重庆鲁能物业服务有限公司与陆露物业服务合同纠纷一审民事判决书（2021）渝0109民初9121号

• 案件编号

  （2021）渝0109民初9121号

• 案件名称

  重庆鲁能物业服务有限公司与陆露物业服务合同纠纷一审民事判决书

• 审理法院

  重庆市北碚区人民法院

• 所属地区

  重庆市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  重庆鲁能物业服务有限公司;陆露

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第一条；《物业管理条例》:第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十二条

 重庆市北碚区人民法院民事判决书（2021）渝0109民初9121号原告：重庆鲁能物业服务有限公司，住所地重庆市渝北区龙塔街道渝鲁大道777号鲁能星城一街区18幢1-1，统一社会信用代码91500112345926271P。法定代表人：潘玉峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：王东江，男，汉族，1994年8月21日出生，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：邓静，女，汉族，1989年5月14日出生，住重庆市长寿区。被告：陆露，女，土家族，1987年4月24日出生，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：黄鹏，男，汉族，1955年10月10日出生，住重庆市合川区。原告重庆鲁能物业服务有限公司与被告陆露物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆鲁能物业服务有限公司的委托代理人王东江、邓静，被告陆露的委托诉讼代理人黄鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告重庆鲁能物业服务有限公司诉称：原告为被告使用物业的物管公司，原告一直为被告所在的小区提供物业服务，被告欠付自2019年6月1日起至2021年5月31日的物业服务费9149.17元、违约金9997.35元（违约金以每月欠付物业费为基数，按欠付金额的千分之三每日标准，从欠费月度的次月1日计算至付清之日，暂计至2021年4月30日）。故请求判令被告支付上述款项。本案诉讼费由被告承担。被告陆露辩称，房屋产权人是陆露，面积为121.96平方米，欠费时间属实。欠费理由如下：一、公共区域卫生做的不好。二、物业设施维修不及时，我方要求物业公司修理大门，后来找维修公司来修，但至今大门存在安全问题。三、安保措施不规范，我的门锁被人用胶水堵了，物业不能提供监控。四、停车场场地积水、墙面渗水。经审理查明： 2018年10月30日，陆露（甲方）与重庆鲁能物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定由重庆鲁能物业服务有限公司对XX小区提供物业服务。物业服务费用（按建筑面积收取）约定为：高层物业2.5元/平方米.月，洋房3.3元/平方米.月，商业用房6元/平方米.月，商业用电1.2元/度，车位管理费80元/月.个。物业费按月度缴纳，甲方入住时一次性缴纳3个月物业管理费，第四个月开始，甲方应于每月10日前将本月费用缴清。若甲方违反协议，未按时足额缴纳物业相关费用的，从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。本合同期限三年，期满后自动顺延至本小区业主大会选聘或续聘产生新物业公司，并由业委会与新物业服务企业签订服务型合同生效时自动终止。双方还约定了其他的权利义务和违约责任等。原告方在庭审中陈述，被告在交房的时候说入户门有划痕，物业公司联系了安装方来维修，维修后，被告还是不满意。物业公司人员配置、保安资质等都符合规定，不存在安保不到位的情况。洋房楼道里边，开发商没有配备摄像头，公区的摄像头是完好的。车库积水、墙体渗水是在人防位置，已向开发商报修。物业费按3.3元/月.平方米收取，违约金按照日千分之三收取。还查明，陆露系重庆市北碚区XX号房屋的产权人，该房屋产权面积为121.96平方米。陆露共欠付2019年6月1日起至2021年5月31日的物业服务费9149.17元。现重庆鲁能物业服务有限公司与陆露因物业服务费的缴纳发生纠纷，重庆鲁能物业服务有限公司遂于2021年7月23日起诉来院。上述事实，有《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》、房产信息、欠费明细表、催费通知单、邮寄单、照片等资料以及原、被告在庭审中的陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号，第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”在重庆鲁能物业服务有限公司提供物业服务之后，陆露应当依照《前期物业服务协议》的约定支付物业服务费。关于被告提出的入户门质量问题，如在保质期内由施工方负责维护，物业公司已向施工方报修。门锁被堵问题，物业公司可调取公区监控，如需在楼道安装监控需要申请启动大修基金程序。重庆鲁能物业服务有限公司已依据其服务等级对应的服务标准尽到了一定的物业管理服务义务。被告提出物业公司服务内容、质量方面存在问题，可与物业公司协商要求予以改进或者收集证据后依法要求其承担违约责任，但不能以此为由拒绝缴纳物业费。现重庆鲁能物业服务有限公司要求陆露支付物业服务费符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的诉讼请求，虽合同对违约金有约定，但该约定标准过高，本院酌情调整为按日万分之三收取。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：由陆露于本判决生效之日起三日内支付重庆鲁能物业服务有限公司2019年6月1日起至2021年5月31日的物业服务费9149.17元、违约金999.73元，共计10148.9元。    如果未按照本判决指定的期间履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由陆露负担。此判决为终审判决。     审  判  员    冉  渝   二〇二一年九月三日                           法 官 助 理    郑  巧书  记  员    樊怡伶 - 1 – 微信公众号“马克 数据网”