张宏、张斌房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽01民终10693号

• 案件编号

  （2021）辽01民终10693号

• 案件名称

  张宏、张斌房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省沈阳市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省沈阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/15 0:00:00

• 当事人

  张宏;张斌

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终10693号上诉人（原审原告）：张宏，男，1985年4月10日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审被告）：张斌，男，1979年2月4日出生，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人张宏因与被上诉人张斌房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2021）辽0106民初1138号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张宏上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：本案争议问题并不是不定期租赁问题，而是被上诉人在合同租赁期内故意拖欠房屋租金拒不支付的问题，被上诉人在没有向法院提供证据的前提下声称将案涉房屋退回给上诉人，我方二审提供新证据证明被上诉人并没有在二月末腾房，一审法院认定事实错误，被上诉人应当给付我方租金。另，本案上诉人与被上诉人虽然没有签订书面租赁合同，但双方都承认沿用以前的租赁合同，被上诉人违反合同约定，理应按照合同约定承担违约责任。张斌经传唤未到庭发表答辩意见。张宏向一审法院起诉请求：一、请求判令被告支付拖欠房屋租金5000元；二、请求判令被告支付合同违约金10,000元；三、请求判令被告赔偿案涉房屋内损坏的供暖设施，价值1000元；四、请求判令被告支付租赁期间所欠电费132.67元；五、请求判令被告支付租赁期间所欠水费10元；六、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告张宏于2016年从案外人李丰处购买涉案房屋铁西区南八东路35号（3-1-1），于2019年8月7日取得涉案房屋所有权证。被告张斌从原房主李丰处租赁涉案房屋，原告购买涉案房屋后，被告继续承租，原、被告未签订租赁合同。庭审中，原、被告均认可每年租金为32,000元及采暖费1000元，被告每年可分俩次缴纳，每年4月30日前缴纳20,000元，11月缴纳13,000元。一审法院另查明，2019年11月被告应缴纳房屋租金，被告延缓至2020年1月交纳8000元后，于2020年二月末腾空房屋，并电话告知原告不再承租，原告于2020年三月末收房。另，被告搬离后，拖欠租赁期间电费132.67元，水费10元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案被告张斌承租原告张宏的涉案房屋，双方未签订租赁合同，未约定租赁期限，故承租方可随时解除合同，被告张斌于2020年2月末退房并电话通知原告，根据被告交纳租金的数额，被告张斌不拖欠原告截至2020年2月28日的房屋租金，故对原告要求被告支付房屋租金5000元的诉讼请求不予以支持。关于原告要求被告支付违约金的问题，原告举证不足以证明被告有违约行为，故对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告赔偿供暖设施1000元的问题，因涉案房屋系被告从原房主处承租房屋时进行装修，包括安装供暖设施，双方未对装修物进行约定，被告退房时可以拆除暖气片，故对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告主张电费、水费问题，被告在承租期间拖欠水费10元，电费132.67元，被告张斌应给付原告，故对原告的该项诉讼请求予以支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告张斌于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告张宏水费10元；二、被告张斌于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告张宏电费132.67元；如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费204元，减半收取102元，由原告张宏承担77元，由被告张斌承担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人张宏提交证据如下：视频，用以证明张斌在2021年4月4日以后才腾空房屋。被上诉人未出庭发表质证意见。本院对上述证据予以采纳，对所要证明的问题结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人张宏与被上诉人张斌虽未签订正式的房屋租赁合同，但由于张宏系通过房屋买卖方式取得案涉房屋所有权，根据“买卖不破租赁”原则，双方均应受原租赁合同约束。因原租赁合同届至2014年11月1日，张宏与张斌之间又未签订书面租赁合同，故双方之间形成不定期租赁关系，合同双方均可随时解除合同，但承租方应给付占用期间的租金。二审期间，上诉人张宏提供了拍摄于2020年4月4日其拨打张斌手机的通话过程，能够证明截至2020年4月初张斌尚未将案涉房屋内的物品全部腾空，且其也未将自行安装的暖气片拆除，故本院对上诉人张宏诉请主张的张斌于2020年3月仍占用房屋的租金2000元予以支持。对于张宏诉请主张的1000元采暖费问题，因案涉房屋租金的争议期间内恰含冬季采暖期，但现有证据不足以证实张斌已缴纳了该期间的采暖费，故按照双方约定被上诉人张斌应向张宏给付该笔费用。综上，本院对一审判决中的不当之处予以纠正。综上所述，上诉人张宏的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市铁西区人民法院（2021）辽0106民初1138号民事判决第一、二项，即“一、张斌于本判决发生法律效力之日起十日内给付张宏水费10元；二、张斌于本判决发生法律效力之日起十日内给付张宏电费132.67元”；二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2021）辽0106民初1138号民事判决第三项，即“驳回张宏其他诉讼请求。”三、张斌于本判决发生法律效力之日起十日内给付张宏租金2000元；四、张斌于本判决发生法律效力之日起十日内给付张宏采暖费1000元；五、驳回张宏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取102元；二审案件受理费102元，共计204元，由上诉人张宏负担144元，由被上诉人张斌负担60元。本判决为终审判决。审 判 长　　杨　帆审 判 员　　吕长辉审 判 员　　谢　宏二〇二一年九月十五日法官助理　　刘冰青书 记 员　　路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 马 克 数 据 网