钱文诚等房屋租赁合同纠纷再审民事判决书（2021）京0105民再3号

• 案件编号

  （2021）京0105民再3号

• 案件名称

  钱文诚等房屋租赁合同纠纷再审民事判决书

• 审理法院

  北京市朝阳区人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事审判监督

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  钱文诚;王玉芝

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第二百零七条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款

北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民再3号原审原告：钱文诚，女，1963年12月17日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李旗（钱文诚之夫），男，1962年5月5日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘健，北京市康博律师事务所律师。原审被告：王玉芝，女，1963年10月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：魏胜，北京市亚奥律师事务所律师。第三人：李理，男，1966年6月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。原审原告钱文诚（以下称姓名）与原审被告王玉芝（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月20日作出（2015）朝民初字第21656号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，本院于2019年12月9日作出（2019）京0105民监12号民事裁定，再审本案。2020年11月18日，本院作出（2020）京0105民再49号民事裁定，驳回钱文诚之起诉。钱文诚不服裁定，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院于2020年12月30日作出（2020）京03民再134号民事裁定，裁定撤销（2020）京0105民再49号民事裁定，指令本院审理本案。本院受理后，另行组成合议庭，依法追加第三人李理（以下称姓名）参加诉讼，公开开庭进行了审理。钱文诚之委托诉讼代理人李旗、刘健，王玉芝之委托诉讼代理人魏胜及李理均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉芝称：1．（2015）朝民初字第21656号民事判决书认定事实的主要证据即2017年1月1日《房屋租赁合同》是钱文诚伪造的，我从未与钱文诚签订过租赁合同。钱文诚在原审时前二次都表示不能提交房屋租赁合同原件，第三次开庭时才提供所谓的房屋租赁合同“原件”，该合同作为原件却存在多处墨迹，且各种痕迹均与李理签订的房屋租赁合同痕迹一致。事实是李理与钱文诚签订了房屋租赁合同，我从李理处租赁了涉案房屋，我有证据证明自2007年至2014年共支付给房东涉案房屋租金164万元，不存在我使用涉案房屋八年未支付房屋租金的情况。钱文诚所述承租人八年使用房屋未支付租金不符合逻辑，钱文诚也从未向我提出租金请求。2．钱文诚故意隐瞒我的联系方式，故意不让我出庭应诉，欺骗法院以获取非法利益。钱文诚的诉讼请求也已经超过诉讼时效。钱文诚辩称：我一直想找王玉芝，但是一直找不到。曾经我丈夫李旗起诉过北京国大药房连锁有限公司芍药居北里连锁店，撤诉了。因为我们找不到王玉芝，一直是自己垫付租金。期间曾经和王玉芝有过一次电话沟通，当时是她打给我的，她说在加拿大，但是她的电话号码显示是中国的外地号码。从此以后，她就再也不接我的电话了。李理因犯罪被羁押，我不认可王玉芝提交的与李理的租赁合同。李理述称：我和钱文诚、王玉芝之间是房屋租赁关系。我不知道涉案房屋产权人，我从李某处承租涉案地点北侧360平米。2006年底到2014年底，出租人变成了钱文诚。2000年到2006年年底，我把房租交给李某；2007年1月到2014年底，我把房租交给钱文诚。2003年左右我转租王玉芝270平米。我和王玉芝之间的合同每二年一签，最后期限是2014年年底。转租的事李某和钱文诚都知道。我交租金都是我或者我爱人去交钱，从来没有用王玉芝的名义交过租金。我交给李某或钱文诚的租金和王玉芝交给我的租金有差价，王玉芝不欠我租金。我租金交到2014年9月，因为2014年7、8月就给我清出去了。据我所知，钱文诚和王玉芝没什么关系。钱文诚向本院起诉请求：1．王玉芝支付自2007年1月1日至2014年12月31日的租金144万元，并以上述欠付租金为本金按照中国人民银行同期贷款利率标准支付自2007年1月1日起至实际支付之日止的利息；2．王玉芝支付违约金14．4万元。本院原审认定案件事实：2007年1月24日，北京东方置地投资发展有限公司（出租方、甲方）与钱文诚（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。双方约定：甲方将坐落于北京市朝阳区芍药居北里小区117号楼首层北侧建筑面积约600平方米的商业用房租与乙方使用。租赁期限为8年，即2007年1月1日至2014年12月31日。租金标准为，2007、2008年每年26．5万元，2009、2010年每年27万元，2011、2012年每年27．5万元，2013、2014年每年28万元。2007年1月1日，钱文诚（出租方，甲方）与王玉芝（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。双方约定：甲方将坐落于北京市朝阳区芍药居北里小区117号楼首层北侧建筑面积约360平方米的商业用房（下称涉案房屋）租与乙方使用。租赁期限自2007年1月1日至2014年12月31日。租金标准为，年租金18万元，如甲方与开发商房屋租金有递增，乙方也应该按同等递增条件递增房屋租金。关于租金支付时间，合同中有打印的“乙方采取半年付的付租方式，于上半年到期前的5日前向甲方缴纳当期租金”，其中后半句有划掉的痕迹，合同中另有手写的“每年第一次付款在4月1日之前付清，第二次付款在10月1日前付清”的字迹，上述划掉及手写字迹旁均无签名。违约责任为，乙方不按照合同约定支付房租，逾期到30日的，或者乙方擅自将房屋转租给第三方的，应按月租金的10%向甲方支付违约金（现已转租的除外）。原审庭审中，钱文诚提交王玉芝为出租方，案外人北京国大药房连锁有限公司为承租方的《房屋租赁合同》复印件一份，证明王玉芝将涉案房屋中建筑面积为170平方米的部分转租给该公司；提交王玉芝作为甲方，案外人董某作为乙方的《租赁协议》复印件一份，证明王玉芝将涉案房屋中建筑面积为40平方米的部分转租给董某；提交王玉芝为甲方、出租方，案外人刘某为乙方、承租方的《租赁协议》原件一份，证明王玉芝将涉案房屋中建筑面积为140平方米的部分转租给刘某。钱文诚提交照片若干，证明实际使用人在涉案房屋经营的情况；提交收据、收条若干，证明实际使用人向王玉芝支付租金的情况。本院原审认为：钱文诚与王玉芝签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的权利义务。钱文诚提交的证据可以证明王玉芝承租涉案房屋后进行转租的事实，王玉芝应向钱文诚支付租金。钱文诚主张的租金并不超过合同约定的标准，本院予以支持。关于钱文诚主张的逾期支付租金的利息及违约金，本院认为：双方签订的租赁合同中关于租金支付时间的约定，其中打印部分的勾划及手写部分的增补旁均无签名盖章，本院无法确认勾划、增补系双方真实意思，故合同内容仍应以相应打印部分为准。而根据打印部分的措辞，本院无法确认双方约定的租金支付时间，故就该项内容应属约定不明。在此情形下，钱文诚以王玉芝逾期支付租金为由要求其支付违约金，依据并不充分。钱文诚指认王玉芝未经其同意擅自转租涉案房屋，王玉芝并未举证证明其转租经过了钱文诚同意，故钱文诚以此为由要求王玉芝支付违约金符合合同约定，本院应予支持。但钱文诚主张的违约金数额有误，本院依照合同约定计算。因双方关于租金的支付时间约定不明，且租期系一年以上的整年，根据法律规定，每期租金应在每届满一年时支付。钱文诚以王玉芝逾期支付租金为由主张利息于法有据，本院予以支持。但钱文诚主张的利息起算时间有误，应自每期租金逾期之日起计算。王玉芝经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。本院原审判决：1．王玉芝支付钱文诚租金144万元。2．王玉芝支付钱文诚违约金1500元。3．王玉芝支付钱文诚按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的逾期支付租金的利息（利息的本金及起止期间分别为，以18万元为本金，自2008年1月1日起至实际支付之日止；以18万元为本金，自2009年1月1日起至实际支付之日止；以18万元为本金，自2010年1月1日起至实际支付之日止；以18万元为本金，自2011年1月1日起至实际支付之日止；以18万元为本金，自2012年1月1日起至实际支付之日止；以18万元为本金，自2013年1月1日起至实际支付之日止；以18万元为本金，自2014年1月1日起至实际支付之日止；以18万元为本金，自2015年1月1日起至实际支付之日止）。4．驳回钱文诚的其他诉讼请求。本院再审认定案件事实如下：北京东方置地投资发展有限公司（以下称东方置地公司）系涉案房屋所有权人。2020年11月27日，东方置地公司出具《关于芍药居北里小区117号楼首层北侧商业用房承租情况的说明》记载涉案地点承租情况：2000年7月15日至2006年7月15日，承租方：北京东辰物业管有限公司；2006年7月16日至2006年12月31日，承租方：李某；2007年1月1日至2010年12月31日，承租方：钱文诚；2011年1月1日至2017年12月31日，承租方：李旗；2018年1月1日至2020年12月31日，承租方：北京市北安装饰工程公司。2007年1月24日，钱文诚与东方置地公司签订《房屋租赁合同》，约定事宜同原审查明。钱文诚与东方置地公司于2010年12月25日签订书面合同，约定租赁合同于2010年12月31日终止。2011年3月18日，东方置地公司与李旗签订租赁合同，租期自2011年1月1日起至2020年12月31日止。2020年12月17日，东方置地公司出具《关于芍药居北里117号楼首层北侧商业用房承租和钱文诚交房租的情况说明》记载：东方置地公司与钱文诚就涉案地点房屋600平方米于2010年12月25日解除租赁合同，后出租给李旗，因李旗与钱文诚系夫妻关系，故房屋合法占有人、房屋租赁实际履行人和房租交付人均为钱文诚。2007年1月1日至2014年12月31日钱文诚按合同约定已交齐全部房租。李旗对钱文诚提起本案诉讼表示知晓并同意。钱文诚主张与王玉芝之间就涉案房屋存在租赁合同关系，提交《房屋租赁合同》复印件记载，其出租“北京市朝阳区芍药居北里小区117号楼北侧商业用房”360平方米，期限自2007年1月1日至2014年12月31日，年租金18万元等。合同落款时间为2007年1月1日并有“王玉芝”签名及捺印；合同上有手写内容和划改情况。王玉芝对上述《房屋租赁合同》复印件的真实性不予认可，提交北京民生物证科学司法鉴定所京民司鉴[2019]文鉴字第52号《鉴定意见书》用以证明，其就（2015）朝民初字第21656号卷宗中《房屋租赁合同》复印件委托鉴定后，鉴定机构认定该《房屋租赁合同》中“王玉芝”签名倾向与样本不是同一人书写。（2015）朝民初字第21656号案件2015年9月18日开庭笔录记载，钱文诚曾出示《房屋租赁合同》原件，经法院核对无误后收回。本案中，钱文诚表示《房屋租赁合同》原件已查找不到，不具备启动笔迹和指纹鉴定的检材条件。（2020）京0105民再49号案件审理中，本院于2020年9月1日与钱文诚本人核实情况，钱文诚称：“我原来是跟李理签的租赁合同，租给了李理，也没有转租，签完之后李理就找不到了。后来王玉芝跟我联系，与李理的爱人在一个工行坐着聊的，王玉芝说以后你跟李理的事就交给我。没有和李理解除合同，因为找不到李理了。王玉芝带着李理的爱人给过一次房租，给多少钱记不住了。李理租了300多平米，王玉芝租了300多平米，左边租给王玉芝，右边租给了李理，没有具体划分。我到现在也记不清楚具体哪家店给王玉芝还是给李理，签了合同我就生病了，我记得药店是租给王玉芝”等。就租赁合同的签订情况，钱文诚表示其先与李理签订房屋租赁合同，后与王玉芝签订房屋租赁合同，二份合同约定的并不是同一个标的物，但签署日期“落在了同一天”；钱文诚与李理签订的合同文本是李理拿来钱文诚签的字；钱文诚与王玉芝的合同文本是王玉芝拿来钱文诚签的字，“事先沟通好了”。就涉案房屋交付情况，钱文诚表示王玉芝早于其承租时间即在使用涉案房屋，就其向王玉芝交付房屋、告知出租人变更及催交租金等事实没有举证。就涉案房屋实际使用情况，钱文诚在另行起诉李理房屋租赁合同案件中表示，出租给李理后有“菜店”“小吃”“药房”，后表示“该处只有一个药店”，李理“承租的地方，没有再租给药店”；在本案中表示李理承租部分有“菜店”“小吃”“水果店”。王玉芝表示其将“超市”“药店”部分另行转租；李理将“发廊”部分转租。李理对此予以认可。本案审理中，李理提供《房屋租赁合同》、租金收据等用以证明，其自2000年6月开始承租“北京市朝阳区芍药居北里117号楼西侧北面商业用房”；2007年1月1日，其与钱文诚签订房屋租赁合同约定承租涉案房屋，期限自2007年1月1日至2014年12月31日，年租金18万元；2007年3月22日，其与王玉芝签订房屋租赁合同约定出租“北京市朝阳区芍药居北里117号楼底（原阳光居商场）”270平方米经营“药店”，期限自2007年4月1日至2008年3月30日，年租金28万元；钱文诚向其出具的租金收条系按照年租金18万元收取等。钱文诚认可其与李理所签房屋租赁合同及租金收据的真实性，对李理提供的其他证据材料均不予认可。经询，钱文诚表示“没法明确是给谁打的收条”，“记不清是打给李理的还是打给王玉芝的”，“不知道是王玉芝本人交的钱还是别人代王玉芝交的钱”，不记得出具收条时的在场人。王玉芝对李理提供的上述证据材料均没有异议。王玉芝提供北京芍药居金象大药房有限公司企业法人营业执照、《租赁合同》、收据及转账凭条、物业费收费单等用以证明，王玉芝系北京芍药居金象大药房有限公司法定代表人，该单位2003年成立时的住所地即在涉案地点；王玉芝自2003年从李理处承租涉案房屋，每二年续订一次房屋租赁合同；王玉芝按照年租金22万元标准向李理或其代理人支付租金至2014年9月30日等。钱文诚对王玉芝上述证据材料不予认可，表示李理被羁押期间房屋租赁合同系王玉芝伪造；租金金额较大没有转账支付不合常理。李理对王玉芝上述证据材料没有异议，表示其曾授权他人与王玉芝签署房屋租赁合同并代收租金。钱文诚提供图纸、另案笔录、另案答辩状、合同、证人证言等用以证明，钱文诚承租面积600平米，一部分出租给王玉芝，一部分出租给李理；李理在另案中诉讼意见变化，说明与王玉芝存在恶意串通将另案标的物与本案涉案房屋混淆。王玉芝表示与李理不存在恶意串通，其早于钱文诚承租之前使用涉案房屋，作为承租人，如果有机会从钱文诚处承租则租金价格会更低；钱文诚另案中向李理主张的租赁部分包括本案中钱文诚向王玉芝主张的部分，面积相差90平方米。李理表示，其自钱文诚处承租360平方米，其中270平方米转租王玉芝。王玉芝提供笔录、照片等用以证明钱文诚陈述矛盾不真实，且王玉芝如果欠付租金则不可能公开转租、招牌醒目并办理证照。钱文诚认为王玉芝断章取义，不认可其证明目的。另，2009年9月18日，北京市第二中级人民法院作出（2008）二中刑初字第2083号刑事判决，认定李理犯诈骗罪，判处有期徒刑十四年，并处罚金人民币三万元。北京市人民检察院第二分院提出抗诉，李理提出上诉。北京市高级人民法院于2010年11月12日作出（2009）高刑终字第590号刑事判决，撤销一审判决，改判李理犯诈骗罪，判处有期徒刑十五年，并处罚金人民币三万元。刑期自2007年11月14日起至2022年11月13日止。经询，钱文诚表示对李理无诉讼请求，认为李理应作为第三人参加本案诉讼。本院再审认为：当事人应当按照约定履行相应义务。根据法律规定，书证应当提交原件。证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。本案中，钱文诚主张与王玉芝存在房屋租赁合同法律关系，王玉芝对钱文诚提供的2007年1月1日《房屋租赁合同》的真实性不予认可，并提交《鉴定意见书》佐证该《房屋租赁合同》中“王玉芝”并非其本人书写。钱文诚在原审中虽曾出示《房屋租赁合同》原件，但在王玉芝提供上述相反证据的情况下，其仍负有举证责任证明该“原件”系“属实”。现钱文诚未提供《房屋租赁合同》原件，继而不具备对书证原件启动笔迹和指纹鉴定的条件，则应当承担举证不能的后果。据此，钱文诚主张与王玉芝就涉案房屋租赁事宜曾达成书面意思表示一致，依据不足。就钱文诚与王玉芝是否形成事实上的房屋租赁关系，本院认为：1．钱文诚与王玉芝均认可，王玉芝早于钱文诚承租涉案房屋前，即已经通过他人转租而实际使用涉案房屋。王玉芝与李理提供的现有证据可以证明，王玉芝自2003年即自李理处承租涉案房屋，并每二年续签一次房屋租赁合同，且租金标准高于钱文诚主张的金额。钱文诚未举证证明其作为出租人曾向王玉芝依法履行房屋交付及管理义务，或明确告知王玉芝出租人已发生变更的事实。而王玉芝有关其作为承租人，如有机会则不会拒绝订立较低租金标准房屋租赁合同的抗辩具有合理性。2．钱文诚对于双方形成租赁合同关系的过程及涉案房屋实际使用业态的陈述言语不详，亦未举证证明在长达八年的租赁期内曾经向王玉芝索要租金，与一般交易习惯不符。钱文诚在认可李理提供的租金收据真实性的同时，无法明确交款过程、交款对象等交易细节，有悖常理，且无法证明王玉芝作为承租人向其支付租金的事实。故，现有证据无法证明钱文诚与王玉芝分别存在事实上履行房屋租赁合同的事实，故钱文诚要求王玉芝支付租金等诉讼请求于法无据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第五条之规定，判决如下：一、撤销（2015）朝民初字第21656号民事判决书；二、驳回原审原告钱文诚的诉讼请求。案件受理费19056元，由原审原告钱文诚负担（已交纳）。公告费560元，由原审原告钱文诚负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审　判　长　徐　悦人民陪审员　李　斌人民陪审员　齐　岩二〇二一年九月六日书　记　员　武鑫蓉 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