宣城梁生置业有限公司、方小义商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）皖18民终1698号

• 案件编号

  （2021）皖18民终1698号

• 案件名称

  宣城梁生置业有限公司、方小义商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  安徽省宣城市中级人民法院

• 所属地区

  安徽省宣城市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  宣城梁生置业有限公司;方小义

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)皖18民终1698号上诉人（原审被告）：宣城梁生置业有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区薰化路星隆国际广场22幢1301室。法定代表人：叶晓明，该公司总经理。委托诉讼代理人：何迅纪，上海建纬（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王栋梁，上海建纬（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方小义，女，1982年10月1日出生，汉族，务工人员，户籍地安徽省宣城市宣州区，经常居住地安徽省宣城市宣州区。委托诉讼代理人：陈晓红，安徽文行律师事务所律师。上诉人宣城梁生置业有限公司（以下简称梁生置业公司）因与被上诉人方小义商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2021）皖1802民初1846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁生置业公司上诉请求：撤销原判决，裁定将本案发回重审或改判驳回方小义的全部诉讼请求。事实和理由：1.梁生置业公司不应承担逾期交房违约责任。第一，梁生置业公司不存在逾期交房的事实。双方签订的《商品房买卖合同》《补充协议》约定，案涉房屋应于2019年12月21日前“经验收合格并取得竣工验收备案”，该房屋实际于2019年12月20日完成竣工验收备案手续，符合法定的交房标准，满足约定的交房条件，梁生置业公司没有违约行为；反之，方小义违反合同约定拒绝配合办理相关交房手续，系真正的违约方。第二，原判决混淆出卖人维修责任与逾期交房违约责任，以致认定梁生置业公司承担逾期交房违约金缺乏事实根据和法律依据。体现在：①案涉房屋漏水主要部位为卫生间、烟道接口，不属于房屋整体结构质量问题，故不会严重影响买受人方小义的正常居住使用；②案涉《补充协议》第四条对买受人拒绝收房的事由明确约定为两类，一是主体结构质量问题，二是地基基础质量问题，不包括房屋漏水质量瑕疵；③对于房屋漏水等质量瑕疵，梁生置业公司依约承担的责任是维修义务，该维修行为并不导致逾期交房；④出卖人承担维修义务在于保证买受人所得房屋能够符合居住使用条件、以买受人已实际收房为基础，而“按期交付”义务在于保证约定期限内买受人能够取得房屋、结合交易习惯通常以“交钥匙”作为交房标志，本案中梁生置业公司已完成交付流程，方小义已接收案涉房屋，梁生置业公司应承担的维修责任不能等同于逾期交房责任。2.原判决对违约金标准认定失当。首先，基于违约产生的赔偿责任系以填平原则作为法理逻辑，即若梁生置业公司应承担逾期交房违约责任，亦应以方小义受有的实际损失为限，而本案中方小义未举证证明实际损失数额；其次，基于逾期交房违约责任产生的损害后果为买受人丧失对房屋占有而导致的租金损失，故方小义的实际损失应参照案涉房屋周边同等面积精装修房租金价格1700元/月计算，原判决认定的违约金数额较之方小义实际损失明显过高；复次，案涉《商品房买卖合同》《补充协议》虽约定逾期交房违约金标准，但该约定不能等同于买受人实际损失，依法本案中不应适用，且两份协议约定的标准不同，如若适用亦应以《商品房买卖合同》约定为准；再者，案涉房屋的购房价款远低于其他楼层房屋的正常售价，原审判决的违约金数额显失公平。3.原判决违反法定程序。本案中，方小义诉请的违约金数额为50025元，而原判决认定的违约金数额为50634.8元，该裁判结果显属超出当事人诉讼请求。方小义辩称，1.梁生置业公司应承担逾期交房违约责任。第一，案涉房屋存在严重的渗漏水质量问题，除卫生间、烟道接口处漏水外，楼面、客厅、卧室亦均存在渗漏水情况，甚至在雨天雨量大时还存在滴水现象，根本不能正常居住使用；第二，根据《补充协议》第四条约定，“存在导致无法正常居住使用的质量问题的”情形，出卖人应修复后交给买受人，同时应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任，故梁生置业公司承担修复责任与承担逾期交房责任，两者为双重责任；第三，方小义在收房时发现质量问题依法有权拒绝接收，且案涉房屋因质量问题未得以根本解决，迄今未能进行交付，梁生置业公司上诉称已完成交付流程，显然背离事实。2.方小义起诉时对诉请主张存在误算，原判决对逾期交房违约金的认定未违反法定程序。3.关于案涉违约金标准问题。方小义同意按实际损失加30%比例确定梁生置业公司的违约责任，但方小义的实际损失应包括两部分，一是房租损失，由于梁生置业公司迄今未修复合格，该租金损失应按1700元/月计算至实际交房时止；二是修复费用损失，因梁生置业公司尚未根本解决漏水问题，方小义建议由其自行安排修复，梁生置业公司承担修复费用2万元。依前述方式核算，原判决确定的违约金数额未超过方小义实际损失的130%，故梁生置业公司主张违约金过高的上诉理由不能成立。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。方小义向一审法院起诉请求：判令梁生置业公司支付自2019年12月22日至实际交房之日的逾期交房违约金(计算至2020年7月31日为50025元)。一审法院认定事实：2018年2月22日，双方签订合同编号为201800009598的《商品房买卖合同》,其中约定：梁生置业公司将其开发建设的位于宣城市经济技术开发区出售给方小义；购房单价为每平方米6433.81元，总价款为757967元；方小义于2018年2月22日前支付首期房价357967元，余款40万元向银行申请贷款支付；交房期限为梁生置业公司于2019年12月21日前将经验收合格并取得竣工验收备案的商品房交付给方小义；第九条出卖人逾期交房违约责任约定为，“……（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”同日，双方签订附件《补充协议》，其中第四条约定，“……4.该商品房逾期交楼责任的界定以本款约定为准。（1）该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。……”；第五条约定，“关于逾期交付责任……1.逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15％。”上述合同签订后，方小义按约支付首付款及办理按揭贷款手续，实际交付购房款756873元。2019年12月6日，案涉房屋经勘查单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位验收合格。2019年12月20日，建设单位在宣城市建设工程质量监督站宣城经开区分站办理了工程竣工验收备案手续。当日，方小义前往收房时因发现案涉房屋多处渗漏水，故未办理交房手续，并向相关单位反映了案涉房屋漏水问题。此后，梁生置业公司安排工作人员对案涉房屋进行修复。2020年8月，方小义进行现场查看，案涉房屋原渗漏部位已维修结束且无新的渗漏痕迹。2021年3月17日，方小义诉至一审法院，请求判如所请。诉讼中的2021年4月底，方小义再次查看案涉房屋，未再发现渗漏点。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》《补充协议》合法有效，双方当事人均应予信守。本案中，方小义已按约定方式支付购房款，梁生置业公司依约应在2019年12月21日前交付经验收合格备案且无质量问题的房屋。经查，案涉房屋虽已于约定期限内办理竣工验收备案，但方小义于交房当日即发现案涉房屋多处渗漏并提出质量异议，结合其提交的视频、照片等资料可以看出，是时案涉房屋烟道接口、卫生间、卧室等多处严重渗漏，严重影响方小义居住使用。诉讼中，梁生置业公司陈述称，其于2020年6、7月间对案涉房屋进行了维修；方小义陈述称，案涉房屋于2020年8月已修复完毕且未出现新的渗漏痕迹。根据上述查明的事实情况，对方小义诉请主张2019年12月22日至2020年7月31日期间的逾期交房违约金50634.8元（756873元×0.3‰×223天），予以支持；2020年8月起，方小义已知梁生置业公司完成对案涉房屋的修复义务，其未积极办理房屋交付手续，由此造成扩大部分的损失应予自担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条规定，判决：一、被告宣城梁生置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告方小义逾期交房违约金50634.8元；二、驳回原告方小义的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取计526元，由梁生置业公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。二审另查明：梁生置业公司通知方小义于2019年12月20日办理交房手续，当日方小义在交房前查看案涉房屋，发现厨房烟道、卫生间管道、房间内等多处渗漏水。方小义一审提供的视频资料、照片，反映案涉房屋多部位存在明显渗漏水质量问题。一审庭审中，方小义陈述称，其当时发现房屋渗漏水程度严重，故未收房；梁生置业公司陈述称，维修是在2020年6、7月间完成的。二审庭审中，双方确认案涉房屋钥匙及相关交付手续迄今未予办理。本院认为，本案二审争议焦点之一为梁生置业公司应否向方小义承担逾期交房违约责任。第一，梁生置业公司承担质量维修责任与承担逾期交房责任，两者不相冲突。从合同约定看，案涉《补充协议》第四条约定商品房“存在导致无法正常居住使用的质量问题的”，出卖人同时承担质量修复责任和修复期间的逾期交房责任，该约定内容没有歧义，明确体现为方小义诉称的双重责任，而不是梁生置业公司辩称的择一适用的违约责任；结合法律规定和生活常理看，商品房如若出现前述质量问题，买受人客观上受有不能正常居住使用的实际损失，出卖人除承担质量维修的违约责任外，承担该期间的违约损害赔偿责任亦为应有之义，故双方约定出卖人承担双重责任，符合法理、事理和情理，当事人应予遵循。第二，案涉房屋渗漏水构成合同约定的“导致无法正常居住使用的”质量问题，梁生置业公司应承担逾期交房责任。众所周知，渗漏水质量问题是影响商品房正常居住使用的主要问题，且根据查明的事实可知，案涉房屋所涉渗漏水问题包括厨房、卫生间、房间等多个部位，系属严重的渗漏水质量问题，显然不具备正常居住使用功能，方小义因此拒绝收房要求出卖人进行修复后交付，系正当行使买受人合法权利，符合社会公众对合格商品房的正常认知和合理要求，也符合双方的合同约定，故梁生置业公司对约定交房期日起至实际修复完成之日止的逾期交房违约金应予承担。梁生置业公司该节上诉理由，于法于理无据，本院不予采纳。系争焦点之二为案涉房屋逾期交房违约金如何计算问题。我国合同法第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，案涉《补充协议》约定逾期交房违约金标准为已付购房款的日万分之三，即原判决确认的6812元/月（756873元×日万分之三×30日）。梁生置业公司上诉主张原判决认定的违约金标准过高，应按租金价格1700元/月计算；方小义同意按租金价格1700元/月×130%标准计算。经审查认为，通常而言，方小义因梁生置业公司逾期交房造成的实际损失，主要体现为租金利益损失，依据上述法律规定，结合双方二审中的诉辩意见，本着公平原则、诚实信用原则及以补偿性为主、惩罚性为辅的违约损害赔偿责任确定原则进行衡量，案争违约金标准按双方认可的租金价格1700元/月×130%即2210元/月计算较为适当。原判决未对买受人实际损失情况进行考量，以致按合同约定认定的违约金标准即6812元/月“过分高于造成的损失”，确有不当。方小义辩称梁生置业公司迄今未完成质量修复，其仍需自行修复，要求梁生置业公司预付修复费用2万元，同时以此为由主张逾期交房违约金计算至实际交房时止，因其未举证证明梁生置业公司维修后自2020年8月起案涉房屋仍存在渗漏水的质量问题，故其该辩驳理由缺乏事实基础，且即若日后出现渗漏水质量问题，其可另行依法向梁生置业公司主张权利，但在本案中将修复费用主张为实际损失欠缺理据，本院不予支持；同理，方小义对逾期交房违约金计算期限的辩解理由，亦明显不能成立，本院不予采信。综上所述，梁生置业公司的部分上诉请求成立。经核算，梁生置业公司本案中应付给方小义逾期交房违约金16207元[2210元/月×7个月零10天（2019年12月22日至2020年7月31日）]。原判决认定基本事实清楚，但对逾期交房违约金标准的确定有失妥当，二审依法予以纠正。另，本院虽对违约金标准予以酌减，但因梁生置业公司一审中未就约定的违约金标准是否过高问题提出明确具体的请求，且鉴于纠纷起因、违约责任在于梁生置业公司，故确定一、二审案件受理费主要由梁生置业公司负担。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省宣城市宣州区人民法院（2021）皖1802民初1846号民事判决；二、上诉人宣城梁生置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付被上诉人方小义逾期交房违约金16207元；三、驳回被上诉人方小义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取计526元，由被上诉人方小义负担126元，上诉人宣城梁生置业有限公司负担400元；二审案件受理费1066元，由上诉人宣城梁生置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　　程　瑛审 判 员　　陈前香审 判 员　　包　娟二〇二一年九月六日法官助理　　孙如梦书 记 员　　卢艳芳附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)皖18民终1698号上诉人（原审被告）：宣城梁生置业有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区薰化路星隆国际广场22幢1301室。法定代表人：叶晓明，该公司总经理。委托诉讼代理人：何迅纪，上海建纬（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王栋梁，上海建纬（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方小义，女，1982年10月1日出生，汉族，务工人员，户籍地安徽省宣城市宣州区，经常居住地安徽省宣城市宣州区。委托诉讼代理人：陈晓红，安徽文行律师事务所律师。上诉人宣城梁生置业有限公司（以下简称梁生置业公司）因与被上诉人方小义商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2021）皖1802民初1846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁生置业公司上诉请求：撤销原判决，裁定将本案发回重审或改判驳回方小义的全部诉讼请求。事实和理由：1.梁生置业公司不应承担逾期交房违约责任。第一，梁生置业公司不存在逾期交房的事实。双方签订的《商品房买卖合同》《补充协议》约定，案涉房屋应于2019年12月21日前“经验收合格并取得竣工验收备案”，该房屋实际于2019年12月20日完成竣工验收备案手续，符合法定的交房标准，满足约定的交房条件，梁生置业公司没有违约行为；反之，方小义违反合同约定拒绝配合办理相关交房手续，系真正的违约方。第二，原判决混淆出卖人维修责任与逾期交房违约责任，以致认定梁生置业公司承担逾期交房违约金缺乏事实根据和法律依据。体现在：①案涉房屋漏水主要部位为卫生间、烟道接口，不属于房屋整体结构质量问题，故不会严重影响买受人方小义的正常居住使用；②案涉《补充协议》第四条对买受人拒绝收房的事由明确约定为两类，一是主体结构质量问题，二是地基基础质量问题，不包括房屋漏水质量瑕疵；③对于房屋漏水等质量瑕疵，梁生置业公司依约承担的责任是维修义务，该维修行为并不导致逾期交房；④出卖人承担维修义务在于保证买受人所得房屋能够符合居住使用条件、以买受人已实际收房为基础，而“按期交付”义务在于保证约定期限内买受人能够取得房屋、结合交易习惯通常以“交钥匙”作为交房标志，本案中梁生置业公司已完成交付流程，方小义已接收案涉房屋，梁生置业公司应承担的维修责任不能等同于逾期交房责任。2.原判决对违约金标准认定失当。首先，基于违约产生的赔偿责任系以填平原则作为法理逻辑，即若梁生置业公司应承担逾期交房违约责任，亦应以方小义受有的实际损失为限，而本案中方小义未举证证明实际损失数额；其次，基于逾期交房违约责任产生的损害后果为买受人丧失对房屋占有而导致的租金损失，故方小义的实际损失应参照案涉房屋周边同等面积精装修房租金价格1700元/月计算，原判决认定的违约金数额较之方小义实际损失明显过高；复次，案涉《商品房买卖合同》《补充协议》虽约定逾期交房违约金标准，但该约定不能等同于买受人实际损失，依法本案中不应适用，且两份协议约定的标准不同，如若适用亦应以《商品房买卖合同》约定为准；再者，案涉房屋的购房价款远低于其他楼层房屋的正常售价，原审判决的违约金数额显失公平。3.原判决违反法定程序。本案中，方小义诉请的违约金数额为50025元，而原判决认定的违约金数额为50634.8元，该裁判结果显属超出当事人诉讼请求。方小义辩称，1.梁生置业公司应承担逾期交房违约责任。第一，案涉房屋存在严重的渗漏水质量问题，除卫生间、烟道接口处漏水外，楼面、客厅、卧室亦均存在渗漏水情况，甚至在雨天雨量大时还存在滴水现象，根本不能正常居住使用；第二，根据《补充协议》第四条约定，“存在导致无法正常居住使用的质量问题的”情形，出卖人应修复后交给买受人，同时应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任，故梁生置业公司承担修复责任与承担逾期交房责任，两者为双重责任；第三，方小义在收房时发现质量问题依法有权拒绝接收，且案涉房屋因质量问题未得以根本解决，迄今未能进行交付，梁生置业公司上诉称已完成交付流程，显然背离事实。2.方小义起诉时对诉请主张存在误算，原判决对逾期交房违约金的认定未违反法定程序。3.关于案涉违约金标准问题。方小义同意按实际损失加30%比例确定梁生置业公司的违约责任，但方小义的实际损失应包括两部分，一是房租损失，由于梁生置业公司迄今未修复合格，该租金损失应按1700元/月计算至实际交房时止；二是修复费用损失，因梁生置业公司尚未根本解决漏水问题，方小义建议由其自行安排修复，梁生置业公司承担修复费用2万元。依前述方式核算，原判决确定的违约金数额未超过方小义实际损失的130%，故梁生置业公司主张违约金过高的上诉理由不能成立。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。方小义向一审法院起诉请求：判令梁生置业公司支付自2019年12月22日至实际交房之日的逾期交房违约金(计算至2020年7月31日为50025元)。一审法院认定事实：2018年2月22日，双方签订合同编号为201800009598的《商品房买卖合同》,其中约定：梁生置业公司将其开发建设的位于宣城市经济技术开发区出售给方小义；购房单价为每平方米6433.81元，总价款为757967元；方小义于2018年2月22日前支付首期房价357967元，余款40万元向银行申请贷款支付；交房期限为梁生置业公司于2019年12月21日前将经验收合格并取得竣工验收备案的商品房交付给方小义；第九条出卖人逾期交房违约责任约定为，“……（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”同日，双方签订附件《补充协议》，其中第四条约定，“……4.该商品房逾期交楼责任的界定以本款约定为准。（1）该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。……”；第五条约定，“关于逾期交付责任……1.逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15％。”上述合同签订后，方小义按约支付首付款及办理按揭贷款手续，实际交付购房款756873元。2019年12月6日，案涉房屋经勘查单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位验收合格。2019年12月20日，建设单位在宣城市建设工程质量监督站宣城经开区分站办理了工程竣工验收备案手续。当日，方小义前往收房时因发现案涉房屋多处渗漏水，故未办理交房手续，并向相关单位反映了案涉房屋漏水问题。此后，梁生置业公司安排工作人员对案涉房屋进行修复。2020年8月，方小义进行现场查看，案涉房屋原渗漏部位已维修结束且无新的渗漏痕迹。2021年3月17日，方小义诉至一审法院，请求判如所请。诉讼中的2021年4月底，方小义再次查看案涉房屋，未再发现渗漏点。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》《补充协议》合法有效，双方当事人均应予信守。本案中，方小义已按约定方式支付购房款，梁生置业公司依约应在2019年12月21日前交付经验收合格备案且无质量问题的房屋。经查，案涉房屋虽已于约定期限内办理竣工验收备案，但方小义于交房当日即发现案涉房屋多处渗漏并提出质量异议，结合其提交的视频、照片等资料可以看出，是时案涉房屋烟道接口、卫生间、卧室等多处严重渗漏，严重影响方小义居住使用。诉讼中，梁生置业公司陈述称，其于2020年6、7月间对案涉房屋进行了维修；方小义陈述称，案涉房屋于2020年8月已修复完毕且未出现新的渗漏痕迹。根据上述查明的事实情况，对方小义诉请主张2019年12月22日至2020年7月31日期间的逾期交房违约金50634.8元（756873元×0.3‰×223天），予以支持；2020年8月起，方小义已知梁生置业公司完成对案涉房屋的修复义务，其未积极办理房屋交付手续，由此造成扩大部分的损失应予自担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条规定，判决：一、被告宣城梁生置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告方小义逾期交房违约金50634.8元；二、驳回原告方小义的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取计526元，由梁生置业公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。二审另查明：梁生置业公司通知方小义于2019年12月20日办理交房手续，当日方小义在交房前查看案涉房屋，发现厨房烟道、卫生间管道、房间内等多处渗漏水。方小义一审提供的视频资料、照片，反映案涉房屋多部位存在明显渗漏水质量问题。一审庭审中，方小义陈述称，其当时发现房屋渗漏水程度严重，故未收房；梁生置业公司陈述称，维修是在2020年6、7月间完成的。二审庭审中，双方确认案涉房屋钥匙及相关交付手续迄今未予办理。本院认为，本案二审争议焦点之一为梁生置业公司应否向方小义承担逾期交房违约责任。第一，梁生置业公司承担质量维修责任与承担逾期交房责任，两者不相冲突。从合同约定看，案涉《补充协议》第四条约定商品房“存在导致无法正常居住使用的质量问题的”，出卖人同时承担质量修复责任和修复期间的逾期交房责任，该约定内容没有歧义，明确体现为方小义诉称的双重责任，而不是梁生置业公司辩称的择一适用的违约责任；结合法律规定和生活常理看，商品房如若出现前述质量问题，买受人客观上受有不能正常居住使用的实际损失，出卖人除承担质量维修的违约责任外，承担该期间的违约损害赔偿责任亦为应有之义，故双方约定出卖人承担双重责任，符合法理、事理和情理，当事人应予遵循。第二，案涉房屋渗漏水构成合同约定的“导致无法正常居住使用的”质量问题，梁生置业公司应承担逾期交房责任。众所周知，渗漏水质量问题是影响商品房正常居住使用的主要问题，且根据查明的事实可知，案涉房屋所涉渗漏水问题包括厨房、卫生间、房间等多个部位，系属严重的渗漏水质量问题，显然不具备正常居住使用功能，方小义因此拒绝收房要求出卖人进行修复后交付，系正当行使买受人合法权利，符合社会公众对合格商品房的正常认知和合理要求，也符合双方的合同约定，故梁生置业公司对约定交房期日起至实际修复完成之日止的逾期交房违约金应予承担。梁生置业公司该节上诉理由，于法于理无据，本院不予采纳。系争焦点之二为案涉房屋逾期交房违约金如何计算问题。我国合同法第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，案涉《补充协议》约定逾期交房违约金标准为已付购房款的日万分之三，即原判决确认的6812元/月（756873元×日万分之三×30日）。梁生置业公司上诉主张原判决认定的违约金标准过高，应按租金价格1700元/月计算；方小义同意按租金价格1700元/月×130%标准计算。经审查认为，通常而言，方小义因梁生置业公司逾期交房造成的实际损失，主要体现为租金利益损失，依据上述法律规定，结合双方二审中的诉辩意见，本着公平原则、诚实信用原则及以补偿性为主、惩罚性为辅的违约损害赔偿责任确定原则进行衡量，案争违约金标准按双方认可的租金价格1700元/月×130%即2210元/月计算较为适当。原判决未对买受人实际损失情况进行考量，以致按合同约定认定的违约金标准即6812元/月“过分高于造成的损失”，确有不当。方小义辩称梁生置业公司迄今未完成质量修复，其仍需自行修复，要求梁生置业公司预付修复费用2万元，同时以此为由主张逾期交房违约金计算至实际交房时止，因其未举证证明梁生置业公司维修后自2020年8月起案涉房屋仍存在渗漏水的质量问题，故其该辩驳理由缺乏事实基础，且即若日后出现渗漏水质量问题，其可另行依法向梁生置业公司主张权利，但在本案中将修复费用主张为实际损失欠缺理据，本院不予支持；同理，方小义对逾期交房违约金计算期限的辩解理由，亦明显不能成立，本院不予采信。综上所述，梁生置业公司的部分上诉请求成立。经核算，梁生置业公司本案中应付给方小义逾期交房违约金16207元[2210元/月×7个月零10天（2019年12月22日至2020年7月31日）]。原判决认定基本事实清楚，但对逾期交房违约金标准的确定有失妥当，二审依法予以纠正。另，本院虽对违约金标准予以酌减，但因梁生置业公司一审中未就约定的违约金标准是否过高问题提出明确具体的请求，且鉴于纠纷起因、违约责任在于梁生置业公司，故确定一、二审案件受理费主要由梁生置业公司负担。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省宣城市宣州区人民法院（2021）皖1802民初1846号民事判决；二、上诉人宣城梁生置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付被上诉人方小义逾期交房违约金16207元；三、驳回被上诉人方小义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取计526元，由被上诉人方小义负担126元，上诉人宣城梁生置业有限公司负担400元；二审案件受理费1066元，由上诉人宣城梁生置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　　程　瑛审 判 员　　陈前香审 判 员　　包　娟二〇二一年九月六日法官助理　　孙如梦书 记 员　　卢艳芳附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 来源：百度“马 克 数据网”