杨旭与重庆文旭房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书（2021）渝0117民初6092号

• 案件编号

  （2021）渝0117民初6092号

• 案件名称

  杨旭与重庆文旭房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

• 审理法院

  重庆市合川区人民法院

• 所属地区

  重庆市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/2 0:00:00

• 当事人

  杨旭;重庆文旭房地产开发有限公司

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百四十二条

重庆市合川区人民法院重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书 (2021)渝0117民初6092号 原告：杨旭，男，1989年12月12日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：陈旭，重庆百君（合川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玉竹，重庆百君（合川）律师事务所实习律师。被告：重庆文旭房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区龙市镇飞龙街，统一社会信用代码91500117759280562C。法定代表人：张茜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李全明，男，1952年5月25日出生，系该公司员工，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：李弟国，男，1952年3月21日出生，系该公司员工，汉族，住重庆市。原告杨旭与被告重庆文旭房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨旭的委托诉讼代理人陈旭、陈玉竹、被告重庆文旭房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李全明、李弟国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨旭向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理重庆市合川区××号房屋《不动产权证》；2、判令被告支付2016年7月1日至2016年9月12日期间的逾期交房违约金2775.55元；3、判令被告支付2016年11月13日至2021年6月18日期间的逾期办理不动产权属转移登记违约金63799.74元；4、判令被告返还房屋面积误差房款694元、首套房退税6392元及利息，共计7086元（利息以7086元为基数，从2016年12月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止）；5、本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第一项请讼请求为：判令被告协助原告办理重庆市合川区××号房屋《不动产权证》的申请，提交不动产登记机构规定的资料并取得土地房屋登记机构出具的受理单；第四项诉讼请求变更为：判令被告返还房屋面积误差房款694元、首套房退税6392元及利息，共计7086元（利息以7086元为基数，从2016年12月10日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止。事实和理由：2015年2月16日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告位于重庆市合川区××商品房，该房屋建筑面积为109.63平方米，建筑面积单价3468.15元/平方米，房屋总成交金额380213元。合同第七条约定，被告将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房在2016年6月30日前交付原告使用。原告经查询得知，被告于2016年9月13日取得建设工程竣工验收备案登记证。根据合同第九条约定，被告未按期将商品房交付原告使用，应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同第十三条约定，预售商品房在商品房实际交付使用后，由原被告双方申请办理商品房《不动产权证》。现商品房已经完成建设工程竣工验收备案登记，原告在合同约定期限内将办理商品房产权登记需要的资料提供给被告，委托被告办理《不动产权证》。被告作为商品房开发公司，在收取资料接受委托后，应当及时向土地房屋登记机构提交资料，被告有协助原告办理房产证的义务。被告未能按期申请办证，应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。案涉房屋实测面积与预售面积误差比绝对值为0.2平方米，根据合同第六条约定，该面积误差比绝对值在3%以内的应据实结算，多退少补。原告已交房款380213元，因此经合计后被告应退还原告面积误差房款694元。原告为首次购买商品房，政策优惠后，原告应少支付税款6392元，被告在代收多余的税款后应当返还给原告。原告遵守合同约定已付清全部房款及相关税费，按时提交房屋办证资料。被告不遵循诚信原则逾期交房，逾期未退还契税等行为违反合同约定，且原告多次催促被告办理房产证未果。综上所述，原告为此提起诉讼，请依法判决。被告重庆文旭房地产开发有限公司辩称，1、房产证应该由被告办理给原告，原告提出的该项诉讼请求符合合同约定；2、2016年6月30日前被告已将房屋交付给了原告，只是没有竣工验收备案登记证，虽不合法但属合理，故逾期交房违约金被告不应承担；3、关于产权登记违约金，被告进行了房屋竣工备案登记，被告承诺在2021年9月30日前为原告办理完成房屋产权登记，如逾期仍未完成，被告同意支付逾期办证违约金；4、首套房退税该退给原告，如有面积差也应退给原告，原被告对此是结算好了的。原告围绕案件事实向本院提交了《重庆市商品房买卖合同》、收据、发票、完税证明、结算单、建设工程竣工验收备案登记证，经质证，被告对原告举示的证据的真实性均无异议，本院予以确认并载卷佐证。被告未举示证据。根据原告举示的证据并结合庭审调查，本院认定事实如下：2015年2月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，原告向被告购买坐落于重庆市合川区××号房屋，房屋建筑面积109.63平方米，总成交金额为380213元。该合同第七条交房期限及交付条件：1、……；2、属预售商品房的，甲方应当在2016年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第九条甲方逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；第十三条关于办理产权登记的约定：1、……；2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。按逾期时间，分别处理（不作累加）：(1)逾期在270日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款价万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过270日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.10向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款价万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金……。同日，被告代收原告交纳的工本费、转移登记费、大修基金、交易手续费、印花税、按揭费等。2015年3月4日，被告向原告出具销售不动产统一发票，发票载明预收购房款金额为114213元。2015年4月15日，被告又向原告出具销售不动产统一发票，发票载明预收购房款金额为266000元。2015年6月12日，重庆市合川区地方税务局出具税收完税证明，该证明载明契税和印花税为5708.19元。被告于2016年6月30日向原告交付案涉房屋。2016年12月9日，原、被告就案涉房屋办理结算，结算单载明，被告应返还原告房屋面积误差房款694元及首套房退税合计6392元。2016年9月13日，被告取得案涉房屋竣工验收备案登记证，但案涉房屋至今未办理产权登记，也未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的法律事实发生在民法典实施前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告在平等自愿基础上签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。关于办理不动产权属登记的问题。根据原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由原被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的约定，被告虽然于2016年6月30日将案涉房屋交付给了原告使用，但案涉房屋于2016年9月13日才取得竣工验收备案登记证，故按合同约定被告履行办证义务的起始时间应为2016年9月13日，即被告应当在2016年11月12日前为原告办理本商品房产权登记并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但被告至今仍未为原告办理本商品房产权登记并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，被告应当承担继续履行的民事责任。现原告要求被告协助办理案涉房屋《不动产权证》的申请，提交不动产登记机构规定的资料并取得土地房屋登记机构出具的受理单的诉请符合合同约定，本院予以支持。关于逾期交房违约金的问题。根据原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条：属预售商品房的，甲方应当在2016年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用的约定，被告虽然于2016年6月30日将案涉房屋交付给了原告使用，但是案涉房屋于2016年9月13日才取得竣工验收备案登记证，被告交付房屋的行为不符合合同约定和法律规定，被告应当承担违约责任。从2016年7月1日至2016年9月12日止逾期交房违约74天，其违约金为2813.58元（38.0213元/天×74天=2813.58元），原告诉请要求被告支付逾期交房违约金2775.55元未超过以上数额，本院予以支持。关于首套房退税和面积差的问题。被告代收契税后，重庆市合川区地方税务局于2015年6月12日出具完税证明，2016年12月9日，原、被告就案涉房屋并办理结算，结算单载明，被告应返还原告面积误差房款694元及首套房退税合计6392元。合同虽未对税款和面积差价款退还期限进行约定，但结合本案实际，原、被告结算后时，被告应一并退还，被告至今未作退还，给原告造成资金占用损失，应承担相应责任。现原告要求被告退还面积误差房款及首套房退税合计6392元，并以此为基数从2016年12月10日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至付清时止的诉请成立，本院予以支持，原告超过部分的请求本院不予支持。关于逾期办理不动产权登记违约金的问题。根据原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条的约定，逾期办理不动产权登记违约金支付时间为实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内由被告向原告支付。现尚未取得登记受理单，其支付条件尚不成就，故本院对原告的该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告重庆文旭房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告杨旭办理重庆市合川区××号房屋《不动产权证》的申请，提交不动产登记机构规定的资料并取得土地房屋登记机构出具的受理单；二、限被告重庆文旭房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨旭逾期交房违约金2775.55元；三、限被告重庆文旭房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告杨旭面积误差房款及首套房退税6392元及利息，利息以6392元为基数，从2016年12月10日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止；四、驳回原告杨旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1641.54元，减半收取820.77元，由原告杨旭负担718.62元，被告重庆文旭房地产开发有限公司负担102.15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。                              审  判  员   刘  东                             二〇二一年八月二十六日                                  书　记　员　 邱玉洁  - 1 - 更多数据：搜索“马克数据网”来源：www.nlaw.org