北京家美满帆国际物业管理有限公司与汤大钢等房屋租赁合同纠纷再审民事判决书（2021）京民再59号

• 案件编号

  （2021）京民再59号

• 案件名称

  北京家美满帆国际物业管理有限公司与汤大钢等房屋租赁合同纠纷再审民事判决书

• 审理法院

  北京市高级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事审判监督

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  北京家美满帆国际物业管理有限公司;汤大钢;叶钰华;北京正道嘉华物业管理有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第二百零七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民再59号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：北京家美满帆国际物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：耿建忠，经理。委托诉讼代理人：丁灿平，北京舟之同律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敏，北京舟之同律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：北京正道嘉华物业管理有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：汤大钢，执行董事、经理。委托诉讼代理人：汤燕飞，该公司员工。委托诉讼代理人：张其有，福建九越律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人、原北京南窑尚号投资有限公司股东）：汤大钢，男，1976年11月7日出生，汉族，北京正道嘉华物业管理有限公司执行董事、经理，住福建省。委托诉讼代理人：张其有，福建九越律师事务所律师。被申请人：叶钰华（原北京南窑尚号投资有限公司股东），男，1978年11月20日出生，汉族，住址福建省南平市建阳区。委托诉讼代理人：张其有，福建九越律师事务所律师。再审申请人家美满帆国际物业管理有限公司（以下简称家美满帆公司）因与被申请人北京正道嘉华物业管理有限公司（以下简称正道嘉华公司）、汤大钢、叶钰华房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2019）京02民终13720号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月30日作出（2020）京民申2583号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。北京南窑尚号投资有限公司（以下简称南窑尚号公司）于2020年6月11日注销，本案依法通知该公司股东汤大钢、叶钰华参加诉讼。再审申请人家美满帆公司的委托诉讼代理人丁灿平、刘敏，被申请人正道嘉华公司的法定代表人汤大钢及其委托诉讼代理人汤燕飞、张其有，被申请人汤大钢、叶钰华的委托诉讼代理人张其有到庭参加诉讼。后正道嘉华公司撤销了汤燕飞作为该公司委托代理人的授权。本案现已审理终结。家美满帆公司申请再审称，请求依法撤销二审判决，将本案发回重审或改判。事实和理由：一、家美满帆公司诉请范围不仅包括合同中的部分，还包括签订合同后改扩建部分。二审法院仅判决按照合同上载明的2444㎡获得对应的拆迁补偿款，未处理在合同签订后家美满帆公司改扩建的8810．41㎡的拆迁补偿利益，违反法律规定，遗漏诉讼请求，损害家美满帆公司的合法权益。二、家美满帆公司为改扩建部分的权利人，根据原审查明的事实可知该部分面积已实际获得国家拆迁补偿，故家美满帆公司应取得该部分的拆迁补偿款。在原审庭审中，正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢均认可经改扩建后家美满帆公司使用的11254．41㎡在拆迁补偿面积之内。南窑尚号公司在北京市第二中级人民法院（2018）京02民初55号《民事调解书》中，确认北京市万利特轻工机械厂（以下简称万利特机械厂）国有土地范围内的改扩建面积为25570㎡，其中包含家美满帆公司改扩建的8810．41㎡，该改扩建部分的拆迁补偿利益已经被南窑尚号公司非法占有，理应返还家美满帆公司。二审法院忽视这一事实，对改扩建部分不作任何处理，与客观事实不符，使南窑尚号公司未付出任何成本，即凭空占有巨大收益，有违公平正义原则。三、二审判决对合同约定的2444㎡的处理方式我们是认可的，但对于改扩建双方没有达成共识。根据估价报告，加建的8810．41㎡的房屋成本评估价值为20563232．63元，家美满帆公司应获得的补偿利益合计22005294．92元。四、家美满帆公司改扩建部分应享有同等的拆迁权利。国家将全部补偿款给付万利特机械厂后，万利特机械厂已将包含该部分拆迁利益结算给南窑尚号公司，家美满帆公司作为该部分建筑实际权利人却未得到分文补偿。二审法院一方面确认家美满帆加扩建部分属于合法建筑，系《房地产估价报告》中实测面积的一部分，另一方面对该部分实际权利人的利益不做任何裁决，属于严重的适用法律错误，违背同权同利的司法原则。五、二审法院以家美满帆公司未提供实际经营损失的证据为由，对此项诉讼请求予以驳回没有事实和法律依据，严重损害了家美满帆公司的合法权益。六、汤大钢是南窑尚号公司法定代表人和实际控制人，并多次由其个人账户收取租金和其他费用，存在着公司和个人资产相互混同的情况，原审法院对我公司请求汤大钢承担责任的请求未予支持是错误的。被申请人正道嘉华公司辩称，二审判决认定事实全面准确，适用法律条款精准，请求驳回家美满帆公司的再审申请。事实和理由：一、家美满帆公司利用改扩建面积开展经营，获取巨额经营收入，我方却没有任何收益。2011年8月20日双方签订租赁合同后，经我方同意，家美满帆公司改扩建房屋面积8810．41㎡，该部分从未缴纳过租金。参照家美满帆公司在《再审申请书》中“每年收益为2200余万元”的自述计算，2012年以来，其就改扩建建筑物已实际收益超过1．3亿元。在我方承担巨大商业风险、履行保障义务的前提下，家美满帆公司完成改扩建，又未就改扩建部分缴纳任何租金的情况下，8810．41㎡的拆迁补偿收益归我方所有，符合民商事立法的对等公平原则。二、本案拆迁时间的确定，以能够实际影响出租户和承租户的权利义务之日起开始，故拆迁发生的时间应确定为2018年10月30日。自2011年8月20日签订租赁合同之日，截至拆迁发生时间已远远超过7年，依据租赁合同第十二条第一款的明确约定，在家美满帆公司经营7年之后，对于发生的任何拆迁无权获得补偿，故改扩建部分拆迁补偿收益应归我方所有。三、家美满帆公司在《再审申请书》中强调一审起诉时就提供了涉案房屋全部的租赁合同及补充协议，充分证明因为拆迁事宜导致原租赁合同被迫提前终止，其不得不退还已收房租，并给租户支付了相应违约金，租赁合同预期利益损失巨大，完全是在混淆视听。万利特机械厂仅仅针对家美满帆公司进行停水断电的处理，如何经营，是否违法，是否会被处罚和我方没有任何关系。1．2016年11月11日，家美满帆公司被第三方断电而停业，我方并非侵权人，无需承担任何赔偿责任。2．2016年11月11日，在我方承租的南窑村3号有北京政和驿酒店管理有限公司等公司均在经营。家美满帆公司未能继续正常经营，系由其自身原因造成的，与我方没有任何关系。3．即便确实因拆迁事件，导致租赁合同被迫提前终止，依据租赁合同第十三条第六款，我方也无需赔偿任何经营损失。四、关于家美满帆公司要求追究汤大钢个人的法律责任问题，除《中华人民共和国公司法》明确规定的几种情形，可以追究股东或者法定代表人责任之外，其法律后果、法律责任均由公司承担。家美满帆公司不能因租金偶尔有一、两次打到汤大钢个人账户，就贸然提出股东与公司之间存在着某种密切的合作关系。汤大钢收款属于接受公司委托的职务行为，根本不存在混同行为。因此一、二审未认定汤大钢承担法律责任是正确的。被申请人汤大钢、叶钰华同意正道嘉华公司的答辩意见。家美满帆公司向北京市丰台区人民法院起诉请求：1．确认我公司与正道嘉华公司签订的《租赁合同》及《补充协议》中的1296㎡部分有效、9958．41㎡部分无效；2．确认我公司与正道嘉华公司签订的《租赁合同》及《补充协议》有效部分于本案立案之日即2019年1月7日解除；3．判令正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢共同返还我公司交纳的履约保证金20万元，退还我公司已预交的2016年11月11日至12月19日期间的房屋租金284265元、公关管理费147995元、消防烟感工程款127400元；4．判令正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢共同赔偿因停电等原因导致我公司不能正常营业的经营损失1500万元；5．判令正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢共同返还我公司因加建、改扩建和装修租赁房屋应得的拆迁补偿利益22317487元；6．诉讼费由正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢负担。一审法院认定事实：万利特机械厂系南窑村3号房屋的所有权人，其持有的房屋所有权证证号为京房权证丰集字第XXXX号，该房产证中登记的房屋包含建筑面积共计4216㎡的平房16幢（幢号为1-11、13-17）和建筑面积为621．2㎡的楼房一幢（幢号为12），建筑总面积为4837．2㎡。2012年8月15日，万利特机械厂（甲方）与正道嘉华公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将自有的坐落在南窑村3号的全部厂地约12072平方米及全部厂房、建筑面积约7306平方米，出租给乙方作经营使用；本合同涉及院落和房屋租赁期限为十年，即从2012年10月1日起至2022年9月30日止；甲方负责向乙方提供为正当合法经营目的而办理相关证照手续所需的相关权属证明或其他书面材料；乙方需要对租赁房屋及内部设施进行装修改造时，须向甲方提出书面申请并附方案图纸，经甲方同意并办理有关手续后方可施工；所需装修、改造资金全部由乙方承担，合同期满或终止租用后所装修改造的房屋及设施不动产部分产权归甲方所有、乙方应完整无损将不动产移交甲方，动产部分归乙方所有；乙方不得将租赁房屋整体转租第三方，如与第三方联营合作，须事前30天向甲方提出书面申请，经甲方同意并就联营合作收益分配等问题协商签订“补充协议”后方可实施，否则乙方应承担违约责任；房屋因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任；因政府市政建设等不属于甲方原因而需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任；租赁期内因第三方拆改引起的损失赔偿与土地和房产主体所有权和使用权相关的赔偿部分归甲方所得，与乙方添置物及经营损失相关的赔偿部分归乙方所得；因上述原因而终止合同时，租金按实际使用时间计算，多退少补。合同中另对租金、违约责任等内容进行了约定。2013年3月28日，万利特机械厂（甲方）与正道嘉华公司（乙方）、南窑尚号公司（丙方）签订《补充协议》一份，载明：“甲、乙、丙三方共同确认：自本协议签订之日起，甲乙双方于2012年8月15日签订的《房屋租赁合同》中的承租主体（即‘乙方’）正式变更为丙方。自本协议签订之日起，所有涉及承租方的权利和义务均由丙方承担；丙方作为南窑村3号院的管理单位，在法律允许范围内对南窑村3号院内的房屋租赁使用履行甲乙双方2012年8月15日签订的《房屋租赁合同》中乙方的权利和义务；本协议自各方签章之日起生效，本协议生效后，即作为甲乙双方于2012年8月15日签订的《房屋租赁合同》的补充协议，具同等法律效力。”2011年8月20日，正道嘉华公司（甲方）与家美满帆公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：“第一条租赁物的基本情况1、位置：南窑3号院A座、B座内；2、面积：2444㎡；3、租赁物状况：甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方经认真观察和深入了解，同意按租赁物及配套设施的现状进行承租（具体状况以平面图、配套设施设备清单、照片为准）；4、甲方指定暖、水、电的接口，乙方自行负责暖、水、电的安装入户工作，并承担全部费用；5、就有线电视、宽带、电话等其他附属设施，双方另行协商并签订补充协议。第二条租赁用途1、允许乙方可在国家法律允许的范围内自主决定经营项目，但不得经营（含：餐饮、食品百货、水站、美容美发）与甲方相竞争的经营项目，也不得经营包括KTV、洗浴、电玩、网吧、按摩、足疗等依法需要特别审批的特种行业；2、承租期内，若乙方欲改变租赁用途，则应提前三个月征得甲方书面同意，否则以违约论。第三条租赁期限1、租赁期为捌年，自2011年8月20日起，至2019年8月19日止；2、自本合同生效之日起的头四个月为免租期；3、本合同期满后乙方欲续租的，则应在本合同期届满6个月前以书面形式通知甲方，同等条件下乙方有优先续租权。第四条租金及付款方式1、租金标准：本合同项下的租金为阶段性浮动式租金，具体标准为：⑴前二年的租金标准为：2．6元/平方米/天，即年租金为2287584元；⑵自第三年起，租金标准每两年递增7%。2、支付时间：每半年一付，具体支付情况如下：第1期金额为1143792元，对应的租赁期间为2011年8月20日至2012年6月19日，支付时间为2011年8月20日；第2期金额为1143792元，对应的租赁期间为2012年6月20日至2012年12月19日，支付时间为2012年6月20日；第3期金额为1143792元，对应的租赁期间为2012年12月20日至2013年6月19日，支付时间为2012年12月20日；第4期金额为1143792元，对应的租赁期间为2013年6月20日至2013年12月19日，支付时间为2013年6月20日；第5期金额为1223857元，对应的租赁期间为2013年12月20日至2014年6月19日，支付时间为2013年12月20日；第6期金额为1223857元，对应的租赁期间为2014年6月20日至2014年12月19日，支付时间为2014年6月20日；第7期金额为1223857元，对应的租赁期间为2014年12月20日至2015年6月19日，支付时间为2014年12月20日；第8期金额为1223857元，对应的租赁期间为2015年6月20日至2015年12月19日，支付时间为2015年6月20日；第9期金额为1309527元，对应的租赁期间为2015年12月20日至2016年6月19日，支付时间为2015年12月20日；第10期金额为1309527元，对应的租赁期间为2016年6月20日至2016年12月19日，支付时间为2016年6月20日；第11期金额为1309527元，对应的租赁期间为2016年12月20日至2017年6月19日，支付时间为2016年12月20日；第12期金额为1309527元，对应的租赁期间为2017年6月20日至2017年12月19日，支付时间为2017年6月20日；第13期金额为1401194元，对应的租赁期间为2017年12月20日至2018年6月19日，支付时间为2017年12月20日；第14期金额为1401194元，对应的租赁期间为2018年6月20日至2018年12月19日，支付时间为2018年6月20日；第15期金额为1401194元，对应的租赁期间为2018年12月20日至2019年6月19日，支付时间为2018年12月20日；第16期金额为1401194元，对应的租赁期间为2019年6月20日至2019年8月19日，支付时间为2019年6月20日。3、支付方式：现金或支票；4、在租赁期间如遇市场变化，甲乙双方可另行协商变更租金。第五条履约保证金1、乙方应于本协议签订之日向甲方交纳20万元作为履约保证金；2、该保证金为确保乙方全面履行合同义务之用，即：⑴本合同履行期限届满或由于其他原因而提前终止合同的，若乙方没有出现违约或其他侵害甲方利益的行为，则该保证金不计利息予以全额返还；⑵若乙方出现违约或其他侵害甲方利益的行为，则甲方有权依约扣除乙方应当支付的相应金额，后将余额不计利息返还；⑶若该保证金不足以弥补甲方损失的，则甲方有权扣除全部保证金，并就不足部分向乙方另行主张赔偿。第六条租赁期间的相关费用1、乙方应向甲方交纳水电费，具体标准为：水7元/吨，电1．1元/度；如遇政府部门上调水电费，则按新标准执行；2、垃圾外运费由乙方自行向环卫部门交纳；3、热水、供暖、有线电视、宽带等其他费用双方根据情况另行协商；4、在租赁期内，若发生政府机关或其他部门征收本合同未列出，但与使用该房屋有关的其他收费项目，均由乙方独立承担。第七条租赁物的交付及返还1、甲方应于本合同签订后尽快将房屋交付给乙方，具体交付时间视前期清理进度而定，但至迟不得超过本合同签订日起_日；2、甲方在交付房屋时应填写《配套设施设备清单》，并交由双方签字确认；3、租赁期届满或由于其他原因而提前终止合同的，乙方应在到期后三日内返还该租赁物及附属设备，结清各自应当承担的费用，承租期内乙方的装修物、添附物、翻扩建物均无偿归甲方所有，乙方不得拆除损坏。第八条租赁物的改造、维护管理及责任承担1、经甲方书面同意，乙方在不损坏、不改变租赁物主体结构的前提下，可以对租赁物进行改造，包括进行装修、添附、改扩建，但乙方应提前三个月进行书面申报，并提交改造方案、图纸、造价预算等，征得甲方书面同意后方可动工；甲方有权对具体的整改问题，包括装修、添附、改扩建制订相应标准，乙方必须遵守；改造过程所发生的所有费用及责任均由乙方独立承担；合同期届满后或因其他原因提前终止合同的，该装修物、添附物、翻扩建物无偿归甲方所有，乙方不得拆除（如有需要，双方可就具体的整改问题，双方另行签订补充协议）。……第十条甲方的其他权利义务1、甲方有权按期收取租金。2、承租期内，非因乙方原因和不可抗力提前终止合同的，甲方不得将本租赁物再行出租给第三方。3、甲方有义务为乙方提供办理相关证照所需的权属证明，相关费用由乙方承担。……7、甲方有权在合同期届满或因其他原因提前终止合同的情况下，对于乙方完成的装修物、添附物、翻扩建物无偿收回，乙方不得破坏和拆除。8、法律法规规定的其他权利义务。第十一条乙方的其他权利义务1、乙方指定李某好为其唯一代表，不得变更，甲方所有履约行为也只针对李某好，乙方应于签约当日向甲方交付李某好身份证复印件一份，并提供其在京详细住址。……12、乙方如需对租赁物进行装修、添附、改扩建应提前三个月进行书面申报，并提交方案、图纸、造价预算等，征得甲方书面同意后方可动工；合同期届满后或因其他原因提前终止合同的，该装修物、添附物、翻扩建物无偿归甲方所有，乙方不得拆除。……第十二条关于拆迁问题1、在租赁期内，如遇国家征地而发生拆迁事件，就拆迁款按下列方式处理：⑴合同签订之日起头两年乙方租赁面积所有拆迁赔偿款归乙方；⑵第三年起乙方租赁面积所有拆迁赔偿款70%归乙方；⑶第四年起乙方租赁面积所有拆迁赔偿款50%归乙方；⑷第五年起乙方租赁面积所有拆迁赔偿款30%归乙方；⑸第六年起乙方租赁面积所有拆迁赔偿款10%归乙方；⑹第七年起不给予赔偿，合同到期乙方无条件腾退房产，不动产产权、使用经营权归甲方，乙方不得破坏、拆除所建房屋，无条件交给甲方。……第十三条违约责任……2、乙方应按时向甲方交纳租金，如有延误，则应按本期应纳租金5%/日的标准向甲方交纳滞纳金；拖延10日以上（包括10日），则应按本期应纳租金10%/日的标准向甲方交纳滞纳金；拖延30日以上的（包括30日），甲方有权单方解除合同，乙方除补齐应纳租金无条件腾退之外，还应另外向甲方支付违约金，违约金的具体标准为：全年应纳租金的总额。……6、在合同期内，出现下列情形合同解除，且双方互不承担赔偿及违约责任：⑴经甲乙双方协商一致，可以解除合同；⑵租赁物依法、依政策被列入拆迁范围；⑶因地震等不可抗力致使合同无法继续履行。第十四条争议的解决本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决；协商不成时，甲、乙双方应提交本合同的签订地、履行地北京市丰台区人民法院诉讼解决。第十五条通知和送达1、甲、乙双方因履行本合同而相互发出或者提供的所有通知、文件、资料均以扉页所列明的地址为准，一方如果迁址或者变更联系方式，应当在三日内书面通知对方；2、通过传真方式通知的，在发出传真时视为送达，以邮寄通知的，挂号寄出或者投邮即视为送达；以邮件通知的，邮件发出时即视为送达。第十六条其他1、本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定并签订补充协议，补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。2、本合同列明的附件均为本合同不可分割之部分，与本合同条款具备同等法律效力。3、本合同壹式两份，自双方签字盖章之日起生效，甲乙双方各执壹份，均具有同等法律效力。”上述《租赁合同》后附有承租场地平面示意图和甲方原有建筑物照片，示意图制作时间为2011年7月15日，图中共有三处阴影部分，其中标有“A座”的阴影部分右侧载有文字说明“阴影部分为乙方所租赁面积（套内）36m×36m=1296㎡”；标有“B座”的阴影部分右侧载有文字说明“阴影部分为乙方所租赁面积（套内）14．57m×54．1m=788．23㎡”；标有“A座”和“B座”的两块阴影部分之间另有一细长条状阴影，左侧载有文字说明“阴影部分为乙方所租赁空地6m×60m=360㎡”。示意图右下方另有一处文字说明，内容为“乙方共租赁三处面积为360+1296+788．23=2444．23㎡”。庭审中，家美满帆公司主张A座位于万利特机械厂持有的京房权证丰集字第XXXX号房屋所有权证中记载的9幢房屋（证载建筑面积为2417㎡）处，对此正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢不予认可，家美满帆公司亦未提供其他证据予以佐证。2011年8月20日，正道嘉华公司与家美满帆公司签订《补充协议》一份，约定：“1、甲方负责暖、水接口到乙方租赁物外墙，甲方承担产生的相应费用。电由乙方到租赁物西侧变压器房接入，乙方承担产生的相应费用。2、合同签订，甲方同意乙方就租赁物改扩建，原则上在合同免租期内完成，未能如期完成，甲乙方就工程整体进度另行约定竣工时间。3、甲方同意乙方在租赁物内改扩建4层楼房，因为甲方原因导致租赁物未能按照4层建成，每少建一层每平方米租金就少算0．6元。4、每层建筑净高度不超过2．5米。建筑标准乙方必须保证能够安全使用。建筑导致的安全事故乙方承担全部责任。5、甲方不向乙方收取乙方租赁范围的物业费。6、合同期截止时间至2019年8月30日止。7、本协议与租赁合同具有同等的法律效力。和租赁合同有冲突的以本协议为准。”同日，家美满帆公司向正道嘉华公司交纳履约保证金20万元。2011年8月31日，正道嘉华公司与家美满帆公司签订《施工现场安全管理和安全责任协议书》，约定了施工时间及现场施工人员、车辆的管理、施工安全管理、安全责任等内容，并约定本责任协议书作为原合同附件，与原合同具有同等法律效力，与原合同有冲突的以本协议书为准。2011年11月2日，正道嘉华公司与家美满帆公司签订《补充协议》一份，约定：“1、原合同2444平米5天租金合计31772元。2、AB库之间360平米加半层，租金360平米*0．5元/2=90元，合计年租金32850元。3、以上所列租金按原合同约定条款，约定日期缴纳。即：租金支付时间为每半年一付，具体支付情况如下：第1期金额为32311元，对应的租赁期间为2011年8月20日至2011年6月19日，支付时间为2011年8月20日；第2期金额为32311元，对应的租赁期间为2012年6月20日至2012年12月19日，支付时间为2012年6月20日；第3期金额为32311元，对应的租赁期间为2012年12月20日至2013年6月19日，支付时间为2012年12月20日；第4期金额为32311元，对应的租赁期间为2013年6月20日至2013年12月19日，支付时间为2013年6月20日；第5期金额为34572．77元，对应的租赁期间为2013年12月20日至2014年6月19日，支付时间为2013年12月20日；第6期金额为34572．77元，对应的租赁期间为2014年6月20日至2014年12月19日，支付时间为2014年6月20日；第7期金额为34572．77元，对应的租赁期间为2014年12月20日至2015年6月19日，支付时间为2014年12月20日；第8期金额为34572．77元，对应的租赁期间为2015年6月20日至2015年12月19日，支付时间为2015年6月20日；第9期金额为36992．86元，对应的租赁期间为2015年12月20日至2016年6月19日，支付时间为2015年12月20日；第10期金额为36992．86元，对应的租赁期间为2016年6月20日至2016年12月19日，支付时间为2016年6月20日；第11期金额为36992．86元，对应的租赁期间为2016年12月20日至2017年6月19日，支付时间为2016年12月20日；第12期金额为36992．86元，对应的租赁期间为2017年6月20日至2017年12月19日，支付时间为2017年6月20日；第13期金额为39582．36元，对应的租赁期间为2017年12月20日至2018年6月19日，支付时间为2017年12月20日；第14期金额为39582．36元，对应的租赁期间为2018年6月20日至2018年12月19日，支付时间为2018年6月20日；第15期金额为39582．36元，对应的租赁期间为2018年12月20日至2019年6月19日，支付时间为2018年12月20日；第16期金额为13194．12元，对应的租赁期间为2019年6月20日至2019年8月19日，支付时间为2019年6月20日。4、外墙的粉刷及色调由甲方统一安排，费用乙方承担。5、乙方保证按照国家规定的房屋施工标准施工和使用。6、房屋施工和使用过程中发生的一切安全事故由乙方全权承担民事、刑事责任，并承担一切赔偿或补偿责任。甲方不承担任何责任及连带责任。7、本补充协议和原合同具有同等法律效力。”庭审中，双方一致确认家美满帆公司应交纳的每期租金均为《租赁合同》第四条第2款约定的金额与上述《补充协议》第3条约定的金额之和。《租赁合同》签订后，正道嘉华公司将附图中载明的A座、B座房屋交付给家美满帆公司，交付时A座、B座均如作为合同附件的照片所示，为一层房屋框架（无门窗），后家美满帆公司将A座、B座均扩建为四层楼房，并在A、B座中间的360㎡空地位置加建四层楼房（此处第三层加盖了夹层），但均未办理房屋建设的相关批准手续。合同履行期间，正道嘉华公司多次向家美满帆公司发送交纳供暖费的通知，通知中载明的面积均为2号楼2单元5270．76㎡，3号楼1单元5983．65㎡。庭审中，双方一致确认通知中的“2号楼2单元”为A座，“3号楼1单元”为B座，该楼号系由正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢自行编制。另，正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢认可系按照实际建筑面积向家美满帆公司收取供暖费。2016年6月24日，家美满帆公司的工作人员李某向汤大钢转账1346520元，此笔款项系家美满帆公司交纳的2016年6月20日至2016年12月19日期间的租金。同日，正道嘉华公司和南窑尚号公司共同为家美满帆公司出具了收据。庭审中，双方一致认可2016年11月11日至2016年12月19日期间的租金为284265元。庭审中，正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢认可家美满帆公司曾向其交纳公关管理费147995元和消防烟感工程款127400元，正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢同意自家美满帆公司应交纳的租金中扣除上述两笔款项。南窑村3号位于北京市丰台区东铁营棚户区改造和环境整治项目范围内。2016年11月10日，万利特机械厂在南窑村3号院内张贴《通告》，载明：“根据中共中央《京津冀协同发展规划纲要》及北京市‘十三五’规划纲要指示精神，推进京津冀协同发展，有序疏解非首都功能，调整经济结构和空间结构，严控人口规模，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国治安管理处罚法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《北京市房屋租赁管理若干规定》等法律法规，拟对所属出租大院进行关停和整治。南窑3号出租大院违反规划使用性质，擅自改变房间结构，违规出租住人，存在严重安全隐患。区政府多次检查、督促，并于2016年10月27日张贴腾退公告。为消除安全隐患，保证人民生命财产安全，将于2016年11月11日对此处出租大院房屋采取断电、拆除户门及违法隔断等措施进行清理整治。请各租户提前做好搬离准备，保管好个人贵重物品，逾期未搬离一切损失自负。现予以公告！”2016年11月11日，万利特机械厂对南窑村3号院采取了断电措施。庭审中，家美满帆公司主张其承租的房屋用于经营公寓，自2012年2月开始按间出租，一共456间房屋，基本处于满房状态；正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢认可家美满帆公司将承租房屋用于经营公寓对外出租且平时基本满房，但表示不清楚房屋具体间数。南窑村3号院断电后，公寓租户陆续搬离。2017年12月15日，北京东华天业房地产评估有限公司出具京东华估（2017）字第1036-1号《房地产估价报告》，载明：估价委托人：中铁建置业有限公司。估价目的：为委托方与被搬迁人确定被搬迁房屋价值的补偿提供依据，评估被搬迁房屋市场价值。估价对象：1、名称：“北京市丰台区东铁营棚户区改造和环境整治项目”规划红线范围内万利特机械厂（托管单位：北京丰贸投资经营管理有限公司）所拥有的国有土地上工业用途房地产；2、坐落：丰台区南窑村3号；3、范围：本次评估范围为建筑面积为32589．07平方米的房屋（包含装修及附属物）及12073．14平方米的国有土地使用权面积，不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益；4、规模：依据委托方提供的《丰台区重大项目领导小组办公室纪要》丰重办会【2017】9号、《关于万利特厂南窑村三号房屋权属证明的函》及《测绘成果图》文件确定此次估价对象建筑面积按实测建筑面积，即建筑面积为32589．07平方米；依据《国有土地使用证》【丰国用（96）字第000397号】、【丰国用（96）字第000398号】，确定国有土地使用权面积为12073．14平方米；5、用途：房屋用途为工交，土地用途为工业；6、权属：房屋所有权人及国有土地使用权人为万利特机械厂，土地使用权性质国有土地使用权，土地使用权类型为划拨，共有情况为单独所有。价值时点：2017年5月23日。估价方法：成本法。估价对象房地产市场价值：总评估值为513985464元，评估单价为15772元/平方米，其中房地产评估值为499679842元，装修、设备及附属物评估值为14305622元。房屋重置成本：平均单价为1895元/平方米。上述评估报告附件1为丰重办会【2017】9号《丰台区重大项目领导小组办公室纪要》（《关于定向安置房销售价格审核工作流程等问题会议纪要》），其中载明：“2017年4月，实施主体对项目改造范围内北京丰贸投资经营有限公司（以下简称‘丰贸公司’）所属4家子公司开展测绘、评估等相关前期工作，因所属子公司均为计划经济时期老企业，托管合并重组次数较多，部分企业相关房屋产权、土地证件及建设资料不全，或证载面积与实际测绘面积存在较大差异。会议议定：鉴于丰贸公司及其所属子公司为区国资委下属企业，原则同意由区国资委依据1984年1月颁布实施的《中华人民共和国城市规划条例》之时间节点，依法界定建筑是否属于违法建筑后，出具权属证明文件，合法建筑按照实际测绘面积进行评估。”附件2为丰台区国资委于2017年11月2日出具的《关于万利特厂南窑村三号房屋权属证明的函》，载明：“中铁建置业有限公司：丰贸公司是丰台区国有企业，万利特机械厂为丰贸公司托管企业。该企业丰台区南窑村3号网点证载土地面积12073．14平方米（证载或国资委台账记录），依据丰重办会【2017】9号文，请贵司核实后，并依据事实测绘面积进行评估。”附件5为京房权证丰集字第XXXX号房屋所有权证。附件6为《测绘成果图》，图中载有建筑面积不等的16幢房屋，关于家美满帆公司承租房屋的幢号及面积，双方均表示无法确认，但双方一致认可家美满帆公司最初承租及其后加建、扩建的面积均包含在上述评估报告中载明的实测建筑面积32589．07㎡范围内。2018年3月1日，南窑尚号公司以租赁合同纠纷为由将万利特机械厂诉至北京市第二中级人民法院，主张万利特公司向其支付南窑村3号院25570平方米拆迁房产价值赔偿和该院整体装修及附属设施设备赔偿、停产停业赔偿、搬迁费等共计16000万元。2018年10月26日，北京市第二中级人民法院出具（2018）京02民初55号《民事调解书》，载明双方达成的调解协议如下：“一、被告应向原告支付的投资拆迁补偿款总额为150873701．45元，原告无需就该款向被告出具正式发票；二、原告需于2018年11月30日前将北京市丰台区永外宋家庄南窑村3号整个院落连同地上建筑物、构筑物、附属物及设备设施全部腾空交还被告，并结清水电费，逾期未腾退视为原告放弃对所遗全部财产的权利，所遗全部构筑物、附属物、设备设施及物品任由被告处置；三、被告应于2018年10月31日前先行向原告支付上述投资拆迁补偿款总额150873701．45元中的20000000元；四、如原告于2018年11月30日前履行了腾退义务，则被告应于双方完成交接后3个工作日内再行向原告支付上述投资拆迁补偿款中的40000000元，并于收到开发商支付的相应款项之日起7个工作日内向原告支付剩余90873701．45元；若被告未按照上述约定支付相应款项，则每迟延1日须按照未支付金额的3‰的标准向原告支付违约金；五、如原告至2018年11月30日未能履行腾退义务，应自2018年12月1日起，按照每日60000元的标准向被告支付违约金；如原告至2018年12月29日仍未履行腾退义务，则每迟延1日应按照原告应得投资拆迁补偿款总额150873701．45元的5‰计算违约金，违约金由被告自剩余未付款项中予以扣除；六、诉讼费420900元由原告承担（已交纳）；七、双方就履行涉案2012年8月15日签订的《房屋租赁合同》、2013年3月28日签订的《补充协议》及相关协议产生的全部纠纷就此了结，再无其他争议。”庭审中，正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢明确表示已于2018年11月将南窑村3号院交付万利特机械厂。关于家美满帆公司承租房屋所涉拆迁补偿款的金额，正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢称无法计算。2018年12月，南窑村3号院内B座房屋和360㎡空地上加建的房屋被拆除。2019年4月，A座房屋被拆除。在涉案房屋断电后，家美满帆公司并未将承租房屋交还正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢，直至房屋被拆除。庭审中，经法院依法释明，家美满帆公司明确表示因涉案房屋已大部分灭失且上述评估报告中已对包含涉案房屋在内的南窑村3号院内全部房屋进行了评估，故本案中不申请对涉案房屋进行评估。家美满帆公司主张汤大钢与正道嘉华公司、南窑尚号公司资产混同，除提交汤大钢于2016年6月24日收取租金1346520元的银行账户交易明细外，另提交其于2015年6月25日收取租金1116282．77元、于2015年12月22日收取租金1346519．86元的银行账户交易明细，上述三笔款项的汇款人均为李某。为证明经营损失情况，家美满帆公司提交多份《租赁合同》及《租赁合同解除协议》，拟证明其因涉案房屋停电被迫与租户解除合同、退还房租、押金并支付一个月房租作为违约金。李立好曾签字确认南窑村3号院指定联络邮箱为Ny3hllh@sina．com。2018年3月29日、3月30日、3月31日，正道嘉华公司、南窑尚号公司分别向上述指定邮箱发送《有关北京南窑村三号院催收租金的通知》一份，向家美满帆公司催收2016年12月20日至2018年6月19日期间的租金4020248元。2018年4月2日，正道嘉华公司、南窑尚号公司向上述指定邮箱发送《有关北京南窑村三号院解除合同的通知》一份，通知载明：“家美满帆公司、李立好先生：根据我公司和贵方签订的合同约定，贵方拖欠2016年12月20日至2018年6月19日的租金共计4020248元人民币，我公司多次催收，贵方一直置之不理租金也不予交纳。故此，我公司将按照合同约定和贵方解除合同。并向法院起诉贵方，维护我公司的合法权益。正道嘉华公司、南窑尚号公司”。庭审中，正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢据此主张双方之间签订的租赁合同已于2018年4月2日解除。另，2018年10月11日，正道嘉华公司将家美满帆公司诉至法院，要求家美满帆公司腾退涉案房屋，并向其支付2016年12月20日至2018年4月1日期间的租金341．2054万元、2018年4月2日至实际腾退之日的占有使用费（按照每日7698．87元计算）及违约金280．2388万元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，家美满帆公司与正道嘉华公司之间签订的《租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，虽然双方均未举证证明合同中约定的租赁物系合法建设的房屋，后家美满帆公司对房屋进行加建和扩建亦未办理房屋建设的相关批准手续，但根据丰重办会【2017】9号《丰台区重大项目领导小组办公室纪要》和丰台区国资委于2017年11月2日出具的《关于万利特厂南窑村三号房屋权属证明的函》所载内容，有权部门已将南窑村3号院内全部房屋的权属予以确认，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，家美满帆公司与正道嘉华公司之间签订的《租赁合同》及《补充协议》应属有效，双方均应遵照履行。南窑尚号公司参与了上述合同的履行，与正道嘉华公司作为共同出租人享有合同权利、承担合同义务。《租赁合同》签订后，家美满帆公司依照双方约定对承租房屋进行了加建和扩建，并依照双方约定的租金标准向正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢支付了截至2016年12月19日止的租金。关于加建和扩建后涉案房屋的总面积，双方均未能举证证明，综合本案情况，法院依据正道嘉华公司、南窑尚号公司向家美满帆公司发送的催收供暖费通知中载明的房屋面积，确认经过家美满帆公司加建和扩建后涉案房屋的总面积为11254．41㎡。2016年11月11日，涉案房屋被万利特机械厂断电。综合本案证据可知，断电原因为包括涉案房屋在内的南窑村3号院被列入北京市丰台区东铁营棚户区改造和环境整治项目范围内。作为房屋出租方，保证涉案房屋的水电供应系其基本义务，虽然涉案房屋被断电系由万利特机械厂所为，但正道嘉华公司和南窑尚号公司亦构成违约，此时家美满帆公司有正当理由拒绝支付后续租金。虽然家美满帆公司未依约支付后续租金，但正道嘉华公司和南窑尚号公司并不因此享有合同解除权，其主张租赁合同于2018年4月2日解除于法无据。根据租赁合同第十三条第6款之约定内容“在合同期内，出现下列情形合同解除，且双方互不承担赔偿及违约责任：⑴经甲乙双方协商一致，可以解除合同；⑵租赁物依法、依政策被列入拆迁范围；⑶因地震等不可抗力致使合同无法继续履行。”，因在合同履行期内涉案房屋被列入拆迁范围，故家美满帆公司有权解除租赁合同及补充协议，解除时间法院确认为正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢收到本案起诉书之日即2019年3月5日。合同解除后，正道嘉华公司和南窑尚号公司应向家美满帆公司退还其交纳的履约保证金20万元、公关管理费147995元和消防烟感工程款127400元。关于家美满帆公司预交的租金，因其一直未将涉案房屋腾退，故应向正道嘉华公司和南窑尚号公司支付租金，直至南窑尚号公司与万利特机械厂达成的调解协议中约定的南窑尚号公司将南窑村3号院予以腾退之日，即2018年11月30日。关于租金的标准，考虑涉案房屋已被停电、不具备正常使用的条件，法院将租金标准酌情确定为双方约定的租金标准的十分之一。庭审中，双方一致认可2016年11月11日至2016年12月19日期间的租金为284265元，故正道嘉华公司和南窑尚号公司应向家美满帆公司退还租金255838．5元。关于家美满帆公司主张的经营损失，根据租赁合同第十三条第6款之约定内容，租赁物依法被列入拆迁范围时，双方互不承担赔偿及违约责任，故家美满帆公司向正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢主张经营损失于法无据，法院不予支持。关于家美满帆公司主张的拆迁补偿利益，根据租赁合同第十二条第1款之约定，在租赁期内如遇国家征地而发生拆迁事件，第六年起乙方租赁面积所有拆迁赔偿款10%归乙方。双方签订租赁合同的时间为2011年8月20日，2016年11月11日因涉案房屋面临拆迁需要腾退而被产权方断电时处于合同履行期的第六年，因此家美满帆公司有权获得其租赁面积所有拆迁赔偿款的10%。本案中，南窑尚号公司通过与万利特机械厂达成调解协议的方式确认了其有权获得的南窑村3号院的拆迁补偿款总额为150873701．45元，但该笔款项系针对其承租的南窑村3号院内的全部房屋确定，关于家美满帆公司承租的涉案房屋所涉拆迁补偿款的金额正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢明确表示无法计算，在此情况下，法院综合考虑全案情形，根据涉案房屋的实际建筑面积11254．41㎡在拆迁时南窑村3号院实测建筑面积32589．07㎡中所占的比例，酌情确定涉案房屋的拆迁补偿款总额为52103189．64元，因此家美满帆公司有权获得的拆迁补偿款金额为5210318．96元，作为出租方的正道嘉华公司和南窑尚号公司应共同向其支付。关于汤大钢是否应与正道嘉华公司和南窑尚号公司承担连带责任一节，根据家美满帆公司提交的证据，法院认为汤大钢收取租金系职务行为，家美满帆公司主张其承担连带责任于法无据，不予支持。据此，北京市丰台区人民法院于2019年11月29日作出（2019）京0106民初3680号民事判决：一、家美满帆公司与正道嘉华公司于2011年8月20日签订的《租赁合同》及其全部补充协议均于2019年3月5日解除。二、正道嘉华公司与南窑尚号公司于判决生效后七日内连带向家美满帆公司退还房屋租金255838．5元、履约保证金200000元、公关管理费147995元、消防烟感工程款127400元。三、正道嘉华公司与南窑尚号公司于判决生效后七日内连带向家美满帆公司支付拆迁补偿款5210318．96元。四、驳回家美满帆公司的其他诉讼请求。家美满帆公司、正道嘉华公司和南窑尚号公司均不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉。家美满帆公司上诉请求：同意一审判决第二项，请求撤销一审判决第一、三、四项，改判支持我公司的一审全部诉讼请求，我公司坚持认为涉案租赁合同部分有效，部分无效，对于一审法院认定的合同解除时间没有异议。事实和理由：一审法院认定双方签订的《租赁合同》及《补充协议》为有效合同缺乏事实和法律依据；一审法院未区分涉案租赁房屋既包含合法建筑又包含违法建筑的事实，错误认定合同整体有效，未经核实的内部文件不能作为认定涉案房屋合法性的依据；《丰台区重大项目领导小组办公室纪要》为国家机关或临时机构的内部文件，丰台区重大项目领导小组办公室亦无权对法定事项进行认定，丰台区国资委亦无权认定涉案房屋的合法性，且两机构认定涉案房屋为合法建筑的法律依据《中华人民共和国城市规划条例》已经废止时效；我公司认为只有城市规划和管理部门有权认定房屋建设的合法性。一审法院未支持我公司关于经营损失的诉求处理错误，因正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢违约，致使我公司被迫与租户解约，并支付了违约金，产生可预期利益的损失，正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢应当赔偿我公司的经营损失1500万元。无论涉案租赁合同是否有效，一审判决所认定的补偿金额计算均存在错误，对于有效部分的面积1296㎡的拆迁补偿款可按照所对应的拆迁补偿利益金额的10%计算，而对于无效部分的面积，应当不适用涉案租赁合同之约定，按照9958．41㎡在25570㎡中所占比例，来计算应在总拆迁补偿利益中应得的金额，即11254．41㎡/25570㎡*150873701．45元=66405729．14元；即便认定合同有效，正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢取得拆迁补偿利益亦是基于25570㎡取得的，而非32589．07㎡，亦即南窑三号院内原证载面积与正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢无关，即按照一审法院的逻辑，我公司应获得的补偿款的算法也应为：11254．41㎡/25570㎡*150873701．45元*10%=6640572．91元。正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢辩称，涉案租赁合同应为有效合同，家美满帆公司主张加盖的部分所对应的合同应属无效不能成立，按照涉案合同之约定，对于加建部分，我们只负责提供有效证件，至于是否能够取得其他的合法手续不是我们的合同义务，加盖部分未能取得合法审批手续的责任不在我们，而在家美满帆公司。涉案房屋被停水停电的原因系万利特机械厂以家美满帆公司存在违法经营为由所采取的措施，家美满帆公司所主张的经营损失应当通过其他途径解决，因为停电的原因和停电措施的实施均与我们无关，故是否存在经营损失与经营损失的多少均与我们无关。家美满帆公司无权获得拆迁补偿款，具体理由同我们的上诉意见；且一审法院已经明确本案的租赁标的面积为2444㎡，退一步讲，如果我们需要承担拆迁的费用也应是按照2444㎡的面积计算，然后按照10%的比例承担，涉案租赁合同第十二条对此有明确约定。正道嘉华公司、南窑尚号公司上诉请求：同意一审判决第二项，请求撤销一审判决第一、三、四项，改判驳回家美满帆公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：双方签订的《租赁合同》及全部补充协议应均于2017年9月13日解除；2017年9月13日，北京市丰台区印发了《北京市丰台区房屋征收暂停办理事项公告》，明确将涉案租赁标的列入拆迁范围，根据涉案租赁合同之约定，租赁物依法、依政策被列入拆迁范围的合同解除。家美满帆公司无权获得拆迁补偿款，2016年11月10日万利特机械厂所粘贴的《通告》全文并无任何拆迁字样，依据家美满帆公司所提供的起诉状及变更诉讼请求申请书可见，家美满帆公司将断电原因归结为“原告承租的合法建筑部分亦因被告未履行加建申报获房主审批的义务而一并被断电停止经营”，即家美满帆公司明知2016年11月断电原因并非涉案房屋面临拆迁需要腾退；2017年7月12日万利特机械厂在另案提供的《民事答辩状》中将2016年11月的停电归结为家美满帆公司经营的房屋为违规出租住人，存在严重安全隐患，属于应清理整治的出租大院，并非由于拆迁；根据涉案租赁合同第十二条之约定，2017年8月20日开始，发生拆迁事件后家美满帆公司即不再享有补偿，而涉案房屋发生拆迁事件的实际时间为2017年12月29日，即万利特机械厂与中铁建置业有限公司签订《拆迁协议》之日，该时间晚于2017年8月20日，故家美满帆公司无权获得拆迁补偿款；即使涉案房屋于2016年11月确实是面临拆迁需要腾退而被产权方断电，那么断电与涉案租赁合同第十二条所约定的“发生拆迁事件”也是不能划等号的，即断电并非改变双方签订的《租赁合同》而产生的租赁法律关系的客观事实。家美满帆公司辩称，不同意正道嘉华公司、南窑尚号公司的上诉，具体答辩意见同我公司的上诉意见。汤大钢述称，我的诉讼意见同正道嘉华公司、南窑尚号公司的诉讼意见。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审法院查明的事实与一审一致。二审法院认为本案中，双方当事人争议的焦点包括以下三个问题，分而论之。其一，关于涉案《租赁合同》及《补充协议》的效力问题。正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢认可一审法院关于合同有效之认定，家美满帆公司主张涉案租赁合同部分有效，部分无效，但未能提供充分的证据证明其所主张的合同有效部分所对应的房屋面积、位置及产权依据。诚如一审法院所言，虽然双方当事人均认可家美满帆公司在其承租后对涉案房屋所进行的加建、扩建并未取得合法的审批手续，但相关权力机关已经对南窑村3号院内全部房屋的权属情况予以认定，并依据“实测面积”，按照“依法界定建筑是否属于违法建筑后”，“合法建筑按照实际测绘面积进行评估”之原则，对南窑村3号院内的房屋价值进行了评估并给予补偿。现家美满帆公司虽不认可该权属认定，但其提出的关于拆迁利益补偿之诉请的基础为南窑村3号院本身可以获得拆迁补偿利益，即需要满足“合法建筑按照实际测绘面积进行评估”之条件。综合考虑涉案房屋系在万利特机械厂所拥有的国有土地上所建有的合法建筑的基础上进行的改扩建，且现地上物已经被拆除等情况，对一审法院关于双方签订的《租赁合同》及《补充协议》有效之认定，不持异议。其二，关于涉案《租赁合同》及《补充协议》的解除时间问题。家美满帆公司对于一审法院认定的合同解除时间没有异议，正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢对该解除时间不予认可，主张根据涉案租赁合同第十三条第6款之约定，涉案租赁合同及补充协议应当于“租赁物依法、依政策被列入拆迁范围”之日解除，故涉案租赁合同及补充协议应当于2017年9月13日解除。首先，暂且不论正道嘉华公司、南窑尚号公司上诉主张的合同解除时间与其一审主张的2018年4月2日的合同解除时间并不一致；即便按照正道嘉华公司、南窑尚号公司上诉之理由，其所主张的2017年9月13日亦并非涉案房屋被列入拆迁范围的时间。其次，从法院调取的证据情况看，涉案房屋被列入东铁营棚户区改造项目的时间至少不晚于2013年12月31日，而此时涉案租赁合同及补充协议之履行并未因此受到影响。再次，从本案有关拆迁的证据情况，并结合拆迁工作的实施惯例均可看出，拆迁项目从确定到具体实施，再具体到实施的每一个流程系一个过程性事件，拆迁项目的确定或者拆迁公告的发布并不必然直接导致所涉合同于项目确定当天或者公告发布当天即发生实际不能履行之后果。故正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢主张的合同解除时间难以成立。一审法院关于涉案租赁合同及补充协议的解除时间的认定并无不妥，不再赘述。其三，关于家美满帆公司应当获得的拆迁补偿款数额问题。关于拆迁利益的分配问题，涉案租赁合同第十二条有明确约定，双方当事人应当按照该合同约定之内容履行。现双方就该问题争议的核心之一为家美满帆公司可以获得的拆迁赔偿款的比例问题，该问题实质为“如遇国家征地而发生拆迁事件”的时间确定问题。如前所述，“拆迁事件”无法认定为拆迁项目的确定时间或者拆迁公告的发布时间，因该时间无法从客观上与合同履行状态相对应。那么就本案而言，家美满帆公司自2016年11月11日起因万利特机械厂对涉案房屋采取断电措施而无法再对涉案房屋正常使用，正道嘉华公司、南窑尚号公司上诉称2016年11月10日万利特机械厂所张贴的《通告》中并不包含拆迁字样，但该《通告》系万利特机械厂自行张贴，万利特机械厂虽在通告中描述了其对涉案房屋关停和整治的原因，但并未提供相关政府部门出具的认定依据，正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢亦未就其主张的涉案房屋因存在严重安全隐患属于清理整治范围提供相应的权力机关的认定文件；且从本案调取的证据情况看，该时点涉案房屋已经被列入了东铁营棚户区改造项目范围内，京东华估（2017）字第1036-1号《房地产估价报告》中载明的价值时点为2017年5月23日，亦说明在该时间之前，包括涉案房屋在内的南窑村3号院的拆迁评估工作已经启动；另从（2018）京02民初55号案件南窑尚号公司的起诉意见亦可见，其对于涉案房屋至少于2017年3月3日之前已经被列入东铁营棚户区改造项目范围内是知晓的。故综上，对正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢主张以万利特机械厂与中铁建置业有限公司签订《拆迁协议》之日为确定本案赔偿标准基准日，不予采信，应当认定“如遇国家征地而发生拆迁事件”所对应的合同履行期为第六年，一审法院确定家美满帆公司有权获得拆迁赔偿款的比例为10%，符合涉案租赁合同履行的客观情况。正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢另主张以《北京市丰台区房屋征收暂停办理事项公告》的时间为拆迁行为的发生时间，亦缺乏依据。至于家美满帆公司主张以《北京市丰台区人民政府关于授权东铁营棚户区改造项目建设主体的批复》的出具时间2013年12月31日作为考虑拆迁赔偿比例的基准点，与合同的正常履行状态不相符，亦显然不符合涉案租赁合同第十二条订立之本意。双方就该问题争议的核心之二为涉案租赁合同第十二条中的“租赁面积”的理解问题。从涉案租赁合同的约定情况看，第一条租赁物的基本情况明确载明面积为2444㎡，第四条约定的租金标准亦系以平方米为租金核算单位，以2444㎡的面积对租金总额进行了核算。家美满帆公司主张2．6元/平方米/天的租金标准高于市场价，并主张根据涉案补充协议中“甲方同意乙方在租赁物内改扩建4层楼房，因为甲方原因导致租赁物未能按照4层建成，每少建一层每平方米租金就少算0．6元”之约定可见，租金标准是考虑了加建面积在内的，其已经就加建面积向出租方支付了租金，但家美满帆公司未能就其关于2．6元/平方米/天的租金标准高于市场价的诉讼主张提供相应的证据，补充协议的该条约定可以认定出租方对于家美满帆公司的改扩建需要提供保障义务，但无法得到签订在前的涉案合同中约定的租金标准实际计算了改扩建的面积，正如双方均认可的事实，改扩建发生在涉案租赁合同签订之后，而在涉案租赁合同中亦仅约定“经甲方书面同意，乙方在不损坏、不改变租赁物主体结构的前提下，可以对租赁物进行改造，包括进行装修、添附、改扩建”，并未对改扩建的规模等情况进行详细约定，故家美满帆公司主张涉案租赁合同中2．6元/平方米/天的租金标准系以包括加建在内的全部面积为基础的，从现有证据情况看，实难采信。综上，根据涉案租赁合同第十二条之约定，家美满帆公司应当按照2444㎡的租赁面积所对应的拆迁赔偿款的10%获得拆迁赔偿。鉴于双方当事人对于一审法院关于拆迁补偿款的计算公式本身并未提出异议，本院不持异议。但确如家美满帆公司上诉所称，南窑尚号公司通过与万利特机械厂达成调解协议的方式确认的其有权获得的拆迁补偿款总额系以25570㎡为基础的，故应以该面积为基础确定家美满帆公司有权获得的拆迁补偿款数额，经核算应为1442062．29元。至于家美满帆公司主张的经营损失一节，一审法院依据涉案租赁合同第十三条之约定未予支持，家美满帆公司虽不服提出上诉，但并未对其主张的实际经营损失提供证据，对其上诉请求不予支持。综上所述，家美满帆公司的上诉请求不成立，正道嘉华公司、南窑尚号公司的上诉请求部分成立。北京市第二中级人民法院于2019年12月25日作出（2019）京02民终13720号民事判决：一、维持北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初3680号民事判决第一、二项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初3680号民事判决第四项；三、变更北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初3680号民事判决第三项为：正道嘉华公司与南窑尚号公司于判决生效后七日内连带向家美满帆公司支付拆迁补偿款1442062．29元。四、驳回家美满帆公司的其他诉讼请求。本院再审审理期间，家美满帆公司提交了七组新证据。证据1：南窑村3号改扩建前的现场照片。证明目的：家美满帆公司承租的是面积为2444㎡的厂房。证据2：南窑村3号改扩建后的照片。证明目的：家美满帆公司投入大量人力、财力对厂房进行改扩建、装修，面积合计8810．41㎡，拆迁所涉及的面积一共11254．41㎡。正道嘉华公司、汤大钢、叶钰华的质证意见为：真实性无异议，关联性和证明目的有异议。证据3：对南窑村3号进行改扩建、装修建筑工程施工合同。证明目的：家美满帆公司投入了大量资金进行改扩建、装修，与北京中威永博建筑装饰有限公司签订施工合同，合同价款合计为12708800元，证据4：家美满帆公司支付建筑工程款、装修款、家具安装等的收据。证据目的：对厂房进行改扩建、装修、添置家具等实际支付费用合计为14140700元。证据5：竣工验收单。证明目的：改扩建、装修的时间为2011年9月1日至2012年1月20日，验收时间为2012年2月1日。正道嘉华公司、汤大钢、叶钰华的质证意见为：我方招商模式都是一样的，盖什么楼，如何经营都是家美满帆公司的事，租金每平方米每天仅为2．6元，而且只收了2444㎡的租金。证据6：家美满帆公司与租户解除租赁合同，损失预期租金统计表。证明目的：家美满帆公司与租户的合同如正常履行，还应收取租金22766872元，为可预期的经营损失。证据7：家美满帆公司与租户解除租赁合同支付违约金收条。证明目的：因提前和租户解除租赁合同，实际支付相应的违约金669440元。正道嘉华公司、汤大钢、叶钰华的质证意见为：真实性、关联性、合法性均有异议。此证据原审就提出过，不符合新证据的要求。家美满帆公司不知道找谁签的所谓的协议，而且没有任何证人作证，证明目的不予认可。正道嘉华公司提交了六组新证据。证据1至证据4：正道嘉华公司与高某、于某签订的《租赁合同》《租赁合同补偿协议》。证明目的：2017年南窑村3号列入了拆迁规划范围，具体拆迁时间无法确定。为承租户的利益考虑，7年的期限也到期了，因此在2017年1月解除合同，并适当给予一定的补偿。家美满帆公司质证意见为：上述证据都是和第三方签订的，对证据的真实性不能确认，和本案没有关联性，证明目的也不认可。这些协议恰恰说明如涉及到拆迁并不仅仅以合同原来约定面积的为准，是以改扩建后的实际面积为准。所有合同约定的是占地面积，并不是实际建筑面积。证据5：正道嘉华公司向李某提供的《租赁合同补偿协议》。承租方租赁以后进行改扩建，面积扩大后，对外经营获取利益，发生拆迁时这部分利益归我方。租赁合同及补偿协议约定的都是一样的。拆迁时间发生之前，合同租赁期限尚未到，因此照顾到承租户的利益，按照总的建筑面积来计算一定的补偿费用。如同意提前解除协议，按照补充协议来处理。如不同意解除，则按照原租赁合同严格执行，不可能再计算加盖面积。家美满帆公司的质证意见为：补偿协议没有我方盖章，效力不予认可，认可建筑面积是11250㎡，经过改扩建后，实际面积是11254．41㎡。该协议也说明对于改扩建双方一直没有达成共识，应再次协商。正道嘉华公司反复强调改扩建部分应补交租金，明显和双方的合同相违背，合同约定的2．6元租金是按照占地面积包括加建四层的，少加建一层每平方米要减少0．6元租金的。证据6：酒店营业执照、对外经营发票，证明其他承租户经营到2018年11月17日。万利特机械厂拆迁时间是2018年10月30日，根据拆迁协议要求停水停电不能再经营，各商户停止营业并且腾退，经营终止的时间是在签订协议后，一直到2018年11月17日，11月30日全部腾退完毕。家美满帆公司质证意见为：证据已过举证期限，没有合法性和关联性，不予认可。发票无法证明是在涉案房屋一直经营，和本案涉及的事实也没有关系。2016年11月11日就全面停水停电，当时所有的租户全部离场，已进入实际拆迁过程，这是原审的事实，正道嘉华公司没有提出异议。本院再审期间，汤大钢提交了国家企业信用信息公示系统查询的南窑尚号公司的股东信息和注销情况，证明公司股东为汤大钢、叶钰华，于2020年6月11日注销。家美满帆公司称，其在2020年5月20日提出再审申请，南窑尚号公司在收到应诉通知书的情况下，注销了公司。该行为表明，汤大钢、叶钰华对涉案的相关利益有共同支付的义务。北京市丰台区政务服务中心工商登记材料，包括股东名录、投资者注册资本缴付情况、清税证明、股东会决议、注销核准通知书等记载，南窑尚号公司注册资本1000万元，股东汤大钢、叶钰华，汤大钢出资数额900万元，叶钰华出资数额100万元。清算报告的内容为，公司成立清算组，对资产进行了全面清算核查，已清算完毕。债权债务已清理完毕；各项税款、职工工资已经结清；已于2020年4月23日在国家企业信用信息公示系统上发布注销公告。股东会决议，同意清算报告内容，同意注销公司。2020年6月11日北京市丰台区市场监督管理局出具《注销核准通知书》，准予南窑尚号公司注销。本院再审认为，家美满帆公司与正道嘉华公司签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示。虽然双方均未举证证明合同中约定的租赁物系合法建设的房屋，家美满帆公司对租赁物进行改扩建后亦未办理相关批准手续，但南窑村3号内全部房屋的权属已经相关权力机关确认，故一、二审认定《租赁合同》及《补充协议》均为有效是正确的，双方均应依约履行。南窑尚号公司参与了上述合同和协议的履行，对原审法院将其与正道嘉华公司作为共同出租人享有合同权利、承担合同义务不持异议。上述合同和协议签订后，家美满帆公司依约对租赁物进行了改扩建，双方确认经过家美满帆公司改扩建后的总面积为11254．41㎡。2016年11月10日，万利特机械厂在南窑村3号张贴《通告》，次日对涉案房屋采取了断电措施，之后未再恢复。综合在案证据可知，断电的原因是因为包括涉案房屋在内的南窑村3号被列入北京市丰台区东铁营棚户区改造和环境整治项目范围内。2016年11月11日涉案房屋被断电后，已不具备正常使用的条件，正道嘉华公司、汤大钢、叶钰华主张拆迁发生的时间应以能够实际影响出租户和承租户的权利义务之日，即2018年10月30日开始没有事实依据，本院不予支持。关于家美满帆公司主张的拆迁补偿利益，根据租赁合同第十二条第1款的约定，在租赁期内如遇国家征地而发生拆迁事件，第六年起乙方租赁面积所有拆迁赔偿款10%归乙方。2011年8月20日双方签订租赁合同，2016年11月11日因涉案房屋面临拆迁需腾退被产权方断电时处于合同履行期的第六年，故家美满帆公司有权获得租赁面积所有拆迁赔偿款的10%。本案中，南窑尚号公司针对其承租的南窑村3号内的全部房屋，与万利特机械厂达成调解协议，确认其有权获得的拆迁补偿款总额为150873701．45元。现双方一致认可南窑村3号院内家美满帆公司改扩建的面积为8810．41㎡，但涉案合同及补充协议中对于改扩建面积部分的拆迁赔偿款没有约定。一审法院综合考虑全案情形，根据涉案房屋实际建筑面积11254．41㎡在拆迁时南窑村3号院实测建筑面积32589．07㎡中所占的比例，酌情确定拆迁补偿款总额为52103189．64元适当，本院予以支持。据此，家美满帆公司有权获得的拆迁补偿款金额为5210318．96元。关于家美满帆公司主张的经营损失，根据租赁合同第十三条第6款的约定，租赁物依法、依政策被列入拆迁范围时，双方互不承担赔偿及违约责任，故家美满帆公司的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。关于汤大钢是否应与正道嘉华公司和南窑尚号公司承担连带责任的问题，根据家美满帆公司提交的证据，汤大钢收取租金系职务行为，故原审法院对家美满帆公司主张其承担连带责任的请求未予支持是正确的。关于南窑尚号公司注销后的诉讼承继问题，家美满帆公司不服二审判决，向本院申请再审，南窑尚号公司得知此情况后，在公司债权债务没有清理完毕的情形下，即出具“债权债务已处理完毕”的清算报告，清算报告中没有反映具体的公司财产清单、债务清偿、债权人及债务人名单、清算方案、财产处理情况等内容，属于未依法清算，因此应由南窑尚号公司股东汤大钢、叶钰华作为权利义务继受人继续参加诉讼。本案中，家美满帆公司主张在南窑尚号公司注销后，公司股东汤大钢、叶钰华应对涉案的权益承担支付义务。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定》，汤大钢、叶钰华作为南窑尚号公司的诉讼承继者，需承担该公司应退还的房屋租金、公关管理费等费用，支付拆迁补偿款和案件受理费。综上所述，家美满帆公司的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市第二中级人民法院（2019）京02民终13720号民事判决及北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初3680号民事判决；二、北京家美满帆国际物业管理有限公司与北京正道嘉华物业管理有限公司于2011年8月20日签订的《租赁合同》及其全部《补充协议》均于2019年3月5日解除；三、北京正道嘉华物业管理有限公司与汤大钢、叶钰华于本判决生效后七日内连带向北京家美满帆国际物业管理有限公司退还房屋租金255838．5元、履约保证金200000元、公关管理费147995元、消防烟感工程款127400元；四、北京正道嘉华物业管理有限公司与汤大钢、叶钰华于本判决生效后七日内连带向北京家美满帆国际物业管理有限公司支付拆迁补偿款5210318．96元；五、驳回北京家美满帆国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费232186元，由北京家美满帆国际物业管理有限公司负担178795元，由北京正道嘉华物业管理有限公司与汤大钢、叶钰华负担53391元。二审案件受理费228387元，由北京家美满帆国际物业管理有限公司负担175858元，由北京正道嘉华物业管理有限公司与汤大钢、叶钰华负担52529元。本判决为终审判决。审 判 长　张学梅审 判 员　李　晓审 判 员　赵英波二〇二一年九月十三日法官助理　黄子筠书 记 员　栾贺欣高童葳-1- 微信公众号“马克数据网”