中住佳展地产（徐州）有限公司与徐州市正大科技有限公司商品房预售合同纠纷二审判决书（2021）苏03民终4600号

• 案件编号

  （2021）苏03民终4600号

• 案件名称

  中住佳展地产（徐州）有限公司与徐州市正大科技有限公司商品房预售合同纠纷二审判决书

• 审理法院

  江苏省徐州市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省徐州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/1 0:00:00

• 当事人

  中住佳展地产（徐州）有限公司;徐州市正大科技有限公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏03民终4600号上诉人（原审被告）：中住佳展地产（徐州）有限公司，住所地江苏省徐州市铜山区玫瑰大道泉山森林海会所。法定代表人：王晓龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：李竞之，该公司法务部主任。委托诉讼代理人：李修文，江苏天地明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州市正大科技有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区响山路20号。法定代表人：王振，该公司总经理。委托诉讼代理人：王娇，江苏智临律师事务所律师。委托诉讼代理人：张贺，江苏智临律师事务所律师。上诉人中住佳展地产（徐州）有限公司（下称中住公司）因与被上诉人徐州市正大科技有限公司（下称正大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初1864号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中住公司的委托诉讼代理人李竞之、李修文，被上诉人正大公司的委托诉讼代理人王娇到庭接受询问。本案现已审理终结。正大公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，发回重审或查明事实后改判。2.一、二审案件受理费由正大公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。1.一审认定中住公司与正大公司之间存在真实的房屋买卖关系，明显错误。如果双方存在真实的房屋买卖关系，买方应该持有每套房屋四本购房合同、初始登记证、土地分割证等相关手续；而正大公司除持有一份购房合同外，没有其它任何手续。2.正大公司证明其履行付款义务的证据是付款材料和发票，本案正大公司既无付款事实又无票据，无法证明其付款行为。正大公司辩称将购房款交给案外人中佳（徐州）房地产开发有限公司（下称中佳公司），根据一审法院关联案件认定的事实，如果中佳公司代收款，中佳公司必须给中住公司开收据、挂往来账，中住公司给正大公司开发票，而本案不存在上述情形。涉案800万元款项，除正大公司自己注明“购房款”外，别无其它证据相印证。该款中佳公司的账务记载为“短期借款”，并附有支付利息的相关证据，该记载与正大公司的主张相矛盾。正大公司不仅没有证据证明800万元系购房款，更没有证据证明中佳公司代中住公司收取购房款。一审判决认定正大公司已履行支付购房款义务，明显错误。3.一审认定正大公司已经办理了上房手续错误。涉案房屋所在小区十年前已经上房，上房时前期物业公司收取物业费、煤气费、装潢押金、交付房屋使用说明书和质量保证书、水电卡、钥匙等，并出具有相关票据，而正大公司没有上述材料。关于正大公司所谓交物业费的主张，2018年正大公司为了应付起诉，交了5份物业费，并伪造了10套房子中5套房子的钥匙。涉案房屋多年前就被中住公司抵账或出售给他人，他人已装修入住。一审法院现场查验证实了上述事实。一审判决错误认定正大公司已经办理了上房手续。4.一审认定中住公司多年未向正大公司催要房款不合常理，该认定明显错误。正大公司八年来既未上房、也未催问、更未办理上房手续，甚至在房屋被处置后多年都不知道，更不合常理。双方行为之所以不合常理，是因为双方之间原本不存在房屋买卖关系，中住公司与正大公司签订虚假合同，目的是为了保占房屋，规避债务。中住公司没有真实的售房行为，也不存在催要购房款一说。二、一审判决混淆了相关概念。1、一审判决认定“中住公司在(2018)苏0312民初910号案件中并未主张已退还购房款，直到(2018)民终5431号案件中才以转账支票备注‘退房款’为由提出该情节，与其在(2018)苏0312民初910号案件中‘未收到购房款’的陈述矛盾”，该认定混淆概念。中住公司没有收到购房款，当然不存在退还购房款的情形，中住公司从未陈述过退购房款事宜。(2018)民终5431号案件中提到的“退还购房款”是指中佳公司退还购房款，这与中住公司未收到购房款并不矛盾。2、其它案件认定“中佳公司与中住公司内部管理混同”，并不等于公司人格混同，两个公司均为独立法人，自负盈亏，独立核算。中佳公司破产时，中住公司作为债权人申报债权，足以证明两公司财务独立、往来账目明晰。一审将中佳公司退给侯海文的购房款，认定为侯海文代中住公司收取的购房款，明显不当。3、一审判决对400万元款项未作合理认定，明显不当。正大公司与中佳公司之间没有其它经济往来，双方就800万元款项性质的记载不一致，中佳公司将800万元记载为短期借款，正大公司主张800万元是购房款。中佳公司还款400万元，虽然该400万元的财务记录与转账支票记录不符，但还款400万元目的系冲抵400万元购房款是不争的事实。一审判决出现两处高度盖然性：一处是认定正大公司主张800万元系购房款，具有高度盖然性；另一处是就中住公司主张中佳公司已退还400万元购房款事宜，则认定中住公司举证不能达到高度盖然性证明标准。本案正大公司主张800万元系购房款，仅仅举证了自己交款单上的备注材料。中住公司主张400万元系中佳公司还款，有财务凭证记载、付利息的证明以及转款单上的说明，中住公司所举证据的证明力远远大于正大公司的证据。4、一审法院询问正大公司“为什么将款项用现金交给中佳公司又转给侯海文，而没有直接交给中住公司”，正大公司答复“中住公司账户被查封，欠税无法开具发票”。为反驳正大公司上述主张，中住公司提供了同期购房业主将购房款转入中住公司账户、中住公司开具发票的证据，足以推翻正大公司的错误辩解。三、一审法院不予调取相关证据，违反法律规定。正大公司以600万元现金交房款，不合常规。中佳公司将正大公司存入其账户的600万元作为退购房款退给侯海文，也不合常理。中住公司有理由怀疑款项真正来源于侯海文或中佳公司等。为了查明案件事实，落实款项的真正来源，中住公司申请一审法院调查正大公司600万元的真正来源，一审法院不予调取证据。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院查明事实后撤销原判发回重审或依法改判。正大公司答辩称：中住公司与正大公司之间存在真实的房屋买卖合同关系，该事实已由徐州市铜山区人民法院、徐州中院以及江苏省高院生效法律文书予以确认。该生效文书确认正大公司已按合同约定向中住公司支付了800万元的购房款，履行了付款义务，并且正大公司实际占有使用了案涉房屋。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第六款的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所认定的基本事实，当事人无需举证证明。原审法院认定正大公司与中住公司之间的买卖合同关系真实存在，并已支付购房款，中住公司应当按照合同约定履行办理房屋过户手续的义务。请求驳回上诉，维持原判。正大公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令中住公司提供办理徐州市铜山区中新•泉山森林海一期（四）DP7幢1单元301室、DP7幢2单元301室、DP7幢3单元301室、DP7幢4单元301室、DP22幢2单元302室、DP7幢1单元-101号、DP7幢1单元-105号、DP7幢1单元-109号、DP7幢1单元-113号、DP22幢1单元-108号不动产权属登记所需的资料，并协助正大公司办理不动产权属证书；2.本案诉讼费用由中住公司承担。事实和理由：2012年5月17日，正大公司与中住公司签订《商品房买卖合同》，合同约定中住公司将其投资开发的位于徐州市铜山区中新•泉山森林海一期（四）DP7幢1单元301室、DP7幢2单元301室、DP7幢3单元301室、DP7幢4单元301室、DP22幢2单元302室的5套住宅房产，以及DP7幢1单元-101号、DP7幢1单元-105号、DP7幢1单元-109号、DP7幢1单元-113号、DP22幢1单元-108号5套具有独立产权的附属停车位出售给正大公司。《商品房买卖合同》中约定了具体的销售价格，并约定如中住公司逾期交房，应当按照每日万分之一支付违约金。上述合同签订后，正大公司依约将全部购房款支付给了中住公司，但因中住公司的实际控制人和法定代表人发生变动，且长期处于非正常经营状态，故一直未能办理权属登记事宜。正大公司为维护合法权益，诉至法院。一审法院查明：2012年5月17日，中住公司与正大公司签订了商品房买卖合同10份，约定正大公司购买中住公司开发的中新泉山森林海一期五套住宅及五套地下室，其中住宅为：中新泉山森林海一期（四）第DP7幢3单元301号房屋，建筑面积172.37平方米，每平方米4000元，总金额689480元；中新泉山森林海一期（四）第DP7幢1单元301号房屋，建筑面积175.08平方米，每平方米4000元，总金额700320元；中新泉山森林海一期（四）第DP7幢2单元301号房屋，建筑面积172.21平方米，每平方米4000元，总金额688840元；中新泉山森林海一期（四）第DP7幢4单元301号房屋，建筑面积172.21平方米，每平方米4000元，总金额688840元；中新泉山森林海一期（四）第DP22幢1单元302号房屋，建筑面积175.08平方米，每平方米4000元，总金额70030元。五套地下室为：中新泉山森林海一期（四）第DP7幢1单元-101号、-105号、-109号、-113号房屋及中新泉山森林海一期（四）第DP22幢1单元-108号房屋，该五套地下室建筑面积均为27.26平方米，每平方米4000元，总金额均为109040元。10份合同第六条付款方式及期限均约定，一次性付款，买受人签署本合同时一次性付清房款。第八条交付期限约定，出卖人应当在2013年5月17日前，将取得商品房住宅交付使用批准文件条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。当天，正大公司与与案外人中佳公司另行签订商品房买卖合同7份。上述17份商品房买卖合同均已在徐州市房产管理局备案，合计房屋价款为8012200元。2012年5月11日，正大公司通过江苏银行以现金缴款的方式分三笔共向中佳公司的账户支付600万元，现金缴款单中记载的款项来源为购房款。当天，中佳公司通过转账方式向侯海文的账户支付600万元，转账备注为退房款。2012年5月21日，正大公司的股东祖薇薇通过江苏银行以转账方式向中佳公司的账户支付200万元，转账凭证中载明的用途为“正大科技购房款”。2012年11月1日，中佳公司向正大公司法定代表人王振转账400万元，中佳公司财务凭证备注为“还款”，转账支票备注为“退房款”。一审庭审中，正大公司、中住公司对于涉案房屋的交付情况陈述不一。正大公司称中住公司向其交付了房屋钥匙，并提供了物业费缴费收据。中住公司称房屋未交付，涉案房屋的住宅使用说明书和住宅质量保证书也没找到，房屋均通过抵账或出售的形式交付给案外人。2021年3月10日，一审法院组织正大公司、中住公司现场勘查，正大公司持有的五把住宅房屋钥匙无法打开房门。涉案五套住宅房屋中第DP7幢4单元301号房屋尚未装修，但现场有案外人称该房屋系其从中住公司处购买，其他四套房屋均已由他人装修。一审另查明，（2014）铜商初字第00094号案件即江苏敏言律师事务所起诉中佳公司、中住公司、徐州日成房地产公司法律服务合同纠纷一案的判决确认：徐州日成房地产公司法定代表人秦毅纲实际控制中住公司、中佳公司，三家公司内部管理混同。一审再查明，2012年，侯海文担任中住公司的监事，同时任中住公司和中佳公司的财务总监。陈彩平任两公司的财务经理。（2018）年苏0312民初910号案件即中住公司起诉正大公司要求解除涉案2012年5月17日商品房买卖合同（合同编号TS19032，对应第DP7幢3单元301号房屋）的房屋买卖合同纠纷一案审理中，一审法院向陈彩平进行了询问，陈彩平陈述：2012年时担任中住公司和中佳公司的财务经理时，主要负责管理税务和成本。侯海文任两公司的财务总监时，主要负责两公司的融资等财务管理。侯海文开设的账户及其他几个以侯海文名义开设的帐户（现帐户信息由中佳公司破产清算组监管）实际由两公司管理并使用。该账户交易记录中显示，2011年至2013年间，以侯海文名义开设的账户与以侯海文名义开设的其他账户及上述两公司之间存在大量的款项往来记录，包括数十笔交易记录明确注明代正大公司收取、支付对外款项，另外也有（2014）徐民初字第00083号案件中查明2012年5月16日代中住公司收取郁斌强的借款589.09万元，2012年8月7日代中住公司偿还郁斌强利息125000元的相关记录。该案认定正大公司已支付了购房款，不存在违约，判决驳回了中住公司的诉讼请求。中住公司不服（2018）苏0312民初910号民事判决，上诉至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院作出（2018）民终5431号民事判决：驳回上诉，维持原判。中住公司不服（2018）民终5431号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审。2021年3月19日，江苏省高级人民法院作出（2020）苏民申3987号民事裁定书，裁定驳回中住公司的再审申请。一审法院认为，根据现有证据及生效判决，能够认定涉案商品房买卖合同为系正大公司、中住公司双方真实意思表示，正大公司依约支付了涉案房款。中住公司辩称涉案合同系为保占房屋而签订的虚假合同，但对其主张并未提供充分证据证明。首先，2012年5月17日，正大公司与中住公司签订10份商品房买卖合同，另与中佳公司签订7份商品买卖合同。17份合同约定的房屋价款合计为8012200元，并约定房款于合同签订时一次性付清。正大公司于同年5月11日向中佳公司支付600万元、于5月21日由其股东向中佳公司支付200万元，共支付800万元，付款金额与房屋价款相当，付款时间与合同签订时间接近，并无不合常理之处。随后，上述商品房买卖合同均办理了网签手续，案涉房屋的物业费也由正大公司支付。如正大公司未支付购房款，直到2018年1月中住公司提起诉讼的多年期间并未催告正大公司付款，明显不合常理。虽然上述800万元款项并未直接支付给中住公司，但中住公司、中佳公司、日成公司的实际控制人系同一自然人，且三公司及其工作人员之间款项代收代支存在先例。结合上述事实，正大公司主张该800万元系购房款，其中包含讼争合同项下房款，具有高度盖然性。相反，中住公司主张该800万元系借款，仅有中佳公司单方财务记录为证，未能提供证据证明双方对借款金额、还款期限、借款利息等作出过约定，且与现金缴款单上备注的“购房款”不符，不足以证明当事人之间存在相应的借款合意。因此，（2018）民终5431号民事判决书认定双方系商品房买卖合同关系，且正大公司已按约支付案涉《商品房买卖合同》项下购房款。其次，2012年11月1日，中佳公司向正大公司法定代表人王振转账400万元。中住公司主张是退还案涉购房款，正大公司称是向案外人归还借款。如该转账行为系退还案涉购房款，直到中住公司2018年1月提起本案诉讼已历多年，期间中住公司并未提出注销合同网签备案，且案涉房屋由正大公司支付物业费，有违常理。中住公司在（2018）年苏0312民初910号案件中并未主张已退还购房款，直到该案二审（2018）民终5431号案件中才以转账支票备注“退房款”为由提出该情节，与其（2018）年苏0312民初910号案件中“未收到购房款”的陈述矛盾，且中佳公司财务记录中将该款记载为“还款”，与转账支票备注不符。正大公司主张该款系向案外人归还借款，虽然其提交的证据亦不充分，但是（2018）民终5431号一案并未认定该400万元系归还借款，仅是对中住公司的事实主张未予采纳。根据民事诉讼证据规则，待证事实真伪不明的不利后果应当归于负有举证责任的一方。中住公司主张购房款已退还，其对该事实负有举证责任，但其举证不能达到高度盖然性的证明标准。综上，认定正大公司、中住公司之间系真实房屋买卖合同关系，正大公司已履行支付购房款义务，对其要求中住公司提供办理徐州市铜山区中新•泉山森林海一期（四）DP7幢1单元301室、DP7幢2单元301室、DP73单元301室、DP7幢4单元301室、DP22幢2单元302室、DP7幢1单元-101号、DP7幢1单元-105号、DP7幢1单元-109号、DP7幢1单元-113号、DP22幢1单元-108号不动产权属登记所需的资料，并协助正大公司办理不动产权属证书的请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》合同法第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：中住佳展地产（徐州）有限公司于判决生效之日起十五日内向徐州市正大科技有限公司提供办理徐州市铜山区中新•泉山森林海一期（四）DP7幢1单元301室、DP7幢2单元301室、DP7幢3单元301室、DP7幢4单元301室、DP22幢2单元302室、DP7幢1单元-101号、DP7幢1单元-105号、DP7幢1单元-109号、DP7幢1单元-113号、DP22幢1单元-108号不动产权属登记所需的资料，并协助正大公司办理不动产权属证书。一审案件受理费80元，由中住佳展地产（徐州）有限公司负担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1、双方是否存在真实房屋买卖合同关系，购房款是否已经实际支付。2、正大公司有关协助办理权属登记的请求是否予以支持。二审中，中住公司提交如下证据：1.涉案两套房屋的商品房买卖合同、土地证，证明如果双方是买卖合同关系，合同原件应该在正大公司手里，说明双方之间并非真实的房屋买卖合同关系。2.2012年9月28日涉案22号楼2单元302室抵款给王世勤的协议书，证明正大公司没有实际占有涉案房屋。3.一审法院（2013）铜执字第4290-20号岳德军申请执行网备房产的裁定书。证明与本案类似的房屋存在“网备在他人名下、并不是实际出售”的情形。4.中住公司相关记账凭证一组，证明如果中佳公司代中住公司收取售房款，中佳公司会给中住公司开收据，中佳公司、中住公司互相挂往来账，中住公司给购房人开发票。涉案正大公司并不持有中住公司开具的发票，说明正大公司没有交付购房款项的事实。5.中住公司相关记账凭证等材料一组，证明2012年5月11日中住公司账户正常使用。正大公司陈述中住公司账户不能用，才将购房款打入中佳公司账户，正大公司该主张不成立。6.相关票据2张，证明2012年5月17日中住公司正常开票，证明目的同证据5。7.《债权登记表》，证明景奎山代表正大公司向中佳公司破产组申报债权。景奎山是正大公司的实际控制人。8.正大公司法定代表人王振2012年11月2日的个人银行流水（复印件）。证明中佳公司2012年11月1日退给王振400万元购房款，与其转给景奎山的款项无关。王振转给景奎山的400万，是景奎山于2012年10月2日转入王振卡中。正大公司质证意见：证据1的真实性没有异议，该证据证明双方签订了买卖合同，并进行了网签备案，双方之间的买卖合同关系真实存在。证据2-8是复印件，对真实性不认可。证据2为中住公司与案外人签订的协议，对该份证据的真实性不予认可，该份合同签订时间为2012年9月28日，是在案涉房产网备给正大公司之后签订，该协议系中住公司恶意伪造，不符合客观事实。证据3执行裁定书与本案没有关联性。证据4-5，不能证明中住公司的证明观点。对于购房款已支付的事实，已有法院生效法律文书予以认定。开具发票为中住公司的义务，正大公司一直催促中住公司开具发票、办理案涉房产的过户手续，中住公司拖延不予办理，不能以此否认双方之间的买卖合同关系的真实性。证据7债权申报表，景奎山作为正大公司的委托代理人申报债权，并不能据此认定景奎山为正大公司实际控制人。证据8王振与景奎山之间的资金往来，不能证明景奎山与正大公司的实际关系。二审中，正大公司未提交新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：一、关于双方是否存在真实商品房买卖合同关系、涉案房屋买卖合同所涉购房款是否实际支付问题根据现有证据及（2018）年苏0312民初910号生效判决，能够认定涉案商品房买卖合同为系正大公司、中住公司双方真实意思表示，正大公司依约支付了涉案房款。在一审法院（2018）年苏0312民初910号案件中，中住公司要求解除“中新泉山森林海一期（四）第DP7幢3单元301号”房屋的买卖合同。DP7幢3单元301号房屋即为本案所涉5套住宅房屋的其中一套。（2018）苏0312民初910号生效判决已经认定本案所涉5套住宅、5套地下室共计10套房产的买卖合同合法成立并生效，并认定相关房款已经支付完毕。本案正大公司提交了相关商品房买卖合同，且相关商品房买卖合同已经在房产管理机关进行了备案登记。中住公司辩称涉案买卖合同系为保占房屋而签订的虚假合同，但对其主张并未提供充分证据证明。中住公司上述主张在（2018）苏0312民初910号案件一、二审及申诉阶段进行了阐述，上述生效判决并未采纳中住公司的上述抗辩理由。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，已为人民法院生效判决认定的事实，当事人无需举证。正大公司本案主张的抗辩观点，所举部分证据，已经在（2018）苏0312民初910号案件及其关联案件诉讼过程中有所涉及。鉴于已生效案件认定的事实及判决结果对本案有拘束力，根据现有证据，一审认定涉案商品房买卖合同真实存在，正大公司已按照合同约定支付了购房款，并无不当。二、关于正大公司要求中住公司协助办理涉案房产权属登记的请求是否予以支持问题正大公司、中住公司之间存在真实房屋买卖合同关系，正大公司已履行支付购房款义务，对正大公司要求中住公司提供办理徐州市铜山区中新•泉山森林海一期（四）DP7幢1单元301室、DP7幢2单元301室、DP73单元301室、DP7幢4单元301室、DP22幢2单元302室、DP7幢1单元-101号、DP7幢1单元-105号、DP7幢1单元-109号、DP7幢1单元-113号、DP22幢1单元-108号不动产权属登记所需的资料，并协助正大公司办理不动产权属证书的请求，一审法院判决予以支持，并无不当。综上所述，上诉人中住公司上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人中住佳展地产（徐州）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　苏　团审判员　孟　娟审判员　胡元静二〇二一年九月一日书记员　金宇婷 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