北京麻雀小厨餐饮管理有限公司与朱善种房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）京02民终8932号

• 案件编号

  （2021）京02民终8932号

• 案件名称

  北京麻雀小厨餐饮管理有限公司与朱善种房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第二中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/8 0:00:00

• 当事人

  北京麻雀小厨餐饮管理有限公司;朱善种

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8932号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京麻雀小厨餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区霄云路35号[6-5]45幢二层004号。法定代表人：吴澎，经理。委托诉讼代理人：赵明，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘昕，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱善种，男，1980年9月1日出生，汉族，户籍地河北省邯郸市大名县。委托诉讼代理人：张丑俊，北京市九洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：任红英，北京市九洲律师事务所实习律师。上诉人北京麻雀小厨餐饮管理有限公司（以下简称餐饮公司）因与被上诉人朱善种房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初34413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。餐饮公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：我公司因案涉场地缺少消防验收、食药监报备等原因致使合同目的无法实现，故行使法定解除权解除2020年5月15日与朱善种签订的《房屋租赁合同》，一审法院认定我公司违约并承担违约责任，属于事实认定错误及法律适用错误。我公司在签订租赁合同时，不知案涉场地存在未通过消防验收及备案问题，我公司为合同守约方，朱善种违约。我公司仅负有一般注意义务，一审法院无视朱善种对房屋瑕疵的告知义务，加重我公司义务，将朱善种违约责任转给我公司，有悖事实。一审法院认定消防验收及安全问题为房屋租赁合同的特别约定事项无法律依据，亦不符合常理。朱善种存在违约行为，一审法院认定其为守约方无事实和法律依据。因朱善种的违约行为，我方承租涉案房屋的合同目的无法实现，朱善种应对其行为导致的一切不利后果承办责任。朱善种辩称：同意一审判决，不同意餐饮公司的上诉请求和理由。餐饮公司向一审法院起诉请求：判令朱善种退还押金225000元并赔偿餐饮公司为订立合同所支出的中介费7万元。朱善种向一审法院提出反诉请求：判令餐饮公司赔偿朱善种因电力扩容改造而支出的费用11万元、代为支付的消防罚款9500元、因被行政处罚停业4天给商户造成的房租损失13066.60元及2020年5月15日至2020年6月14日期间的房屋租金112500元。一审法院查明事实：2020年4月18日，朱善种与吴澎签订定金协议，约定：吴澎向朱善种交付北京市西城区黄寺大街23号2层3-7-8房屋承租定金10万元，朱善种负责电力扩容事宜，于2020年4月30日前协调完毕并签署租赁合同，如未果朱善种应在2020年4月30日前退还定金10万元。同日，吴澎依约交纳定金10万元。朱善种称，双方当时口头商定其中部分用于抵扣餐饮公司应付的电力扩容费82500元。2020年5月15日，甲方（出租方）朱善种与乙方（承租方）餐饮公司就前述房屋签订房屋租赁合同，约定以下主要事项：一、房屋坐落同上，建筑面积585.74平方米。房屋用途为配套综合商业用房。二、租赁期限为8年零37天，自2020年6月15日至2028年7月22日。免租期1个月，从2020年5月15日至2020年6月14日，免租期内乙方仅享受免租金待遇。三、乙方应以三个月的租金为一期支付给甲方，其中2020年6月15日至2022年6月14日期间租金标准为135万元。后续分不同期间按约定标准上调租金。四、乙方应于本合同签订之日向甲方交纳押金225000元，押金需于签订合同当日全额支付，此为本合同生效的必要条件。五、乙方违反本合同条款给甲方造成损失的，经双方核实，甲方有权直接扣除全部或部分押金作为补偿。押金不足弥补损失的，甲方有权要求乙方继续赔偿。六、租赁期不届满时乙方要求提前违约退房租时，押金不退还。七、乙方应于本合同起租之日支付第一期一季度（3个月）租金337500元，以后每季度支付一次，应在每期期满前10日内向甲方支付下期租金。八、防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应当执行当地有关部门规定并承担全部责任。乙方应在国家及北京市有关部门批准的经营范围内合法经营。九、甲方须保证乙方能源电力的稳定（保证提供电力总负荷400KW以上，保证稳定使用，如有需要后期全力帮助协调再增容100KW）。十、甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同，甲方退还押金及剩余房租、物业费、取暖费等费用，造成乙方损失的，甲方应当赔偿：甲方无法正常交付乙方使用房屋或无法保证乙方正常经营超20天以上的；甲方未得到乙方书面同意擅自将房屋使用权抵押、拍卖、转租、转让的；甲方房屋主体结构存在缺陷，危及安全的；甲方无法保证乙方经营供水、供电需求的。十一、合同期内，有下列情形之一的，双方均可变更或解除合同：……因地震、台风、洪水、战争等不可抗力的因素造成本合同在客观上不能继续履行的，甲方将乙方押金、剩余房租等予以退还。同年5月31日，甲方朱善种与乙方吴澎签订安全责任书，其中第7条约定：乙方在承租期间，做好防火、防盗、用电、用气的安全检查，杜绝事故隐患。同年7月5日，餐饮公司向朱善种邮寄合同解除通知，次日邮件送达。解除通知载明：涉案合同签订后，餐饮公司依约支付了租金、押金、物业费、电力扩容改造费等费用，并完成项目交接及结算。但因北京市新型冠状病毒肺炎疫情突发，疫情防控措施升级，餐饮无法正常经营。疫情防控措施属于合同法规定的“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的不可抗力情形，且我司资金周转发生严重困难，合同目的已无法实现，如继续履行，对我司显失公平。基于上述原因，现正式通知：1.自本通知送达之日，解除贵我双方签订的涉案合同，租赁期限截止于本通知送达之日。2.本通知送达七日内，望你方本着相互理解友好协商的精神积极退还我司剩余租金、押金、物业费、电费、电力扩容改造费等费用，并配合办理房屋交还事宜。如您对本通知有异议，可在送达七日内与我司就以上事宜沟通并达成一致意见，否则，视为你方同意本通知内容。如您未积极办理退款及返还事宜，我公司将采取法律措施以维护合法权益，届时所发生的损失将由你方承担。7月6日，朱善种以北京火赢餐饮管理有限公司（以下简称火赢公司）法定代表人身份发出通知回复，载明以下主要内容：贵方通知已收到，不同意贵方通知要求。双方是在法律法规规定之内，在平等自愿基础上，经多次协商达成一致才签订的合同，贵方法定代表人吴澎和崔振飞在签订合同之前，对我司的经营情况及各个方面均做过长时间深入调查与了解。1.签订合同之日正值疫情当中，贵方是在充分了解疫情及疫情影响情况下与我方签订的合同。现以疫情为借口要求解除合同，如同儿戏，显然荒唐，请问贵方作为商人的契约精神何在？2.我方与贵方签订合同时已作出最大支持和让步。（1）我方在设施设备齐全，餐厅正常营业的状态下与贵方签订的合同。（2）我方应贵方要求，出资8万多元对电量进行增容。（3）我方应贵方要求，免租1个月，1个月租金对我方的损失是将近12万元，而对贵方是纯盈利（我方遗留商户正常缴纳1个月租金近10万元，全部归贵方收取，如有新签商户，贵方仍可在免交租金的情况下收取商户租金）。（4）应贵方要求，我方将与贵方签订合同之前的商户全部保留，商户的租金及押金共计12万多元，贵方全数充抵应交我方的租金，这对贵方资金周转是百利，而对我方却无有一助。综上，如贵方无理解除合同，对我方公司将是致命打击，我方坚决反对，并予以积极应对，如贵方不能正常履行合同，我方将按正常程序诉诸法律。当然，所有事情皆有平衡点，法律亦有温情，期待与贵方的沟通，把贵我双方的损失都压缩到最小，希望可达到双赢。餐饮公司认可收到上述回复。一审庭审中，朱善种未举证证明涉案场地交付前通过消防验收及备案情况，故法院推定餐饮公司关于涉案场地交付当时未通过消防验收、备案与实际经营模式不符的主张成立。至于上述状况是否应认定为朱善种违约，将在法院认为部分详述。双方确认以下事实：1.电力扩容费双方口头约定一方一半，各82500元。2.涉案合同实际履行期间为2020年5月15日至2020年9月13日，上述期间的租金、水电费已付清，餐饮公司交纳了225000元的押金，涉案场地已于2020年9月13日由餐饮公司交接给朱善种。3.餐饮公司系以火赢公司名义、使用涉案场地招租商户经营美食城。交接当日餐饮公司将其自2020年6月3日起使用的火赢公司的营业执照及公章退还朱善种。4.2020年9月2日至5日涉案场地停业整顿4天。停业期间，崔振飞代表餐饮公司与部分商户的微信聊天记录显示，“在搞卫生”，要求商户开业时“头罩口罩必须佩戴，不戴不许上岗……再出现此类事件后果自己承担。”2020年9月13日，张淑英代表朱善种出具收条，写明：吴澎及崔振飞退还张淑英十一份合同的商户押金及剩余租金共计216249元，张淑英退还吴澎及崔振飞物业费加电缆费共50942元，吴澎及崔振飞共退张淑英165307元。朱善种称，收条中提及的电缆费金额为27500元，与前述其承担的电力扩容费82500元合计构成其反诉请求中11万元费用。另查：1.2020年5月29日，北京市西城区市场监督管理局向火赢公司出具当场行政处罚决定书，以火赢公司未按规定处理生产经营条件发生变化的行为违法为由，责令其七日内改正，并给予警告处罚。2.同年8月25日，西城区消防救援支队向火赢公司出具行政处罚决定书，以2020年8月20日执法人员对涉案场地检查时发现擅自停用消防主机，存在停用消防设施的违法行为为由，给予火赢公司处罚款9500元的行政处罚。同年9月14日，朱善种以火赢公司名义交纳罚款9500元。3.同年7月9日，餐饮公司向法院提交的起诉状载明的解除理由为：疫情防控措施导致无法正常经营，属于因不可抗力导致其合同目的无法实现，如继续履行对其显失公平。要求退还电力扩容费82500元，未提及中介费。同年11月19日，餐饮公司提交变更诉请申请及新的起诉状，解除理由变更为：发现涉案场地存在消防风险，无法继续经营。撤回退还电力扩容费的诉请，增加赔偿中介费7万元的诉请。庭审过程中，餐饮公司当庭增加解除理由：涉案场地经营模式不符合报备格局。法庭调查结束后，餐饮公司向法院提出如下申请：（1）申请调取涉案场地消防备案及其《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；（2）申请调取火赢公司申领《食品经营许可证》时报备的场地布局图平面图；（3）申请证人彭某、冯某出庭作证，以上二人均为房屋中介，证明餐饮公司支付中介费的情况。以上事实，有双方房屋租赁合同、定金协议、合同解除通知及通知回复、交接单、处罚决定书、行政处罚缴款书、微信聊天记录等证据及各方庭审陈述在案佐证。查明事实未提及的部分，相关证据或不符合法定证据形式，或与本案无关，在本案均不予确认。一审法院认为，本案争议焦点为餐饮公司解除合同是否构成违约。判断是否构成违约，应当考查餐饮公司解除合同的理由是否有合同或法律依据。前已查明，餐饮公司在本案中主张解除合同的理由发生过根本变化，法院以其最终主张的解除理由—即朱善种提供的涉案房屋存在消防及备案问题导致餐饮公司合同目的不能实现—是否成立为准进行认定。本案中，朱善种不认可涉案合同解除，故餐饮公司行使的系“单方解除权”。依据餐饮公司关于解除理由的表述可以推知，其解除合同的依据为合同法关于法定单方解除中一方违约导致不能实现合同目的的规定。应当明确，法律赋予守约方在对方违约导致己方无法实现合同目的时的单方解除权，是为救济守约方的权利。故，该单方解除权的行使需要同时具备以下条件：行使主体为守约方，对方存在违约行为，因对方违约行为导致守约方无法实现合同目的。据上分析，依据法律规定，综合在案证据，法院对餐饮公司的解除理由认定如下：一、餐饮公司关于朱善种在涉案场地消防及备案问题方面存在违约的主张不能成立。（一）消防问题。1.餐饮公司关于其事先不知涉案场地存在消防问题的主张不能成立。餐饮行业因其经营内容及经营场地等事关不特定多数人的生命财产安全，故在消防管理等方面存在特殊规定和要求。餐饮行业经营者对此应当明知，故在租赁经营场地前应对场地消防状况进行充分了解。本案中，依据下文分析可知，餐饮公司对消防问题应是明知的，故其该主张与在案证据和其在先行为不符，法院不予采信。2.餐饮公司关于朱善种交付的场地未通过消防验收构成违约的主张不能成立。首先，餐饮公司租赁涉案场地的用途为经营美食城，据上分析，其应在订立合同、租赁场地前，对涉案场地的消防安全状况等进行充分了解，并在此基础上确定是否租赁场地。前已查明，餐饮公司实际签订了合同并接收了涉案场地进行经营，其行为表明其对涉案房屋交付时的消防安全状况已有充分了解并接受存在的问题。该点从餐饮公司书面通知解除合同及提起本案诉讼时，均仅以疫情管控措施构成不可抗力作为解除合同的理由而丝毫未提及消防问题这一情节亦可得到印证。故，餐饮公司该主张无事实依据。其次，前已述及，于餐饮业经营者而言，经营场地消防安全尤为重要，故在经营者租赁房屋进行经营时，关于消防验收和安全问题属于房屋租赁合同中应当特别约定的事项。但本案并无证据显示双方存在关于朱善种负责场地交付时应通过消防验收的约定，故餐饮公司该主张亦无合同依据。综上，餐饮公司明知涉案场地存在消防安全问题仍接收并实际经营，应视为其接受或认可标的物瑕疵。事后再以此为由主张对方违约，既无事实和法律依据，又有违诚信原则，法院不予采信。3.餐饮公司关于其实际经营期间因消防问题受到行政处罚系朱善种违约所致的主张不能成立。当事人应对自己的行为负责，具体到本案即谁经营谁负责。接收涉案场地后，餐饮公司作为实际经营者，应对场地的消防安全状况负责。否则，因其自身不履行法定义务导致出现消防安全问题，应由其自行担责。即使如餐饮公司所述，朱善种在先存在未进行消防安全验收即经营的违法行为，但该行为发生在朱善种实际经营期间，如有损失由朱善种自行承担。朱善种的违法行为不能成为餐饮公司接手后继续违法的原因或借口。餐饮公司作为其后的经营者，应当履行法定义务，及时发现并解决消防安全存在的问题。如场地未通过消防验收则应及时报请验收，如存在其他安全风险则应立即采取改正或补救措施。本案中，相关处罚发生在2020年8月25日，此时餐饮公司已在涉案场地实际经营超过三个月，且处罚原因为擅自停用消防设施。从处罚时间、原因和结果看，是餐饮公司未履行法定义务及时排除消防安全问题，而非朱善种原因导致。故，餐饮公司该主张系逃避自身责任诿过他人。综上，餐饮公司关于朱善种在涉案房屋消防方面存在上述违约情况的主张，既无合同依据，又无事实依据，且与其在先行为所反映的意思表示相悖，还与责任自负原则不符，故法院均不予采信。基于此，餐饮公司向法院申请调取的涉案场地在朱善种负责火赢公司实际经营期间的消防备案及消防安全检查合格证，无论结果如何均对本案裁判无影响，故其申请并无必要。且，其申请事项不属于人民法院依职权调取证据的范围。故，对餐饮公司该申请法院不予准许。（二）备案问题。基于同样理由，涉案场地格局备案问题，亦属餐饮公司事先应充分了解、实际经营期间应自行处置的问题，否则应自行承担其不及时作为所致的法律后果，无权主张对方因此构成违约。故餐饮公司就备案问题提出的意见，法院亦不予采信。其关于调取涉案场地布局图平面图的申请，亦对本案裁判无影响，且申请事项不属于人民法院依职权调取证据的范围，故法院亦不予准许。二、是否存在因朱善种违约导致无法实现合同目的。餐饮公司主张因朱善种未提供符合消防安全要求及备案要求的房屋构成违约，导致其如继续经营会长期处于违法状态，故其无法开展合法经营，不能实现合同目的。法院认为，在对餐饮公司上述主张作出认定前，应当再次重申以下原则：市场主体均应合法经营，违法经营者应当对自身违法行为自行承担责任，对方的违法行为不能成为自身违法的借口和逃避责任的理由。依据上述原则，结合前文分析及查明事实，法院认定，餐饮公司关于朱善种在消防和备案方面存在违约的主张不能成立，其无法开展合法经营系其自身原因所致。且，涉案合同为房屋租赁合同，餐饮公司的合同目的为利用房屋进行餐饮经营。而2020年5月15日至9月13日期间，餐饮公司利用涉案场地实际进行了经营，其关于不能实现合同目的的主张亦不成立。综上，餐饮公司关于朱善种违约导致其不能实现合同目的的主张，于法无据，法院不予采信。三、其他事由。前已查明，餐饮公司主张的解除事由发生过变化，但无论变化前的疫情防控措施，还是变化后的消防及备案问题，均不构成餐饮公司单方解除合同的正当事由。餐饮公司亦未举证证明存在其他合法的单方解除事由，故餐饮公司亦无其他合法依据单方解除涉案合同。四、涉案合同状态。前已查明，涉案合同客观上已于2020年9月13日停止履行，双方进行了交接和初步结算。合同事实上已不再继续履行，且不存在继续履行的可能，即涉案合同实际已于2020年9月13日解除。但庭审中，朱善种明确称其参与交接系为防止对方违约造成的损失扩大，而非同意餐饮公司解除合同，故合同事实上解除不影响对餐饮公司解除合同是否构成违约的认定。事实上，依据查明事实和上文分析足以认定，餐饮公司无正当理由单方解除合同构成根本违约。五、各方责任承担。（一）责任分担依据。合同解除，不影响清理结算条款的效力。关于违约责任的约定，属于清理结算条款。故合同解除后，关于违约责任的合同条款应继续适用，作为违约方的餐饮公司应当依约承担违约责任，朱善种亦有权要求餐饮公司按约承担违约责任。（二）关于本诉请求。1.押金。涉案合同明确约定，承租方违约提前退租的，押金不退还。合同同时还约定，承租方违约给出租方造成损失的，出租方可直接扣除押金予以补偿，押金不足弥补损失的，出租方有权要求继续赔偿。本案中，餐饮公司提前退租构成违约，依约无权主张退还押金。故餐饮公司要求退还押金的本诉诉请，于法无据，法院不予支持。2.中介费。基于前述同样理由，中介费即使真实发生，亦系因餐饮公司自身违约行为所致损失，应由其自行承担。故餐饮公司要求赔偿中介费的诉请，亦于法无据，法院不予支持。因中介费是否实际发生对裁判结果无影响，故餐饮公司要求证人出庭作证证明中介费发生的申请，没有必要，法院不予准许。（三）关于反诉请求。依法律规定及合同约定可知，双方以损失填平为损害赔偿的原则（押金不足弥补损失时继续赔偿），但不排除惩罚性损害赔偿（提前违约退租，押金不退，不论损失多少）。本案中，朱善种所提反诉请求，均系其主张的因餐饮公司违约行为所致损失。而在先处理本诉请求时，法院已依合同约定确认涉案押金不予退还，意即用押金弥补餐饮公司违约给朱善种造成的损失。如押金足以弥补损失，则朱善种不得再另行主张赔偿；如押金不足弥补损失，则餐饮公司应继续赔偿。前已述及，押金数额为225000元，朱善种反诉主张的损失数额为245066.60元，超过了押金数额，差额为20066.60元。因差额不大，为方便计，法院对反诉请求进行反向认证。如反诉请求中不被认定为“损失”的数额超过了差额，则朱善种反诉请求涉及的其他所谓损失即使全部成立，亦可被扣留的押金弥补，其无权再另行主张，其相应反诉请求亦不会得到支持。进行反向认证的关键数据为电缆费27500元。前已查明，该费用系交接当日双方核算后确定的数额，并在当日通过直接抵扣的方式完成了实际退还。由此可见，该费用的退还，是在餐饮公司已经违约提前退租的前提下双方达成的合意，对双方均具有约束力。现并无证据显示前提发生变化，则朱善种无权违反合意要求餐饮公司退还该费用。据此法院确认，电缆费27500元不属于餐饮公司违约给朱善种造成的损失。据上，即使朱善种其他反诉请求主张的损失均成立，其扣留的押金亦足以弥补其主张的损失，故其无权再另行主张损失赔偿，其全部反诉请求法院均不予支持。综上，餐饮公司的本诉请求及朱善种的反诉请求，均于法无据，法院均不予支持。判决：一、驳回北京麻雀小厨餐饮管理有限公司全部诉讼请求；二、驳回朱善种全部反诉请求。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，就合同解除权问题，首先，餐饮行业因其经营内容及经营场地等事关不特定多数人的生命财产安全，故在消防管理等方面存在特殊规定和要求。餐饮行业经营者对此应当明知，故在租赁经营场地前应对场地消防状况进行充分了解，并在此基础上确定是否租赁场地。根据查明的事实，餐饮公司实际签订了合同并接收了涉案场地进行经营，结合餐饮公司书面通知解除合同及提起本案诉讼时，均仅以疫情管控措施构成不可抗力作为解除合同的理由而未提及消防问题的情节及本案具体审理情况，一审法院认定餐饮公司明知涉案场地存在消防安全问题仍接收并实际经营，应视为其接受或认可标的物瑕疵，并无不当。其次，本案并无证据显示双方存在关于朱善种负责场地交付时应通过消防验收的约定，且2020年5月15日至9月13日期间，餐饮公司利用涉案场地实际进行了经营。结合市场经营主体责任、行政处罚的时间、原因、结果及全案具体审理情况，一审法院未予采信餐饮公司关于朱善种违约导致其不能实现合同目的的主张，认定餐饮公司构成根本违约，并结合本案证据及相关法律规定，对本案所做具体处理，并无不当。餐饮公司上诉坚持对本案的异议，因事实依据不足，本院不予支持。综上所述，餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5213元，由北京麻雀小厨餐饮管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员　　王　磊二〇二一年九月八日法官助理　　郭子枫法官助理　　张海桃书 记 员　　曹　静 来自马克数据网