广州市越东房地产发展有限公司、薛英姿等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终15688号

• 案件编号

  （2021）粤01民终15688号

• 案件名称

  广州市越东房地产发展有限公司、薛英姿等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/17 0:00:00

• 当事人

  广州市越东房地产发展有限公司;薛英姿;中国建筑第二工程局有限公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第五条；《中华人民共和国合同法》:第九十四条；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第一项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第二项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第三项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第四项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第五项；《中华人民共和国合同法》:第九十六条第一款；《中华人民共和国合同法》:第九十六条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十三条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十三条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第三款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第八条第一项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15688号上诉人（原审被告）：广州市越东房地产发展有限公司。住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：黄蔼婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗维，广东国声律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗政，广东国声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛英姿，女，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：伍红，广东金山石律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏思华，广东金山石律师事务所律师。第三人：中国建筑第二工程局有限公司。住所地：北京市通州区。法定代表人：石雨，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵鹏瑞，该公司员工。委托诉讼代理人：杨猛，该公司员工。上诉人广州市越东房地产发展有限公司（以下简称越东公司）因与被上诉人薛英姿、第三人中国建筑第二工程局有限公司（以下简称中建二局）商品房预售合同纠纷一案，上诉人越东公司不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初19155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并依法追加中建二局作为二审第三人参加诉讼。上诉人萧新连委托诉讼代理人罗维、罗政，被上诉人薛英姿委托诉讼代理人苏思华，第三人中建二局委托诉讼代理人赵鹏瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人越东公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四、五项；2.薛英姿承担一、二审案件受理费、诉讼保全费。事实与理由：越东公司与薛英姿从未签订《认购书》、《房地产预售契约》等，从未收过薛英姿任何费用，从未交付涉案房屋给薛英姿。薛英姿从未向越东公司就涉案房屋主张过权利，薛英姿2019年向一审法院提起诉讼且因无《房地产预售契约》原件撤诉；已过举证期的《广州丰业大厦工程以房抵工程款协议书》第五条约定已否定了薛英姿就涉案房屋的全部权利义务。薛英姿称在该案庭审中中建二局派专人携带《房地产预售契约》原件在法庭出示过是虚假陈述。薛英姿称涉案房屋已于2011年9月29日移交其使用与《广州丰业大厦工程以房抵工程款协议书》第三条约定涉案房屋交付时间前后矛盾是虚假陈述。越东公司对本案全部证据真实性、合法性和关联性均不予确认。综上，薛英姿诉请返还购房款4307570元及利息，已付契税、办证综合费、可视对讲机费用133410元及利息，赔偿房屋差价损失1378422元，承担赔偿款4307570元均无依据且已过诉讼时效，其要求越东公司支付评估费16715元无据，其有虚假诉讼之嫌，越东公司在本案中无过错。薛英姿至今没有提供涉案房屋买卖的契约或合同的原件证明双方有买卖房屋的合意，越东公司向法庭提交的相关证据证明越东公司从未收到薛英姿任何的款项，从未将涉案房屋交给薛英姿使用，涉案房屋一直由越东公司使用至今，2021年1月11日薛英姿超过举证期限向一审法院提交的《广州丰业大厦工程以房抵工程款协议书》第三条明确写明2012年4月30日为房屋交付使用时间，即越东公司主张的在2011年9月29日已经将房屋交付使用的时间点是相矛盾的。如果已经交付，不会在2012年1月11日约定2012年4月30日交付房屋，所以交付的事实是不存在的。所以薛英姿在法庭的陈述是虚假的。（2019）粤0104民初22534号案，已经确定没有涉案房屋买卖合同的原件，薛英姿认为证据不足才撤诉的，法院对相同的事实作出不同的判决是不合理的。本案涉及虚假诉讼，请求二审法院查清事实依法作出支持越东公司诉请的判决。被上诉人薛英姿辩称：薛英姿同意一审判决，不同意越东公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，越东公司上诉没有事实与法律的依据，请求法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、薛英姿持有的《房地产预售契约》虽是复印件，但越东公司在复印件上加盖骑缝章，骑缝章是红色的印章。由于越东公司作为开发商需要配合薛英姿办理房屋的过户手续，薛英姿持有的《房地产预售契约》原件即业主联由越东公司收走了，因此越东公司在薛英姿持有的复印件上加盖印章证明已经收回原件。二、薛英姿在2019年就涉案房屋主张过权利，要求越东公司协助薛英姿办理过户手续，但由于涉案房屋被越东公司设立了抵押，越东公司也拒绝配合，所以过户存在障碍，薛英姿在法院释明后主动申请撤诉。三、本案的证据足以证明越东公司与薛英姿存在真实有效合法的商品房预售合同关系，越东公司否认签订过《认购书》、《房地产预售契约》，却未提交相应的证据予以佐证，在法院依法释明的情况下，未提出司法鉴定，其抗辩是没有依据的。四、薛英姿根据《最高人民院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十一条，在越东公司否认存在商品房预售合同关系的情况下，薛英姿进一步提供了越东公司与中建二局签订的《广州丰业大厦工程以房抵工程款协议书》，对背景情况、房款等进行补证不受举证期限的限制。同时，该《广州丰业大厦工程以房抵工程款协议书》已在2019）粤0104民初22534号案由中建二局在法庭上出示了原件，法庭也对原件的真实情况予以记录，越东公司在该次庭审中没有正当理由未到庭，应视为对自身权利的放弃。第三人中建二局述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。薛英姿于2020年4月27日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除薛英姿与越东公司双方于2011年9月29日签订的房地产预售契约；2.越东公司返还已付购房款4307570元及利息（以4307570元为本金，自2011年8月11日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止，暂计算到2019年12月31日为2086377.51元）；3.越东公司返还已付契税、办证综合费、可视对讲机费133410元及利息（以133410元为本金，自2011年9月28日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止，暂计算到2019年12月31日为63363.26元）；4.越东公司向薛英姿赔偿房屋增值损失4307570元（预估房屋现时价值为40000元/平）；5.越东公司向薛英姿承担惩罚性损害赔偿责任4307570元；6.诉讼费（受理费、保全费、评估费）由越东公司承担。一审法院认定事实：2011年8月11日，薛英姿与越东公司签订编号为NO.0001046号的《认购书》，约定，由薛英姿认购锦源国际公寓1122房，建筑面积215.3785平方米，认购价4307570元；付款方式为中建二局工程款4307570元冲抵房款；政府税费有契税129228元、契约印花税2154元、测绘图纸费293元等。2011年9月29日，薛英姿与越东公司签订《房地产预售契约》，约定越东公司经批准在越秀区××以西、××以北地段兴建商品楼宇丰业大厦，薛英姿向越东公司预购上述房地产第11层22号，朝向东北、建筑面积215.3785平方米；双方议定成交总价为4307570元；越东公司应在2011年10月30日前将该房地产建成并正式交付薛英姿使用；越东公司保证该房地产权属清楚，如发生与越东公司有关的产权纠纷或债权债务，概由越东公司负责清理，并承担民事责任，如属越东公司的责任给薛英姿造成经济损失，由越东公司负责赔偿等。双方又签订《房地产预售契约之补充合同》，约定越东公司应当在商品房交付使用后365天内将办理权属登记需由越东公司提供的资料报产权登记机关备案，如因越东公司的责任，薛英姿不能在房屋交付使用后730天内取得房地产权属证书的，双方同意薛英姿不退房，越东公司按已付房款的2%向薛英姿支付违约金，同时再约定继续办理责任等。同日，越东公司向薛英姿发出《锦源国际（丰业大厦）收楼通知书》，通知薛英姿在2011年10月31日前办理案涉房屋的收楼手续，并在收楼前支付契税129228元、办证综合费2502元、可视对讲费1680元、预收3个月的物业管理费1809.20元、水电周转金400元，合计135619.20元。同日，薛英姿向越东公司及广州锦欣物业管理有限公司（以下简称锦欣物业公司）支付该部分费用并由越东公司及该物业公司出具对应金额的《收款收据》，其中越东公司出具的收据上加盖有越东公司的财务专用章。同年10月27日，薛英姿办理收楼手续并签收案涉房屋的钥匙。据查册时间为2018年3月27日的《广州市不动产登记查册表》记载信息，越秀区北京路149号1122房的建筑面积为215.3785平方米，登记时日为2015年11月24日，规划用途为住宅。他项权利摘要显示该房屋上设定有权利人为中国工商银行股份有限公司广州东城支行的抵押权，登记时间为2016年4月29日。2018年9月25日，薛英姿通过EMS向越东公司住所地发出《业务联系函》，主要内容是薛英姿要求越东公司在收到本函之日起15日内涂销抵押登记并为其办妥案涉房屋的产权登记手续，越东公司在15日内交还案涉房屋；否则，薛英姿与越东公司双方签订的《商品房预售契约》解除等。该邮件投递时因越东公司地址搬迁、电联不通被退回。2018年10月25日，薛英姿与案外人广州市海珠区言信广告中心签订《广告代理委托合同》，薛英姿委托该公司于2018年10月29日在南方都市报刊登公告，价格为3780元。29日，薛英姿在《南方都市报》刊登前述《业务联系函》。同月31日，薛英姿向案外人广州市海珠区言信广告中心支付了广告代理服务费3780元。薛英姿在本案一审诉讼过程中申请诉讼保全并预付了保全费5000元。此外，薛英姿为证明案涉房屋购房款的支付情况，向一审法院提交了如下证据：1.越东公司与中建二局在2012年1月11日签订的《广州丰业大厦工程以房抵工程款协议书》，其中约定越东公司用位于锦源国际公寓15楼的22号房（建筑面积215.3785平方米、折合4346606元）和11楼的22号房（建筑面积215.3785平方米，折合4307570元）冲抵其欠付的工程款；越东公司承诺在协议签订后5个工作日内与中建二局下属深圳分公司或其书面指定的第三方签订关于上述两套房产的《商品房买卖合同》；越东公司应在2012年4月30日前交付上述房产，在2012年11月1日前办妥房产证等手续；同时双方约定前述款项不包含房产买卖及办理房屋权属证书过程中所需的有关税费，相关税费由买卖双方按政府有关规定各自承担等。2.中建二局深圳分公司（乙方）与广州华新机电设备有限公司（以下简称华新公司，甲方）签订的《确认函》，其中写明甲方已收到乙方材料款11210000.39元，应收未收的材料款3835665.04元，乙方以丰业大厦11楼22号房冲抵应付未付材料款等。3.华新公司于2019年5月23日出具的《证明》，写明因中建二局向其采购幕墙材料，中建二局以锦源国际（原丰业大厦）11楼22号房作价4307570元冲抵应付未付材料款，该司通知越东公司将上述房屋登记在薛英姿名下等。一审庭审中，越东公司对于上述证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。薛英姿则指出《广州丰业大厦工程以房抵工程款协议书》的原件是由越东公司及中建二局双方持有，并在（2019）粤0104民初22534号案件中由中建二局派专人携带合同原件在法庭上出示。对此，越东公司则称其从未见过该协议书，也不清楚中建二局是否携原件到庭。薛英姿则称据其了解越东公司在该案庭审中无正当理由未到庭。本案一审审理过程中，一审法院基于薛英姿的申请，委托广东嘉永房地产土地与资产评估咨询有限公司对案涉房屋的价值进行了评估。一审法院于2020年11月5日组织双方当事人及评估公司工作人员对案涉房屋进行现场勘查，越东公司经一审法院传票传唤未到现场。根据现场勘查可见案涉房屋内摆放有大量杂物。根据该评估公司于2020年11月25日出具的《房地产估价报告》记载，案涉房屋在价值时点2020年11月5日（实际查勘现场日）的价值为5685992元。为此，薛英姿预付评估费用16715元。薛英姿对于该评估报告的真实性、合法性、关联性均无异议，越东公司则坚持认为薛英姿与越东公司之间不存在房屋买卖合同关系。一审法院认为，本案争议的焦点在于薛英姿与越东公司之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。对此，一审法院作以下认定：首先，薛英姿持有相关合同原件。根据薛英姿提交的证据可见，薛英姿持有与越东公司签订的《认购书》原件以及加盖有越东公司财务专用章的《收款收据》原件。虽然薛英姿提交到庭的《房地产预售契约》没有原件，薛英姿称系因越东公司以办理房产证为由将原件收回未还，故由越东公司在契约复印件上以越东公司公章加盖了骑缝章。虽然越东公司以公司管理状况混乱、存在私自加盖公司公章为由否认薛英姿提供的上述证据的真实性，并称无法确认前述印章的真实性，但经一审法院释明，越东公司既坚持不对前述公章的真实性进行鉴定，又对《收款收据》财务人员的签名拒绝予以辩认，并称不清楚公司财务人员姓名。越东公司的种种抗辩事由明显不成立，一审法院对于前述合同的真实性予以采信。其次，有关购房款项的支付情况清晰。根据薛英姿提交的《认购书》可见，案涉房屋价款包括有购房款及相关税费，其中购房款以越东公司欠付中建二局工程款冲抵，相关税费由薛英姿按约定支付。根据薛英姿提交的《广州丰业大厦工程以房抵工程款协议书》、《确认函》以及《证明》可见，薛英姿应付的购房款4307570元是以越东公司欠付中建二局的工程款冲抵，薛英姿与越东公司双方在《认购书》也已约定明确。薛英姿应付的购房款之外的契税、办证综合费、可视对讲机费等合计133410元已由薛英姿另行支付给越东公司，并由越东公司出具收据收取。该部分的费用负担也与《广州丰业大厦工程以房抵工程款协议书》中关于款项冲抵的约定相符。因此，薛英姿已按前述《认购书》及《房地产预售契约》的约定支付了全部购房款及相关费用。综上所述，薛英姿与越东公司双方签订的《认购书》及《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应信守约定、切实履行各自负担的合同义务。根据前述《房地产预售契约》的约定，越东公司除应交付房屋予薛英姿使用外，还应在约定期限内协助薛英姿办理案涉房屋的不动产权属登记手续。越东公司在合同履行过程上不仅未依约协助办理案涉房屋的不动产权属移转登记手续，还未经薛英姿之同意将案涉房屋对外设定抵押权，越东公司的行为显已构成根本性违约。根据薛英姿提交的在《南方都市报》上刊登的《业务联系函》可见，薛英姿于该函件已清楚表明越东公司如未按通知要求的时限内履行义务的，则前述《房地产预售契约》即时解除。即基于该《业务联系函》，薛英姿已作出明确的解除合同的意思表示。考虑到薛英姿在报告上刊登该函件前已通过EMS向越东公司送达该函件无果，故对该通过刊登报纸的方式作出的解除合同的意思应自报纸刊登之日作出。因此，薛英姿与越东公司之间的前述《房地产预售契约》应自2018年11月14合同解除后，越东公司应退还已收的全部款项及占用相应款项期间的利息，并赔偿案涉房屋因升值造成的薛英姿的损失。根据委托评估的结果可见，越东公司应予赔偿薛英姿的房屋增值损失为5685992元-4307570元=1378422元。此外，越东公司明知案涉房屋已出售的情况下，未经薛英姿同意将案涉房屋对外设定抵押，薛英姿据此主张由越东公司承担一倍房款的赔偿责任，符合法律的规定，一审法院予以支持。因本案纠纷系由越东公司违约引致，故本案的诉讼费用应由越东公司负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（一）项的规定，于2020年12月31日作出一审判决：一、广州市越东房地产发展有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内一次性向薛英姿返还购房款4307570元及该款自2011年8月11日起至实际还款之日止的利息（自2011年8月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至判决生效之日止按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、广州市越东房地产发展有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内一次性向薛英姿返还已付契税、办证综合费、可视对讲机费用133410元及该款自2011年9月30日起至实际还款之日止的利息（自2011年9月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至判决生效之日止按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、广州市越东房地产发展有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内一次性向薛英姿赔偿房屋差价损失1378422元；四、广州市越东房地产发展有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内一次性向薛英姿承担赔偿款4307570元；五、广州市越东房地产发展有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内一次性向薛英姿支付评估费16715元；六、驳回薛英姿的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费113035元，由广州市越东房地产发展有限公司负担；诉讼保全费5000元，由广州市越东房地产发展有限公司负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，上诉人越东公司于庭审辩论终结前提交：2021年2月20日锦欣物业公司出具的情况说明，锦欣物业公司的营业执照。拟证明：1.涉案房屋一直由越东公司自用至今，薛英姿从未入住使用过；2.锦欣物业公司从未出具任何收款收据给薛英姿，且从未收过薛英姿任何费用，2011年9月29日二份收款收据(编号0086960、0042740)与锦欣物业公司无关；3.越东公司与薛英姿间不存在商品房预售合同关系，薛英姿一直虚假陈述，本案是典型的虚假诉讼。被上诉人薛英姿发表质证意见：上述证据不属于新证据，不应予以采纳。薛英姿对真实性、合法性、关联性均不认可。越东公司否认双方存在商品房预售合同关系，但没有提交实质性的证据。锦欣物业公司与越东公司相互串通，为关联公司，周建综为越东公司及锦欣物业公司高管，左佩珺为越东公司高管、锦欣物业公司的股东，所以锦欣物业公司出具的情况说明不可信。第三人经本院依职权追加参加本案二审第三次庭审，并在该次庭审中提交《工程结算审核确认书》，该确认书记载广州锦源国际大厦（原丰业大厦）工程建筑面积、施工单位、合同编号，结算工程造价97000000元等内容，中建二局深圳分公司在施工单位处盖章，越东公司在建设单位处盖章。越东公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，主张单凭该《工程结算审核确认书》其不予确认，中建二局应提交施工合同、结算等一整套材料，且这是另一个法律关系，本案不应审理越东公司与中建二局的施工合同关系。薛英姿对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。上诉人越东公司于庭审辩论终结后提交：1.复制档案资料申请表及涉案房屋房产证复印件，拟证明：（1）签订《广州丰业大厦工程以房抵工程款协议书》时，中建二局已知悉房屋存在抵押情况；（2）越东公司与薛英姿不存在商品房预售合同关系，薛英姿在虚假陈述。2.华新公司商事登记基本资料（显示该公司已注销），拟证明：本案是虚假诉讼案件，薛英姿侵犯越东公司的权益。薛英姿、中建二局对上述证据的真实性、合法性认可，对关联性不予认可；薛英姿认为上述证据已超过举证期限，不应采纳。再查，《广州丰业大厦工程以房抵工程款协议书》第四条约定：“甲方（越东公司，下同）保证上述房产完全为甲方所有，没有被转让、查封、抵押或有其他权利附属，如已被转让、查封、抵押或其他权利附属，甲方应在本协议签订能后解除。否则本协议及上述第二条之‘工程款支付确认函’均无效”；第五条约定：“如甲方在本协议约定的期限内未能向乙方（中建二局，下同）转交房产或未能为乙方或乙方指定第三方办妥上述两套房产的房地产权证书，则乙方有权解除本协议，本协议第三条之‘《工程款支付确认函》’无效、所涉之《商品房买卖合同》及相关文件的权利义务自行终止”。该协议尾部年份打印为“二○一一年”，手填日期为“二○一二年1月11日”。薛英姿曾于2019年5月24日起诉越东公司、中国工商银行股份有限公司广州东城支行（以下简称工行东城支行），请求越东公司继续履行《房地产预售契约》，越东公司协同工行东城支行办理涉案房屋的抵押登记涂销手续，越东公司办理过户手续、返还房屋并赔偿损失等。该案2020年1月8日的质证笔录记载薛英姿对其庭后提交的《广州丰业大厦工程以房抵工程款协议书》提供原件进行核对，工行东城支行经核对表示原件与复印件一致，越东公司在该次质证中未到庭。在本案二审中，因越东公司对盖有其印章的证据原件均不予认可真实性，本院要求薛英姿再次提供原件并在第二次庭审中进行核对，经核对，薛英姿提供的《房地产预售契约》复印件上加盖有越东公司的红色印章骑缝章，《广州丰业大厦工程以房抵工程款协议书》原件尾部公章与骑缝章均为红色印章。越东公司对涉及其的印章仍不予确认，但经本院询问，又表示不申请鉴定其公章的真实性，理由是：1.薛英姿只是中建二局的代持人，2012年1月11日的《广州丰业大厦工程以房抵工程款协议书》内容明确确认是中建二局的代持人。2.越东公司目前没有相关涉及本案的合同的档案记录，且越东公司现在经济困难无能力承担巨额的鉴定费。3.根据2012年1月11日的《广州丰业大厦工程以房抵工程款协议书》第3-5条的约定薛英姿向越东公司主张权利的理由已经消失，薛英姿无权向越东公司主张权利。4.薛英姿并非华新公司人员，应是越东公司前股东东彩发展有限公司的人员。薛英姿的身份存疑。《广州丰业大厦工程以房抵工程款协议书》并非薛英姿的证据，薛英姿不是本工程的一方。越东公司认为存在虚假的承包工程关系。5.越东公司无欠薛英姿的工程款，是中建二局欠薛英姿的工程款，三方当事人之间也没有签订三方协议。又查，二审中，薛英姿陈述：由于华新公司与中建二局签订有关于幕墙工程款的结算，中建二局拖欠华新公司工程款，以涉案房屋予以抵扣，薛英姿是华新公司的员工，代华新公司持有涉案房屋；薛英姿在2011年9月29日办理了收楼手续，《广州丰业大厦工程以房抵工程款协议书》第二页的签订日期为打印的2011年，其双方之间有长期的沟通协商，最终签署时间为2012年1月11日，该协议书与薛英姿和越东公司签订的《认购书》、《房地产预售契约》一一印证；涉案房屋是投资的性质，所以收楼后没有入住使用，2018年3月去查看才发现涉案房屋的现状；在登报后薛英姿想通过诉讼的方式实现过户，但存在抵押登记的障碍，因此其在前案撤诉。中建二局陈述：《广州丰业大厦工程以房抵工程款协议书》是真实的，丰业大厦是中建二局承建的，整个工程造价9700万元是有结算的，越东公司欠付中建二局工程款，因此以1522、1122两套房屋折抵工程款，中建二局欠华新公司工程款，华新公司是中建二局的分包单位，参与建设丰业大厦的项目，中建二局欠华新公司3835665.04元，也有进行结算；不清楚华新公司与薛英姿的关系，是华新公司指定第三方购买越东公司抵给中建二局的房屋。越东公司陈述：不认可是中建二局建设的，没有发现与中建二局的合同。关于越东公司将丰业大厦的工程发包给哪一方施工，有无合同的问题，越东公司表示时间太久找不到。关于越东公司有无向中建二局提出解除《广州丰业大厦工程以房抵工程款协议书》的问题，越东公司陈述早已解除，解除后才收回《房地产预售契约》的原件，而且《广州丰业大厦工程以房抵工程款协议书》第四条也明确《确认函》是无效的。中建二局则陈述：《广州丰业大厦工程以房抵工程款协议书》第四条的内容是签订该协议书的当下，越东公司应确保房屋的产权清晰，当时产权时清晰的，所以协议有效，越东公司没有法定或约定的解除权，其也没有向中建二局提出解除该协议，第四条中的“解除”是指解除房屋上的权利影响因素；对中建二局深圳分公司与华新公司签订的《确认函》予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于越东公司是否应向薛英姿返还房款、赔偿损失以及赔偿金额的认定。薛英姿为证明其对涉案房屋享有合法权利，提交了其与越东公司签订的《认购书》、《房地产预售契约》，其向越东公司及锦欣物业公司支付契税、办证综合费、可视对讲机费、预收3个月的物业管理费、水电周转金的《收款收据》、越东公司与中建二局签订的《广州丰业大厦工程以房抵工程款协议书》、收楼通知书等证据，中建二局经本院追加参加二审诉讼，亦提交了其与越东公司签订的《工程结算审核确认书》，上述证据均加盖有越东公司的公章或财务专用章，薛英姿与中建二局提供了证据原件越东公司予以否认，但既不申请鉴定其公章的真伪，又无提交相反证据，因此越东公司否认上述证据的真实性缺乏依据，且有悖诚信原则，本院不予采纳。中建二局对其与越东公司以房抵工程款事实能够做出清晰的说明，薛英姿也提交了办理收楼手续并签收案涉房屋的钥匙、中建二局深圳分公司与华新公司签订的《确认书》等相关证据，上述证据可以形成较为完整的证据链条，能够证明因越东公司拖欠中建二局工程款，中建二局又拖欠华新公司工程款，越东公司以涉案房屋抵偿中建二局工程款，并按照华新公司的指示将涉案房屋交付薛英姿，薛英姿也与越东公司签订了《认购书》和《房地产预售契约》。薛英姿据此享有合同权利。《广州丰业大厦工程以房抵工程款协议书》不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，越东公司主张该协议条款无效于法无据，本院不予支持。越东公司作为该协议的债务人及义务履行主体，不享有法定或约定解除权，其也未提交证据证明该协议已经解除，所涉工程款债务已经解决，故越东公司关于该协议已经解除的主张亦不成立。现因越东公司在签订《认购书》和《房地产预售契约》后未经薛英姿同意设定抵押导致合同无法继续履行，应承担相应的违约责任。薛英姿依法有权解除合同，其在《南方都市报》刊登《业务联系函》通知的时限届满即发生解除合同的效力。合同解除后，越东公司应向薛英姿返还购房款、已付的各项费用及相应利息。关于损失赔偿的问题。因越东公司不履行合同导致薛英姿损失房屋升值利益，一审法院根据委托评估的结果认定越东公司应向薛英姿赔偿房屋差价损失1378422元并无不当，本院予以认可。评估费是薛英姿的实际损失，一审法院认定越东公司应向薛英姿赔偿该项费用16715元亦无不当，本院予以认可。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（一）项规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”。在一审法院已支持薛英姿主张的房屋差价损失、评估费损失，薛英姿的实际损失已经得到填补的情况下，本院酌情认定越东公司应承担的惩罚性赔偿责任应为一倍已付购房款金额减去房屋差价损失、评估费损失，即2912433元（4307570-1378422-16715）。越东公司二审提交的华新公司商事登记基本资料不能证明其主张成立。越东公司二审提交的其他证据超过举证期限，依法不属于二审新证据，亦不能证明其上诉理由成立，本院不予支持。越东公司的其他上诉理由依据不足，本院均不予采纳。综上所述，上诉人越东公司的上诉理由不成立，但一审判决适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日施行）第八条第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初19155号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初19155号民事判决第六项；三、变更广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初19155号民事判决第四项为：广州市越东房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向薛英姿承担赔偿款2912433元；四、驳回薛英姿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费113035元，由薛英姿负担33146元，由广州市越东房地产发展有限公司负担79889元；诉讼保全费5000元，由广州市越东房地产发展有限公司负担。二审案件受理费94653元,由上诉人广州市越东房地产发展有限公司负担83777元，由被上诉人薛英姿负担10876元。本判决为终审判决。审判长　闫　娜审判员　郑怀勇审判员　何　佐二〇二一年九月十七日书记员　冯冠豪徐毅敏 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