况进行检查时，从未提出暨南大学出版社存在不当使用案涉物业的异议。最后，扬子公司提供的《房屋楼板结构安全性鉴定报告》只是载明案涉楼板的设计荷载值和当前的使用荷载值，但是并未作出案涉楼板裂缝的原因就是超负荷使用的结论。综上分析，在暨南大学出版社是按照租赁合同约定使用案涉物业的情况下，扬子公司要求暨南大学出版社对案涉物业楼板裂缝承责，理据不足，本院不予支持。综上所述，扬子公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5849元，由广州市扬子物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员　　李　民二〇二一年九月十七日法官助理　　韩　寒书 记 员　　苏劲丹 来自：www.macrodatas.cn