任天天等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）京02民终9294号

• 案件编号

  （2021）京02民终9294号

• 案件名称

  任天天等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第二中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/9 0:00:00

• 当事人

  任天天;北京月梅康乐小吃店

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9294号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京月梅康乐小吃店（经营者：赵月香），住所地北京市西城区大糖房胡同1号。经营者：赵月香，女，1943年9月13日出生，汉族，住北京市西城区大糖房胡同1号。委托诉讼代理人：刘宏斌（赵月香之女），住北京市朝阳区延静西里3楼东门1505号。上诉人（原审被告、反诉原告）：任天天，女，1986年11月21日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：邢树宏，北京华沛德权律师事务所律师。上诉人北京月梅康乐小吃店（以下简称月梅小吃店）与上诉人任天天因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初5841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。月梅小吃店上诉请求：维持一审判决第二、第八项，撤销一审判决第四、第五、第六项，改判一审判决第一项为：任天天给付月梅小吃店2020年3月1日至2020年8月31日租金115000元；改判一审判决第三项为：任天天给付月梅小吃店2020年9月1日至2021年3月29日房屋占有使用费132300元；改判一审判决第七项为：属于任天天现有在屋子里的私人物品抵偿月梅小吃店在“房屋使用配备设备物品清单”中丢失和损坏的物品（抵偿用坏的电气设备，如下：空调1台、冰柜2台、橱柜及出具各1套、冰箱1台、桌椅6个）；诉讼费由任天天承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，确定性质不当，适用法律有偏袒，没有体现以事实为根据、以法律为准绳的公平、公正，没有依法保护合法的民事权益。任天天积极的对餐饮业相关管理部门工作部署要求配合与执行，证明甲乙双方涉案合同一直处于正常履行状态，没有发生合同解除的终止。任天天自己证明自己在疫情没有公布爆发之前，任天天在2020年1月份就没有自主经营了，2月份是可以正常营业、正常经营的，3月份解除了停业禁令、恢复生产，不影响租赁合同目的实现，6月份房屋附近没有实行封闭式管控，不影响经营活动。所以一审不应该考虑2020年新冠疫情对其经营势必产生不利影响，不应该减免租金，无法体现公平。不是甲方强行扣留乙方的私人物品设备，是任天天在合同逾期之后，在甲乙双方约定好房屋交接时以各种理由不见面以拒不腾退房屋，后又通过起诉继续强行侵占租赁房屋，拖延时间存放私人大量物品设备。也不是月梅小吃店自行收回房屋，是因为任天天在约定的交接时间不出现，月梅小吃店才换锁的。因此任天天不仅应该支付9月10日之前的房屋占有使用费，也应该支付9月10日之后的房屋占有使用费。任天天存在违约行为，应当承担违约责任，一审认定“不宜被认定为违约行为”是错误的，月梅小吃店不应该退还押金。任天天造成屋内原有物品设备丢失和损坏，应该以任天天的物品抵偿。任天天上诉请求：维持一审判决第二、第四、第五、第六、第七项，撤销一审判决第一、第三、第八项，改判驳回月梅小吃店其他诉讼请求、月梅小吃店支付油烟净化系统改造费19000元，月梅小吃店承担本案诉讼费。事实与理由：1.一审认定事实错误。一审判决已经认定双方合同约定任天天逾期支付租金三天即视为违约，合同自行终止，但一审判决却认为涉案合同于2021年8月31日到期自然终止。2.一审适用法律错误。双方约定合同自行终止后，赵月香有权自行收回房屋使用经营权，既然赵月香起诉认为任天天违约拖欠租金，其应按照合同约定尽快收回房屋以防止损失扩大，一审判决认定赵月香自述的2020年9月10日自行收回房屋日期为房屋使用费计算截止日期，违反了合同法的规定。涉案房屋为国有公房，赵月香没有转租权。任天天花费的油烟净化系统改造费用最终受益人是月梅小吃店，双方未约定固定资产投入费用由任天天负责。故请求依法改判。任天天、月梅小吃店均不认可对方的上诉意见。月梅小吃店向一审法院起诉请求：1.判令任天天偿还拖欠月梅小吃店房屋使用费，截止合同签订2020年8月31日之前下半年房屋使用费（2020年3月1日至2020年8月31日）：壹拾壹万伍仟元整（115000.00元）；2.判令任天天补缴在房屋使用期间所使用的水费欠费累计750.50元，电费欠费差额163.23元；3.判令属于任天天现有在屋子里的私人物品来作为抵偿月梅小吃店在“房屋使用配备设备物品清单”中丢失和损坏的物品（抵偿用坏的电器设备。如下，空调1台、冰柜2台、橱柜及厨具各1套、冰箱1台、桌椅6个、电磁炉6个、灶台）；4.判令任天天按照合同到期后逾期未交房至今期间仍然占有房屋的损失，从2020年9月1日起至法院判决之日，支付按甲乙双方2018年8月26日签订的房屋使用合同的租金的平均日租金，每日638.89元计算；5、诉讼费由任天天承担。任天天向一审法院提出反诉请求：1、月梅小吃店退还房屋租赁押金19000元整；2、月梅小吃店退还（2020.2月未营业）房租19000元整；3、月梅小吃店支付油烟净化设备系统19000元整（西城区环保部门强制安装的）；4、月梅小吃店退还强制扣压的店内个人货物（空调1台、冰柜2台、橱柜及厨具各1套、冰箱1台、桌椅6个、电磁炉6个、灶台一个）；5、诉讼费由月梅小吃店承担。一审法院认定事实：2018年8月26日，月梅小吃店（甲方）与任天天（乙方）就西四大糖房胡同1号（北京月梅康乐小吃店，以下简称涉案房屋）用房合同签订《房屋使用合同》。约定使用期限为2年，从2018年9月1日起至2020年8月31日止。房屋每年使用费23万元，付款方式半年为限，第一次付款（押一付六）含一个月风险抵押金，共计134000元，押金19000元。第二次付款115000元及以后付款方式为提前一个月支付下次房租，逾期3天视为乙方违约，合同自行终止；甲方有权收回房屋使用经营权，同时风险抵押金不予退还。乙方有责任有义务配合好甲方、街道、社区等相关部门做好防火，防盗，防爆、防漏电等事项。乙方在使用期间所发生的一切费用自理。合同终止时未交纳的费用，例如电费，水费，税费，卫生费，将估价扣除相应的风险抵押金额，余款退还。乙方在使用经营此房屋期间，甲方有监督权、检查权。若发现有违法、违规、违章、违约等现象制止不听时，有权收回该房屋使用经营权，合同自行终止解除。甲方有权随时监督抽查乙方，如抽查中乙方多次不在现场，甲方视为乙方已私自转让、转租经营，甲方有权立即终止《房屋使用合同》，收回此房屋使用经营权，合同自行终止解除，同时剩余房租、风险抵押金不予退还。乙方在房屋使用中，需保管好《个体工商户营业执照》，《餐饮服务许可证》，《北京市饮食业专业资格证》，《税务登记证》，等相关证件的完好无损，如有丢失正本原件风险抵押金不予退还。乙方在房屋使用经营中，如发生的任何违反违规卫生，工商，城管，防疫，消防，环保，街道，社区等相关执法部门相关规定及条例的一切责任及后果由乙方自行全权承担，甲方不承担任何连带责任。乙方有责任严格按照食品卫生制度，食品卫生要求去操作执行，若在管理中出现因食品卫生引起的食物中毒、食客疾病，乙方应承担全部责任和医药费用。甲方不承担任何连带责任。如乙方使用经营期间遇卫生许可证（餐饮服务许可证）年检时，乙方要按相关卫生检验部门要求验收达标，如未按卫生检验部门要求验收达标所造成的后果由乙方自行承担。由于甲方因素不能出租此房屋时，甲方将未履行完的租金退还给乙方。如乙方中途单方终止合同，对已交房租甲方不予退回；同时风险抵押金不予退还。合同正常终止时，不再续订新的合同时，甲方将风险抵押金退还给乙方。如因不可抗力的因素，乙方不能正常营业，甲方将剩余使用费和押金退还乙方，合同自行终止。房屋使用配备设备详见物品清单，甲方给予乙方提供的店内电器的各种设备设施，乙方在使用中发生故障时要及时维修维护自行解决，在合同有效期内如电器设备设施损坏时要及时更新或折价扣除相应风险抵押金金额。关于合同履行情况，任天天如约支付押金19000元，支付使用费至2020年2月。任天天称未能支付后续使用费的原因在于受2020年新冠疫情影响，其于2020年2月停止经营并与月梅小吃店达成口头协议终止合同履行。为证明其主张，任天天提交2020年2月20日双方微信沟通记录用于证明。月梅小吃店认可微信的真实性，但不认可证明目的，主张2月份经营存在疫情条件，任天天只要符合疫情防控政策是可以继续开张。2019年8月6日，西城区环保部门要求“各社会餐饮单位于2019年12月31日前完成油烟净化设施升级改造”，为证明油烟净化设备改造的花费，任天天提交发票及转账凭证用于证明。月梅小吃店认可证据的真实性，但不认可证明目的，主张房屋在交给任天天使用时包括相关油烟净化设备，但因政策需要，相关改造费是任天天所负担的必要费用。庭审中，月梅小吃店自述其于2020年（一审误写为2019年）9月10日将房屋换锁收回。双方确认屋内包含有属于任天天以下物品：空调1台、冰柜2台、橱柜及厨具各1套、冰箱1台、桌椅6个、电磁炉6个、灶台一个。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于合同解除，任天天虽主张涉案合同于2020年2月解除，但任天天提交的微信证据仅能证明任天天因疫情影响无法正常使用房屋经营，并就租金支付问题进行过协商，并无直接证据能够证明双方曾就合同解除问题达成一致意见，故法院认为涉案合同于2020年8月31日到期自然终止，任天天仍应支付2020年8月31日前租金。关于应付租金金额，考虑到任天天使用房屋进行餐饮经营，2020年新冠疫情对其经营势必产生不利影响，法院秉持公平原则并考虑本案的具体情况，酌情减免任天天2020年2月份、3月份以及6月份租金，对月梅小吃店有关使用费诉讼请求中的合理部分予以支持，同时，对任天天要求退还2020年2月份租金的反诉请求予以支持。关于水电费，任天天同意月梅小吃店该项诉讼请求，法院不持异议并予以确认。关于退还押金，考虑到新冠疫情的影响，任天天未能如约支付租金的行为属于事出有因，不宜被认定为违约行为，故在合同到期的情况下，月梅小吃店应将押金退还，法院对于退还押金的反诉请求予以支持。关于物品一节，月梅小吃店虽主张其物品损坏应由任天天的物品予以折抵，但月梅小吃店提交的证据无法证明损坏结果及损坏原因，在涉案房屋已由月梅小吃店收回，无法进一步查清损坏事实的情况下，任天天要求月梅小吃店返还物品存在事实及法律依据，法院予以支持。关于油烟净化系统改造费，根据合同约定“乙方有责任有义务配合好甲方、街道、社区等相关部门做好防火，防盗，防爆、防漏电等事项。乙方在使用期间所发生的一切费用自理”，任天天应自行承担相应的油烟改造费用，故任天天要求月梅小吃店支付油烟净化系统费用的诉讼请求缺乏合同依据，法院不予支持。关于房屋占用费，月梅小吃店已自行于2020年9月10日将房屋收回，故月梅小吃店主张此后的房屋占用费缺乏法律依据。但考虑到双方未办理正常的交接手续，任天天仍应支付2020年9月1日至2020年9月10日的房屋占用费，法院对于该项诉讼请求中的合理部分予以支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、自判决生效之日起七日内，任天天给付北京月梅康乐小吃店（经营者：赵月香）2020年3月1日至2020年8月31日租金76667元。二、自判决生效之日起七日内，任天天给付北京月梅康乐小吃店（经营者：赵月香）水电费913.73元。三、自判决生效之日起七日内，任天天给付北京月梅康乐小吃店（经营者：赵月香）2020年9月1日至2020年9月10日房屋占用费6400元。四、自判决生效之日起七日内，北京月梅康乐小吃店（经营者：赵月香）退还任天天押金19000元。五、自判决生效之日起七日内，北京月梅康乐小吃店（经营者：赵月香）退还任天天2020年2月租金19000元。六、自判决生效之日起七日内，北京月梅康乐小吃店（经营者：赵月香）返还任天天空调1台、冰柜2台、橱柜及厨具各1套、冰箱1台、桌椅6个、电磁炉6个、灶台1个。七、驳回北京月梅康乐小吃店（经营者：赵月香）的其他诉讼请求。八、驳回任天天的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，月梅小吃店提交微信聊天记录、录音光盘，证明双方2020年2月没有达成口头协议终止合同，合同在正常履行状态，双方约定2020年9月10日交接钥匙，任天天说来不了，下午邻居告诉我任天天来过，我方没有强行扣押任天天的物品，租赁房屋内部分电器物品已被任天天拆走或损坏。任天天不认可上述证据真实性、关联性及证明目的。任天天主张西城区环保局强制进行油烟净化系统改造，西城区环保局对此进行了补助。月梅小吃店认可收到补助2160元，并在庭后提交了申请书、收据、银行明细清单证明上述金额。任天天认可月梅小吃店提交的申请书、收据、银行明细清单，认为油烟净化系统改造费用属于固定资产投入，应由月梅小吃店承担。经核实一审庭审笔录，月梅小吃店在本诉诉讼请求中列明任天天的私人物品包括电磁炉6个、灶台，任天天反诉请求中也列明要求退还的个人货物中也包含电磁炉6个、灶台。本院查明的其他事实与一审无异。本院认为，依法订立的合同对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，任天天与月梅小吃店签订的《房屋使用合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照约定履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于合同的解除，任天天主张双方协商于2020年2月解除涉案合同，月梅小吃店不认可其主张，任天天提交的证据亦无法证明双方有解除合同的合意，一审法院未采信任天天该主张，认定双方合同于2020年8月31日到期终止，符合本案事实情况。关于租金，双方均认可任天天已支付2020年2月以前的租金，2020年3月1日至2020年8月31日期间双方合同属于正常履行过程，任天天应当依约支付租金，但2020年餐饮行业受到疫情因素影响是有目共睹的，任天天与月梅小吃店也曾就疫情期间房租问题进行过沟通商讨，一审法院根据双方沟通协商情况及当地疫情情况，酌情减免任天天2020年2月、3月及6月租金，判令月梅小吃店退还任天天2020年2月租金，任天天支付月梅小吃店2020年3月1日至2020年8月31日租金76667元，符合本案客观事实，本院予以维持。关于房屋占用费，任天天未提供证据证明其于合同到期后及时与月梅小吃店办理房屋交接手续，月梅小吃店自述其于2020年9月10日换锁收回房屋，故任天天应当支付合同终止后2020年9月1日至2020年9月10日的房屋占用费，一审认定的房屋占用费金额适当，本院予以维持。关于月梅小吃店主张一审法院按每日138.89元租金标准计算房屋占有使用费不当一节，因一审诉讼中月梅小吃店在本诉中主张的房屋占有使用损失计算日租金标准为638.89元，另经核实一审确定的该租金标准并无不当，故月梅小吃店该部分上诉主张缺乏依据，本院不予采信。任天天未能如期支付租金确实受到疫情因素的影响，一审法院认为不宜认定任天天违约，具有合理依据，合同到期终止后月梅小吃店应当依约退还押金，一审法院此项认定正确，本院予以维持。关于设备返还及抵偿一节，月梅小吃店上诉主张以现有设备包括空调1台、冰柜2台、橱柜及厨具各1套、冰箱1台、桌椅6个，抵偿月梅小吃店在“房屋使用配备设备物品清单”中丢失和损坏的物品，因任天天不同意抵偿并反诉要求返还个人物品，根据月梅小吃店在二审诉讼中提供的微信内容，可以认定部分电器物品已被任天天拆走或损坏，故月梅小吃店若认为存在财产损失等应另行解决为宜。一审判决返还任天天个人设备恰当，本院予以维持。关于油烟净化设备系统改造费用一节，任天天主张其为油烟净化设备系统改造花费19000元，应当由出租人月梅小吃店承担。月梅小吃店认为房屋本身存在油烟净化设备，因政策需要进行改造产生的费用应由任天天承担。本院认为，涉案合同中约定“乙方有责任有义务配合好甲方、街道、社区等相关部门做好防火，防盗，防爆、防漏电等事项。乙方在使用期间所发生的一切费用自理。”根据上述约定，任天天承租房屋期间支出的油烟净化系统改造费用应当由任天天一方承担，一审法院对该项请求所作认定并无不当。关于任天天所提月梅小吃店取得的油烟净化设备改造补贴资金，双方如有争议可另行主张权利。一审法院对其他事实的认定及处理并无不当，本院依法予以维持。综上所述，任天天、月梅小吃店的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6489元，由任天天负担2342元（已交纳），由北京月梅康乐小吃店（经营者：赵月香）负担4147元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　蒋春燕审 判 员　朱　印审 判 员　施　忆二〇二一年九月九日法官助理　周　珍书 记 员　吕可心 关注微信公众号“马克数据网”