刘仕明、许菁房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）皖03民终2612号

• 案件编号

  （2021）皖03民终2612号

• 案件名称

  刘仕明、许菁房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  安徽省蚌埠市中级人民法院

• 所属地区

  安徽省蚌埠市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/14 0:00:00

• 当事人

  刘仕明;许菁

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终2612号上诉人（原审被告）：刘仕明，男，1967年1月11日出生，汉族，住安徽省固镇县。委托诉讼代理人：高传鹏，固镇县城关镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：许菁，女，1996年2月10日出生，汉族，住安徽省固镇县。上诉人刘仕明因与被上诉人许菁房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院（2021）皖0323民初1587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘仕明上诉请求:撤销原判，依法改判驳回许菁的诉讼请求或发回重审；案件受理费由许菁承担。事实和理由：1.刘仕明一直在合肥，至2021年6月底才回固镇县，刘仕明未接到一审开庭传票，一审法院违反法定程序，侵害了刘仕明的合法权利；2.一审法院认定事实错误，一审审理期间，许菁承诺案涉房屋产权证办理及公证后撤诉，一审法院就本案进行判决错误；3.刘仕明家属何秀娟没在合同上签字，刘仕明无权处置何秀娟的另一半房产，且房产出售价格偏低，损害了何秀娟的合法利益，应认定合同无效。许菁辩称：1.一审法院程序合法，刘仕明陈述2021年6月底才回固镇，又陈述2021年6月17日至固镇县住宅共用部分维修金处缴纳费用，其陈述前后矛盾，故意隐瞒事实。2.许菁同意刘仕明办理房屋产权证及公证以后同意撤诉，但至收到一审判决书，刘仕明仍未完成办理房屋产权证及公证。3.买卖合同是双方及中介公司三方平等、自愿、协商一致地基础上签订，应认定合同有效，且许菁在与刘仕明协商办理房产证事宜及缴纳维修基金都是与何秀娟沟通及共同办理，何秀娟对合同并无异议。合同中明确约定双方不得以房屋市场价格变动不履行合同，刘仕明如不履行合同应承担合同约定的责任。请求驳回刘仕明的上诉请求。许菁向一审法院起诉请求：1、刘仕明在7个工作日内协助完成《回迁房买卖合同》第十五条第三款约定关于固镇县城关镇汇金国际碧桂苑13号楼2单元1101室房产证办理，并按第六条承担相应费用；2、刘仕明在7个工作日内向许菁支付《回迁房买卖合同》第五条约定违约金人民币一万元整；3、本案诉讼费由刘仕明承担。一审法院认定事实：刘仕明作为甲方（卖方），许菁作为乙方（买方），安徽安嘉置业有限公司作为居间方，于2021年2月5日签订《回迁房买卖合同》，许菁购买刘仕明拥有的坐落在蚌埠市固镇县拥有的房产权（住宅），建筑面积约66.16平方米，阁楼28.78平方。上述房产交易价格为258099元整（总价含阁楼28.78平方）。双方在合同中约定：付款时间与方法（一次性付款）甲乙双方同意分期付款方式付款，签订本合同时由乙方支付购房款258099元整（含定金）；甲方应于收到乙方金额购房款之日起3日内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将拖欠的物业费、水、电、煤气等费用结清；违约责任甲、乙双方合同签定后，不可反悔，如果双方任何一方违反本合同任何协议，甲方违反本协议退还所有乙方交付的购房款，并承担违约金壹拾万元整，另补偿给乙方经济损失及装修费用贰拾万元整。乙方违反本合同任何协议、所有总房款归甲方所有并收回该房屋产权；税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规、并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商，在房屋交易后甲方办理产权证的费用全部由甲方承担，后续产权过户所产生的所有费用由乙方承担，在房屋交易后物业费及其他费用全部由乙方承担；甲方保证此套房屋产权合法无任何担保抵押权属清晰，在房屋出售给乙方后不得将房屋另行转让给他人；买卖双方不得以房屋市场价格变动造成本套交易房屋升值或贬值不履行本合同相关事项；甲方房屋法定继承人一致同意此套房屋买卖交易，并同意本合同所有条款，甲方法定继承人无此套房屋继承与使用权；双方约定其他事项：1、甲方保证是该套房屋的产权所有人，对所出卖的房屋享有完全的处置权，并保证符合国家有关规定，而且没有任何产权纠纷和债务纠纷，如果交接前有产权或财务纠纷由甲方承担全部责任，并赔偿乙方经济损失费，2、此房屋签订合同日起后期产生不可抗拒因素导致房屋自身出现其它质量问题全部由乙方承担，3、甲方承诺固镇县城关镇汇金国际碧桂苑13号楼2单元1101室产权归乙方所有，在政府允许情况下，可以办理房产证时甲方必须无条件办证，配合乙方办理过户或公证手续。双方不得以任何理由拖延30天以上，甲乙双方接到居间方通知后必须在30工作日内办理交易相关手续，如任何一方不配合视为违约，可按照本合同第五条向对方支付违约金，4、如果政府政策原因导致不给予办理产权证，乙方可持此合同和本套房屋的拆迁协议自行处理该房产。附加协议：此套房屋拆迁协议、结算清单原件由许菁保管，如因丢失造成损失，由许菁本人负责。合同签订后，许菁支付购房款258099元，刘仕明将案涉房屋及“固镇县国有土地上房屋征收补偿安置协议、1号棚户区回迁安置结算表”交付于许菁，并出具收条一份，载明：“今收到许菁身份证号码：3403231996××××××××购买皖固镇县建筑面积约66.16平方米。（物业名称：汇金碧桂苑）购房款人民币大写：贰拾伍万捌仟零玖拾玖元整，小写人民币：258099元整。（含定金）收款人：刘仕明身份证号码：3403231967××××××××联系电话：181××××0777时间：2021.2.5.”安徽安嘉置业有限公司业务员于2021年2月底电话通知许菁、刘仕明房屋产权证书已经可以办理。社区在案涉房屋小区单元门处张贴《致碧桂苑小区安置房不动产权利人的一封信》向不动产权利人告知办理安置房不动产登记的相关事宜。一审法院认为，许菁与刘仕明签订的《回迁房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自的义务。房屋产权登记是房屋买受人取得不动产权属证书的前提。取得不动产权属证书是购房者应享有的权利，协助办理不动产权属证书亦为出卖人必然义务。因此，出卖人应当遵循诚实信用原则及全面履行原则，履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的，故许菁主张刘仕明办理案涉房屋的不动产权属证书的诉讼请求，理由正当，应予以支持。《回迁房买卖合同》约定“甲方承诺固镇县城关镇汇金国际碧桂苑13号楼2单元1101室产权归乙方所有，在政府允许情况下，可以办理房产证时甲方必须无条件办证，配合乙方办理过户或公证手续。双方不得以任何理由拖延30天以上，甲乙双方接到居间方通知后必须在30工作日内办理交易相关手续，如任何一方不配合视为违约，可按照本合同第五条向对方支付违约金”。合同签订后，许菁按照合同约定支付了全部房款，刘仕明向许菁交付了案涉房屋，2021年1月1日的《致碧桂苑小区安置房不动产权利人的一封信》公示了案涉房屋办理权属登记的具体事项。居间方于2021年2月底通知买卖双方可以办理案涉房屋的权属登记，可以确定按照合同约定刘仕明最迟应在2021年4月12日前办理不动产权登记。刘仕明至今未办理案涉房屋的不动产权登记，其应当承担违约责任，但许菁主张的刘仕明支付违约金标准过高，应当予以调整。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、刘仕明于判决生效后七个工作日内将位于固镇县的房屋不动产权证办理登记至刘仕明名下；二、刘仕明于判决生效后十日内支付许菁违约金4000元；三、驳回许菁其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由刘仕明负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。刘仕明提交证据如下：1.2021年6月17日许菁出具的承诺书，证明许菁向刘仕明承诺，刘仕明办理房产证及公证，许菁撤诉，刘仕明办理了房产证及公证，但许菁没有撤诉，许菁违约存在过错。2.案涉房屋住宅专项维修资金专用收据，证明刘仕明于2021年6月17日向办证机关缴纳办证费用7595.20元。3.安徽医科大学第一附属医院门诊病历复印件，证明许菁起诉时刘仕明陪护何秀娟在合肥治疗，不在固镇县，没有接到一审法院开庭传票及通知。4.结婚证复印件，证明案涉房屋属于夫妻共同财产，房屋买卖合同上没有何秀娟签字，合同无效。许菁质证意见：对证据的真实性均无异议，但证据1承诺书达不到其刘仕明的证明目的，许菁在收到一审判决书之前，案涉房屋的产权证和公证都没有办理。住宅专项维修资金是何秀娟去缴纳的，不是刘仕明缴纳的。证据3病历达不到刘仕明的证明目的，一审法院庭前多次打电话给刘仕明调解，一审开庭时也给刘仕明打电话，刘仕明当时表示没钱没时间。许菁提交证据如下：1.2021年6月17日许菁与刘仕明妻子何秀娟微信聊天记录，证明刘仕明的妻子何秀娟知道房屋买卖的事，对此是默认的，房屋维修基金是何秀娟与许菁一起去缴纳的，刘仕明知道一审开庭的事；2.2021年6月8日一审开庭后许菁与何秀娟的短信记录，证明何秀娟知道房屋买卖的事情，何秀娟与许菁协商缴纳住宅专项维修资金事宜。刘仕明质证意见：对证据的真实性均无异议，但证据均达不到许菁的证明目的。许菁与何秀娟的聊天记录，刘仕明不知情，何秀娟知道房屋买卖事项但没有在合同上签字。本院认证意见：对刘仕明提交的证据1、2、3的真实性予以认定，证据4未提交原件，无法核实其真实性，对证据4的真实性不予认定。对许菁提交的证据的真实性均予以认定。二审中，双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，适用简易程序审理民事案件，人民法院可以采取捎口信、电话、短信、传真、电子邮件等简便方式送达诉讼文书。经审查,本案一审法院适用的是简易程序,一审法院在核实刘仕明的身份及电话号码后,通过电子送达的方式,向其送达开庭传票、起诉状等诉讼材料,送达回证中载明刘仕明已查看送达材料，且在一审法院附卷移送的一审判决后法官助理与刘仕明的通话记录中，法官助理陈述开庭前通知刘仕明来开庭，刘仕明不来，刘仕明并未否认，仅称未到庭原因为其妻子在合肥治疗疾病。刘仕明已经收到了一审法院的应诉材料,但其未出庭应诉,放弃自己的诉讼权利，一审缺席判决,程序合法。许菁未向一审法院提交撤诉申请，一审法院依法判决符合法律规定。许菁与刘仕明签订的《回迁房买卖合同》系许菁与刘仕明的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，即使刘仕明的妻子何秀娟未在合同上签字，也不影响《回迁房买卖合同》的合同效力。刘仕明的上诉理由均无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，刘仕明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘仕明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　　何　懿审 判 员　　庞　玲审 判 员　　胡玉巧二〇二一年九月十四日法官助理　　唐红艳书 记 员　　贡雪洁 来源：百度“马 克 数据网”