康学旭、辽宁中仁置业有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽03民终3454号

• 案件编号

  （2021）辽03民终3454号

• 案件名称

  康学旭、辽宁中仁置业有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省鞍山市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省鞍山市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  康学旭;辽宁中仁置业有限公司

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终3454号上诉人（原审被告）：康学旭，男，汉族，1981年10月20日出生，住鞍山市立山区。委托诉讼代理人:李瑞波，海城市大维法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：辽宁中仁置业有限公司。住所地：鞍山市立山区站南街204-9号。法定代表人：王德刚，该公司经理。委托诉讼代理人：华树森，该公司工作人员。委托诉讼代理人：戴南洋，辽宁广佑律师事务所律师。上诉人康学旭因与辽宁中仁置业有限公司(以下简称中仁置业公司)租赁合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2021）辽0304民初2299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。康学旭上诉请求：1、请求依法撤销（2021）辽0304民初2299号民事判决，发回重审或驳回被上诉人诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决确认被上诉人对案涉租赁物具有占有、使用、处分权不成立。立山区公园管理处（鞍山孟泰公园）于2011年开始至2019年5月将公园区内四个湖面及园区东侧映山湖边和冷饮点及周边草坪卫生交上诉人承包管理。鞍山市立美城市环境卫生服务有限公司（以下简称立美）以获得公园管理经营权，与被上诉人发生合作关系，立美未有授权被上诉人具有独立对外发包权，无权对涉案租赁物占有、使用、处分权，据此，法院对被上诉人诉请应予驳回。二、一审判决作出上诉人撤出经营场所是错误的。在合同期满前，上诉人向被上诉人发出通知作出续签意思表示，双方口头约定原合同用法、用途不变，承包费按13万元交付。但被上诉人为了达到反悔毁约的目的，被上诉人明知上诉人有大量设备投入，具有经营稳定重要价值，在公园固定区域内形成经营品牌，口碑效益实属不易，成为盈利保障。被上诉人与第三人恶意串通，合同未满前直接与第三人签订租赁合同。被上诉人与第三人在签订租赁合同之前未通知上诉人，迫使上诉人重大误解认为价格过髙，未判有优先承租权。根据中华人民共和国民法典第一百五十四条行为人与相对人存在恶意串通的情形，损害上诉人合法权益的民事法律行为，应当无效。三、一审判决审理涉案事实不清。上诉人租赁孟泰公园湖面一个冷饮摊位5个进行改善和增设他物，是达到合同目的和物质性质必须増设的。期间，已获得原孟泰公园管理处同意并建设使用，已办理了工商登记，经电业部门批准，增设冷饮摊位木板房、电表箱、养鱼，游船、冰场装备品等共投资达80余万元。依法上诉人对湖面、冷饮摊位添附部分获得实际占有，具有控制权。一审判决作出上诉人撤出经营场所，未有明确涉案权属及费用负担，审理事实不清，侵害上诉人人合法权益，应当发回重审。中仁置业公司辩称，服从一审法院判决。中仁置业公司向一审法院起诉请求：1、请依法判令康学旭立即撤出孟泰公园湖面（1个）及冷饮摊位（4个售货亭）经营场所；2、原诉讼请求判令康学旭赔偿中仁置业公司损失5万元人民币变更为判令康学旭赔偿中仁置业公司损失合同违约金4.5万元，计算依据按照合同的标的15万元年租金按30%的违约金；3、增加诉讼请求，要求康学旭给付占用中仁置业公司场地的租金9453元，从2021年4月1日起至判决生效之日止的费用，现在康学旭使用中仁置业公司场地已经没有合同依据，超过了23天，每天租金441元。要求给付超期的租金，计算至一审判决生效之日；4、请求判令康学旭承担诉讼费用。事实与理由：一、中仁置业公司于2021年3月29日下发通知书给康学旭，通知不再与康学旭续签合同，要求康学旭立即停止经营并做好交接，要求康学旭自接到通知15个自然日内将其所有物品自行撤出公园。二、中仁置业公司对孟泰公园湖面和售货亭经营重新招商引入新项目，由于康学旭迟迟不撤离，给中仁置业公司引入新的项目带来重大影响，项目不能如期开展造成经济损失5万元人民币。2021年3月我司与新投资方李**签订场地经营租赁合同，期限为2021年4月1日至2022年3月31日，鉴于康学旭仍没有实质性撤离原经营场所，造成了中仁置业公司对新的合同违约，此新合同约定如不能按期交付经营场所将由中仁置业公司支付违约金5万元人民币。三、中仁置业公司与康学旭所签订的合同期限为2020年4月1日至2021年3月31日，合同到期前中仁置业公司依原合同约定征求康学旭是否续签，康学旭表示不续签。中仁置业公司随后下发通知书给康学旭，目前康学旭违约还在继续经营，侵犯了中仁置业公司合法利益，对中仁置业公司构成违约，并产生损害后果。康学旭应承担赔偿责任，请人民法院支持中仁置业公司的诉讼请求。一审法院认定事实：2018年10月17日鞍山市立美城市环境卫生服务有限公司（甲方）与中仁置业公司（乙方）签订合作协议，内容为：“甲乙双方将共同规划定位，公园自愿配置、公园运营管理、公园配套功能设施改善等领域开展全方位深层次的合作”。另查，中仁置业公司（甲方）与康学旭（乙方）签订《合同》，约定“一、甲方将鞍山市立山区孟泰公园沿中华路侧湖面（1个）及冷饮摊位（4个）甲方指定区域承包给乙方用于经营，乙方严禁超出范围，超出区域经营。二、承包期限自2020年4月1日起至2021年3月31日止。三、承包费用金额为150000元。四、权利和义务：7、合同到期后同等条件下，乙方享有优先承包权。8、合同到期后如甲乙双方不再续签，乙方应无条件退场，并在15日内将所有乙方自己的全部物品等搬出公园，乙方应结清各项费用，包括但不限于：水电费、煤气费等”。康学旭在此经营多年。再查，2021年3月26日中仁置业公司与案外人李**签订与康学旭签订的同款合同，约定“一、甲方将鞍山市立山区孟泰公园沿中华路侧湖面（1个）及冷饮摊位（5个）甲方指定区域承包给乙方用于经营，乙方严禁超出范围，超出区域经营。二、承包期限自2021年4月1日起至2022年3月31日止。三、承包费用金额为175000元。四、权利和义务：7、合同到期后同等条件下，乙方享有优先承包权。8、合同到期后如甲乙双方不再续签，乙方应无条件退场，并在15日内将所有乙方自己的全部物品等搬出公园，乙方应结清各项费用，包括但不限于：水电费、煤气费等”。又查，康学旭不同意以175000元价格租赁立山区孟泰公园沿中华路侧湖面（1个）及冷饮摊位（5个），认为价格过高。一审法院认为，中仁置业公司作为公园管理单位，有权利对涉案的租赁场地占有、使用、处分，中仁置业公司与康学旭之间签订的《合同》系双方真实意思表示，合法有效，合同双方应按照约定履行各自的义务。合同自2020年4月1日起至2021年3月31日止，起诉时该合同已到期，双方对该合同已履行完毕，且并未续签合同，中仁置业公司将案涉租赁场地以175000元的价格租赁给案外人李**，康学旭不同意以175000元价格租赁立山区孟泰公园沿中华路侧湖面（1个）及冷饮摊位（5个），认为价格过高，同一条件下，应视为其放弃了优先租赁的权利。根据双方合同约定：“合同到期后如甲乙双方不再续签，乙方应无条件退场，并在15日内将所有乙方自己的全部物品等搬出公园”，故中仁置业公司请求康学旭立即撤出孟泰公园湖面（1个）及冷饮摊位（4个售货亭）经营场所的诉讼请求予以支持。关于中仁置业公司主张康学旭赔偿中仁置业公司损失合同违约金4.5万元，计算依据按照合同的标的15万元年租金按30%的违约金一节，本案中康学旭并不存在违约情形，中仁置业公司与案外人李**签订协议的日期在康学旭合同到期之前，中仁置业公司未提交在当时康学旭不再续租的相关证据，也未提交其向案外人李**已经支付违约金的证据，故对该主张不予支持。关于中仁置业公司主张要求康学旭给付占用中仁置业公司场地的租金9453元，从2021年4月1日起至判决生效之日止的费用，现在康学旭使用中仁置业公司场地已经没有合同依据，超过了23天，每天租金441元。要求给付超期的租金，计算至一审判决生效之日一节，因双方当事人合同已经履行完毕，且未续签合同，故康学旭无权在此租赁场地经营，康学旭应当向中仁置业公司支付场地使用费用，根据合同约定每年承包费用金额为150000元，故每天租金应为410.9元，故对中仁置业公司请求康学旭从2021年4月1日起按照每天410.9元支付场地使用费计算至判决生效时止的诉讼请求予以支持。关于康学旭辩称其有投资的损失一节，若康学旭有证据证明其在承租期间受到了损失，可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、康学旭于判决生效后一个月内撤出孟泰公园湖面（1个）及冷饮摊位（4个售货亭）经营场所；二、康学旭于判决书发生法律效力之日起十五日内支付辽宁中仁置业有限公司场地使用费从2021年4月1日起按照每天410.9元计算至判决生效时止；三、驳回辽宁中仁置业有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1162元，减半收取581元，由辽宁中仁置业有限公司负担379元，由康学旭负担202元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。康学旭提交图片12张，拟证明投资设置的位置、数量、规模。中仁置业公司认为该证据与本案无关，康学旭要求损失补偿不属于本案的审理范围，双方租赁合同已经到期，合同关系已经解除，康学旭自行购置的设置可以带走，不应由中仁置业公司赔偿。本院认为，双方当事人签订租赁合同已经到期，合同已经解除，康学旭投资的设置应按双方当事人签订的合同进行处理，康学旭要求损失补偿不属于本案的审理范围。该份证据与本案不具有关联性，本院不予采信。康学旭申请证人付某出庭作证，该证人证言拟证明案涉合同到期前中仁置业公司同意以每年13万元租赁费与康学旭续订租赁合同。本院认为该证言中个人承诺不能证明中仁置业公司与康学旭续订租赁合同，且中仁置业公司在案涉合同到期前征询康学旭是否以某一价格续租，康学旭明确表明不再续租，故本院对该份证据不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，中仁置业公司与康学旭之间签订案涉《合同》系双方真实意思表示，合法有效，合同双方应按照约定履行各自的义务。一审起诉时该合同已到期，且并未续签合同，中仁置业公司将案涉租赁场地租赁给他人，康学旭不同意以相同价格租赁，应视为其放弃了优先租赁的权利。康学旭应根据双方合同约定退场，并在合同约定的期限内将所有自己的全部物品等搬出公园，故一审法院判决康学旭立即撤出孟泰公园湖面（1个）及冷饮摊位（4个售货亭）经营场所并支付逾期使用场地费410.9元正确，本院予以维持。关于康学旭抗辩中仁置业公司不具有独立的发包权一节。中仁置业公司与鞍山市立美城市环境卫生服务有限公司签订合作协议，双方约定就鞍山市立山区孟泰公园升级改造开展全面合作并由后者进行日常经营管理，经营项目涵盖公园内所有配套服务项目，且本案双方当事人已经签订两期租赁合同并实际履行，康学旭的该项抗辩无事实依据，本院不予支持。关于康学旭抗辩双方已达成口头续租合同，其有优先承租权，中仁置业公司与第三人恶意串通，迫使康学旭重大误解，认为价格过高一节。康学旭明确表明不同意以与第三人相同价格续订租赁合同，表明其已放弃优先承租权；康学旭抗辩中仁置业公司与第三人恶意串通无事实依据，该抗辩理由本院不予支持。综上所述，康学旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费796元，由康学旭负担。本判决为终审判决。审 判 长　闫相夷审 判 员　戴艳丽审 判 员　马　宁二〇二一年九月十三日法官助理　冷新生书 记 员　刘萌萌 马 克 数 据 网