李健、王栋等余国亮、陈秀英房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）新01民终4070号

• 案件编号

  （2021）新01民终4070号

• 案件名称

  李健、王栋等余国亮、陈秀英房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

• 所属地区

  新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  李健;王栋;余国亮;陈秀英

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2021）新01民终4070号上诉人（原审原告）：李健，女，1948年8月3日出生，汉族，乌鲁木齐市气象局退休职工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。        上诉人（原审原告）：王栋，男，1973年7月27日出生，汉族，乌鲁木齐天山区城市管理局职工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。        二上诉人共同委托诉讼代理人：张瑜，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。        二上诉人共同委托诉讼代理人：汤国华，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。        被上诉人（原审被告）：余国亮，男，1939年6月15日出生，汉族，乌鲁木齐市气象局退休职工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。        被上诉人（原审被告）：陈秀英，女，1947年4月13日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。        原审第三人：乌鲁木齐市气象局，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市东大梁西街243号。        法定代表人：宋晓新，系该局局长。        委托诉讼代理人：陈斌，男，该单位工作人员。        上诉人李健、王栋因与被上诉人余国亮、陈秀英，第三人乌鲁木齐市气象局房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2021）新0102民初4665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案后，依法组成合议庭于2021年9月3日开庭进行了审理。上诉人李健、王栋及其共同委托诉讼代理人张瑜、汤国华，被上诉人余国亮、陈秀英，原审第三人乌鲁木齐市气象局的委托诉讼代理人陈斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        李健、王栋上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判余国亮、陈秀英继续履行《协议书》，协助我方将位于乌鲁木齐市天山区幸福路××号房产变更登记至我方名下；2．判令余国亮、陈秀英承担本案保全费、保全担保保险费、邮寄送达费。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，适用法律错误。一审判决认定李健没有证据证实余国亮没有钱购买旧房、不想要旧房系事实认定错误。余国亮明知李健具有分配旧房的资格，不主动交纳购房款，怠于履行互换购房资格的义务，应视为明确放弃购买旧房的意思表示。余国亮于2015年将新房交付王栋并协助办理入住，足以证实余国亮就新房转让给李健、王栋是真实意思表示，并按照协议交付新房足以证实其明确拒绝购买旧房的意思表示。2014年开始分配旧房，2015年新房交工并办理入住，新房交付的时间在旧房分配时间在后，如果余国亮真的想要旧房，完全可以不把新房交付给李健，以此为条件要求李健将旧房交付给自己。二、一审法院认定《协议书》中关于旧房的约定为附条件的合同条款，李健将分配的旧房登记到女儿名下，而不与余国亮、陈秀英互换系违约行为，故驳回李健、王栋的诉讼请求，系法律适用错误。李健、王栋按照协议履行了购房者的法律义务，余国亮理应按照协议履行过户的附随义务。自2010年11月19日签订协议后，我方分三笔按照乌鲁木齐市气象局的要求交纳全部房款，2013年9月12日我方向余国亮、陈秀英交付50，000元好处费。如果余国亮想要主张旧房的权利，则应另案诉讼。三、余国亮、陈秀英违反诚信原则，其行为不应得到法律支持，余国亮、陈秀英在享有购买旧房权利的期间怠于行使购买旧房的义务，在时隔7年后，因涉案房产属十三中、十五小双学区，在价格疯涨的背景下以拒绝协助我方办理房产过户手续胁迫要么给钱、要么给房，在我方提出诉讼后，抗辩因为没有互换旧房资格而拒绝过户新房，违背了法律基本原则，不应得到法律的支持。        余国亮辩称，李健的上诉状已经承认双方签订的协议是换房协议，而不是起诉状中所指的购房协议。法院不可能去调查李健说的是真话还是假话。我没有收到李健所称的50，000元好处费，拿不到旧房是不会把新房过户给李健的。        陈秀英辩称，李健把房子过户给其女儿，没有告诉我们。协议书第五条也约定了产生费用的问题，如果没有交换房屋的基础，不会有这样的约定。因为李健有旧房，我方才愿意互换的，但是李健并没有把房屋过户给我方。单位分新房时李健没有资格，余国亮是有资格的，所以李健交了50，000元定金与我方交换。我方不知道去哪里交房款。与我方达成协议的是李健，并不是李健的女儿。        乌鲁木齐市气象局述称，我方没有意见，与我方无关。        李健、王栋向一审法院起诉请求：1．判令余国亮、陈秀英继续履行《协议书》，协助我方将位于乌鲁木齐市天山区幸福路426号13号楼1单元102号房产变更登记至我方名下；2．判令余国亮、陈秀英承担本案保全费、保全担保保险费、邮寄送达费。        一审法院认定事实：2010年11月19日，余国亮、陈秀英（甲方）与李健、王栋（乙方）签订《协议书》，约定：甲方将位于（空白），面积（空白）平方米的房屋出售给乙方；乙方按甲方单位要求缴纳足额房款（缴费票据及房产证保存在乙方处）；甲方于房屋竣工验收向乙方交付房屋，乙方一次性向甲方交纳50，000元房款，待该房屋具备过户条件后由甲方协助乙方办理过户手续，其相关费用由乙方全部承担；若乙方在本单位取得旧房，将该旧房与甲方位于（空白），面积（空白）平方米的房屋互换，乙方一次性向甲方交纳的50，000元房款免交，购买该旧房所产生的购房款及相关费用由甲方承担；甲、乙双方交付房屋后，该房屋所产生的费用由双方各自承担；除不可抗力外，甲乙双方不得以任何理由解除合同，否则承担房款20％的赔偿责任；本协议至签字之日生效。2010年11月24日，李健、王栋以余国亮名义交购房款145，000元。2013年9月12日，李健、王栋以余国亮名义交购房款170，000元。2013年9月12日，余国亮、陈秀英向李健出具收条，载明：今收到李健交来50，000元。2014年年底到2015年1月月初，余国亮将诉争房屋的钥匙及房屋交付给王栋。2015年1月5日，李健、王栋以余国亮名义交购房款115，500元。后李健、王栋以余国亮名义交纳诉争房屋的各项税费、维修基金、物业费、暖气费等合计46，340元。另查，李健、余国亮均为乌鲁木齐市气象局退休职工。再查，诉争房屋为余国亮单独所有，不动产权证号为：新（2021）乌鲁木齐市不动产权第XXXX号，在本案受理前，李健、王栋向法院申请对诉争房屋进行诉前保全，一审法院作出（2021）新0102执保1912号保全裁定书，查封期限为2021年5月14日至2024年5月13日。再查，李健、王栋支付保全费2，672.5元、诉讼保全保险费1，000元。再查，乌鲁木齐市气象局于2014年向李健分配旧房，经李健个人申请，乌鲁木齐市气象局将分配给李健的旧房直接登记到李健女儿名下。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律、司法解释。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案双方在《协议书》中未明确约定诉争房屋的具体坐落、面积，但根据当事人的陈述，合同中约定的诉争房屋在签订《协议书》时未达到交付条件，诉争房屋的具体坐落、面积尚不明确，当事人无法具体约定该事宜；李健、王栋以余国亮名义交纳房款、税金、物业费等费用，且余国亮称系其将诉争房屋的钥匙交付给王栋，可见双方对余国亮将来分得诉争房屋的事情是明知、确定的；《协议书》中关于旧房的约定为附生效条件的合同条款，自条件成就时该条款生效，该条款的生效与否并不否认《协议书》其他条款的效力，法律法规亦不禁止附条件的合同约定，故余国亮、陈秀英与李健、王栋签订《协议书》能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量，一审法院认定余国亮、陈秀英与李健、王栋签订《协议书》符合合同成立的要件。余国亮、陈秀英（甲方）与李健、王栋（乙方）签订《协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，当属合法有效，当事人应严格恪守。《协议书》约定“若乙方在本单位取得旧房，将该旧房与甲方位于（空白），面积（空白）平方米的房屋互换”，根据庭审调查结果，乌鲁木齐市气象局在2014年向李健分配旧房，不过经李健个人申请，乌鲁木齐市气象局将分配给李健的旧房直接登记到李健女儿名下，李健实际取得单位分配的旧房，按照《协议书》的约定，李健应该将该旧房与甲方位于（空白），面积（空白）平方米的房屋（即本案诉争房屋）互换，李健称余国亮没有钱购买旧房，不想要旧房，但未提供证据支持其主张，故一审法院对李健诉称余国亮没有钱购买旧房、不想要旧房的意见不予采信；李健将乌鲁木齐市气象局将分配给其的旧房申请登记到李健女儿名下，而不是与余国亮、陈秀英按照合同约定进行互换，该行为违反了合同约定，此时李健、王栋主张余国亮、陈秀英协助其办理诉争房屋的不动产变更手续缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。对于李健、王栋支出的诉讼保全费、诉讼保全保险费非合理、必要的支持，由其自行承担。判决：驳回李健、王栋的全部诉讼请求。        本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李健、王栋提交以下证据：1．资金往来票据，用以证明2016年李健向乌鲁木齐市气象局交纳房款276，553.20元的事实；2．不动产登记证书，用以证明2014年李健已经分配了旧房，但是余国亮一直不要，我方一直到2017年才过户给案外人；3．微信记录，用以证明余国亮在2021年3月26日之前对过户房屋给我方是没有异议的。余国亮质证意见为：对上述证据的真实性认可，我是在3月25日拿到的房产证，第二天就在微信上给李健说把旧房过户给我，我就把新房过户给你，但是她不同意，这时候她才说房子已经过户给她女儿了。陈秀英质证意见为：交款票据及交款事实认可。微信记录的真实性认可，证明问题不认可。我们没有拿到旧房的房产证，不能过户给对方。乌鲁木齐市气象局质证意见为：对上述证据的真实性认可。本院对资金往来票据的真实性、合法性、关联性予以确认。对不动产登记证书的真实性予以确认，但该证据无法证明李健、王栋所陈述余国亮放弃购买旧房的事实，故本院对该证据的关联性不予确认。对微信记录的真实性予以确认，对其与本案的关联性将结合全案综合予以认定。        本院对一审查明的事实予以确认。        本院认为，本案的争议焦点为：李健、王栋主张余国亮、陈秀英继续履行《协议书》，协助其将位于乌鲁木齐市天山区幸福路××号房产变更登记至李健名下及由余国亮、陈秀英承担保全费、保全担保保险费、邮寄送达费有无事实和法律依据。关于协助办理过户的问题。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。一审法院认定涉案协议系附条件合同，因李健、王栋未能将旧房交付给余国亮、陈秀英，故协议所附条件未成就，合同未生效。据此判令驳回了李健、王栋的诉讼请求。对此本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》对于附条件合同的规定，在附条件合同中所附条件是否成就直接决定合同是否能够生效，而本案中双方签订的协议书最后一条明确载明本协议自签字之日起生效，因此该协议并不符合附条件合同的要件；其次，该协议的内容由两部分组成：一、余国亮将购买涉案争议房屋的权利转让至李健享有，李健应交纳全部购房费用并向余国亮另行支付50，000元房款，余国亮应在具备过户条件后协助李健办理过户手续。本案中，李健在签订协议之后支付了全部购房款，亦向余国亮另行支付了50，000元。李健已按照合同约定履行了针对涉案争议房屋的合同义务，余国亮应当按照合同约定履行向李健交付房屋及协助过户的义务；二、协议中还约定了“若李健在本单位取得旧房，将该旧房与余国亮位于（空白），面积（空白）平方米的房屋互换”，从该部分合同内容反映，该约定内容的履行具有不确定性，只有李健取得了旧房购买资格，双方才具备履行其他合同义务的基础，结合法庭查明的事实，余国亮并未交纳购买旧房的款项且并未向李健退还50，000元购房款。上述两部分约定内容虽载明在同一份协议书中，但从上述合同内容反映，新房转让内容的全面履行并不以旧房转让为条件或前提，合同中也没有约定不履行旧房转让义务必然导致终止履行新房转让义务。余国亮若主张李健向其交付旧房，则应将此作为一项独立的诉讼请求提出，而不应作为本案中不协助李健办理新房过户的抗辩意见。结合以上分析，一审法院对涉案协议系附条件合同认定有误，据此作出的驳回李健、王栋要求余国亮、陈秀英协助过户的诉讼请求错误，本院予以纠正。关于王栋、李健要求余国亮、陈秀英承担保全费、保全担保保险费的问题。因王栋、李健在一审期间未对该费用提出明确的诉讼请求并缴纳相应的诉讼费用，故本院对该项诉讼请求不予处理。        综上所述，王栋、李健的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：        一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2021）新0102民初4665号民事判决；        二、余国亮、陈秀英协助王栋、李健将位于乌鲁木齐市天山区幸福路××号房产变更登记至王栋、李健名下；        三、驳回王栋、李健的其他诉讼请求。        一审案件受理费3，878.75元（王栋、李健已预交），由余国亮、陈秀英负担；二审案件受理费7，813.49元（王栋、李健已预交），由余国亮、陈秀英负担。        本判决为终审判决。        审判长    冯宁审判员    瞿佩茹审判员    姚雷二〇二一年九月十日书记员    耿颖硕>  关注微信公众号“马克数据网”