张家荣、辽宁军仁物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽03民终3381号

• 案件编号

  （2021）辽03民终3381号

• 案件名称

  张家荣、辽宁军仁物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省鞍山市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省鞍山市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/9 0:00:00

• 当事人

  张家荣;辽宁军仁物业管理有限公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国物权法》:第九条第一款；《中华人民共和国物权法》:第九条第二款；《中华人民共和国物权法》:第十四条；《中华人民共和国物权法》:第一百四十二条；《中华人民共和国物权法》:第三十条；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终3381号上诉人（原审被告）：张家荣，男，汉族，1956年11月18日出生，住辽宁省鞍山市高新区。委托诉讼代理人：徐亮,鞍山市铁东区园林街道法律服务所基层法律服务工作者。上诉人（原审原告）：辽宁军仁物业管理有限公司。住所地：鞍山市铁西区兴盛路18号。法定代表人：王德刚，该公司经理。委托诉讼代理人：王金宝、该公司员工。上诉人张家荣因与被上诉人辽宁军仁物业管理有限公司（以下简称军仁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2021）辽0304民初2187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张家荣上诉请求：1、撤销鞍山市立山区人民法院作出的（2021）辽0304民初2187号民事判决；2、判令驳回被上诉人诉讼请求，不服金额4335元；3、判令被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：山水家园小区建设单位是鞍山市东大房屋开发有限公司（以下简称：东大公司），鞍山市远大房屋开发有限公司（以下简称：远大公司）与被上诉人签订的山水家园小区《前期物业管理委托合同》对上诉人没有约束力，一审法院事实认定错误。一、不动产物权变动一般应以登记为生效要件。依照《中华人民共和国物权法》（以下简称：《物权法》）规定的物权法定原则，物权的种类和内容，由法律规定，当事人之间不能创设。《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据山水家园建设单位登记于东大公司名下的事实，远大公司没有取得过山水家园小区所有权。二、《物权法》第一百四十二条：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”即建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权一般属于建设用地使用权人。就本案而言，建设用地使用权证载明的权利人为东大公司并非远大公司。其次，虽然《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”但合法建造取得物权，应当包括两个前提条件，一是必须有合法的建房手续，完成特定审批，取得合法土地权利，符合规划要求；二是房屋应当建成。根据山水家园小区的国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等记载的权利人均为东大公司。即在案涉房屋开发的立项、规划、建设过程中，东大公司是相关行政审批机关确定的建设方，远大公司仅凭东大公司的《情况说明》，不能证明其为《物权法》第三十条规定的合法建造人。三、《物权法》规定物权公示原则，即物权的变动必须将其变动的事实通过一定方法向社会公开，其目的在于使第三人知道物权变动情况，以免第三人遭受损害并保障交易安全。本案中远大公司是否与东大公司之间存在挂靠关系与上诉人无关。但现有证据不足以证明远大公司为相关审批手续载明的合法建造主体、投资事实、占有权利外观情况，远大公司挂靠东大公司开发山水家园小区，不属于《物权法》第三十条规定的合法建造人，其不能取得山水家园小区所有权。四、根据远大公司工商档案信息，远大公司在成立初期的2004年，注册资本800万元，系杨富春出资180万元，占股22.5%;韩玉成出资50万元，占股6.25%;韩世兰出资100万元，占股12.5%;杨立功出资90万元，占股11.25%;陈文富出资50万元，占股6.25%;商晓东出资80万元，占股10%;商福山出资65万元，占股8.13%;陈秋南出资15万元，占股1.87%;常海清出资100万元，占股12.5%;王铁石出资70万元，占股8.75%。2005年8月，郝禄森以810万元货币资金作为出资方式入股远大公司，远大公司注册资本变更为1610万元。山水家园小区物权从未成为过远大公司资产。综上，远大公司从来没有取得过山水家园小区的所有权，其与被上诉人签订的山水家园小区《前期物业管理委托合同》对上诉人不具备任何法律效力，一审法院事实认定错误。被上诉人一审提交《前期物业管理委托合同》未经质证，一审法院故意程序违法。2004年，山水家园小区业主在入住时就已经与鞍山市山水物业管理有限公司签订《山水家园物业管理合同》，该合同履行至2010年，据此，在《山水家园物业管理合同》签订的2004年，山水家园小区签订《前期物业管理委托合同》的条件已经不存在，基于上述质疑，上诉人要求被上诉人必须出具《前期物业管理委托合同》，准备申请法院委托进行司法鉴定，但被上诉人拒绝出示原件接受质证，一审法院又故意采信未质证证据进行判决，一审法院故意程序违法。综上，上诉人请二审人民法院依法裁决。军仁物业公司辩称，服从一审判决。军仁物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令张家荣给付2009年10月1日到2020年10月5日物业管理费8790元；2、请求判令张家荣按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业费，截止2020年10月应付滞纳金2638元。共计：11427元；3、请求判令张家荣承担诉讼费用。一审法院认定事实，张家荣系山水家园小区130栋3单元401室业主，该房屋建筑面积为109.33平方米。2006年6月13日，军仁物业公司与远大公司签订《前期物业管理委托合同》，第二条约定“物业管理服务期限为自2006年7月1日至业主大会成立后业主委员会与选聘新的物业管理公司时，本合同终止。”第六条约定：“本物业管理区域的物业服务收费按业主拥有的物业建筑面积缴纳物业费，物业费收费标准为：普通住宅每平方米0.5元/月”，合同签订后，军仁物业公司对小区实施了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等管理及服务。2020年10月5日军仁物业公司撤离该小区，不再提供物业管理服务，张家荣自2009年10月起至2020年10月5日未向军仁物业公司交纳物业服务费。2014年9月27日，鞍山市铁东高新区山水家园小区业主委员会与军仁物业公司签订物业管理服务合同，服务期限2014年9月25日至2017年9月24日，约定物业服务费每平0.7元，合同由业主委员会委员丛科、仇宝刚、徐锋、王开铭四个人签字，加盖鞍山市山水家园小区业主委员会公章。鞍山市远大房屋开发有限公司挂靠在鞍山市东大房屋开发有限公司名下进行开发，与鞍山军仁物业管理有限公司签订正式前期物业管理委托合同。经一审法院向社区了解，每年创建文明城市期间，小区卫生都不合格，垃圾比较多，保洁找不到人，卫生是由社区负责清理。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中山水家园小区业主委员会委员与军仁物业公司签订的物业管理服务合同，因签字的业委会委员未经相应授权，签字行为亦不构成表见代理，本院认为该合同不成立，对业主委员会及全体业主不产生约束力。鞍山市远大房屋开发有限公司作为山水家园小区的实际建设单位与军仁物业公司签订的《前期物业管理委托合同》内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，对全体业主具有约束力。军仁物业公司为山水家园小区提供了保洁、绿化、安保、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，张家荣应按前期物业合同约定履行交纳物业费的义务。基于军仁物业公司提供的服务确实存在瑕疵或不足，故一审法院综合考虑对军仁物业公司主张的物业费酌情扣减40%为宜。前期物业管理委托合同约定物业费收费标准为每平方米0.5元/月，张家荣欠缴时间为2009年10月1日至2020年10月5日，张家荣应缴纳物业费为4335元（0.5元/月/平×109.33平×132.17个月×60%），故一审法院对军仁物业要求张家荣缴纳4335元物业费的主张予以支持，对过高请求部分本院不予支持。关于军仁物业公司主张张家荣按照每日千分之三支付逾期付款滞纳金直至结清全部物业费一节，一审法院认为，军仁物业公司提供的服务确实存在瑕疵或不足，亦应对业主提出的合理建议进行整改，双方约定的滞纳金标准过高，一审法院不予支持。关于张家荣辩称鞍山市远大房屋开发有限公司与军仁物业公司签订的《前期物业管理委托合同》不具有法律约束力，张家荣没有义务交纳物业费的义务一节，本案中东大公司与远大公司出具的情况说明显示，东大公司认可远大公司系山水家园小区实际开发建设单位，远大公司与军仁公司签订的《前期物业管理委托合同》约定的内容，并未损害山水家园小区全体业主的利益，对小区全体业主具有约束力，当然对张家荣也有约束力，故一审法院对张家荣该项辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、张家荣于判决发生法律效力后十日内给付辽宁军仁物业管理有限公司自2009年10月1日起至2020年10月5日止的物业费4335元；二、驳回辽宁军仁物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费86元（辽宁军仁物业管理有限公司已预缴），减半收取43元，由张家荣承担16元，由辽宁军仁物业管理有限公司自行承担27元。二审期间，张家荣向本院提供购房协议书、商品房购销契约书、山水家园物业管理合同，用以证明被上诉人在一审提交的远大公司和东大公司出具的情况说明内容虚假。三份证据证明购房时间是在2004年4月，收房时间为2004年6月，郝禄森进入远大公司是在2005年8月，远大公司与山水家园开发无任何关联性。根据2004年入住时签订的山水家园合同，可以证实2006年不符合签订物业管理合同的法定条件，结合被上诉人提供的复印件，涉嫌虚假诉讼。军仁物业公司质证认为真实性、合法性无异议，与本案无关。本院认证意见是该组证据与本案物业服务合同纠纷缺乏关联性，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人张家荣提出的案涉山水家园小区建设单位是东大公司，远大公司与被上诉人签订的山水家园小区《前期物业管理委托合同》对上诉人没有约束力一节。本案为物业服务合同纠纷，远大公司是否挂靠东大公司，东大公司以该种形式建设开发是否违法，不属于本案审理范围。东大公司和远大公司出具的情况说明显示，东大公司认可远大公司系挂靠在其名下开发案涉小区，远大公司是实际开发山水家园小区的建设单位，在远大公司成立后，于2006年远大公司与军仁物业公司签订《前期物业管理委托合同》。在东大公司认可实际开发建设单位为远大公司的情况下，远大公司与军仁物业公司签订的《前期物业管理委托合同》约定的内容，并未损害山水家园小区全体业主的利益，对小区全体业主具有约束力，当然对张家荣也有约束力，故对张家荣提出的此项上诉理由，本院不予支持。合同签订后，2009年，军仁物业公司开始进入小区提供物业服务，现军仁物业公司主张的是2009年10月1日至2020年10月5日期间的物业费，故本院予以支持。关于上诉人张家荣提出的一审提交《前期物业管理委托合同》未经质证，一审法院故意程序违法一节。在本案一、二审期间，军仁物业公司虽并未提供《前期物业管理委托合同》的原件，但鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初2187号民事判决认定：“2006年6月13日，军仁物业公司与远大公司签订《前期物业管理委托合同》”、“前期物业管理委托合同合法有效”。本院已作出（2021）辽03民终208号民事判决，维持原判，该判决已生效，故军仁物业公司提供的《前期物业管理委托合同》已被生效判决认定为有效，且被上诉人军仁物业公司从2009年至2020年期间已实际在案涉小区提供物业服务，故对上诉人张家荣的此点上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人张家荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张家荣负担。本判决为终审判决。审判长　　闫相夷审判员　　吴红娜审判员　　马　宁二〇二一年九月九日书记员　　闻梓妤 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