钱大刚与谢雷农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（2021）京02民终11115号

• 案件编号

  （2021）京02民终11115号

• 案件名称

  钱大刚与谢雷农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第二中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/2 0:00:00

• 当事人

  钱大刚;谢雷

• 案件缘由

  农村房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11115号上诉人（原审被告）：钱大刚，男，1972年5月17日出生，满族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李光勤，北京光勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢雷，男，1981年12月26日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。上诉人钱大刚因与被上诉人谢雷农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初6982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。钱大刚上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谢雷的全部诉讼请求或将本案发回重审，诉讼费由谢雷承担。事实与理由：钱大刚主张谢雷明知其本人系城镇居民户籍，购买农村房屋存在风险仍出于获取拆迁利益的目的购买房屋，其本人存在重大过错，应承担过错责任；谢雷与拆迁单位签订拆迁协议之前没有通知钱大刚，而是以被拆迁人身份与拆迁单位签订协议并领取补偿款，直接导致房屋无法返还的法律后果，一审判决钱大刚返还购房款显失公平；钱大刚签订买卖协议前已经告知谢雷房屋及宅基地权属状况，谢雷一审主张钱大刚的行为系欺诈，并未主张合同违法，一审法院以合同违法为由判决合同无效超出谢雷主张范围。谢雷同意一审判决。谢雷向一审法院起诉请求：1.确认双方2017年11月6日签署的《协议书》无效；2.钱大刚返还转让款120万元，并自2017年12月8日起至实际支付之日止，按一年期贷款市场报价利率标准支付利息；3.钱大刚支付导致合同无效的损失5万元；4.本案诉讼费由钱大刚承担。一审法院认定事实：2017年11月6日，钱大刚（卖方，甲方）与谢雷（买方，乙方）在孙某介绍下签订《协议书》，约定：钱大刚以120万元的价格将位于北京市大兴区榆垡镇小店街42号院出售给谢雷，院落东至孙凤学、西至孙俊田、南至孙小兵、北至大道；甲乙保证对出售的房基地拥有独立土地使用权；如遇国家征地或拆迁，甲方自愿放弃该房基地所产生的一切利益，所有权由乙方行使和享有，拆迁时，甲方需配合乙方办理拆迁相关事宜。协议落款处由甲、乙双方签字确认，并有钱大刚按捺手印。同日，钱大刚出具收条，载明收到购房款120万元。一审中，谢雷称其与杨柯共同购买院落，其与妻子孙静共同出资60万元，杨柯组织他人出资60万元，其中谢雷之妻孙静于2017年12月4日转账给钱大刚10万元、12月6日转账20万元、12月7日转账10万元，谢雷于2017年12月8日转账20万元。另，2017年12月4日，朱书法转账20万元，高贺银转账12万元；2017年12月5日，贾光辉转账5万元；杨春华于2017年12月5日至8日共转账20万元。经询问，谢雷陈述购房时，其与杨柯合伙购买此房屋，因此转账时有其和其爱人孙静的转账，也有杨柯的家人及朋友转账，杨春华系杨柯的父亲、其余人员系杨柯的朋友。钱大刚表示认可且其认可确实收到120万元购房款后出具收条一张，载明：今收到购房款120万元整，日期2017年11月6日。双方均认可日期是收到购房款后倒签的。谢雷提交北京市大兴区榆垡镇小店村村民委员会出具的《证明》以及孙小兵和王浩之间签署的《房屋买卖协议书》一份，证明钱大刚所转让的房屋属于农村宅基地和房屋以及来源。钱大刚对《证明》的真实性认可，但其认为此证明恰恰说明了双方在签署协议交易房屋时已经告知了谢雷房屋的原始权属状态，村委会也确认了宅基地土地使用权是王强，谢雷应当对房屋的来源是明知的；《房屋买卖协议书》的真实性认可，此协议书是在交易时由其提供给谢雷的，同时也说明了房屋确实是经过了几手后，才在王浩手中购买得来的，后转让给谢雷的。钱大刚申请证人孙某出庭作证。孙某作证称其系钱大刚与谢雷买卖房屋的中间人，其听说钱大刚要卖房，谢雷和杨柯又想要投资，便询问谢雷和杨柯是否要买房，并向二人说明了房屋的来源及投资的风险，谢雷和杨柯考虑后决定买房。谢雷认可证人陈述的是买卖房屋的过程，但是不认可告知过风险承担，买房时小店村是否拆迁都不清楚。钱大刚认可证人所述。谢雷户籍情况为北京市东城区居民户籍。钱大刚户籍地为北京市大兴区榆垡镇小押堤街35号。2018年，北京市大兴区榆垡镇小店村因北京新机场噪声区治理和周边综合治理项目（榆垡段）项目而搬迁腾退，涉案42号院落被搬迁腾退。2019年8月13日，谢雷与新航城公司签署《住宅房屋搬迁腾退货币补偿协议》，记载：搬迁房屋建筑面积114.85平方米，搬迁腾退补偿金额为213231元（其中包括房屋重置成新价补偿款104123元、房屋装修及其他附属物定额补偿费109108元）。经一审法院询问，杨春华、贾光辉、高贺银、朱书法均表示其转给钱大刚的款项是按照杨柯的指示转账的，是借给杨柯的钱。杨柯表示上述四人均是受其指示转账的，案涉院落是其与谢雷共同购买，其不参与本案诉讼，由谢雷一并主张权利。一审法院认为，当事人订立合同应遵守法律法规，不得违反国家法律或行政法规的强制性规定，不得损害社会公共利益。按照我国土地管理法的相关法律规定，农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有，集体土地上房屋的买卖依赖于土地使用权的有效转让，否则该买卖行为无效。根据庭审查明的事实，钱大刚和谢雷均不属于该村集体经济组织成员，双方买卖行为未经过区（县）级以上政府部门批准，故该买卖行为违反国家法律关于农村土地禁止转让的强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方的买卖合同无效，谢雷应当返还所购买的院落，钱大刚应返还谢雷、杨柯购房款120万元，杨柯表示由谢雷一并主张，其不参与本案诉讼，故钱大刚应返还谢雷上述购房款。涉案院落已经拆迁，已经不具备返还条件，涉案院落及房屋已经转化为拆迁补偿款，谢雷应将所获得的213231元拆迁款返还给钱大刚，相互抵销后，钱大刚应返还谢雷986769元。另即便由钱大刚在上述院落内拆迁，因其亦非合法宅基地使用权人，其也不可能获得比谢雷参与拆迁更多的补偿款，故对于院落拆迁所得并无影响。关于谢雷要求按照一年期贷款市场报价利率计算利息的请求，因其在买卖农村房屋过程中存在过错，故法院对此主张不予支持。据此，一审法院于2021年6月判决：一、谢雷与钱大刚签订的落款日期为2017年11月6日的《协议书》无效；二、钱大刚于判决生效后十日内返还给谢雷986769元；三、驳回谢雷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，公民、法人及其他组织订立合同均应遵守法律法规，不得违反法律、行政法规的强制性规定，不得损害社会公共利益。本案中，钱大刚与谢雷签订《协议书》对农村集体土地上建筑的房屋进行买卖，违反相关法律规定，一审法院认定钱大刚与谢雷签订的《协议书》无效，并无不当。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案院落现已被拆迁无法原物返还，故一审法院根据双方的过错程度，认定钱大刚将购房款返还给谢雷，同时谢雷将涉案院落拆迁款项返还给钱大刚，并对谢雷主张的利息未予支持，与本案客观情况相符，亦无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16050元，由钱大刚负担。本判决为终审判决。审 判 长　　刘　洁审 判 员　　耿燕军审 判 员　　张玉贤二〇二一年九月二日法官助理　　方浩然书 记 员　　王远征书 记 员　　果满树 微信公众号“马克 数据网”