邓永军与徐州公路运输集团驾驶员培训中心有限公司租赁合同纠纷二审判决书（2021）苏03民终4736号

• 案件编号

  （2021）苏03民终4736号

• 案件名称

  邓永军与徐州公路运输集团驾驶员培训中心有限公司租赁合同纠纷二审判决书

• 审理法院

  江苏省徐州市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省徐州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  邓永军;徐州公路运输集团驾驶员培训中心有限公司

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4736号上诉人（原审被告）：邓永军，男，1971年11月12日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：梁克彬，江苏敏言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州公路运输集团驾驶员培训中心有限公司，住所地徐州市复兴北路136号。法定代表人：姚远，该公司总经理。委托诉讼代理人：时晓东，男，该公司法制室主任。上诉人邓永军因与被上诉人徐州公路运输集团驾驶员培训中心有限公司（以下简称驾驶员培训公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2021）苏0311民初403号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人邓永军的委托诉讼代理人梁克彬，被上诉人驾驶员培训公司的委托诉讼代理人时晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邓永军上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人不承担责任；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.2014年，上诉人从徐州市泉山区社区居民委员会处租赁涉案土地用于建设洗煤厂使用。2020年，被上诉人要求承租涉案土地。被上诉人知晓上诉人从庞庄居民委员会处租赁的涉案土地且进行了现场查勘，在确认涉案土地符合其租赁用途后，2020年5月18日，在涉案土地原出租人徐州市泉山区社区居民委员会的见证下，上诉人与被上诉人签订了《办公楼及场地租赁协议》，且该协议明确约定必需三方签字后本协议方才生效。协议签订后，上诉人将涉案土地及上诉人自建的二层办公楼、传达室等交付给被上诉人使用。根据前述客观事实，上诉人转租涉案土地的行为符合法律规定，也不存在任何过错及违约行为。2.被上诉人进行工程建设，没有办理规划、审批等建设手续，至今也没有合法的土地或政府部门作出禁止使用涉案土地的行政行为，被上诉人仅以案外人铜山区柳新镇东城村村民委员会的通知为由，要求解除涉案租赁协议，其主张不能成立。涉案土地使用权属于徐州市泉山区居民委员会，上诉人也是从庞庄居民委员会承租的涉案土地又转租给被上诉人，被上诉人对此是明知的，铜山区柳新镇东城村村民委员会下发的通知没有法律效力，被上诉人可以对其通知不予理会，而非依据该通知停止使用土地且要求解除租赁协议。3.没有任何证据证明被上诉人无法使用涉案土地，也没有任何证据证明上诉人存在违约且因违约导致被上诉人无法使用土地，被上诉人自行停止使用土地且单方主张解除租赁协议，没有事实和法律依据，如被上诉人单方解除协议，由此产生的责任理应由其自行承担，而不能由上诉人承担。4.上诉人转租土地，并非知晓被上诉人如何使用土地，更不知晓其如何投资，双方签订的《办公楼及场地租赁协议》第2、3条已明确约定，如上诉人违约应承担违约责任的计算方式，而非一审法院认定的所有投资全部由上诉人承担。5.上诉人仅是将土地及地面建筑物出租给被上诉人使用，被上诉人如何使用土地是其单方行为，如案外人非法阻碍被上诉人合法使用土地，上诉人负责协调处理，而非一审法院认定的只要有案外人影响使用，上诉人就构成违约，就应当承担被上诉人所述的全部损失，一审法院的认定不但加重了上诉人的合同义务，同时也有违《合同法》第五条“公平”的基本原则。6.本案应系建设用地使用权纠纷，而非一审认定的房屋租赁合同纠纷，上诉人仅是将从庞庄居委会承租的50亩塌陷土地经过回填平整后又转租给被上诉人，协议上记载的二层办公楼和传达室并不在涉案转租的土地之上。同时，至今也没有土地管理部门认定涉案土地不能使用。被上诉人驾驶员培训公司辩称：上诉人和被上诉人之间签订的土地租赁协议真实有效，上诉人和被上诉人之间就是租赁合同纠纷。上诉人作为该案场地的转租人，有义务按照合同约定保证被上诉人合理正常使用该场地，但上诉人并没有妥善处理好相关事宜，对被上诉人造成了较大的经济损失和社会负面影响。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。驾驶员培训公司向一审法院起诉请求：1.判令解除驾驶员培训公司与邓永军签订的《办公楼及场地租赁协议》;2.判令邓永军返还租金36万元;3.判令邓永军赔偿经济损失40.5万元；4.本案诉讼费用由邓永军负担。一审法院查明：2020年5月18日，驾驶员培训公司与邓永军在徐州市泉山区社区居民委员会的见证下，签订《办公楼及场地租赁协议》。驾驶员培训公司与邓永军双方主要约定：1.邓永军将“庞庄村落二组煤矿塌陷土地中邓永军承租的地”计50亩租赁给驾驶员培训公司使用，租赁期间自2020年7月1日起至2030年9月30日止。2.年租金为18万元，自2020年7月1日起计租。驾驶员培训公司分三次付清十年租金，首付三年租金54万元。如驾驶员培训公司逾期支付，邓永军有权中止合同。3.邓永军保证有权出租该场地，保证该场地仅有驾驶员培训公司使用，不会与第三人发生纠纷。4.邓永军应协助处理当地村组织和村民的关系，如遇阻挠，邓永军应及时排除障碍，否则应赔偿驾驶员培训公司损失。5.驾驶员培训公司有权根据经营需要，在场地内增设建筑、平整路面。2020年7月2日，驾驶员培训公司向邓永军支付租金36万元。后驾驶员培训公司进场进行驾校建设，雇佣案外人唐德玉看护场地，并向其支付二个月的工资合计5000元。涉案租赁场地位于徐州市泉山区。2020年9月18日，徐州市铜山区柳新镇东城村村民委员会在涉案租赁场地外张贴《柳新镇东城村违法建筑清理拆除通知书》，其内容为“你（单位）未经批准，违法占地建设的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》……等相关规定，属于违法建设行为。根据村民自治相关规定，柳新镇东城村村民委员会通知你（单位）于2020年9月21日前自行清理结束，逾期清理不到位，柳新镇东城村村民委员会将给予协助拆除清理，所发生的相关费用由你（单位）承担”。后驾驶员培训公司因此停止在涉案场地内施工。2020年11月19日，驾驶员培训公司以诉称理由诉至一审法院。当月25日，邓永军领取驾驶员培训公司的起诉状。在本案审理中，驾驶员培训公司提交施工招投标文件及结算材料一组，拟证明其将涉案租赁场地建设工程发包与徐州明稳建筑工程有限公司，经核算已施工工程造价为四十余万元，但驾驶员培训公司至今尚未支付工程款。驾驶员培训公司另陈述，在知晓《拆除通知书》后，驾驶员培训公司多次与柳新镇土地主管部门协调，得到的答复均是不允许继续施工，否则将予以拆除。一审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”。本案中,《办公楼及场地租赁协议》的签订及所争议违约行为的发生均早于《中华人民共和国民法典》的施行时间，故本案应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，驾驶员培训公司与邓永军签订的《办公楼及场地租赁协议》系双方真实意思表示，双方均应按约履行。驾驶员培训公司租赁涉案场地的目的为建设驾校训练场所并进行经营，邓永军作为出租人，应当保证驾驶员培训公司在租赁期间内对涉案租赁场地的使用。涉案租赁场地位于泉山区铜山区交界之处，现徐州市铜山区柳新镇东城村村民委员会对该场地主张权利，邓永军作为出租人，未能妥善协调解决纠纷，致使驾驶员培训公司无法继续使用，无法实现合同目的，驾驶员培训公司有权行使解除权解除《办公楼及场地租赁协议》,并要求邓永军返还相应租金并赔偿损失。当事人行使解除权应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。驾驶员培训公司未举证证明其于起诉前向邓永军发出解除合同的通知，故一审法院以邓永军领取驾驶员培训公司起诉状日期即2020年11月25日作为合同解除之日。邓永军应将已收取的36万元租金中2020年11月25日之后的部分予以返还，经核算为28.5万元。驾驶员培训公司主张雇佣人员看护场地花费劳务费5000元，已提交银行转款记录予以证实，该费用系驾驶员培训公司因合同解除所受损失，邓永军应予赔偿。驾驶员培训公司主张工程款40万元，虽提交与承包人的施工及结算材料，但驾驶员培训公司实际并未支付任何工程款。按照建设工程结算的实际情况，合同双方书面结算数额与实际付款数额并不完全相同，故驾驶员培训公司应待工程款已实际支付后再行主张权利，一审法院在本案中对该款不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决：一、解除徐州公路运输集团驾驶员培训中心有限公司与邓永军签订的《办公楼及场地租赁协议》；二、邓永军应于判决发生法律效力之日起十日内向徐州公路运输集团驾驶员培训中心有限公司返还租金28.5万元，赔偿劳务费损失5000元，合计29万元；三、驳回徐州公路运输集团驾驶员培训中心有限公司的其他诉讼请求。二审期间，上诉人邓永军提交2014年上诉人与庞庄居民委员会签订的土地租赁协议书一份，证明：涉案土地属庞庄社区居委会所有，该居委会将土地承租给上诉人，协议的附件即图纸与上诉人与被上诉人签订协议的图纸一致，可以证明被上诉人与上诉人签订协议时对于土地的属性及用途是明知的。被上诉人驾驶员培训公司质证认为，该协议书与本案没有关联性。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳二审期间的争议焦点为：被上诉人驾驶员培训公司解除《办公楼及场地租赁协议》并要求上诉人邓永军返还租赁、赔偿损失有无依据。本院认为，邓永军与驾驶培训公司签订《办公楼及场地租赁协议》后，在合同约定的租赁期限内，徐州市铜山区柳新镇东城村村民委员会于2020年9月18日张贴了《柳新镇东城村违法建筑清理拆除通知书》，告知承租人驾驶员培训公司自行清理涉案租赁场地，逾期将由柳新镇东城村民委员会协助拆除清理，对驾驶员培训公司使用租赁场地造成了障碍。根据《办公楼及场地租赁协议》中对邓永军的义务作出的约定，“租赁期间，甲方（邓永军）应协助乙方（驾驶员培训公司）处理好与当地政府、企业、村组织和村民的关系，保证乙方正常使用该场，如上述组织或个人阻碍、影响乙方正常使用该场地的，甲方应及时排除障碍，消除影响，致乙方损失的，甲方应赔偿乙方的各项损失”，邓永军应当及时协调并消除铜山区柳新镇东城村村民委员会对驾驶员培训公司产生的阻碍。邓永军虽主张租赁场地属于徐州市泉山区村二组所有，铜山区柳新镇东城村村民委员会无权对场地上的建筑进行拆除，被上诉人驾驶员培训公司可以对拆除通知不予理会，但在上述事件发生后，邓永军既未取得庞庄村针对租赁场地权属进行明确的有效证明，亦没有提供证据证明与柳新镇东城村民委员会进行了交涉，未按照涉案租赁合同约定履行义务，导致驾驶员培训公司承租涉案租赁场地进行建设、经营的合同目的无法实现，构成根本违约，驾驶员培训公司有权行使法定解除权解除涉案租赁合同，并要求邓永军返还相应租金并赔偿损失。综上，上诉人邓永军的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11450元，由上诉人邓永军负担。本判决为终审判决。审 判 长　廖伟巍审 判 员　苏　团审 判 员　孟　娟二〇二一年九月六日法官助理　王　茹书 记 员　侯梦池 来源：百度搜索“马克数据网”