葫芦岛宝爱房地产开发有限公司、孙健商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽14民终1674号

• 案件编号

  （2021）辽14民终1674号

• 案件名称

  葫芦岛宝爱房地产开发有限公司、孙健商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省葫芦岛市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省葫芦岛市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  葫芦岛宝爱房地产开发有限公司;孙健

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽14民终1674号上诉人（原审被告）：葫芦岛宝爱房地产开发有限公司，住所地兴城市温泉办事处兴海南路三段东2户。法定代表人：韩振博，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨红霞、刘明，辽宁益行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙**，男，1975年12月13日出生，满族，住兴城市。委托诉讼代理人：卢宏、辛志力，辽宁卢宏律师事务所律师。上诉人葫芦岛宝爱房地产开发有限公司与被上诉人孙**商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省兴城市人民法院（2021）辽1481民初121号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021年6月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人葫芦岛宝爱房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨红霞、刘明，被上诉人孙**及其委托诉讼代理人卢宏、辛志力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。葫芦岛宝爱房地产开发有限公司上诉请求：依法撤销（2021）辽1481民初121号民事判决第一项、第二项，改判驳回原告的全部诉讼请求；二、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原判决适用法律错误，颠倒行使解除权的权利主体，将解除权赋予了违约方。原判决认定双方于六年之前达成的商品房订购合同法律关系，至今就尾款支付问题未达成一致意见，现原告也明确表示没有支付能力，由此可见，双方之间的商品房订购合同已无法实现合同目的。依据相关规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，是指守约方对于违约方的明确违约达到合同目的不能实现的程度，赋予守约方维护自身权益的合同解除权。原判决认定系被上诉方没有支付能力，即认定其为违约方。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条，“违约方不享有单方解除合同的权利。”而原判决在被上诉人明显违约的情形下，仅以其没有支付能力无视法定合同解除权的规定，判决解除双方合同系严重颠倒行使解除权的主体，属于适用法律错误。原判决滥用自愿原则，本案为合同纠纷有明确的法律规则，穷尽法律规则是适用法律原则的前提。依据《中华人民共和国民法典》第136条：“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。”的规定，涉及他方民事法律行为的解除，必须以法律规定和对方同意为必要要件。原判决不仅违反了法律基本原则，也是对契约规则和经济秩序的破坏。双方于2014年8月6日签订《银象、宁远城商品房定购协议书》被上诉人支付了首付款，至今已六年之久，早已超过了一年的解除权期限。孙**辩称：一审判决正确，依法应予维持。一审法院认定的事实，2014年8月6日，孙**与葫芦岛宝爱房地产开发有限公司签订《银象•宁远城商品房订购协议书》，约定原告购买被告位于银象宁远城一层的1252号商铺，成交总价为547397元，在本协议签订之日起七日内，原告向被告支付不低于所购商品房成交总价50%的首付款277397元，剩余房款270000元以银行贷款方式支付全部房款。还约定原告须于2014年8月7日前持本协议书，定金收据或购房款收据、本人身份证等相关证明材料，与被告签订正式商品房买卖合同，原告已付款项转为购房款的一部分；本协议书可作为《商品房买卖合同》的组成部分，被告在上述约定期限内无权对原告订购的商品房另行出售。如原告未履行本协议条款之内容，被告有权将原告所订购的商品房另行出售，原告所支付的定金不予以退还，本协议书解除。2014年8月6日，孙**交付给被告定金10000元，2014年8月7日交付给被告购房款267397元，剩余尾款270000未支付。自签订商品房订购协议书至今已达六年之久，原、被告双方就支付商铺尾款问题始终无法达成合意，也未签订正式商品房买卖合同，现原告以被告违约和没有支付能力为由主张解除其与被告的商品房订购协议书及其他附属合同。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时通知对方。”本案的争议焦点就在于原、被告双方之间的商品房销售合同是否还有继续履行的意义和必要。双方于六年之前达成商品房订购合同法律关系，至今仍就尾款支付问题未达成一致意见，现原告也明确表明没有支付能力，由此可见，原、被告双方之间的商品房订购合同已无法实现合同目的。根据《中华人民共和国民法典》第五条“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”故本院对原告要求解除其与被告签订的商品房订购协议书及其他附属合同并返还首付款267397元的诉讼请求，依法予以支持。关于原告要求被告给付房款的利息损失的请求，造成双方签订的《银象•宁远城商品房订购协议书》解除，被告无过错，另外双方签订该协议书也未对此有相应的约定，故对原告要求被告支付利息的诉讼请求依法不予支持。关于被告称原告请求解除合同超过了法定解除合同一年的除斥期间，应依法驳回其诉讼请求的抗辩理由，虽原、被告双方签订了《银象•宁远城商品房订购协议书》，但在双方未签订正式《商品房买卖合同》的情况下，有的内容尚未完善，其解除合同除斥期间应从正式《商品房买卖合同》签订时开始计算，现原告无法再履行双方签订的协议，并要求解除双方签订的《银象•宁远城商品房订购协议书》，并不受法定解除合同一年的除斥期间限制，故被告的该抗辩理由，依法不予以支持。关于原告所支付给被告的10000元定金的问题，因双方在签订的《银象•宁远城商品房订购协议书》中约定：如原告未履行本协议条款之内容，被告有权将被告所订购的商品房另行出售，原告所支付的定金不予以退还，本协议书解除。按此约定被告不应退还原告所支付的定金，故对原告要求被告返还定金10000元（房款）的请求，依法不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五条、第七条、第五百六十三条、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、依法解除原告孙**与被告葫芦岛宝爱房地产开发有限公司签订的《银象•宁远城商品房订购协议书》及其他附属合同；二、被告葫芦岛宝爱房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙**交付的首付款267397元；三、驳回原告孙**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2730元（已减半收取），由葫芦岛宝爱房地产开发有限公司负担1365元，由原告孙**负担1365元。本院二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，孙**与葫芦岛宝爱房地产开发有限公司签订的《银象•宁远城商品房订购协议书》可作为正式《商品房买卖合同》的组成部分，因尾款支付问题未达成一致意见，至今已达六年之久也未能签订正式的《商品房买卖合同》，经反复沟通孙**明确表明没有支付能力，坚持解除协议。由此可见，双方之间的商品房订购合同已无法履行，结合本案的实际，解除合同相比履行合同更具有积极的社会价值，故一审判决适用法律有待研究，但判决结果并无不妥。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5，460.00元，由葫芦岛宝爱房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长　　朱俊芬审判员　　焦　娇审判员　　牛广兴二〇二一年九月十日书记员　　李洪迪本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“马克 数据网”