大连香洲田园城开发有限公司、顾美丽房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽02民终5165号

• 案件编号

  （2021）辽02民终5165号

• 案件名称

  大连香洲田园城开发有限公司、顾美丽房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省大连市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省大连市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/3 0:00:00

• 当事人

  大连香洲田园城开发有限公司;顾美丽

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5165号上诉人（原审被告）：大连香洲田园城开发有限公司，住所地辽宁省大连市瓦房店市。法定代表人：王黎明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李欣，女，该公司员工。委托诉讼代理人：曲鸿，辽宁征信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾美丽，女，19XX年X月X日生，汉族，住江苏省江都市。委托诉讼代理人：赵霖，辽宁雍景律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯璇，辽宁昊众律师事务所律师。上诉人大连香洲田园城开发有限公司（以下简称“香洲公司”）因与被上诉人顾美丽房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院(2021)辽0281民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。香洲公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审已认定被上诉人为违约方不享有解除权。一审中被上诉人已自认未办理贷款不支付房款的原因是其单方不再想购买案涉房屋，上诉人一审也举证证明案涉房屋可以交付。本案为被上诉人单方无依据地想解除合同并非如其诉状所述系因上诉人无法履行交房义务而解除，故被上诉人不享有解除权。二、一审判决解除合同没有法律依据。1.一审判决解除合同没有法律依据，也没有法理依据。首先，被上诉人不享有合同解除权。我国法律赋予了当事人可以解除合同的两种情形，一是双方协商解除，二是符合法定条件解除。本案不存在双方协商解除的情形，且被上诉人为违约方也不存在其享有法定解除权的情形。故被上诉人不享有合同解除权，其无权解除合同。其次，一审判决解除合同违反了公平原则。如一审判决生效，则侵犯了守约方的合法权益。上诉人有权通过另案请求被上诉人按照合同约定补齐房款，但如果本案判决生效房屋买卖合同被解除，上诉人即失去了要求被上诉人支付房款的前提。2.一审判决不利于维护社会交易的稳定性，会造成严重的社会后果。一审以“合同僵局”为原因判决解除合同，该理论是错误的。目前有很多案件，如守约方甲方起诉要求乙方履行合同，即使乙方答辩拒绝履行合同，人民法院也不会以此为理由不支持甲方的请求，因为相比“合同僵局”，人民法院更应当考虑到守约方的信赖利益。倘若本案一审判决生效，当交易的一方不想履行合同时，其即可起诉到人民法院“强行解除合同”，那无疑使得社会交易主体在签订合同时都会有所顾虑，使得合同的稳定性没有保障。目前案涉房屋所在银湖小区已售房屋约400余套，而且在瓦房店谢屯镇，上诉人还有许多其他开发的住宅小区，其中存在很多买受人贷款买房且贷款未办理下来的情形，如一审判决生效，潜在等待起诉的业主众多，届时会造成大额退款、退房情形，会给上诉人带来严重的不利后果。而且，如果一审判决生效成为裁判标准，整个大连房地产市场类似情况购房者都可能纷纷效仿，也会使得众多开发商陷入不应有的困境当中，会造成很严重的社会影响。顾美丽辩称，不同意上诉人的上诉请求，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确。对于本案的事实而言，被上诉人虽然购买了上诉人的房屋，但是已明确表示不继续履行该商品房买卖合同，因此双方合同应予以解除，上诉人应返还被上诉人所交纳的购房款，请二审法院予以维持。顾美丽向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告退还原告已缴纳房款107,692元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年6月6日，原告顾美丽(买受人)与被告香洲公司(出卖人)签订了《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的一处位瓦房店市号房屋，合同编号为WHT201901489，建筑面积63.40平方米，每平方米4380元，总金额277,692元。在案涉《商品房买卖合同》第六条中约定付款方式及期限，买受人于2019年6月6日前付清首付款107,692元，剩余房款计170,000元买受人采取商业贷款方式；第七条中约定买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按预期时间，分别处理(不作累加)逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。买受人逾期付款，出卖人有权迟延交付期限，且不承担违约责任。原告于2019年6月6日向被告支付了两笔款项，金额分别为68,626元(首付)、39,066元(补房款)，合计107,692元。原告未办理案涉房屋的商业贷款，被告未向原告交付案涉房屋。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。现原告已于2019年6月6日向被告支付房款107,692元，贷款至今仍未办理，且在一审庭审中明确表示未办理贷款的原因是其不想购买案涉房屋，即为违约行为。被告提出原告不具有合同解除权，即使有解除权，期限已过的抗辩。本案中，原告顾美丽要求解除合同，解除权作为一种形成权，除非法律、司法解释另有规定外，通常只赋予合同关系中的守约方，违约方并不享有合同解除权。现原告顾美丽作为违约方请求一审法院判决解除合同，属于行使诉权而非实体法上的合同解除权。所以本案所涉商品房买卖合同应否解除，不能仅依凭被告香洲公司的主张，而需要根据合同是否能够继续履行、当事人是否陷入合同僵局等具体情形作出判断。本案中，双方当事人在原告存在不办理房屋贷款的违约行为时，未能协商解决纠纷，原告已明确表示不想购买案涉房屋，且处于一直未办理房屋贷款的状态，该行为明确表示其不愿意继续履行商品房买卖合同，则原、被告双方的房屋买卖合同已无继续履行的必要和意义，应予以解除。对被告的抗辩理由，一审法院不予采纳。合同解除后，被告已经收取原告的购房款107,692元，应予返还。就原告的违约行为，被告可组织证据另行诉讼。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第(四)项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、解除原告顾美丽与被告大连香洲田园城开发有限公司于2019年6月6日签订的《商品房买卖合同》；二、被告大连香洲田园城开发有限公司于判决生效后十日内给付原告顾美丽购房款107,692元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1227元(已减半收取)，由被告大连香洲田园城开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：一审庭审中，顾美丽陈述因其不想购买案涉房屋，所以主张解除合同且未办理贷款。二审中，顾美丽认可案涉房屋的17万元贷款没有办理下来是因其个人征信问题。本院确认上述事实有一审庭审笔录及二审询问笔录等在卷为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方当事人系在2019年6月6日签订案涉商品房买卖合同且顾美丽亦系在当日付清合同约定的首付款107,692元，故一审判决以案涉纠纷系在民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷为由，适用当时有效的法律、司法解释的规定，于法有据。结合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为顾美丽诉请解除商品房买卖合同应否支持。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”具体到本案，案涉商品房买卖合同约定，总购房款277,692元系采用首付款107,692元和商业贷款17万元的组合方式支付。一审庭审中，顾美丽陈述因不想购买案涉房屋，才未办理银行贷款，其又在二审时陈述因自身征信问题，该17万元贷款没有办理成功。可见，顾美丽认可其不仅存在个人信用问题且本人意愿亦不再继续履行案涉商品房买卖合同。在此情况下，案涉商品买卖合同在事实上已经无法继续履行且该合同的性质也不适于强制要求顾美丽继续履行。故一审判决支持顾美丽解除案涉商品房买卖合同，于法有据。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因顾美丽已向香洲公司支付了首付款107,692元，则顾美丽有权诉请香洲公司在合同解除后返还该笔款项，一审判决如是处理，于法有据，本院予以维持。至于香洲公司上诉称强行判决解除合同侵犯其合法权益、不利于维护交易稳定性等上诉理由，本院认为，尽管案涉合同因本身性质及顾美丽的原因无法强制继续履行而被判令解除，但不影响香洲公司依法行使相应权利，以维护其自身合法权益。据此，香洲公司上诉请求顾美丽继续履行案涉商品房买卖合同，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，香洲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2454元，由大连香洲田园城开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　刘小南审判员　　刘冬艳审判员　　任　娲二〇二一年九月三日书记员　　任建芳 关注微信公众号“马克数据网”