王庆文、连云港市海州区新东街道办事处巨龙社区居民委员会房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏07民终2728号

• 案件编号

  （2021）苏07民终2728号

• 案件名称

  王庆文、连云港市海州区新东街道办事处巨龙社区居民委员会房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省连云港市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省连云港市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/2 0:00:00

• 当事人

  王庆文;连云港市海州区新东街道办事处巨龙社区居民委员会

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终2728号上诉人(原审被告):王庆文，男，汉族，住连云港市海州区。被上诉人(原审原告)：连云港市海州区新东街道办事处巨龙社区居民委员会，住所地连云港市海州区巨龙南路29号。法定代表人：王蓓，该社区居民委员主任。委托诉讼代理人:周峰，江苏苍梧律师事务所律师。上诉人王庆文因与被上诉人连云港市海州区新东街道办事处巨龙社区居民委员会（以下简称巨龙社区）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2021）苏0706民初3497号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年7月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王庆文上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院审理程序不合法，未能保障上诉人的基本权利。1.本案是2021年4月21日案件立案，4月30日一审法院向上诉人邮寄诉状等证据材料，上诉人于5月初才收到，但2021年5月8日就开庭审理，审理中上诉人就提出尚有证据材料需要继续补交，但仅三天时间上诉人就收到了判决书，判决书的落款时间就是庭审时间5月8日。一审法院在案件审理过程中未能充分保障上诉人15天答辩期，违反法律强制性规定，属于典型的程序错误。2.一审中上诉人提交了部分证据证明被上诉人在租赁过程中存在过错，给上诉人造成了经济损失，也提出了从收到传票到开庭7天不到的时间来不及准备更多的证据材料，需要继续补充提交，但法院对此置之不理，未查明被上诉人的过错及给上诉人所造成的损失等基本事实就径直判决，违背了公平公正的基本原则。二、双方在2020年合同到期前后都在商议房屋续租事宜，对继续租赁和租赁费用都达成一致。一审法院直接按不定期租赁判决上诉人返还房屋，属于事实查明不清。被上诉人不具有单方解除权，其突然要求解除租赁关系是政府机关严重丧失公信力的表现。房屋漏雨十几年，一直让被上诉人修，但被上诉人并未实现承诺维修。综上，一审法院在认定事实和适用法律上均存在错误，请求二审法院依法查清事实后予以改判或发回重审。被上诉人巨龙社区答辩称：1.一审程序合法，没有问题。2.被上诉人在房屋租赁期间没有过错，更没有给上诉人造成损失，被上诉人没有合同义务对上诉人所租房屋进行修缮，上诉人所租的房屋漏雨后，即便是没有合同义务的情况下，被上诉人也对房屋进行了修缮。3.上诉人说双方对继续租赁房屋达成一致不符合事实，事实上双方并未达成一致意见，一审法院认定没有问题。综上，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。巨龙社区向一审法院起诉请求：1.判令王庆文将租用的房屋返还给巨龙社区；2.判令王庆文支付拖欠的房屋租金18000元（自2020年1月1日至2020年12月31日），2021年1月1日起至裁判确定日的房屋租金数额由法院依法确定；3.本案诉讼费由王庆文承担。一审法院认定事实：2020年8月，巨龙社区（甲方）与王庆文（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于海州区巨龙南路X号70㎡左右面积门面房租赁给乙方使用；租赁期限一年，自2020年1月1日起至2020年12月31日止；房屋月租金3000元，……，承租方在签订合同3日内，按半年缴纳租金，每次交18000元。合同还对其他事项进行了约定。2020年度，王庆文向巨龙社区交纳房屋租金9000元。2020年12月10日，王庆文向巨龙社区出具情况说明，载明：关于巨龙南路南首第X号门面2020年房租所欠贰万壹仟元（21000元）未交事宜做如下说明：因房屋漏雨，本人多年申请修缮，新东街道办事处一直未给予修缮，造成本人损失巨大，应经济紧张，暂无法一次性交齐房租，特此说明，所欠余款于2020年12月底前补交。同日，双方签订补充协议，针对2020年2月、3月、4月房租减免，约定在减免被告2个月租金6000元的基础上，再次减免一个月租金，减免金额3000元。一审法院认为：巨龙社区与王庆文签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，依法成立并生效，双方应依约履行义务，上述合同约定的租赁期限为2020年1月1日至2020年12月31日，该合同到期后，双方未续签，王庆文未缴纳剩余租金，该租赁合同已于2020年12月31日到期终止。庭审中，王庆文辩称因房屋漏雨严重，给自己造成了损失，故未交纳房屋租金，但未能提交相关证据证实及明确提出反诉，经一审法院释明，王庆文可另行主张，故本案对此不予理涉。2020年12月10日，王庆文曾承诺于2020年12月底前交齐2020年欠房租21000元，扣除补充协议中巨龙社区同意再次减免的3000元租金（2020年2-4月），王庆文尚欠巨龙社区2020年度租金18000元，故巨龙社区要求王庆文返还房屋并支付租金18000元的诉讼请求，依法予以支持。涉案租赁合同终止后，虽双方未续签合同，但该房屋一直由王庆文占有使用，王庆文应当支付房屋占有使用费，故酌定自2021年1月1日起至王庆文返还房屋之日止，按每月3000元的标准计算房屋占有使用费。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王庆文于判决生效之日起十五日内将坐落于海州区巨龙南路X门面房退还给巨龙社区；二、王庆文于判决生效后十日内给付巨龙社区房屋租金18000元，并自2021年1月1日起至实际返还房屋之日止，按每月3000元标准支付房屋占用使用费。案件受理费250元，由王庆文负担（巨龙社区已预交，于王庆文给付上述款项时一并给付巨龙社区）。本院二审期间，上诉人向本院提交照片一张，证实涉案房屋漏水，货物被雨水泡了。被上诉人经质证认为，该照片无拍摄时间及地点，而且这些货物并不能证明是谁的货物，被上诉人不予认可，不能证明上诉人的证明目的。本院经审查认为，该证据无拍摄时间，且不能证实与本案的关联性，依法不予采信。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应按约履行。依据双方2020年8月签订的《房屋租赁合同》第二条约定，双方的租赁关系已经于2020年12月31日终止。上诉人称在被上诉人起诉前，双方已经就续租事宜达成一致意见，但是对此不能提供相应证据证实。合同终止后，因双方未再续签合同，故上诉人应当在租期届满后将涉案房屋返还给被上诉人，现涉案房屋仍一直由上诉人占用，故上诉人应当向被上诉人支付房屋的占有使用费。上诉人称涉案房屋漏雨，对其造成损失，故其欠付租金，但是依据上述合同第五条约定，在租赁期间，涉案房屋及附属设施的维护和维修，系由承租方即上诉人负责，且费用自理，所以，上诉人以此理由欠付租金的理由不成立。综上，一审法院判决上诉人返还房屋并判决上诉人给付合同期内租金及合同终止后的房屋占有使用费符合法律规定。关于上诉人提出的涉案程序问题，经查，一审法院审理此案适用的是简易程序，其在送达、庭审等程序及诉讼权利保障方面均无不当之处。综上，上诉人王庆文的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人王庆文负担。本判决为终审判决。审 判 长　　程　晨审 判 员　　张淑媛审 判 员　　王学明二〇二一年九月二日法官助理　　徐林杉书 记 员　　严梓菡附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 马 克 数 据 网