马广龙、大连龙湖泽迎置业有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽02民终7108号

• 案件编号

  （2021）辽02民终7108号

• 案件名称

  马广龙、大连龙湖泽迎置业有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省大连市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省大连市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  马广龙;大连龙湖泽迎置业有限公司

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终7108号上诉人（原审原告）：马广龙，男，1988年9月6日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：李视春，辽宁社和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连龙湖泽迎置业有限公司，住所地大连高新技术产业园区广贤路11号1单元3层1号。统一社会信用代码91210231MA0XUF6A17。法定代表人：张策，该公司总经理。委托诉讼代理人：李升斌、张凯智，均系上海市协力（大连）律师事务所律师。上诉人马广龙因与被上诉人大连龙湖泽迎置业有限公司（简称龙湖公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初1097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马广龙上诉请求：撤销一审判决,改判支持马广龙一审诉讼请求。事实和理由：一、关于龙湖公司在销售案涉房屋时,是否向马广龙承诺所购房屋客厅阳台外立面的具体高度。1.马广龙提供的龙湖公司多位销售人员与马广龙和小区其他业主的微信聊天记录,以及马广龙和小区其他业主与龙湖公司前销售人员董文涛的电话录音,均能证明签订购房合同等一系列协议时,销售人员都认为案涉4层、17层房屋客厅阳台外立面高度,只比正常楼层(墙高15厘米左右)上翻10厘米左右。2.特别是龙湖公司提供的销售人员孙文文与购房者伊若涵、销售人员王英慧与业主马广龙的妻子王海婷的聊天记录,也能证明签订购房合同等一系列协议时,销售人员都认为案涉4层、17层房屋客厅阳台外立面高度,只比正常楼层(墙高15厘米左右)上翻10厘米左右。3.4层、17层房屋客厅阳台外立面高度为68厘米的事实,早在设计图和施工图定稿时已确定,龙湖公司已经知晓。龙湖公司在补充协议和确认书中用不具体、含糊的“因外立面造型影响,导致阳台栏板、阳台栏杆、涂料样式等尺寸、颜色、标高等与标准层不同,可能影响震动及噪音”文字表述,对直接影响的“采光、视线、通风等”居住感只字不提,故意隐瞒最重要的墙高度为68厘米,故意误导马广龙高价购买采光、视线、通风等居住感受不佳的案涉房屋,再以约定销售人员口头介绍不算数为借口抵赖,龙湖公司行为明显违约,应当承担违约赔偿责任。二、龙湖公司交付的房屋客厅阳台外立面墙体实际高度是否构成违约,是否给马广龙造成实际损失。如前所述，龙湖公司行为明显违约,应当承担违约赔偿责任。马广龙已经对房价造成的负面影响的量化程度向法院提出鉴定申请,法院认为无法鉴定,不能因此否认对房价造成负面影响的事实存在,法官应依据事实和证据行使自由裁量权对此进行裁判。三、案涉房屋客厅阳台外立面高度是68厘米在龙湖公司提供的销售人员孙文文与购房者伊若涵聊天记录里确认,客厅阳台外立面高度标准层15厘米,4层、17层68厘米,龙湖公司作为开发商也有能力提供准确尺寸,不需要马广龙申请法院委托专业测绘机构进行增加成本、浪费司法资源的测绘。一审认为马广龙没有申请委托专业测绘机构测绘客厅阳台外立面高度,就认定马广龙举证不能是错误的。四、在2019年12月初交房前,业主发现在建的4层、17层房屋客厅阳台外立面高度近70厘米询问销售人员,销售人员与马广龙等其他业主回忆签合同时的事实,也是有效的。一审认为事后的聊天记录证明力不足不予采信是错误的。五、一审认为案外其他业主聊天记录证明力不足不予采信,孤立地认定马广龙与龙湖公司之间微信聊天记录的效力是错误的。案涉小区4层、17层涉及200多户业主，龙湖公司的商品房销售方案、销售宣传和销售合同针对的是众多业主。因此，龙湖公司的证据无法反映当时整个销售宣传的客观事实。龙湖公司辩称，不同意马广龙的上诉请求。主要理由：一、龙湖公司并未安排销售人员在销售房屋时告知马广龙案涉阳台外造型差异的具体尺寸为上翻10厘米左右；马广龙提供的微信聊天记录及录音证据并不能证明其主张，其以该微信记录及录音证据主张权利，不应予以支持。首先，马广龙不能拿其他业主的微信记录来作为本案的证据。其次，不能以业主后期维权过程中带有引导性或诱导性的微信聊天内容作为主张权利的证据。销售人员的微信回复内容前后矛盾，并不是统一的意见。再次，包括马广龙在内的任何一个业主，均不能提供销售房屋时的微信或电话录音等证据来证明销售人员销售房屋时曾告诉其具体尺寸上翻10厘米。第四，根据《商品房买卖合同》补充协议第一条第4款约定，销售人员的介绍或告知的内容，并不构成合同内容，案涉房屋的交付标准应当以合同约定为准，在马广龙无证据证明销售人员曾告知外立面阳台栏板高度上翻10厘米的情况下，马广龙以此向龙湖公司主张损失赔偿，不应予以支持。二、马广龙提供录音证据的真实性无法确定，且录音内容也不能证明其主张。首先，在龙湖公司对该录音证据真实性提出异议的情况下，马广龙应当对该录音证据的真实性承担举证责任，否则应由其承担举证不完整的法律后果。其次，从录音的形成时间方面，该份录音证据的形成时间为2019年12月14日，系在孟鑫签订完购房合同后，并在部分业主已向龙湖公司就外立面栏板投诉后的时间形成的，龙湖公司无法核实该录音形成的真实背景及内容的真实性；在董文涛已离职的情况下，从录音中体现的双方后续对话中，不能排除系马广龙在知晓房屋建成后栏板的具体高度后，与录音相对方提前沟通后形成的。因此不能仅依据该录音的内容就认定是龙湖公司的行为。再次，销售人员的介绍或告知的内容，并不构成合同内容，在未有龙湖公司书面授权或书面确认的情况下并不代表龙湖公司。三、案涉房屋所在楼宇的规划设计通过了政府规划部门的审批，龙湖公司系严格按照经政府审批的施工图纸进行施工，未作任何设计变更，且在竣工后通过了规划验收并取得竣工验收备案表，龙湖公司按政府规划审批建设房屋符合法律规定，并不存在违约行为。四、案涉房屋客厅阳台外造型与其他楼层存在的差异，龙湖公司已将该差异详细告知马广龙，并未对马广龙进行隐瞒，龙湖公司已履行相应的告知义务。首先，从合同内容上看，根据《商品房买卖合同》补充协议第二条第3款：“因楼体外立面造型设计样式不同，可能导致部分楼层阳台栏板、阳台栏杆、涂料样式等尺寸、颜色、标高等有所不同，买受人已完全知悉并认可。买受人同意按照实际交付时样式、尺寸等接收房屋，不向出卖人提出索赔或退房”及第二十三条第5款：“双方签订本协议时，已经对本协议的相关约定进行了充分的讨论和说明，双方对本补充协议约定的各自权利、义务已经完全理解，并愿意按本补充协议严格执行”的约定，龙湖公司已明确告知马广龙案涉房屋阳台外立面栏板与其他楼层存在差异，马广龙作为合同相对方，对合同内容应当负有审慎注意义务，对案涉房屋外立面栏板与其他楼层存在差异应当是明知的。其次，从销售宣传资料上看，根据龙湖公司在销售现场的沙盘及关于楼宇的宣传资料均可明确体现案涉房屋4层、17层的楼外阳台存在特殊造型差异，从肉眼也可以看出差异较大，马广龙作为房屋购买方，其在购买房屋时对该房屋外的造型差异是明知的，龙湖公司不存在隐瞒行为。五、案涉争议的造型差异位于阳台外的外立面处，并不是直接与客厅相连，更与房屋内的卧室等其他房间无关，马广龙认为案涉房屋外立面栏板高度严重影响房屋内部采光、通风及日照，并影响房屋价值且产生损失，应当提供证据加以证明，否则无权向龙湖公司主张损失赔偿。即使马广龙认为案涉造型差异对其房屋造成损失，也应当提供证据证明其损失的具体标准，其自行按房款的8%要求进行赔偿，没有合同和法律依据。马广龙向一审法院提出诉讼请求：被告赔偿原告经济损失130,404元（按总房款的8%计算）。一审法院认定的事实：2019年6月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的高新园区龙王塘街道黄泥川村雲峰原著（推广名）第2-4幢3单元17层2号房屋（行政街号为高新园区玉川路49号3单元17层2号），该商品房为预售商品房，用途为住宅，建筑面积为119.71平方米，房屋总价款为1,630,051元。出卖人应在2020年6月30日前，将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。《商品房买卖合同》补充协议约定：双方同意出卖人雇佣或委托的任何人员（包括但不限于销售人员、代办人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件或所口头表达的与该房屋及该房屋买卖有关的内容，均应在出卖人予以书面授权或确认的情况下方对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息与合同和补充协议不一致或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。因楼体外立面造型设计样式不同，可能导致部分楼层阳台栏板、阳台栏杆、涂料样式等尺寸、颜色、标高等有所不同，买受人已完全知悉并认可。买受人同意按照实际交付时样式、尺寸等接收房屋，不向出卖人提出索赔或退房。该房屋优惠前的总房款为1,715,843元。双方特别确认本补充协议对双方权利义务的约定不存在不合理地减轻、免除、加重任何一方责任或不合理地排除任何一方主要权利的情况。本补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能的法律后果，愿意承担。双方同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任。同时双方约定双方签订本补充协议时已经对本协议的相关约定进行了充分的讨论和说明，双方对本补充协议约定的各自权利、义务已经完全理解，并愿意按本补充协议严格执行。同日，原告签署《确认书》，内容为：被告在签订《商品房买卖合同》及补充协议前已告知本人该房屋因外立面造型影响，导致阳台栏板、阳台栏杆、涂料样式等等尺寸、颜色、标高等与标准层不同，该情况可能存在震动及噪音等影响，本人对此已知悉并无任何异议，仍愿意购买该房屋，并保证不因前述事宜向被告提出任何主张。前述合同签订后，原告依约向被告支付购房款，被告于2020年7月20日将案涉房屋交付原告。另查，案涉房屋所在的大连天地软件园黄泥川路北W2-B地段配套住宅项目2-14号楼设计图纸已经相关部门审批通过并备案。2020年6月16日，大连天地软件园黄泥川北W2-B地块配套住宅项目2-3号楼～2-16号楼经工程竣工验收备案。再查，本案是针对同一被告提起的商品房销售合同纠纷案件中的一起，各买受人均以客厅阳台外立面实际高度高于购房时销售人员承诺高度为由要求被告赔偿房价损失。在系列案件审理过程中，另案原告向一审法院申请对雲峰原著第2-11幢2单元17层1号商品房客厅阳台外立面墙高由25厘米增高到66厘米造成挡光挡视线对房价影响的百分比进行鉴定。一审法院委托大连市中级人民法院摇号选任鉴定机构过程中，被告知无相应鉴定资质的鉴定机构，故无法进行鉴定。一审法院将上述情况告知各案原告后，各原告均同意撤回鉴定申请，对于全部鉴定事项均不再申请鉴定。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。根据原、被告的诉辩主张，本案主要争议焦点为：一、被告向原告销售案涉房屋时，是否向其承诺所购房屋客厅阳台外立面墙体的具体高度；二、被告向原告交付的案涉房屋客厅外立面墙体的实际高度是否构成违约，是否给原告造成实际损失。关于第一项争议焦点，一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。现原告主张被告向其销售案涉房屋时承诺房屋客厅阳台外立面墙体高度为25厘米，其负有相应的举证责任。但根据一审法院查明事实，原告提供的证据不能证明被告向原告销售房屋时曾经作出如上表示。相反，根据双方签订的《商品房销售合同》补充协议及原告签署的《确认书》可知，被告已向原告告知该房屋因外立面造型影响，导致阳台栏板、阳台栏杆、涂料样式等尺寸、颜色、标高等与标准层不同，该情况可能存在震动及噪音等影响，原告对此已知悉并无任何异议，仍愿意购买该房屋，并保证不因前述事宜向被告提出任何主张。原告作为合同的相对方，对合同内容负有审慎注意义务，对具体条款内容应当明知并接受。案涉《商品房销售合同》及补充协议、《确认书》对原告具有法律约束力，其以案涉房屋客厅阳台外立面墙体实际高度66厘米、阳台封闭后的客厅窗为高台窗为由主张被告构成违约，缺乏事实依据、合同依据及法律依据，且案涉房屋阳台外立面墙体的实际高度并未违反大众的通常认知，故一审法院对原告的上述主张不予支持。关于第二项争议焦点，一审法院认为，本案中，被告出售的案涉房屋设计并不违反建筑设计规范，系合法建筑。原告提出因存在阳台加高，严重影响其视线及采光，降低房屋使用品质和商业价值的意见，并未提供相应证据，既不能证实案涉房屋的采光等问题对其居住产生的影响程度，也不能证实案涉房屋的商业价值因此受到影响及房价降低的具体数额，故原告应当承担举证不能的法律后果。综上，原告要求被告赔偿经济损失130,404元的诉讼请求，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告马广龙的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计1454元，原告马广龙已预交，由原告马广龙负担。二审中，龙湖公司提交12张照片，拟证明大连市高新园区的楼盘普遍存在外立面造型差异，是政府规划审批时的统一要求，并非龙湖公司单独设置该阳台外立面造型差异。马广龙对该证据的真实性无异议，对证明内容有异议，高新园区楼盘对造型没有统一要求；案涉房屋外立面造型虽然优美、复杂一些，但龙湖公司隐瞒事实，误导马广龙高价购买有瑕疵的房屋。本院认为，虽然对该组照片真实性无异议，但高新园区楼盘的外观造型是否有统一设计要求与本案争议焦点并无关联性，故对该证据不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：被上诉人龙湖公司交付的案涉房屋客厅阳台外立面墙体的实际高度是否构成违约。第一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。马广龙主张龙湖公司曾承诺房屋客厅阳台外立面墙体的高度为25厘米，应当提供相应证据予以证明。马广龙一审中提交了录音证据及其他业主的微信记录作为本案的证据。龙湖公司对该录音证据的真实性不予认可，本院对录音人员身份亦无法核实，且无法以其他业主的微信记录作为认定案涉房屋销售宣传的依据。因此马广龙无法证明龙湖公司曾承诺房屋客厅阳台外立面墙体的高度为25厘米的事实，应当承担举证不能的后果。第二，双方所签订的《商品房买卖合同》补充协议约定：“双方同意：出卖人雇佣或委托的任何人员（包括但不限于销售人员、代办人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件或所口头表达的与该房屋及该房屋买卖有关的内容均应在出卖人予以书面、授权或确认的情况下，方对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息与合同和补充协议不一致或超出合同和补充协议约定的不构成合同内容。买受人确认对于本合同的订立及对于该商品房交易条件有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入合同中。”根据该合同条款的约定，案涉房屋客厅阳台外立面高度的情况应以合同约定为准，而不以销售人员的陈述内容为准。作为买受人亦应在签订商品房买卖合同时保持审慎注意义务，对房屋重要问题进行详细了解。马广龙所称的阳台外立面高度问题在合同中并没有明确约定,因此，并不构成合同的约定内容。第三，结合龙湖公司一审提交的案涉项目沙盘照片、案涉项目宣传资料照片等，可以看出龙湖公司在案涉项目宣传时标记了特殊楼层造型，能够看出与其他楼层存在差异。双方所签订的《商品房买卖合同》补充协议亦约定：“因楼体外立面造型设计样式不同，可能导致部分楼层阳台栏板、阳台、栏杆、涂料样式等尺寸、颜色、标高等有所不同，买受人已完全知悉并认可买受人同意按照实际交付时样式、尺寸等接受房屋，不向出卖人提出索赔或退房。”根据该合同条款内容，龙湖公司对特殊楼层的阳台外立面高度与正常楼层不同已经向马广龙予以告知，马广龙作为买受人亦知悉并认可按照实际交付时的样式、尺寸接受房屋。可见，对马广龙所主张的阳台外立面高度与正常标高不一致问题，龙湖公司已尽到告知义务。第四，马广龙于签订《商品房买卖合同》及补充协议当日，已向龙湖公司出具《确认书》一份，再次就案涉房屋的有关事宜做出确认和承诺，即“因外立面造型影响，导致阳台栏板、阳台栏杆、涂料样式等尺寸、颜色、标高等与标准层不同……本人已知悉并无任何异议，仍愿意购买该房屋，并保证不因前述事宜提出任何主张”，现马广龙又以龙湖公司存在违约行为为由，要求按照房屋价款的8%赔偿其经济损失，与双方约定及其本人承诺不符，亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人马广龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2908元，由上诉人马广龙负担。本判决为终审判决。审判长　张　钱审判员　刘　畅审判员　刘小南二〇二一年九月十三日书记员　张　怡 来源：马 克 数 据 网