刘华燕、常州永红万嘉置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏04民终3266号

• 案件编号

  （2021）苏04民终3266号

• 案件名称

  刘华燕、常州永红万嘉置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省常州市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省常州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/1 0:00:00

• 当事人

  刘华燕;常州永红万嘉置业发展有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终3266号上诉人（原审原告）：刘华燕，女，1989年11月18日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：谢竞先，江苏桐开律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁栋，江苏桐开律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常州永红万嘉置业发展有限公司，住所地常州市荆川东路22-1号。诉讼代表人：该公司管理人。负责人：芮春祥，该公司组长。委托诉讼代理人：江承成，江苏博爱星律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱赟，江苏博爱星律师事务所实习律师。上诉人刘华燕与被上诉人常州市永红万嘉置业发展有限公司（以下简称万嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，因上诉人不服常州市钟楼区人民法院(2021)苏0404民初544号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年6月3日立案受理。本案现已审理终结。刘华燕上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持原审诉讼请求；2、本案一二审诉讼费用由万嘉公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决一方面认定，万嘉公司认可万嘉公司将该套房抵新达公司的工程款，新达公司到万嘉公司管理人处申报债权，但不是本案债权，本案债权已经抵掉等事实，从而确认万嘉公司拖欠第三人新达公司的债权已经通过万嘉公司将涉房房屋出卖给刘华燕而抵偿掉万嘉公司对新达公司的债权。另一方面又认为，刘华燕提供的证据不足以证明其已实际支付购房款，进而不确认万嘉公司已经支付购房款。上述两个事实认定，显然是自相矛盾的。而刘华燕与新达公司之间的款项结算显然系刘华燕与新达公司的之间民事法律关系，与本案事实的认定毫无关系。故不存在刘华燕仍需要向万嘉公司付款的情况。二、一审判决适用法律不当。1、一审判决认定刘华燕和万嘉公司之间的《商品房买卖合同》实为‘以物抵债协议’，刘华燕关于其系普通购房人的主张缺乏事实依据，不能成立。系适用法律不当。依《九民纪要》)第44条规定，万嘉公司拖欠新达公司的工程款的债务履行期限早已届满，新达公司、刘华燕和万嘉公司三方达成以新达公司工程款抵偿刘华燕的购房款，并由刘华燕与万嘉公司签订《商品房买卖合同》，新达公司、刘华燕和万嘉公司之间均自愿行为，亦不存在恶意损害第三人合法权益的情形，三方之间的抵债及购房行为均是合法有效的。一审法院仅认定刘华燕与万嘉公司之间的《商品房买卖合同》存在的“以物抵债”的行为，而没有依照前述规定对具体的抵债行为、是否损害第三人合法权益等审查，更没有根据审查结果对刘华燕的合法权益依法予以维护。2、一审判决依据《企业破产法》第十六条个别清偿的规定，认定刘华燕属于个别清偿，该规定是针对人民法院受理破产后的个别清偿情况。本案中新达公司、刘华燕和万嘉公司以工程款抵偿购房款的行为实际发生在2015年2月2日，而万嘉公司进入破产程序已经是2016年10月17日，不应当适用进入破产程序之后的个别清偿的规定。一审法院所适用的法律规定明显属于适用法律不当。万嘉公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。刘华燕一审诉讼请求：1.请求确认刘华燕、万嘉公司双方签订的《商品房买卖合同》有效；2.确认万嘉公司向刘华燕交付上书房x幢x号房；3.本案诉讼费用由万嘉公司承担。一审法院根据经审理认定的证据及双方陈述，认定事实如下：2015年2月2日，刘华燕作为买受人与万嘉公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定：一、刘华燕购买万嘉公司开发的位于常州市钟楼区××路××房××小区××号××幢××单元××室房屋，房屋建筑面积75.4平方米，总价款588120元；二、付款方式为合同签订之日起1日内支付251174元，剩余300000元于合同网上备案之日起7日内即2015年2月10日前申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款；三、万嘉公司于2016年10月30日前交付房屋。上述合同签订后，万嘉公司对《商品房买卖合同》进行了网签备案，合同备案号为893544594Ｃ7Ｃ4ＦＡＢ8Ａ3。万嘉公司于2015年2月3日向刘华燕开具了两张金额为251174元、300000元的《销售不动产统一发票》。一审法院于2016年10月17日裁定受理申请人常州市戚墅堰建筑工程有限公司诉被申请人万嘉公司破产清算一案，并指定万嘉公司清算组为破产管理人。刘华燕进行了债权申报，万嘉公司管理人于2020年4月15日向刘华燕出具“上书房四期购房业主债权申报初审函”，审查意见为，2015年2月2日，刘华燕与万嘉公司签订关于上书房四期x幢x室《商品房买卖合同》一份，万嘉公司于2015年2月3日向刘华燕开具了房款发票两份，发票金额为551174元。刘华燕主张其向新达公司转账支付房款138000元，其余为现金支付，其中60000元有取款凭证，其他无凭证，刘华燕提供的证据不足已证明其已实际支付购房款。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，已支付全部或大部分房款的购房消费者权利优先于工程价款优先受偿权，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方，管理人认为，刘华燕与万嘉公司签订的购房合同并未实际履行，不符合消费者购房优先债权的认定标准，管理人有权解除已签订的购房合同。审查结论为，对申报人申报的债权不予确认，并解除申报人于2015年2月2日与万嘉公司签订的上书房四期x幢x室《商品房买卖合同》。刘华燕为证明其诉讼请求，还向该院提交了《工程款（质保金）抵房款审批表》复印件，内容载明，2015年1月17日，万嘉公司作为抵款单位，将购房总价为551174元的上书房x幢x室房屋与新达公司在万嘉公司处施工上书房一期8号101、103样板房工程款515599元、上书房二期外遮阳工程款35575元相抵，新达公司指定“（杨敏）刘华燕”作为购房人，万嘉公司处多部门领导签字同意。证明因万嘉公司拖欠案外人新达公司工程款，新达公司同意万嘉公司将上书房x幢x号房作价551174元抵偿欠付的工程款，购房人由新达公司指定，万嘉公司处总经理等在审批表上签字同意抵房。万嘉公司对上述证据经质证认为，对真实性持保留意见，刘华燕并未提供原件，该份证据购房人一栏中由“杨敏”手改为刘华燕“刘华燕”，希望刘华燕对该部分内容作出解释，并说明杨敏与刘华燕的关系；万嘉公司认可万嘉公司将该套房抵新达公司的工程款，但不认可新达公司将该房屋的权利转让给刘华燕，请刘华燕提供相应的证据材料。庭审中，刘华燕陈述，2015年年初刘华燕到万嘉公司售楼处看房，当时看的楼层不是特别满意，就问销售人员是否还有更高一点的楼层，当时销售人员就向刘华燕推荐3106号房，并说该套房屋已经由万嘉公司抵偿给新达公司，销售人员可以协助刘华燕与新达公司联系，并办理房屋买卖合同等所有正规手续。在销售人员的牵线下，刘华燕与新达公司负责人周明见面，并谈妥该房屋由新达公司转让给刘华燕，新达公司协助刘华燕与万嘉公司签订商品房买卖合同，涉案房屋房款由刘华燕支付给新达公司。由于涉案房屋系抵偿新达公司的工程款，经过刘华燕与周明的讨价还价，最终双方商定以498000元的价格由刘华燕向新达公司支付购房款，新达公司优惠53174元，并由新达公司在2015年2月2日协助刘华燕与万嘉公司签订涉案商品房买卖合同。在合同签订当日，刘华燕通过银行转账的方式向新达公司支付首付款138000元，次日万嘉公司向刘华燕开具售房发票551174元，同时刘华燕向新达公司支付现金60000元，余款300000元由刘华燕向公积金中心申请贷款，在公积金中心贷款发放到万嘉公司公司账户中时，由万嘉公司代刘华燕将该款支付给新达公司，以完成刘华燕向新达公司的所有付款义务。在刘华燕办理完成所有的公积金贷款手续后，因万嘉公司的资信问题导致公积金中心一直拒绝发放该贷款，以上是购房的过程。对于杨敏与刘华燕的关系，实际情况是杨敏系新达公司当时指定的房屋购买人，新达公司在与刘华燕谈妥后指示万嘉公司将原购房人杨敏变更为刘华燕，刘华燕与杨敏之间并无利益关联。万嘉公司陈述，新达公司有到万嘉公司管理人处申报债权，但不是本案债权，本案债权已经抵掉。另查明，案涉房屋已于2019年上半年竣工验收。2015年2月2日，刘华燕通过银行柜台转账向新达公司支付138000元。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系刘华燕与万嘉公司根据新达公司与万嘉公司达成的抵房约定而签订，是各方真实意思表示，亦不违反法律法规规定，合法有效。但《商品房买卖合同》签订后，刘华燕并未向万嘉公司支付房款。因此，刘华燕与万嘉公司之间的《商品房买卖合同》实为“以物抵债协议”，刘华燕关于其系普通购房人的主张缺乏事实依据，不能成立。刘华燕无权要求万嘉公司继续履行合同、交付房屋，仅能主张债权请求权。一方面，破产法第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。另一方面，债权人通过抵债协议取得房屋，物权法上的属性为继受取得不动产。依据物权法第十四条的规定，受让人自变更登记时才始取得不动产所有权，才享有相应的物上请求权，有权要求债务人交付房屋。因此，即使债权人要求继续履行合同，其请求的性质为债权请求权。一旦允许债权人有权请求继续履行“以房抵债”协议，并基于合同要求管理人交付房屋，则无异于使该债权人享有了物权性质的权利，有违破产程序公平受偿的原则。综上，刘华燕主张万嘉公司向刘华燕交付房屋于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第七十九条、第一百一十条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，遂判决：一、确认刘华燕与万嘉公司于2015年2月2日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回刘华燕的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4656元，由刘华燕负担。二审审理期间双方均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。刘华燕在二审中确认，其名下还有位于本市××村××栋××单元××室××房屋一套。本案争议焦点：刘华燕主张万嘉公司交付涉案房屋有无相应依据。本院认为，在房地产开发企业进入破产程序后，基于对消费者购房人生存权的保护，人民法院在司法实践中依据《最高人民法院关于建设工程价款优先权问题的批复》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释精神，设置了保护消费者购房人物权期待权的特别规定，产生的法律后果是其清偿顺位优于建设工程价款优先权、抵押权，故对消费者购房人的认定应从严把握。具体至本案，首先、刘华燕在本市范围内有用于居住的房屋，并不符合买受人名下无其他用于居住的房屋的认定条件；其次、收取刘华燕购部分房款的是新达公司，而新达公司是基于其与万嘉公司之间以房抵债行为取得涉案房屋的处置权，但以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，并不优先其他金钱之债，故以物抵债并不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定；最后、万嘉公司已进入破产程序，虽然案涉《商品房买卖合同》有效，但刘华燕并不能依据涉案合同要求万嘉公司继续履行，因为一旦允许债权人有权请求继续履行合同，并基于合同要求管理人交付房屋，则无异于使该债权人享有了物权性质的权利，有违破产程序公平受偿的原则。综上，刘华燕的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9312元，由刘华燕负担。本判决为终审判决。审 判 长　　王　星审 判 员　　周韵琪审 判 员　　沈超彦二〇二一年九月一日法官助理　　郭　强书 记 员　　方　栋