石瑞敏、大连大和中盛房地产有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽02民终6901号

• 案件编号

  （2021）辽02民终6901号

• 案件名称

  石瑞敏、大连大和中盛房地产有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省大连市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省大连市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  石瑞敏;大连大和中盛房地产有限公司;大连中盛建筑工程有限公司;兰志强;齐中生

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终6901号上诉人（原审原告）：石瑞敏，女，1960年12月6日生，汉族，户籍地河北省沧州市献县。委托诉讼代理人：侯万秋（上诉人丈夫），男，1962年8月24日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：杨德胜，辽宁碧海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连大和中盛房地产有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区联合路27号（中盛家园8号楼）1-2层，统一社会信用代码：912102007730498930。诉讼代表人：大连大和中盛房地产有限公司清算组。负责人：蓝日扬。委托诉讼代理人：袭荣花，北京融商（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连中盛建筑工程有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区营城子镇郭家沟村，统一社会信用代码：91210200243044147C。法定代表人：石传远，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵霖，辽宁雍景律师事务所律师。委托诉讼代理人：常慧扬，辽宁雍景律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兰志强，男，1970年11月26日生，汉族，辽宁省大连市甘井子区2。原审第三人：齐中生，男，1971年5月27日生，汉族，户籍黑龙江省克山县组。上诉人石瑞敏因与被上诉人大连大和中盛房地产有限公司（以下简称大和中盛公司）、大连中盛建筑工程有限公司（以下简称中盛建筑公司）、兰志强、原审第三人齐中生房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初9445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石瑞敏上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或者依法改判支持石瑞敏的诉讼请求；2、被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定基本事实不清，适用法律错误。一、中盛建筑公司在一审时已经明确表明预购了包括案涉房屋在内的80余套房屋并已经支付购房款，中盛建筑公司对案涉房屋享有处分权。二、石瑞敏与中盛建筑公司、大和中盛公司已经就案涉房屋达成了以房抵债的合意。石瑞敏在一审时提交的《债务转移协议及抵房协议（三方）》中主体虽未有大和中盛公司，但《以房抵债审批表》、《工作关系函》中都有大和中盛公司对外公示的副董事长郭汝宸的签字，郭汝宸主管颐和星海项目，且以往的颐和星海的以房抵债合同都是由郭汝宸负责，根据（2020）辽02民终1547号民事判决可知，对于有郭汝宸认可的《联络函》，大和中盛公司会与相对人签订《商品房买卖合同》并办理备案登记，郭汝宸能够代表公司处分包括案涉房屋在内的颐和星海小区房屋，故郭汝宸的行为效力及于公司，系职务行为，应当认定大和中盛公司对案涉房屋以房抵债给石瑞敏是认可的。三、《债务转移协议及抵房协议（三方）》及《房屋抵顶协议》是诺成合同，是各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，各方签字后即发生法律效力且大和中盛公司在《以房抵债审批表》、《工作关系函》中有其主管负责人郭汝宸的签字，对上述以房抵债协议是认可的，故大和中盛公司应按照合同约定与石瑞敏签订颐和星海小区A8-1-2-4号房屋的《商品房买卖合同》及向石瑞敏交付房屋，并协助石瑞敏办理该房屋的权属证书。大和中盛公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决事实查明清楚，法律适用正确。中盛建筑公司辩称，同意上诉人的上诉请求，中盛建筑公司是第三方，已替上诉人支付购房款。兰志强、齐中生未到庭，亦未提交书面答辩意见。石瑞敏向一审法院起诉请求：1、被告中盛建筑公司和被告兰志强继续履行《债务转移协议及抵房协议（三方）》协议；2、被告大和中盛公司与原告签订颐和星海小区×号房屋的《商品房买卖合同》及向原告交付房屋，并协助原告办理该房屋的权属证书；3、由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1、2016年11月3日，齐中生（甲方）与候万秋、石瑞敏（乙方）签订《房屋抵顶协议》，约定甲方欠乙方租赁费共计2,969,444.28元，针对以上事实，甲、乙双方在平等、协商、自愿的基础上达成如下协议：一、甲方将位于颐和星海小区×商品房一套（建筑面积173.14平方米）抵顶给乙方，用于偿还所欠乙方的租赁费。二、以上房屋是大连中盛建筑工程有限公司第五项目部兰志强抵顶给甲方的，甲方保证用于抵顶的房屋没有被抵押、查封，能够正常签订《商品房买卖合同》和办理房屋登记手续。三、甲、乙双方签订协议后，甲方积极协调大连中盛建筑工程有限公司及兰志强与乙方签订房屋抵顶协议，抵顶房屋是落在候万秋名下还是石瑞敏名下由乙方自行决定。四、在房屋正式登记在乙方名下之前，甲方有协调房屋抵顶相关部门和人员履行义务的责任。五、房屋登记在乙方名下以后，乙方就甲方所欠的2,969,444.28元租赁费不得再主张任何权利，甲乙双方如有其它债权债务，双方另行协商解决。六、如以上房屋不能抵顶给乙方，签订不了《商品房买卖合同》，不能登记在乙方名下，甲方仍有向乙方给付2,969,444.28元租赁费的义务。七、办理以上房屋过户产生的税费按国家相关规定办理……。齐中生在甲方处签字按手印，候万秋、石瑞敏在乙方处签字按手印。2、2016年11月16日，中盛建筑公司（甲方、债务人）与兰志强（乙方、债权人）及石瑞敏（丙方、购房人）签订《债务转移协议及抵房协议（三方）》，约定甲乙双方签订并履行了颐和星海二期项目《建设工程施工合同》（编号：ZSJJ11-JZ-087（E）以下称工程合同），现工程合同正在履行过程中。因甲乙双方约定甲方以房屋抵顶部分工程合同的工程款，乙方欲将该部分价款抵顶所得房屋转让给丙方，就此事甲乙丙三方经协商一致达成如下协议。一、抵顶事由及金额：1、因工程合同已经部分履行，甲方按工程合同的约定应向乙方支付工程进度款，经三方协商确定，将甲方应向乙方支付的进度款中的2,545,158元转移给丙方，丙方同意接受该债务转移。2、丙方同意接受上款约定的债权转移，丙方接受的债权虽然为工程合同的部分债权，但是由于工程价款无法一一对应和区分，甲方基于工程合同对于乙方的合同抗辩权也概括及于丙方，丙方对此无异议。3、乙方丙方共同同意并确认，乙方就该部分债务不得再向甲方追索。4、甲方不承担乙丙双方价款是否实际给付产生的风险。二、财务手续：乙方必须将按本协议书约定的转移债权的金额开具2,545,158元（工程款/劳务费/材料款）发票及相关手续，并及时交付甲方，配合甲方完善财务程序。因乙方未及时开具发票而对甲方向丙方偿还行为受到不利影响的，由乙方向丙方承担违约责任。三、抵房情况：1、抵付金额及房屋信息，（1）经甲方丙方协商确定，甲方以颐和星海小区的总价为2,545,158元（人民币）的商品房一套抵顶对丙方2,545,158元（人民币）的欠款（抵款的商品房具体情况见本条第2款）。甲、乙双方确定该房屋价款为固定总价款，不随着未来房屋交易价的变动或测绘面积调整而变更。（2）抵顶房屋信息：颐和星海小区×号商品房一套，建筑面积173.14平方米，单价人民币14,700元每平方米（建筑面积），总价款2,545,158元。（3）上款约定的建筑面积与房屋面积测绘成果报告记载的建筑面积有差异的，房屋价款不予调整。2、抵付方式：（1）甲方确定签订《商品房买卖合同》时间后通知丙方，丙方接到通知后至甲方指定地点签订《商品房买卖合同》，商品房买卖合同中的房屋价款应与本协议一致。（2）未来办理房屋产权证手续时，按以下程序办理：①本协议原件缴齐，全部收归甲方。②按甲方制定的流程完成房屋买卖及房屋产权证手续。3、双方权利义务：（1）因《商品房买卖合同》的签订、房屋产权证书办理、房屋入住等行为所发生的有关税费由丙方或其转让的第三方自行承担。（2）如丙方在履行主合同过程中出现违约，甲方可视违约情况要求丙方承担相应违约责任。（3）本协议自三方签字盖章后生效，本协议生效后视为抵付行为已经完成，双方均应当积极履行合同义务，任何一方不得以该商品房尚未签订《商品房买卖合同》、产权尚未过户、未开发票、存在抵押等理由，主张本协议无效或抵付行为未完成。四、因工程结算或乙方在履行质保义务时对甲方负义务的，则丙方需与乙方承担连带责任。如因工程决算后发现甲方实际应付款多于决算款，或乙方应当履行维保义务而不履行给甲方造成损失的，在乙方履行返还义务或赔偿义务前甲方有权对丙方行使抗辩权；甲方可选择暂不履行签订正式商品房买卖合同、办理房屋交付、办理产权等义务，或者要求乙方、丙方共同连带承担返还或赔偿义务，直至乙方对甲方的义务全部履行完毕为止。五、三方未尽事宜，协商解决，协商不成的则双方均有权向甲方所在地法院提起诉讼。六、本协议自签订之日起生效。甲方由被告中盛建筑公司盖章，乙方由被告兰志强签字，丙方由原告石瑞敏签字按手印。现案涉房屋初始登记人仍系大和中盛公司。原告庭审称案涉房屋的物业公司中记载案涉房屋登记在原告名下，但因原告未有入户通知等手续，现未取得案涉房屋的钥匙。3、原告提供的《以房抵债审批表》记载，申请单位：中盛建筑公司，供应商名称：五项目部兰志强转石瑞敏，房源情况：颐和星海×，面积173.14平方米，楼房售价2,545,158元，抵债情况：抵应付金额2,545,158元。建筑公司总经理处由王宪威签字，董事长处由郭汝宸签字。原告提供的2016年12月8日《工作关系函》记载，致大和中盛房地产有限公司市场运营及物业部门：1、经与贵公司协商，以颐和星海如下房源用于抵顶与五项目部兰志强工程款，实际抵房金额以抵账单价和抵账总价为准：房号×，面积173.14平方米。2、请贵部门审核上述房源，并协助领取房源钥匙。3、相关购房手续日后统一办理。被告中盛建筑公司处由王宪威签字，被告大和中盛公司处由郭汝宸签字。被告中盛建筑公司称，王宪威为该公司总经理，郭汝宸为被告大和中盛公司的副董事长，主管颐和星海项目的业务。而被告大和中盛公司辩称，郭汝宸并非该公司的法定代表人，故其签字行为是其个人行为，公司并未授权其代表公司对外行使相关权利，不能代表公司处分案涉房屋。4、被告中盛建筑公司承包大和中盛公司位于颐和星海的工程后，将其中部分项目分包给被告兰志强。被告兰志强又将外墙脚手架和模板工程转包给第三人齐中生。第三人齐中生向原告租赁脚手架等工程材料，现尚欠原告租赁费2,969,444.28元。在庭审过程中，被告大和中盛公司称其不欠被告中盛建筑公司的工程款，但被告中盛建筑公司辩称其与被告大和中盛公司之间的工程，一期工程款已经结算完毕，二期工程款因存在争议尚未结算完毕。5、被告中盛建筑公司称其向被告大和中盛公司预购了包括案涉房屋在内的80余套房屋并已支付了购房款，但其未向法庭提供支付房款的凭证，被告大和中盛公司对此不予认可。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告主张其与被告大和中盛公司已经就案涉房屋形成了商品房买卖合同关系，并以此为由主张被告大和中盛公司与其签订《商品房买卖合同》及向其交付案涉房屋，并协助办理商品房产权登记手续，则原告应对其与被告大和中盛公司存在商品房买卖合同关系的事实予以证明。原告提供了《债务转移协议及抵房协议（三方）》、《以房抵债审批表》、《工作关系函》等证据拟证明上述事实的存在，但《债务转移协议及抵房协议（三方）》签订的主体中未有被告大和中盛公司，且被告中盛建筑公司或被告兰志强也未能提供证据证明其取得了被告大和中盛公司的授权可以处分案涉房屋。则以房抵债的效力是否及于被告大和中盛公司，则要看被告中盛建筑公司、兰志强嗣后是否取得了被告大和中盛公司的追认或原告的行为是否符合善意取得的构成要件。根据现有证据以及庭审中各方当事人的陈述可以看出，不论是原告、被告中盛建筑公司、被告兰志强还是第三人齐中生，均未与被告大和中盛公司之间就案涉房屋达成了房屋买卖合意或者以房抵债的合意。另，原告提供的《以房抵债审批表》、《工作关系函》中有案外人“郭汝宸”签字，但案外人“郭汝宸”并非被告大和中盛公司的法定代表人，现被告大和中盛公司对于案外人“郭汝宸”的签字行为不予认可，且原告及被告中盛建筑公司、被告兰志强、第三人齐中生均未提供证据证明案外人“郭汝宸”有处分案涉房屋的权限。又根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条之规定，原告因未依法办理案涉房屋产权登记而不符合善意取得案涉房屋的构成要件。综上，一审法院认为，从现有证据看，无法得出被告大和中盛公司与原告之间就案涉房屋存在商品买卖合同关系，故对于原告主张被告大和中盛公司与原告签订颐和星海小区×号房屋《商品房买卖合同》及向原告交付房屋，并协助原告办理该房屋权属证书的诉讼请求，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。关于原告要求被告中盛建筑公司和被告兰志强继续履行《债务转移协议及抵房协议（三方）》协议的主张。一审法院认为，《债务转移协议及抵房协议（三方）》可以继续履行的前提条件在于，被告中盛建筑公司或被告兰志强对案涉房屋享有处分权，从现有证据看，二被告对于案涉房屋的处分因未经所有权人被告大和中盛公司的追认而无效，则《债务转移协议及抵房协议（三方）》已事实上不能履行。现原告又明确表示不变更诉讼请求，故一审法院对于原告的该项诉讼请求亦不予支持。据此，一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告石瑞敏的诉讼请求。案件受理费人民币26,800元（原告均已预交），由原告石瑞敏负担。本院二审期间，上诉人石瑞敏提交：（2020）辽0204民初5000号民事判决、（2020）辽02民终1547号民事判决，拟证明：类似案件以房抵债的债权人胜诉。大和中盛公司质证意见：1、（2020）辽0204民初5000号民事判决并未生效，已被大连市中级人民法院（2020）辽02民终2712号判决改判，撤销该一审判决、驳回债权人的讼请求。且该案债权人持有发票、没有工作联系函，本案石瑞敏没有发票，有工作联系函。2、（2020）辽02民终1547号民事判决案件有商品房买卖合同，与本案不同，中盛建筑公司质证意见：对两份判决真实性、合法性、关联性均无异议。中盛建筑公司提交：记账凭证中的中国建设银行网上银行电子回执，拟证明：中盛建筑公司已经于2017年7月17日向大和中盛公司支付500万元房款，其中包括本案案涉房屋的房款。石瑞敏质证意见：真实性无异议，石瑞敏与中盛建筑公司核实房款交付情况后，才签订抵顶协议。大和中盛公司质证意见：500万元金额和本案房款并不相符。本院对证据的认证意见：石瑞敏提交的判决与本案争议事实缺乏关联性，不予采纳。中盛建筑提交的证据不足以证明已经替石瑞敏交付案涉房屋购房款，对其待证事实不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：中盛建筑公司是否就案涉房屋享有处分权；石瑞敏、中盛建筑公司及大和中盛公司是否就案涉房屋达成了以房抵债的合意。关于第一个焦点，石瑞敏主张中盛建筑公司一审庭审中表明已经预购包括案涉房屋在的80余套房屋并已经支付购房款，享有处分权，但石瑞敏、中盛建筑公司提举的证据不足以证明前述事实主张，故石瑞敏主张中盛建筑公司享有案涉房屋的处分权，缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点，经查，石瑞敏提举的《债务转移协议及抵房协议（三方）》的签订主体并非大和中盛公司，《以房抵债审批表》并非大和中盛公司出具，《工作联系函》中郭汝宸在大和中盛公司处的签字不能认定代表大和中盛公司的意思表示，因此石瑞敏提举的证据均不足以证明大和中盛公司授权中盛建筑公司及兰志强处分案涉房屋、签订相关协议，大和中盛公司在诉讼中对于二人处分案涉房屋的行为亦拒绝追认，不能认定石瑞敏与中盛建筑公司、大和中盛公司就案涉房屋达成以房抵债的合意，不能认定大和中盛公司受《债务转移协议及抵房协议（三方）》所约定义务的约束。故石瑞敏要求大和中盛公司与其签订案涉房屋的商品房买卖合同、交付房屋并协助办理房屋权属证书，缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。关于石瑞敏要求本院出具调查令一节，石瑞敏申请调取他案民事卷宗中的相关证据、庭审笔录、民事判决书，拟证明他案中大和中盛公司对于中盛建筑公司提供的由郭汝宸负责签订的以房抵债协议均是予以认可的。因本案中，大和中盛公司明确拒绝追认中盛建筑公司处分案涉房屋的行为，调取相关证据对待证事实无意义，本院不予准许。关于石瑞敏提交的中止诉讼的申请，因其提出的中止诉讼的原因不符合法定情形，本院不予准许。综上所述，上诉人石瑞敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26,800元，由上诉人石瑞敏负担。本判决为终审判决。审判长　　范瑞瑶审判员　　唐庆福审判员　　王　亮二〇二一年九月十日书记员　　张文秀 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