广州星河湾物业管理服务有限公司、孙哲物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终14588号

• 案件编号

  （2021）粤01民终14588号

• 案件名称

  广州星河湾物业管理服务有限公司、孙哲物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/1 0:00:00

• 当事人

  广州星河湾物业管理服务有限公司;孙哲

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民法通则（2009修正）》:第一百三十五条；《中华人民共和国民法通则（2009修正）》:第一百一十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14588号上诉人（原审原告）：广州星河湾物业管理服务有限公司，住所地广州市番禺区大石街迎宾路星河湾畅心园4栋1座103。法定代表人：吴惠珍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王晓彤，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：孙哲，女，1976年5月2日出生，汉族，身份证住址广州市东山区。委托诉讼代理人：宋珊，广东晟晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静，广东晟晨律师事务所律师。上诉人广州星河湾物业管理服务有限公司（以下简称星河湾物业公司）因与被上诉人孙哲物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初7030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。星河湾物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判支持孙哲向星河湾物业公司支付2011年2月1日起至2020年4月30日止的物业管理费100902.3元及违约金（违约金按照每日1‰标准，自次月1日起分别计算至款项清偿之日止）；2.一二审诉讼费由孙哲承担。事实和理由：一审认定星河湾物业公司提供的证据不足以证明2011年2月1日至2017年5月9日有效催收物业管理费，属于认定事实不清、适用法律错误。星河湾物业公司已按行业惯例，采取上门、电话、书面方式进行搓商，基于不同的催收方式，分别提供了《缴费通知单》《催缴记录表》《催缴通知函》及速递单。是否有效催收不以被催告人是否接收为标准。只要能证明物业管理人已积极进行了催收，就应当认定物业管理人曾向业主主张过权利，诉讼时效随之中断。孙哲本来就有按时交费的义务，对于催收证据形成、孙哲是否实际收到等因素的审查过于苛刻将导致加重物业公司的举证责任，有失公平。退一步而言，物业服务合同属于公共服务性合同，具有公共服务特点，在部分业主欠费时，仍需持续提供物业服务，难以针对个别业主行使一般民事合同包括履行抗辩权等各种权利。孙哲长期拖欠物业管理费用，一审却判决其无需支付2011年2月1日至2017年5月9日的物业管理费，将在小区内产生负面示范作用。故请求二审认定星河湾物业公司已进行合理催收，2011年2月1日至2017年5月9日期间物业管理费未超过诉讼时效，改判予以支持。孙哲辩称，同意一审判决，请求二审驳回星河湾公司的上诉请求。1.星河湾物业公司在明知涉案物业未实际入住的情况下，将物业费催缴文件快递至涉案物业地址，从未向孙哲户籍地址送达物业费催缴通知，也未拨打孙哲预留的可以联系的其他电话号码，未有效催告孙哲缴纳物业管理费，故应自起诉之日起三年以前的物业管理费均已超过诉讼时效。2.物业服务合同确实属于公共服务性合同，也应适用诉讼时效。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。星河湾物业公司于2020年5月9日向一审法院请求：1.孙哲向星河湾物业公司支付拖欠的从2011年2月1日起至2020年4月30日止的物业管理费100932.30元，以及从应付款之日起至上述款项付清之日止的逾期支付违约金，暂计至2020年4月30日为85528.76元；两项合计186461.06元；2.本案诉讼费用由孙哲承担。一审法院认定事实：涉案物业位于广州市XX区XX街XX路XXXX园X栋XX座XX，建筑面积为303.11平方米，权属人为孙哲。该房屋所在星座园属于星河湾住宅小区第四期。2015年1月1日，广州宏富房地产有限公司（以下简称宏富公司）（甲方）与星河湾物业公司（乙方）签订《广州星河湾前期物业服务合同》，约定由乙方对星河湾住宅小区（一至六期）实行物业管理，其中四期的物业服务收费标准为3元/㎡·月；委托管理期限为三年，自2015年1月1日至2017年12月31日止；管理服务事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理、公共环境卫生、维护公共秩序等；业主和物业使用人甚至甲方逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应缴款的千分之一交滞纳金；等等。其后，双方另签订《前期物业管理合同补充协议》一份，约定委托管理期限自2018年1月1日至2021年12月31日止；等等。2009年1月22日，孙哲（授权人）与星河湾物业公司（被授权人）签订《委托银行代缴费授权书》，由孙哲授权星河湾物业公司通过其在中国银行开立的个人账户中收取管理费、水费、直饮水费、有偿服务费（工程、清洁）。2009年9月25日，孙哲领取了涉案物业的产权证，并在《星座园领取房产证签收表》上签名确认。根据星河湾物业公司的系统扣费记录显示，涉案物业于2010年7月份至2011年1月份期间的物业管理费已支付。一审诉讼中，双方当事人均确认双方之间并未签订物业服务合同；涉讼房屋交接时，孙哲曾以质量问题为由提出过整改要求。星河湾物业公司称其从2001年起开始管理涉讼小区至今。另称曾多次向孙哲催收物业管理费，并提交了《缴费通知单》《星河湾费用催缴记录表》《催缴通知函》及两份EMS邮件为证。其中，2016年及2020年寄出的EMS邮件所载收件地址为涉案物业地址，均因“无法联系收件人”、“长期无人”、“原址查无此人”等原因被退回；而《星河湾费用催缴记录表》的跟进情况则显示孙哲的手机号码多年来并未成功接通过。经质证，孙哲对上述证据的真实性均不予确认，并认为其长期居住在北京，并未收到相关催缴通知及函件；因涉讼房屋整改的需要，其曾在星河湾物业管理处留了三个电话，但上述证据仅显示拨打过一个电话，并未拨打另外两个能联系到其本人的电话；其已明确告知涉案物业是无人居住的，但星河湾物业公司仅向涉案物业地址寄送邮件，而未向其户籍地址寄送邮件，不具备法律意义上的送达意义；其他相关单据为星河湾物业公司自行制作，不具备证明效力。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，涉案物业所在小区的建设单位宏富公司与星河湾物业公司签订的《广州星河湾前期物业服务合同》对作为涉案物业业主的孙哲具有约束力。鉴于孙哲已于2009年到物业管理处签收涉案物业的房产证，且曾办理代扣费手续，并支付了2010年至2011年期间的部分物业管理费，故一审法院对孙哲关于尚未收楼的抗辩不予采信。至于孙哲关于涉讼房屋存在质量问题而需要整改的抗辩事由，与本案物业服务合同纠纷不属同一法律关系，一审法院亦不予采纳。星河湾物业公司已依约提供物业服务，有权向孙哲收取物业管理费，但由于星河湾物业公司所提交的证据并不足以证明其已有效向孙哲催收物业管理费，故其所主张的2017年5月9日以前的物业管理费已超过三年的诉讼时效，依法不应予以支持。而对于星河湾物业公司所主张2017年5月10日至2020年4月30日止的物业管理费及逾期付款违约金，具有合同依据，一审法院予以支持，但根据公平原则，一审法院酌情调整每月违约金总额以本金为限。因此，孙哲应向星河湾物业公司支付的物业管理费为32471.88元（3元/㎡·月×303.11平方米×35个月零22天），并应以各月拖欠的物业管理费为本金，按每日1‰的标准，分别自次月1日起计算违约金至款项清偿之日止，每月的违约金总额以本金为限。对星河湾物业公司诉讼请求中超过上述金额的部分，一审法院予以驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年12月30日作出如下判决：一、孙哲应于本判决发生法律效力之日起五日内向星河湾物业公司支付2017年5月10日至2020年4月30日期间的物业管理服务费32471.88元及违约金（每月违约金应以当月拖欠的物业管理费为本金，按每日1‰的标准，自次月1日起分别计算至款项清偿之日止；每月的违约金总额以本金为限）；二、驳回星河湾物业公司的其余诉讼请求。一审案件受理费4029元，由星河湾物业公司负担3417元，由孙哲负担612元。本院二审期间,双方当事人均同意本案进行书面审理。双方均未提交新的证据。经审查，一审查明基本事实无误，本院予以确认。二审补充查明，孙哲在2009年1月22日与星河湾物业公司（被授权人）签订的《委托银行代缴费授权书》中载明住址为星河湾星座1-3-1401，即涉案物业，并附有身份证复印件。星河湾物业公司在一审提交的2016年及2020年寄出的EMS邮件所载收件地址为涉案物业地址，均因“无法联系收件人”“长期无人”“原址查无此人”等原因被退回。其中2016年邮件显示退回日期2016年12月17日。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对星河湾物业公司的上诉请求及孙哲的答辩意见，本案二审争议焦点是星河湾物业公司在起诉前是否对涉案物业费进行有效催告，即其本案主张2011年2月1日至2017年5月9日期间的物业费应否予以支持。对此，本院分析如下：星河湾物业公司对涉案小区提供了物业服务，孙哲作为业主实际接受了物业服务，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。对于星河湾物业公司作为物业服务人追索物业服务费的案件，在适用诉讼时效时确实不宜过于严苛。星河湾物业公司为证明其就争议期间的物业管理费进行了合理催告和权利主张，提交的证据包括《缴费通知单》《催缴记录表》《催缴通知函》及速递单据。上述《缴费通知单》《催缴记录表》及《催缴通知函》均系星河湾物业公司自行制作，本身无法证实其确有向孙哲进行送达或催告，孙哲亦不确认其证明效力，故不足以认定其以积极有效的方式主张了权利。而星河湾物业公司发出的邮政速递单据显示收件地址为涉案物业，虽因无人签收被退回，但相关单据足以证明星河湾物业公司已经采取积极正当的方式向孙哲主张权利，只是因为孙哲长期未在涉案小区居住且没有提供其他联系地址而客观上无法送达。因此，星河湾物业公司向涉案物业邮寄文件可以认定为以发送信件方式主张权利、信件应当达到对方当事人的情况，可以产生诉讼时效中断之效力。因此2016年邮件于2016年12月17日被退回之日可视为诉讼时效中断之日，2014年12月17日以前的物业费已经超过当时法律规定的两年诉讼时效，星河湾物业公司主张2014年12月17日至2020年4月30日期间的物业费应予支持。一审认定星河湾物业公司在起诉前未有效催收涉案物业管理费并认定其主张的2017年5月9日以前的物业管理费已超过三年诉讼时效，过于严苛，本院予以纠正。孙哲应向星河湾物业公司支付的物业管理费本金为64个月零14天，共计58621.47元。综上所述，星河湾物业公司的上诉请求部分成立，本院予以相应支持；一审判决认定事实清楚，但适用诉讼时效过于严苛，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初7030号民事判决第二项；二、变更广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初7030号民事判决第一项为：孙哲应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州星河湾物业管理服务有限公司支付自2014年12月17日至2020年4月30日期间的物业管理服务费58621.47元及违约金（每月违约金应以当月拖欠的物业管理费为本金，按每日1‰的标准，自次月1日起分别计算至款项清偿之日止；每月的违约金总额以本金为限）；三、驳回广州星河湾物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4029元，由广州星河湾物业管理服务有限公司负担2764元，由孙哲负担1265元。二审案件受理费2318.65元,由广州星河湾物业管理服务有限公司负担1618.65元，由孙哲负担700元。本判决为终审判决。审 判 长　邓娟闰审 判 员　谢　平审 判 员　刘　卉二〇二一年九月一日法官助理　刘丹红书 记 员　李逸丹 马 克 数 据 网