湖南省第三工程有限公司、金冠电缆有限公司等物权保护纠纷民事一审民事判决书（2021）湘0382民初539号

• 案件编号

  （2021）湘0382民初539号

• 案件名称

  湖南省第三工程有限公司、金冠电缆有限公司等物权保护纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  韶山市人民法院

• 所属地区

  韶山市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/1 0:00:00

• 当事人

  湖南省第三工程有限公司;金冠电缆有限公司;浙江金冠电缆有限公司

• 案件缘由

  物权保护纠纷

• 法律依据

湖南省韶山市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0382民初539号原告：湖南省第三工程有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区书院路36号。法定代表人:樊明雪，系该公司董事长。委托诉讼代理人：贺先伟，男，1984年1月21日出生，汉族，住湘潭市岳塘区，系该公司员工。委托诉讼代理人：李冬，湖南金州（湘潭）律师事务所律师。被告:金冠电缆有限公司，住所地湖南省韶山市高新技术产业开发区创业大厦五楼。法定代表人:梁麒，系该公司总经理。被告：浙江金冠电缆有限公司，住所地浙江省台州市路桥区路南街道茅林村。法定代表人:吴卫红，系该公司总经理。共同委托诉讼代理人：黄健，湘潭市岳塘区纵横法律服务所法律服务工作者。原告湖南省第三工程有限公司（以下简称第三工程公司）诉被告金冠电缆有限公司（以下简称金冠公司）物权保护纠纷一案，本院于2021年7月19日立案受理。被告金冠公司向本院提出追加浙江金冠电缆有限公司（以下简称浙江金冠公司）为共同被告的申请，本院依法准许。本院依法适用简易程序，于2021年8月20日公开开庭进行了审理。原告第三工程公司的委托诉讼代理人贺先伟、李冬，被告金冠公司、追加被告浙江金冠公司的共同委托诉讼代理人黄健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告第三工程公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即停止侵害，从原告所有的湘（2018）韶山市不动产权第0001360号厂房搬出并腾空；2、判令被告向原告支付自2018年1月至实际交付日的占用费；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告根据湘潭市中级人民法院（2017）湘03执恢13号执行裁定书，于2018年1月17日取得诉争房屋所有权，并办理了产权登记。被告未经原告同意，自2018年1月至今一直非法占用该厂房，该厂房占地面积为2909.865㎡，按照租金计算其占用费为879930元。原告多次与被告沟通协商，被告至今不予理会。原告为维护自己的合法权益，故向人民法院提起诉讼。庭审中，原告增加诉讼请求“判令浙江金冠公司对前三项诉讼请求承担连带责任”。被告金冠公司辩称：1、本案案由应为租赁合同纠纷。同时，原告明知两被告系一个整体，两公司存在人格混同；2、在案涉厂房产权未变更前，湖南三金重工科技有限公司（以下简称三金公司）就认可两被告公司系一个整体，产生租赁关系后，租金亦是由金冠公司支付，故并没有侵害原告的权利；3、案涉厂房办理产权变更登记，并没有告知金冠公司，其直至2021年4月7日才知道，因此，没有交纳房屋租金的过错不在答辩人；4、金冠公司是应韶山高新技术产业开发区管理委员会的招商引资进入园区的，并按园区要求成立的公司，确定的公司地址就是案涉厂房，出租人亦认可金冠公司的租赁，原告虽取得了案涉厂房的物权，但并不影响金冠公司租赁的权利。被告浙江金冠公司辩称：1、答辩人与三金公司签订的厂房租赁协议真实合法有效，租赁期限内受法律保护；2、原告为达到解除租赁合同的目的，多次派人对答辩人租赁的案涉厂房强行加锁，导致金冠公司无法正常经营生产，原告违法行为给金冠公司造成巨大的经济损失，其保留另案起诉权利；3、原告与三金公司因厂房权属存在争议，其未按合同约定交纳租金，系为避免自身利益受损行使不安抗辩权。答辩人至2021年4月7日收到原告确认产权的告知书，期间原告未与答辩人交涉房租的事宜，故不能认为原告未按时交纳厂房租金；4、答辩人不了解原告与三金公司因厂房权属存在争议，至人民法院执行，也无人告知我公司，要求答辩人承担违约责任，没有事实依据；5、答辩人工厂因新冠疫情于2020年1月停工停产，出租人应免除期间的租金，再，原告出租厂房旁边存在严重污染企业，导致答辩人无法正常进行生产经营，原告在7月1日也自认了该污染行为，后经双方协商，原告愿意减免、减半租金。但原告无故派人锁死厂房，导致答辩人无法正常生产经营，其应当承担赔偿责任。经审理查明：2016年6月10日，三金公司（甲方）与浙江金冠公司（乙方）签订《厂房租赁协议》，该协议约定：“一、出租厂房情况：甲方出租给乙方的厂房座落在韶山市高新技术开发区（江治机电以东新杨路以南）内，房产证号:00××69，国土证号:14××75，面积约为2909.865平方米。租赁区域全部为毛坯区，所以装潢及设施由乙方自行添置；二、厂房起付日期和租赁期限：1、厂房租赁自2016年6月11日起，至2031年6月10日止，租赁期壹拾伍年；2、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；三、租金及保证金支付方式：1、甲、乙双方约定，该厂房租赁租金为:每平方7元，合计20369元；2、甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为伍万元；3、租金支付方式:每季度一付，合计租金为61107元；4、前4年租金不变，第5年起每间隔四年递增一次，递增比例为10%；六.5租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满六个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议”及其他事项。协议签订后，浙江金冠公司取得案涉厂房的租赁权，并另外成立金冠公司，金冠公司的时任全资股东兼法人章嘉玲向三金公司支付保证金5万元。被告浙江金冠公司为在韶山市开展生产经营活动，在租赁厂房后，与韶山市高新技术产业开发区管理委员会签订《企业入园合同》，约定其在园区内投资兴办企业，并注册成立金冠公司。之后，浙江金冠公司的相关人员将商标使用权、租赁厂房、设备设施等交由金冠公司使用。在金冠公司使用租赁厂房期间，出租人三金公司未提出异议。另查明，第三工程公司与三金公司因建设工程施工合同纠纷一案，经湘潭仲裁委员会（2015）潭仲裁字第183号裁决，第三工程公司作为申请执行人向湘潭市中级人民法院申请执行，该院在执行过程中，裁定将位于韶山市房产证号韶房权证韶山字第××号，国土使用权证号韶国用（2014）第14××75号不动产进行评估拍卖，经两次网络公开拍卖流拍后，该院于2018年1月17日作出（2017）湘03执恢13号裁定：“一、解除湘潭市岳塘区人民法院依据（2015）岳执字第333号执行裁定书和协助执行通知书、本院依据（2016）湘03执81号执行裁定书和协助执行通知书对湖南三金重工科技有限公司名下的位于韶山市、房产证号韶房权证韶山字第××号、国土使用权证号韶国用（2014）第14××75号房地产的查封；二、将被执行人湖南三金重工科技有限公司名下的位于韶山市［房产证号韶房权证韶山字第××、国土使用权证号韶国用（2014）第14××75号］的房地产作价571.8838万元，交付申请执行人湖南省第三工程有限公司，以抵偿被执行人尚欠申请执行人的工程款及利息。上述房地产的房屋所有权及国有土地使用权自本裁定送达申请执行人湖南省第三工程有限公司时起转移；三、申请执行人湖南省第三工程有限公司可持本裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续”。原告依据该裁定书将案涉房产变更登记在其名下，登记证号湘（2018）韶山市不动产权第0001360号。原告第三工程公司取得案涉租赁厂房的所有权后，曾于2019年度多次联系被告方要求其缴纳厂房租金，被告目前尚未进行支付。2021年4月7日，原告向浙江金冠公司章金虎发告知函，要求浙江金冠公司支付租金794391元；如需续租则重新签订合同；不续租，则于2021年4月30日前腾空厂房归还原告。之后，两被告未按告知函内容与原告协商处理租金支付及租赁事项。2021年6月4日，原告再次向浙江金冠公司发送通知，告知终止与浙江金冠公司的租赁协议，并在2021年6月15日之前交付租金、腾空厂房并交付原告。2021年7月1日，浙江金冠公司向原告出具回复函，称：因未见到人民法院正式的裁定书及不动产权证，其不能仅凭原告的一纸通知否认三金公司而向原告支付租金，租赁协议尚未到期，依破产（备注，应是买卖）不破租赁原则，原告无权要求其腾空厂房。再，2021年8月27日，原告组织人员自行将被告使用的案涉厂房腾空，将被告的设备拆除搬离。上述事实，有原告提供的原、被告身份信息证明，（2017）湘03执恢13号裁定书，照片资料，微信及短信截图，《厂房租赁协议》，被告提供的《商标使用权协议》，《企业入园协议》《告知函》《通知》《回复函》《工作联系函》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：一、关于案由。依据《中华人民共和国民法典》第七百一十八条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租”之规定，本案中，原告第三工程公司以被告金冠电缆公司未经其同意，自2018年1月至今非法占用其取得所有权的案涉房产为由，向本院提起物权保护纠纷之诉。经查，该案涉不动产于2016年6月10日，由原所有权人三金公司与被告浙江金冠公司签订《厂房租赁协议》，浙江金冠公司继而将该租赁厂房交给被告金冠公司使用。在此期间，案涉厂房原所有权人三金公司未对金冠公司的使用该案涉厂房及缴纳保证金等行为提出异议，应当视为金冠公司取得了对案涉厂房的租赁权。2018年1月17日湘潭市中级人民法院作出（2017）湘03执恢13号裁定原告取得案涉厂房的所有权，但此时尚在案涉案涉厂房租赁期内，该物权变动不影响租赁合同的效力。因此，就被告方占有使用租赁物的行为不应为物权保护纠纷，而是租赁合同纠纷。二、关于租赁合同是否解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款“当事人一方依法主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除;通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除,债务人在该期限内未履行债务的,合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的,任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力”之规定，本案中，原告自2018年1月取得案涉厂房所有权后，多次向被告方催要租金，被告方至今未按合同支付租金，符合租赁协议中约定的解除条件，原告向被告浙江金冠公司第一次发函，要求支付租金和续签协议，浙江金冠公司未予及时回复。之后，原告再次通知解除租赁协议，浙江金冠公司未向人民法院提起确认解除行为效力的诉讼，则在原告确定归还厂房的2021年6月15日，租赁协议解除。故对原告主张被告搬出并腾空原告所有的案涉厂房的请求，本院依法予以支持。同时，被告应按租赁合同约定的租金计算标准，给付原告租赁期间未兑付的租金。被告主张未按合同约定交纳租金，系为避免自身利益受损而行使不安抗辩权，但本案中原、被告对案涉厂房的继续租赁，不构成中止履行的法定情形，被告亦未在中止履行前，及时通知原告，故对被告该主张本院不予采信。被告向本院主张答辩人直至2021年4月7日才知道案涉厂房办理产权变更登记，本院亦不予采信，理由为：其一，原告取得案涉厂房所有权后，于2019年度起已采用EMS邮件、在案涉厂房张贴告知函及使用微信及短信等多种方式试图告知被告方并向其主张权利；其二，被告浙江金冠公司在答辩状及其2021年7月1日对原告的回复函内均记载，被告方已明确知道第三工程公司与三金公司存在的债权债务纠纷，以及原告以阻工的手段要求被告方腾退厂房及索要租金。另，被告方主张原告采用阻工手段致使其无法正常生产经营，应当承担赔偿责任，不在本案审理范围，双方可另行协商或另行起诉。三、关于租金计算及是否超过诉讼时效。本案中，原告举张租金为879930元，两被告无异议，本院对该数额予以认可。在案件调解过程中，原告为尽快收回案涉厂房，愿意将租金降为36.6万元，但是被告仍然要求继续租赁厂房，双方没有达成一致意见。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零七条“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外”的规定，原告关于调解的意见不得作为判决依据，对被告欠付的租金仍然应当认定为879930元。再，为租金的追索，原告自获得案涉房屋的不动产权利后多次向被告浙江金冠公司举张权利，未超过诉讼时效。故，对原告举张由两被告支付租金的请求，本院依法予以支持。四、关于两被告是否均应当承担责任。本案中，被告金冠电缆公司占有使用案涉厂房，系依附于被告浙江金冠公司与三金公司签订的租赁合同。依据合同的相对性原则，被告浙江金冠公司作为承租人，应当负担案涉厂房的租金，被告金冠电缆公司作为案涉厂房的实际使用人，亦应当负担案涉厂房的租金。两被告应互相向原告承担连带给付租金的责任。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百二十五条之规定，判决如下：一、被告金冠电缆有限公司在本判决生效后十五日内，搬离房产证号为韶房权证韶山字第××、国土使用权证号韶国用（2014）第14××75号的厂房并交付原告湖南省第三工程有限公司；二、被告金冠电缆有限公司、浙江金冠电缆有限公司在本判决生效后十五日内，连带向原告湖南省第三工程有限公司支付租金879930元。如未按本判决指定的期间给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的受理费12599元，减半收取6299.5元，由被告金冠电缆有限公司、浙江金冠电缆有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员　肖凯文二〇二一年九月一日法官助理　吴通力书 记 员　彭　旭附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定,租赁期限不满一年的,应当在租赁期限届满时支付;租赁期限一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期限不满一年的,应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力 百度搜索“马 克 数 据 网”