吉林中盛置业有限公司与马桂荣、纪惠双房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（2021）吉05民终929号

• 案件编号

  （2021）吉05民终929号

• 案件名称

  吉林中盛置业有限公司与马桂荣、纪惠双房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  通化市中级人民法院

• 所属地区

  通化市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  吉林中盛置业有限公司;马桂荣;纪惠双

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

吉林省通化市中级人民法院民事判决书（2021）吉05民终929号上诉人（原审被告）：吉林中盛置业有限公司，住所：吉林省通化市光明路736号。        法定代表人：郑飞，总经理。        诉讼代理人：闫红亮，吉林阳光博舟（通化）律师事务所律师。        被上诉人（原审原告）：马桂荣，女，1962年8月9日生，汉族，无职业，住吉林省白城市洮北区。        被上诉人（原审原告）：纪惠双（马桂荣女儿），女，1987年11月5日生，汉族，无职业，住吉林省通化市。        诉讼代理人：马桂荣，女，1962年8月9日出生，汉族，无职业，住吉林省白城市洮北区。        上诉人吉林中盛置业有限公司（以下简称中盛置业公司）因与被上诉人马桂荣、纪惠双房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院于2021年6月26日作出的（2021）吉0502民初1471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。        原审原告马桂荣、纪惠双起诉请求：1．判令中盛置业公司支付违约金4624.83元；2．诉讼费由中盛置业公司负担。事实和理由：2016年7月7日，双方签订《商品房买卖合同书》约定：马桂荣等二人购买中盛置业公司开发的位于江南玉龙湾第1幢3单元101号房，建筑面积为113.8平方米，房屋价款为462483元；约定房屋交付日期为2016年12月31日；合同第十五条约定中盛置业公司应在房屋交付后的720日内为马桂荣等二人提供资料报产权登记机关备案，如因马桂荣等二人的责任导致马桂荣等二人不能在规定的期限内取得房屋产权属证书的，中盛置业公司按已付房款的1％向原告支付违约金。合同签订后，马桂荣等二人按照约定交付了全部购房款，中盛置业公司于2016年12月31日向交付了房屋，但未在合同约定的房屋交付后的720日内为马桂荣等二人办理产权证书。马桂荣等二人多次找到中盛置业公司，要求办理房屋产权登记证，中盛置业公司以各种理由拒绝办理。中盛置业公司已构成违约，应按照合同的约定支付违约金。        原审被告中盛置业公司辩称，马桂荣等二人起诉金额与公司计算不符，其实际支付的购房款是454721元，根据合同约定，应按照实际已付房款计算违约金。双方签订《商品房买卖合同》后，出现情势变更，马桂荣等二人要求赔偿违约金，有悖公平原则。在合同履行期间，中盛置业公司按照合同约定到产权办理部门办理房屋所有权证书，但因国家政策变化，办理不动产权属证书，需要同时提交房屋和土地两项相关手续。由于增加了相关土地各项手续，属于情势变更，这种情形不属于合同中约定“因出卖人的原因”，是因为国家政策变化所致，属于不可抗力的因素，非中盛置业公司主观上恶意违约，应酌情减少违约金数额。        原审法院查明，原被告双方于2016年7月7日签订《商品房买卖合同》，马桂荣等二人购买中盛置业公司开发的中盛玉龙湾项目1幢3单元101号房屋，总价款454721元，马桂荣等二人已向中盛置业公司全额缴纳购房款。合同约定：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十五条第2款约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应按已付房款的1％向买受人支付违约金。        原审法院认为，本案法律事实为2021年1月1日前发生，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”故适用当时的法律、司法解释的规定。马桂荣等二人购买中盛置业公司房屋，马桂荣等二人按合同约定交付了全部购房款454721元，合同约定：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应按已付房款的1％向买受人支付违约金。现中盛置业公司已经违反该约定，应承担逾期办证违约金。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”故原被告合同中约定因逾期办证违约产生的违约金计算方法为已付房款的1％，即4547.21元（454721元＊1％=4547.21元），故对马桂荣等二人主张判令中盛置业公司支付逾期办证违约金4547.21元的请求，该院予以支持。综上，依照上述法律、法规之规定，遂判决：一、吉林中盛置业有限公司于判决生效后立即给付马桂荣、纪惠双逾期办证违约金4547.21元；二、驳回马桂荣、纪惠双的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告吉林中盛置业有限公司负担。        上诉人中盛置业公司上诉请求，一、撤销原审法院（2021）吉0502民初1471号民事判决，依法予以改判或发回重审；二、一二审诉讼费用由马桂荣等二人负担。事实与理由，一、2016年7月7日，双方签订的《商品房买卖合同》约定，中盛置业公司应在商品房交付之日起720日内办理房屋所有权证书。中盛置业公司按照合同约定到产权办理部门办理房屋所有权证书，被告知因国家政策变化应办理不动产权属证书，需要同时提交房屋和土地两项相关手续。二、因马桂荣等二人所住小区共分为三期建设，案涉房屋为一期，现已验收合格并交付马桂荣等二人实际占有、使用，三期的建设与案涉房屋用地是统一整体，由于国家政策变化，只能等到三期验收合格后，才可统一办理房屋所有权证书。因客观原因导致不能办理房屋产权证书不是中盛置业公司的主观过错导致。办理不动产权属证书条件的特殊性，是中盛置业公司在签订合同时没有预见到的重大变化。如果此时要求中盛置业公司支付违约金，协助办理房屋过户手续对中盛置业公司来说明显不公平，有悖民法上的公平原则。综上，中盛置业公司认为，双方签订的合同中明确约定，因“出卖人的原因”导致不能如期办理房屋产权证书的，中盛置业公司方承担相应违约责任。本案中，不能办理房屋产权证书的原因，并非是中盛置业公司的原因，而是国家政策变化所致。因此中盛置业公司既不构成欺诈也不构成违约。        被上诉人马桂荣、纪惠双辩称，一审判决正确。根据合同约定，对方需要解决这个问题，国家政策改变与我们无关，要求中盛置业公司赔偿违约金。        二审期间，中盛置业公司向本院提交3份书证。1．《建设工程竣工验收备案表》，拟证明，中盛置业公司积极办理房屋产权登记事宜，案涉房屋是一期项目，整个玉龙湾项目共分三期建设。2．《通化日报》新闻报道截图一张，拟证明，2016年6月29日，通化市不动产登记中心揭牌成立，开始实施不动产统一登记制度。3．《通化市人民政府关于妥善解决市区不动产统一登记有关问题的通知》及关于该通知的解读，拟证明，根据规定，现案涉玉龙湾项目正在进行消防验收，待验收完毕，即具备办理不动产权证的条件。        马桂荣等二人质证认为，这几份证据与当时签订的合同没有任何关系，国家政策与我们也无关系。房子没有验收，一期和二期、三期没有关系。防火整改就是防火不合格，和我们没有关系。        本院认为，国家政策调整的是将房产和地产统一登记，是国家放管服改革的重要内容，目的是政府办事效力更加高效，更加方便人民群众办理各项事务。这几份文件，能够说明国家已经开始实施不动产统一登记政策、中盛置业公司也在积极办理房屋产权登记事宜，但不够证明因国家政策调整导致中盛置业公司无法“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案。”中盛置业公司在诉讼中还陈述，“案涉玉龙湾项目正在进行消防验收，待验收完毕，即具备办理不动产权证的条件。”从这几点来看，中盛置业公司提供的证据不能证明，“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”的原因是政策调整原因。        本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。        本院认为，本案案由为房屋买卖合同。中盛置业公司认为自己没有违约，不承担违约责任的理由是“国家政策变化，只能等到三期验收合格后，才可统一办理房屋所有权证书。因客观原因导致不能办理房屋产权证书不是中盛置业公司的主观过错导致。”中盛置业公司庭审中陈述，“玉龙湾项目正在进行消防验收，待验收完毕，即具备办理不动产权证的条件。”可见，本案房屋已经交付使用近5年的时间，消防工程还没有经过验收。时至今日，中盛置业公司也没有向法院说明，国家政策调整中的那项具体政策影响了其作为出卖人，无法提供相关资料报产权登记备案，进而导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书。而其提出的抗辩理由均是其自身的原因，如消防验收等等。经过综合判断，中盛置业公司不承担违约责任的抗辩理由没有政策、事实、法律依据。        综上，中盛置业公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费50元，由上诉人吉林中盛置业有限公司负担。        本判决为终审判决。        审判长    吴兴彦审判员    王立武审判员    修勇二〇二一年九月六日书记员    刘瑄子凡  来源：马 克 数 据 网