陆忠、遵义天时利房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔03民终6908号

• 案件编号

  （2021）黔03民终6908号

• 案件名称

  陆忠、遵义天时利房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省遵义市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省遵义市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  陆忠;遵义天时利房地产开发有限公司

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终6908号上诉人（原审原告）：陆忠，男，汉族，1988年10月7日出生，住贵州省凤冈县。委托诉讼代理人：陈静，贵州仪程律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻龙云，贵州仪程律师事务所律师律师。被上诉人（原审被告）：遵义天时利房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区海尔大道永生庭瑞苑永城楼负1层2号。统一社会信用代码：91520300569235584B。法定代表人：张进锐，该公司经理。上诉人陆忠因与被上诉人遵义天时利房地产开发有限公司（以下简称遵义天时利房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2021）黔0302民初2991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陆忠上诉请求：1.撤销一审判决，改判遵义天时利房开公司立即向上诉人支付自2019年7月1日起至2020年6月13日止的逾期办证违约金：47875.06元（计算方式：已付房款：687860元×0.02%×348天）。2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院对逾期办证违约金计算标准进行调减明显违反法律规定且不公平，案涉合同依法成立并有效，对双方当事人均有约束力，被上诉人应当按照合同约定承担违约责任，一审法院违背双方合同约定，对违约金计算标准进行大幅度调减，没有事实依据。2.一审法院根据被上诉人的请求对违约金计算标准进行调减，也应当在法律规定范围内进行调整，本案中的请求方为被上诉人，其依法应当对违约金过高承担举证责任，但在本案中，被上诉人并未提供任何违约金约定过高的证据，一审法院却径直大幅度调减不符合法律规定。3.一审法院调整违约金计算时间，系事实认定与法律适用错误。一审法院将买卖合同与委托合同关系混淆，侵害上诉人合法权益。首先，一审法院将合同中存在的代理关系约定替代买卖合同约定的交付义务，两者系不同性质法律关系，双方当事人对不同法律关系具有不同的权利义务，一审法院以审判形式，直接剥夺上诉人在不同法律关系中的权利，侵害上诉人合法权益。其次，本案中交付商品房权属转移登记文书系被上诉人买卖合同约定义务，是否交付是上诉人的权利选择，而非被上诉人的权利，上诉人与被上诉人之间的委托办理产权登记关系，双方均具有选择权利，一审法院以代理关系替代被上诉人买卖合同义务，直接导致上诉人无法行使代理合同法律关系下的权利，剥夺上诉人法定权利。一审法院未查明被上诉人取得、告知权属转移登记必要材料时间，违法将初始登记时间认定为被上诉人违约行为的截止时间，侵害上诉人合法权益。根据双方合同约定，交付权属转移登记文书给上诉人是被上诉人合同约定义务，被上诉人取得相应文书是前提。在本案中，被上诉人告知上诉人可以提交办证资料的相关文书时间为2020年6月22日以后，然而商品房初始登记信息由被上诉人掌握、控制，被上诉人未告知上诉人之前，上诉人不可能知晓相关办理文件的事实状态和自身的权利状态。即便被上诉人取得初始登记，也不代表权属转移登记的相关文书已全部取得并符合办证要求，无论是买卖合同关系还是代理合同关系，交付相关权属登记文书均是被上诉人法定和约定义务，上诉人在不同法律关系中均有不同的选择权、知情权，一审法院将初始登记时间认定为被上诉人违约行为的截止时间，明显缺乏事实依据并违反双方合同约定。商品房买卖合同第二十二条第三款第(四)条关于委托办理房屋权属转移登记的条款属于格式条款,应当认定无效。本案违约金的计算时间应自合同约定的取得初始登记后并交付权属转移登记文书约定的最后一日之次日(即2019年7月1日)起至实际交付商品房权属转移登记全部文件之日止。4.本案案件受理费应当全部由被上诉人承担。遵义天时利房开公司未针对陆忠的上诉请求及理由作书面答辩。陆忠向一审法院提出诉讼请求：陆忠向一审法院起诉请求：1.判令遵义天时利房开公司立即向陆忠支付自2019年7月1日起至2020年6月13日止的逾期办证违约金47875.06元（计算方式：房款总价687860元×0．02%×348天）；2.判令因本案产生的案件受理费由遵义天时利房开公司承担。一审法院认定事实：2017年3月10日，陆忠与遵义天时利房开公司签订《商品房买卖合同》购买遵义天时利房开公司开发的位于遵义市红花岗区房屋一套，合同总价款687860元，合同约定交付时间为2018年12月30日，同时还约定出卖人应于2019年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起90日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记相关文书的，出卖人应自约定日期至实际交付之日按已付房价款0.02%承担违约金，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同还约定买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记。合同签订后，陆忠支付了全部购房款。2018年12月，遵义天时利房开公司所承建的遵义碧桂园一期1＃-12＃楼及商业街Ａ、Ｂ区、13＃-19＃楼、20-33、36-38别墅、综合楼（含16Ａ＃、16Ｂ＃）取得了建设工程竣工验收备案表。2019年5月13日，遵义市住房和城乡建设局下发《遵义市住房和城乡建设局关于承接建设工程消防设计审查验收工作的通知》（遵市住建发［2019］48号），确定2019年4月1日至6月30日消防职责承接过渡期内的消防设计审查验收工作流程。2019年11月4日，遵义天时利房开公司完成遵义碧桂园一期5号楼的房屋首次登记。一审法院认为，陆忠、遵义天时利房开公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示、合法有效。双方均应按约履行合同约定的义务，双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应于2019年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。该条约定系两个义务，一是由遵义天时利房开公司完成所有权初始登记，二是遵义天时利房开公司将办理商品房转移登记的有关文书交付给陆忠。关于第一项完成初始登记的义务，遵义天时利房开公司辩称系因政府消防主管部门职权调整以及阻工才造成逾期办理初始登记，故遵义天时利房开公司没有过错，不应承担违约责任，涉案的5号楼已按约定时间交房并已取得《建设工程竣工验收备案表》，而完成竣工验收备案的前提系包含消防在内的各项设施均已验收合格，因此遵义天时利房开公司提出其系因消防验收机构调整和因阻工导致逾期完成初始登记的理由不能成立，对遵义天时利房开公司的该辩解意见不予采信，遵义天时利房开公司应承担逾期办理初始登记的违约责任。关于第二项交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，双方合同约定遵义天时利房开公司应于2019年6月30日前向陆忠提交相关办理转移登记的有关文书，但同时合同又约定陆忠委托遵义天时利房开公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，既然陆忠已委托遵义天时利房开公司代为申请办理房屋权属转移登记，则遵义天时利房开公司并不需要再将办理转移登记的有关文书交付给陆忠，前述约定中的第二项义务已被替代，因此，本案中，遵义天时利房开公司仅应承担逾期取得商品房所有权初始登记的违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外”、第五百零二条“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续继续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力”、第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，遵义天时利房开公司应承担从2019年7月1日起至2019年11月3日期间的违约责任。关于违约金计算标准，陆忠主张按合同中约定的已付购房款的日万分之日二计算，但陆忠并未举证其因遵义天时利房开公司逾期所造成的损失及该损失的金额，双方约定取得商品房初始登记的时间为2019年6月30日，而遵义天时利房开公司实际取得商品房初始登记的时间为2019年11月4日，违约时间较短，且陆忠已取得涉案房屋的不动产权证书，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，根据陆忠的损失情况、合同履行情况及当地经济发展现状，酌定违约金按已付房价款的日万分之零点五计算，遵义天时利房开公司应支付陆忠2019年7月1日至2019年11月3日的违约金为4333.52元（687860元×0．005%×126天）。据此，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、由遵义天时利房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付陆忠违约金4333.52元；二、驳回陆忠的其他诉讼请求。案件受理费500元（已减半收取），由陆忠负担375元、遵义天时利房地产开发有限公司负担125元。双方当事人二审未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。关于涉案逾期办证违约金的计算标准应当如何认定的问题，违约金的认定，应当根据合同当事人违约期限、违约性质、主观恶意性及给对方当事人造成的损失等方面综合认定，本案中，遵义天时利房开公司违约时间较短，且并无故意违约的恶意性，且陆忠也未明确说明遵义天时利房开公司违约给其造成的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，一审法院结合遵义天时利房开公司的请求，对违约金予以适当调减并无不当，本院予以确认。陆忠主张应按已付购房款总额的日0.02%计算涉案逾期办证违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于涉案逾期办证违约金的计算起止时间如何认定的问题。双方合同约定遵义天时利房开公司应于2019年6月30日前向陆忠提交相关办理转移登记的有关文书，但同时合同又约定陆忠委托遵义天时利房开公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，既然陆忠已委托遵义天时利房开公司代为申请办理房屋权属转移登记，则遵义天时利房开公司并不需要再将办理转移登记的有关文书交付给陆忠，前述约定中的第二项义务已被替代。关于委托办理房屋权属转移登记系双方在商品房买卖合同中约定的双方选择的办理房屋权属转移登记的方式，陆忠上诉主张该条款系格式条款应认定无效的上诉理由不能成立。因此，本案中，遵义天时利房开公司仅应承担逾期取得商品房所有权初始登记的违约责任，一审法院将违约金截止时间计算至2019年11月3日，并无不当，本院予以确认。遵义天时利房开公司向一审法院提出的诉讼请求未获全部支持，一审酌情由双方负担本案案件受理费符合法律规定，本院予以确认。综上所述，陆忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院适用《中华人民共和国民法典》的规定对本案进行裁判不当，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人陆忠负担。本判决为终审判决。审 判 长　杨恩高审 判 员　谭应勇审 判 员　贺灿灿二〇二一年九月十三日法官助理　杨　豪书 记 员　王群惠 来源：百度搜索“马克数据网”