宁金晓、肖建辉房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终18974号

• 案件编号

  （2021）粤01民终18974号

• 案件名称

  宁金晓、肖建辉房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/9 0:00:00

• 当事人

  宁金晓;肖建辉

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终18974号上诉人（原审被告）：宁金晓，男，1977年8月16日出生，汉族，住河南省邓州市。被上诉人（原审原告）：肖建辉，男，1992年9月22日出生，汉族，住广东省阳山县。上诉人宁金晓因与被上诉人肖建辉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2021）粤0113民初131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月29日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员邓颖适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。上诉人宁金晓上诉请求：撤销一审判决，撤销宁金晓与肖建辉于2020年6月16日签订的《房产租赁合同》，改判驳回肖建辉的全部诉讼请求。事实和理由：一、肖建辉把使用中的房屋租给宁金晓且没有提前告知，隐瞒房屋使用情况，造成宁金晓住在他人开设的公司中，侵犯了宁金晓对涉案房屋的占有使用权，肖建辉违背诚信原则。二、根据合同法第五条、第六条以及消防法和相关管理条例的规定，商铺不能用于居住，肖建辉出租已经注册公司的涉案房屋给宁金晓居住不合理，导致宁金晓居住的涉案房屋被封，给宁金晓造成极大影响，肖建辉应当退回押金，宁金晓也不同意用押金抵扣租金。三、《房产租赁合同》是肖建辉提供的格式合同，其中第二条约定房屋用途包括住宅和商业，但肖建辉将两种用途全部划掉，不清楚其出租给宁金晓使用的涉案房屋是何种用途。涉案房屋既不能用作住宅，也不能用作商业，根据合同法第39条的规定，该格式合同对宁金晓不利，损害了宁金晓对涉案房屋使用的选择权。被上诉人肖建辉二审未到庭，但提交书面答辩状称：一、肖建辉与宁金晓签订的《房产租赁合同》，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，且肖建辉已经告知宁金晓涉案房屋的地址给他人注册公司的相关情况，尽到了合理的告知义务，宁金晓在《房产租赁合同》中确认对涉案房屋的坐向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况等（包括地址被注册公司）予以认可。二、宁金晓拒付租金、提前退租的行为构成违约，肖建辉有权要求继续支付租金、主张滞纳金并没收全部保证金。宁金晓至今未支付2020年7月17日至2020年8月16日期间的租金3000元，根据《房产租赁合同》第三条的约定以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，肖建辉有权要求宁金晓继续支付租金以及支付滞纳金。此外，根据《房产租赁合同》第十一条的约定，宁金晓提前搬离涉案房屋且明确表示不再承租，肖建辉没收其保证金具有事实依据。三、宁金晓签订《房产租赁合同》时明确将涉案房屋作住宅用途使用，但却在承租涉案房屋后，向肖建辉表示要利用涉案房屋的地址注册公司，随后便以涉案房屋先前已被他人注册公司为由表示不愿继续承租，宁金晓的行为有违诚实信用原则。涉案房屋一直以来均是以住宅的形式进行使用，宁金晓称住在别人的公司与事实不符。纵然地址被注册了公司，但至今未因此产生过任何民事或行政纠纷，对宁金晓的居住生活未产生过任何影响。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，宁金晓的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。因本案纠纷，肖建辉于2021年1月5日诉至一审法院，请求判令：1.确认肖建辉、宁金晓签订的《房产租赁合同》于起诉状送达宁金晓之日解除；2.肖建辉有权没收宁金晓的保证金3000元；3.宁金晓向肖建辉支付2020年7月17日至2020年8月16日的租金3000元及滞纳金900元（滞纳金以3000元为基数，按每日百分之一从2020年7月17日开始暂计算至2020年8月26日，为900元）；4.本案诉讼费由宁金晓承担。一审法院经审理查明：2019年3月8日，广州市悦友物业管理有限公司（出租方、甲方）与肖建辉（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于广州市番禺区xx街xx村xxx路x号悦友新天地商业楼自编1#B座第xx层xxxx号物业（以下简称涉案房屋）出租给乙方，期限自2019年5月31日起至2039年5月30日止。2020年6月16日，肖建辉（出租人、甲方）与宁金晓（承租人、乙方）签订《房产租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作住宅用途使用；租期为一年，从2020年6月17日至2021年6月16日止；甲方应于2020年6月17日将房屋交付乙方使用；租金按月结算，每月租金为3000元；乙方应于每月的第17日前结清当月租金，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付滞纳金；乙方于签订本合同当天向甲方支付保证金3000元以及首月租金3000元；租赁期满，乙方付清租金及其它费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方，若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方同意，否则，按如下方式处理：甲方提前收回房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金，乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金；等等。2020年8月5日，肖建辉通过微信向宁金晓发送《催促函》，追讨涉案房屋2020年7月17日至8月16日的租金及暂计至2020年8月6日的滞纳金。次日即2020年8月6日，广东捷成律师事务所接受肖建辉的委托向宁金晓寄送《律师函》，再次催收上述租金及滞纳金，明确要求宁金晓于收到函件之日起三个工作日内清偿拖欠费用，否则将解除《房产租赁合同》并没收保证金。宁金晓于2020年8月7日签收上述函件。一审庭审过程中，肖建辉与宁金晓均确认如下事实：1.宁金晓已向肖建辉支付了保证金3000元及2020年6月17日至2020年7月16日期间的租金3000元；2.肖建辉于涉案房屋注册了公司；3.2020年8月初，宁金晓以肖建辉在涉案房屋注册了公司为由主张不再租用涉案房屋，并要求以保证金抵扣未付的租金，但遭到肖建辉的拒绝；4.宁金晓于2020年8月15日左右在未知会肖建辉的情况下自行搬离涉案房屋，后于2020年8月16日与肖建辉办理了交接手续，将涉案房屋的钥匙交还予肖建辉；5.宁金晓已结清其使用涉案房屋期间的管理费、水电费。现双方就《房产租赁合同》的法律效力及状态产生争议。肖建辉认为，宁金晓于签订《房产租赁合同》前仅表示承租涉案房屋用来居住，而非商用，且即使宁金晓后来确需注册公司，一个物业地址亦可同时注册两个公司，故其于涉案房屋注册了公司并不影响宁金晓正常使用涉案房屋。《房产租赁合同》合法有效，宁金晓拒付租金且自行搬离涉案房屋的行为违反了合同约定，其因此向法院提起本案诉讼，《房产租赁合同》已于宁金晓收到一审法院送达的诉状及证据等诉讼材料当天解除。宁金晓则认为，虽然《房产租赁合同》约定了涉案房屋用于住宅用途，但如何使用涉案房屋为其权利，在不影响他人利益的前提下，其有权决定在租赁期间如何使用涉案房屋，而肖建辉未在《房产租赁合同》签订前向其告知已在涉案房屋注册公司的事实，违背了诚实信用原则，故《房产租赁合同》无效。另宁金晓确认涉案房屋能正常使用。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。肖建辉与宁金晓签订的《房产租赁合同》中明确约定宁金晓承租涉案房屋的用途为住宅，宁金晓亦于庭审中确认涉案房屋能正常使用，故宁金晓以肖建辉未告知其涉案房屋地址已注册有公司为由主张《房产租赁合同》无效缺乏理据，一审法院不予采信。《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵照履行。就《房产租赁合同》的解除问题。根据已查明的事实，肖建辉已向宁金晓交付了可正常使用的涉案房屋，但宁金晓在租赁期内明确表示其不愿继续承租，且在未知会肖建辉的情况下自行搬离了涉案房屋，已构成根本违约，一审庭审过程中双方均确认已于2020年8月16日就涉案房屋办理了交接手续，肖建辉收回了涉案房屋的钥匙，因此，《房产租赁合同》已于2020年8月26日解除。现《房产租赁合同》因宁金晓的违约行为而解除，根据《房产租赁合同》的约定，肖建辉有权没收保证金，故就肖建辉要求没收保证金3000元的诉请，合理有据，一审法院予以支持。另就宁金晓拖欠租金的问题，《房产租赁合同》约定涉案房屋每月租金为3000元，现宁金晓尚未支付自2020年7月17日起的租金，并实际于2020年8月16日向肖建辉将返还涉案房屋，故其应向肖建辉支付2020年7月17日至2020年8月16日期间的租金3000元，肖建辉要求宁金晓支付租金3000元的诉请，符合合同约定，一审法院予以支持。而就肖建辉要求宁金晓按每日1%的标准向其计付上述租金滞纳金的诉请，《房产租赁合同》虽约定每月第17日前支付租金，逾期一天按欠款金额的百分之一计算滞纳金，但因按该标准计算的滞纳金明显过高，且肖建辉要求没收保证金的诉请已得到支持，故一审法院酌情将滞纳金的标准调整为年利率6%，因此，宁金晓向肖建辉支付的租金滞纳金应以3000元为本金，按年利率6%的标准自2020年7月18日起计算至实际清偿之日止，就肖建辉诉请中的超出部分，一审法院不予支持。综上，一审法院对肖建辉的诉讼请求部分予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2021年3月30日作出如下判决：一、肖建辉与宁金晓签订的《房产租赁合同》已于2020年8月16日解除；二、宁金晓应于本判决发生法律效力之日起五日内向肖建辉支付2020年7月17日至2020年8月16日期间的租金3000元及其滞纳金（以3000元为本金，按年利率6%的标准自2020年7月18日起计算至租金实际清偿之日止）；三、宁金晓已缴纳的保证金3000元由肖建辉没收；四、驳回肖建辉其余的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费275元，由宁金晓负担。经二审审理，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案二审争议的焦点在于肖建辉与宁金晓签订的《房产租赁合同》是否有效的问题。《房产租赁合同》约定肖建辉将涉案房屋出租给宁金晓作住宅使用，而宁金晓实际亦是将涉案房屋用于住宅用途，现有证据未能显示宁金晓在与肖建辉签订《房产租赁合同》时违背其真实意思，现宁金晓以肖建辉未告知其涉案房屋上已设立有公司为由认为肖建辉存在欺诈行为并要求撤销《房产租赁合同》，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。肖建辉和宁金晓签订的《房产租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应自觉依约履行。根据本案查明的事实，宁金晓正常使用涉案房屋直至2020年8月16日，现有证据未能显示涉案房屋存在不能作为住宅使用的障碍，且宁金晓亦未举证证明肖建辉在涉案房屋上注册公司的行为对其所造成的损害，宁金晓应承担举证不能的不利后果。宁金晓未依约支付2020年7月17日至2020年8月16日期间的租金并于2020年8月16日提前退租的行为已经构成违约，一审法院认定双方签订的《房产租赁合同》实际于2020年8月16日解除，并对肖建辉要求宁金晓支付2020年7月17日至2020年8月16日期间的租金和滞纳金以及没收宁金晓已缴纳的保证金予以支持，理据充分，本院予以维持。综上所述，上诉人宁金晓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275元，由上诉人宁金晓负担。本判决为终审判决。审判员　邓　颖二〇二一年九月九日书记员　莫善友区敏儿 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