广州市纳善贸易有限公司、田佳丽房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终20978号

• 案件编号

  （2021）粤01民终20978号

• 案件名称

  广州市纳善贸易有限公司、田佳丽房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/16 0:00:00

• 当事人

  广州市纳善贸易有限公司;田佳丽

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终20978号上诉人（原审被告）：广州市纳善贸易有限公司，住所地广东省广州市天河区东圃大马路1号之二一楼。法定代表人：吴明富。委托诉讼代理人：何渊智，广东瑞科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王楠，广东瑞科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田佳丽，女，1976年9月8日出生，汉族，身份证住址黑龙江省伊春市伊春区。委托诉讼代理人：夏万征，北京德和衡（广州）律师事务所律师。上诉人广州市纳善贸易有限公司（以下简称纳善公司）因与被上诉人田佳丽房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初9662号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人纳善公司上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回田佳丽的其他诉讼请求；2.诉讼费由田佳丽负担。事实与理由：一、本次疫情和相关政府决策未造成合同目的不能实现，一审法院认定事实错误。2020年1月23日，广东省政府决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月4日，广州市人民政府印发《广州市坚决打赢新冠××疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施》，全方位加大企业帮扶力度，实施了多条有利于小微企业的减费降税政策，全面开始复工复产。在一审庭审中，田佳丽确认2020年2月店铺没有经营，但3、4月有实际经营，双方签署的合同时间长达3年之久，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应政策影响时间较短，影响程度有限，且不久后政府实施了相关帮扶政策，可以证明本次疫情和相关政府决策，并未对双方的合同整体履行产生实质性影响，合同仍可以继续履行，且田佳丽在一审中并未提交证据证明合同无法继续履行，应当根据法律规定，由其承担不利后果。根据法律规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明，本案合同仍可以继续履行，一审法院属于认定事实错误。二、田佳丽的行为属于违约行为，一审法院却以“公平原则”出发处理本案，适用法律错误。在一审中，法院确认田佳丽未缴纳2020年2-4月租金及其他费用，3、4月继续开业，田佳丽于2020年4月17日将案涉商铺钥匙归还给纳善公司，后田佳丽自行从商铺搬离，本案因不可抗力因素并未达到“不能履行合同”的程度，故田佳丽未经过纳善公司同意单方面解除合同的行为属于违约行为。而一审法院对田佳丽的违约行为视而不见，使用公平原则判决纳善公司在合同解除后承担退还设备折旧费及利息、保证金及利息的责任，明显不公。根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，一审法院适用法律错误，进而作出了错误的判决，应当予以纠正。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持纳善公司的上诉请求。被上诉人田佳丽二审答辩称：田佳丽不同意纳善公司的上诉意见，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。田佳丽于2020年8月7日向一审法院起诉，请求：1.确认双方签订的《广州市大沙东女人街商场合作合同》及其补充协议于2020年1月24日已终止；2.判令纳善公司退回田佳丽A18档口设备折旧费20937.5元及利息（利息以20937.5元为本金，自起诉之日起即2020年8月7日至实际支付之日止，以银行之间的同业拆借利率为基准）；3.判令纳善公司退回田佳丽A18档口11月至1月31日已支付的其他费用30625.5元（14412元/月×2.5个月×0.85折）及利息（利息以30625.5元为本金，自起诉之日起即2020年8月7日至实际支付之日止，以银行之间的同业拆借利率为基准）；4.判令纳善公司退回田佳丽A18档口已交的保证金41678元及利息（利息以41678元为本金，自起诉之日起即2020年8月7日至实际支付之日止，以银行之间的同业拆借利率为基准）；5.判令纳善公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2019年10月26日，纳善公司（甲方）与田佳丽（乙方）签订《广州市大沙东女人街商场合作合同》(编号：A18档口)，甲方同意将坐落在广州市黄埔区大沙东路37、39号首层的A18档口商铺交予乙方作为经营百货零售批发使用，合作期限约3年，从2019年11月1日至2022年10月31日止。本合同期满后，乙方本人持有效身份证可退回保证金。租金起计日期为2019年11月1日，以甲方商场开业时间为准。月租金标准从2019年11月1日至2020年10月31日为每月6177元，租金、水电费、其他费按月结算，乙方须在每月1日前以现金形式支付给甲方。第3.4条约定乙方在签订本合同的同时，必须向甲方交付该商铺的租赁保证金41178元及水电保证金500元。租赁保证金不得用于抵扣租金，本合同期满后15天内，在乙方无违约或赔偿责任的前提下，甲方将合作保证金无息退还给乙方。第六点违约责任，6.2条乙方逾期不缴纳合作租金、管理费和其他费用的按每天50元加收滞纳金。乙方逾期不交任何一项费用，甲方可采停电、停水、封铺等方式进行处理，逾期7天未交的，属于乙方违约，甲方有权单方面解除合同，立即收回商铺，并没收商铺内一切财产，并不予退还乙方所交的租赁保证金。6.4乙方提前解除本合同，属乙方违约，乙方须交清撤场之日前的月租金、电费和管理费及其它费，乙方所交的保证金，甲方不予退还。第七条，7.1因政府原因或不可抗力造成本合同不能履行，本合同自然终止，乙方结清所有费用后甲方向乙方无息退还租赁保证金。同日，纳善公司（甲方）与田佳丽（乙方）签订《补充协议》，约定乙方因使用案涉商铺，自愿每月另行向甲方支付其他费用，2019年11月1日至2020年10月31日金额为每月14412元，该费用的作用包括并不限于投入作为商场宣传、广告、招商及营造商业氛围的费用及报酬、商场/商铺的修善费、商场/商铺的广告宣传费、设备维修费、维持商场/商铺正常运作的费用等。乙方向甲方支付该费用的时间为按《合作合同》约定乙方支付合作利润金同时支付，如乙方逾期支付，则适用《合作合同》约定的违约责任进行处理。同日，纳善公司（甲方）与田佳丽（乙方）又签订了《补充协议（二）》，约定纳善公司给于田佳丽按照《合作合同》租金的基础上打8.5折优惠(优惠期限至合作合同期满)。2019年10月26日，纳善公司出具《收据》，载明收到田佳丽缴纳的A18档口设备折旧费22500元。一审庭审中，双方确认田佳丽从2019年11月16日开始按照85折的优惠支付租金及其他费用17501元/月［（6177元＋14412元）×0.85]，田佳丽从2020年2月起未缴纳过租金及其他费用。2019年10月26日，纳善公司出具《收据》，载明收到田佳丽交来的A18档口设备折旧费22500元。双方未在合同中明确约定该费用的具体内容，纳善公司主张系一次性入场费，田佳丽主张系折旧费。一审法院询问田佳丽承租案涉商铺时的状况，双方确认案涉商铺不存在顶手的情况，承租时案涉商铺系正常装修通水电，田佳丽根据经营奶茶店的需要布置了奶茶店专用的水电及装修。田佳丽提交在广州市人民政府网站上打印的《通告》，主张广东省决定从2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应。田佳丽并提交商户于2020年3月9日签名的《商场减免申请书》，要求广州港航物业管理有限公司给予租金减免的优惠。纳善公司提交落款日期为2020年5月14日的《特此通知》一份，主张公司根据疫情情况，考虑到商户的实际困难，同意给予优惠，但田佳丽并未签名同意。2020年4月17日，田佳丽向纳善公司发出《解除合同通知函》并通过顺丰快递寄出，主张因疫情影响，双方合同难以继续履行，通知纳善公司解除《广州市大沙东女人街商场合作合同》（编号分别为A18档口、B1档口）两份合同及补充协议，并将档口钥匙交还纳善公司。快递查询显示纳善公司于2020年4月18日已签收。一审庭审中，纳善公司也确认2020年4月18日田佳丽已搬离案涉商铺。另，纳善公司提交坐落于广州市黄埔区大沙东路37号、39号房屋的《广州市不动产登记查册表》，并陈述其也是租户，案涉房屋是向上一手承租过来的，再转租给田佳丽。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。田佳丽与纳善公司签订《广州市大沙东女人街商场合作合同》及补充协议是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本次疫情是各方不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，双方当事人在此种形势下应互谅互让、共担风险、共渡难关，一审法院从公平原则出发，酌情处理本案。关于合同终止或解除。田佳丽主张依照合同第七点因政府原因或不可抗力原因造成本合同不能履行，本合同自然终止，乙方在结清所有费用后甲方向乙方无息退还租赁保证金。因广东省决定从2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，因此田佳丽主张双方合同及补充协议于2020年1月24日终止。实际上，疫情在不同时间段对不同种类的店铺造成的影响并不相同，疫情在客观上构成不可抗力但并非必然造成合同的根本不能履行。一审庭审中，田佳丽也确认2020年2月份店铺没有经营，但3、4月份有实际经营。因此，田佳丽要求确认合同于2020年1月24日已终止，一审法院不予认可。田佳丽未缴纳2020年2-4月份租金及其他费用，但纳善公司也未向其发出解除合同通知书，事实上田佳丽已于2020年4月17日将案涉商铺钥匙归还给纳善公司，纳善公司确认2020年4月18日收回案涉商铺。根据上述情况，结合疫情的实际影响，一审法院确认2020年4月18日双方租赁合同实际解除。关于设备折旧费。双方确认田佳丽2019年10月26日向纳善公司支付了设备折旧费22500元。该费用双方并无明确的合同约定，纳善公司主张是一次性进场的费用，而田佳丽主张是设备折旧费并举证纳善公司出具的《收据》中也载明系档口设备折旧费。一审法院认为，当事人的主张或抗辩应有对应证据予以证实，纳善公司抗辩该费用系一次性进场费并无相关举证，一审法院不予确认。《收据》中载明系档口设备折旧费22500元，按照设备折旧的一般理解，在双方没有对此作出明确约定的前提下，田佳丽主张该部分费用平摊到对应的租赁期限中去，符合一般常理，一审法院予以支持。合同约定租赁期限为3年，从2019年11月1日至2022年10月31日止，田佳丽于2020年4月18日交还商铺，因此计算纳善公司应向田佳丽返还剩余设备折旧费19030.57元（22500元÷1096天×927天）及利息（利息以19030.57元为本金，从2020年8月7日起至纳善公司实际返还之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。田佳丽诉请超出部分，一审法院不予支持。关于退还已缴纳的2019年11月至2020年1月31日已支付的其他费用。该费用系双方在《补充协议》中明确约定，田佳丽亦在补充协议中签名确认且实际缴纳，现其主张纳善公司退还，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于保证金41678元。双方确认田佳丽支付租金及其他费用至2020年1月31日，2020年2月份之后的租金及其他费用均未支付。田佳丽主张疫情后2020年2月份其店铺经营奶茶并未开业，在2020年3月份田佳丽联合其他商户出具《商场减免申请书》，要求商场对商铺2020年2-5月期间的租金及其他费用进行减免。但双方就费用的减免一直未能达成一致意见。后田佳丽自行从商铺搬离，且确实存在欠付租金及其他费用的行为，一审法院综合考虑田佳丽租赁案涉商铺经营奶茶店受到疫情影响的严重程度，欠付租金及费用的具体情况、主观恶意程度，酌情认定保证金41678元纳善公司没收一半，剩余20839元应予以退还。至于利息系法定孳息，一审法院支持以20839元为本金，从2020年8月7日起至纳善公司实际返还之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2021年6月14日作出如下判决:一、确认原告田佳丽与被告广州市纳善贸易有限公司于2019年10月26日签订的《广州市大沙东女人街商场合作合同》（编号：A18档口）及其补充协议于2020年4月18日解除；二、被告广州市纳善贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告田佳丽退还剩余设备折旧费19030.57元及利息（利息以19030.57元为本金，从2020年8月7日起至纳善公司实际返还之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告广州市纳善贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告田佳丽退还保证金20839元及利息（利息以20839元为本金，从2020年8月7日起至纳善公司实际返还之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告田佳丽的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，从本判决确定的履行期限届满次日起，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2158元，由原告田佳丽负担1246元，被告广州市纳善贸易有限公司负担912元。上述款项已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：一、纳善公司上诉主张其无需退还租赁保证金及支付利息，是否成立；二、纳善公司上诉主张其无需退还剩余设备折旧费及支付利息，是否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、纳善公司上诉主张其无需退还租赁保证金及支付利息是否成立的问题。根据一审查明的事实，双方签订的租赁合同约定租赁期限从2019年11月1日至2022年10月31日，是为期3年的长期租赁合同。疫情的短期影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，田佳丽应承担经营的相应风险，田佳丽腾空搬离案涉商铺是导致合同无法继续履行的主因，田佳丽对合同的解除应承担一定责任。但考虑田佳丽该行为发生在疫情发生后，亦考虑到疫情系属突发公共卫生事件，疫情及防控措施确对田佳丽租赁案涉商铺进行经营造成一定影响，在此情况下，仍要求田佳丽按租赁合同约定被没收全部租赁保证金有失公允，因此，一审酌定纳善公司没收50%租赁保证金并据此判令纳善公司退还50%的租赁保证金及支付相应的利息已充分考虑双方应互谅互让、善加协商，妥善处理矛盾纠纷等原则，公平合理，应予维持。纳善公司上诉主张其无需退还租赁保证金及支付利息不能成立，本院不予支持。二、纳善公司上诉主张其无需退还剩余设备折旧费及支付利息是否成立的问题。根据本案一审查明事实及双方陈述可知，双方签订的案涉租赁合同无关于该费用的约定，现租赁合同已解除，田佳丽在租期届满前搬离了案涉商铺，根据公平合理原则，纳善公司应当在扣减田佳丽实际已使用案涉商铺期间的数额后，将余款退还给田佳丽。结合一审法院认定纳善公司于2020年4月18日收回案涉商铺的事实，一审法院综合考虑双方合同约定的租赁期限、田佳丽实际使用商铺的期间等因素，核算认定纳善公司应向田佳丽退还剩余设备折旧费及支付相应的利息，并无不当，应予维持。纳善公司上诉主张其无需退还剩余设备折旧费及支付利息，但未提交相应的依据证实其该主张，对其该主张本院不予支持。综上所述，纳善公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费912元，由广州市纳善贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　李　娜审判员　柳玮玮审判员　黄春成二〇二一年九月十六日书记员　冯　韵彭诗敏 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