胡传波、李明艳等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤19民终9310号

• 案件编号

  （2021）粤19民终9310号

• 案件名称

  胡传波、李明艳等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省东莞市中级人民法院

• 所属地区

  广东省东莞市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/2 0:00:00

• 当事人

  胡传波;李明艳;谭英;东莞市众顺房地产经纪有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终9310号上诉人（原审被告）：胡传波，男，汉族，1985年7月6日出生，住广东省深圳市龙华新区。上诉人（原审被告）：李明艳，女，汉族，1986年4月24日出生，住所地为广东省深圳市龙华新区。以上两上诉人共同委托代理人：房雪东，广东展豪律师事务所律师。以上两上诉人共同委托代理人：黄伟明，广东展豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭英，女，土家族，1982年11月20日出生，住湖北省巴东县。委托代理人：罗红，广东林贤律师事务所律师。原审第三人：东莞市众顺房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市樟木头镇圩镇社区樟木头大道南城新区林语花园9栋120号商铺。法定代表人：吴水香。上诉人胡传波、李明艳因与被上诉人谭英，原审第三人东莞市众顺房地产经纪有限公司（以下简称众顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2021）粤1973民初5087号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。谭英起诉请求：1.解除谭英与胡传波、李明艳、众顺公司签订的《房地产买卖居间合同》；2.胡传波、李明艳立即返还谭英已支付的购房定金10万元；3.胡传波、李明艳立即向谭英支付违约金33万元；4.胡传波、李明艳承担谭英因本案合同履行应付的佣金2万元；5.本案全部诉讼费、保全费、律师费18000元由胡传波、李明艳承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、确认谭英与李明艳、胡传波、东莞市地产经纪有限公司签订的《物业买卖及居间合同》已解除；二、李明艳、胡传波应于判决发生法律效力之日起三日内向谭英返还购房定金100000元，并支付违约金330000元；三、驳回谭英的其他诉讼请求。本案一审受理费4160元、保全费2860元，合计7020元，由谭英负担570元，李明艳、胡传波负担6450元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2021）粤1973民初5087号民事判决书。胡传波、李明艳不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判或驳回谭英的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由谭英承担。主要事实与理由：一审判定胡传波、李明艳承担购房款20%的违约金（330000元）明显过高，且判定胡传波、李明艳承担连带责任有失公平。一、案涉房屋买卖交易不成功，并非胡传波、李明艳单方造成，谭英同样存在过错，应当减轻胡传波、李明艳的违约责任。从谭英提交的微信聊天记录可知，谭英中途要求换人购房，属于变更合同主体，本应当与胡传波、李明艳再行协商确定，这期间造成的时间拖延不可归责于胡传波、李明艳。二、众顺公司在本案中亦存在过错或工作失职，其作为居间服务商，本应当熟悉房屋买卖的相关政策规定，但其却未及时了解并履行告知义务。从微信聊天记录及樟木头不动产登记中心复函可知，政策文件规定“考虑到疫情影响等原因，对符合以上认定标准的非本市户籍居民，允许其在2020年12月31日前继续签订《房地产买卖合同》及办理过户”，该政策发布于2020年9月3日，而众顺公司于2020年9月18日才知晓该政策文件，买卖双方也是在9月18日才知晓该情况。故众顺公司信息更新滞后耗费的时间应当归责任于众顺公司。三、限购政策（东建[2020]7号文）于2020年7月25日颁布，而东建[2020]8号文于2020年9月3日颁布，7月25日至9月3日期间，买卖双方及众顺公司均不知谭英是否符合购房资格，谭英由此提出换人购房，这期间造成的时间耗费，各方均没有过错。四、一审仅根据房屋价格有所上涨便认定违约金不高是错误的。房价会随市场变化发生波动，若以庭审时的价格来认定房价上涨幅度来认定违约金是否过高，有失公正。五、胡传波不应承担违约责任。其作为房屋共有人之一，一直积极配合并主动撮合交易，没有违约的主观及行为表现。谭英未在法律规定的期限内向本院提交书面答辩意见。众顺公司未向本院书面陈述意见。二审期间，谭英、众顺公司均未向本院提交新的证据。胡传波、李明艳向本院提交案涉房产市场价格查询截图，拟证明谭英提出解除房屋买卖合同时，案涉房产房价虽有所上涨，但胡传波、李明艳并未因此获得巨大利益，且该利益存在不确定性的情况下，让胡伟波、李明艳承担20%的违约金过高。谭英对上述证据的真实性、合法性认可，但认为不能证明其证明目的。众顺公司对上述证据的真实性、合法性认可，但认为即使按照上述证据显示的单价计，案涉房产升值部分也已经超过违约金33万元。本院经审理对原审查明事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方诉辩意见，本案的争议焦点是：一审法院判定的违约金是否过高。案涉商品房买卖合同系谭英与胡传波、李明艳双方真实意思表示，并未违反法律效力性强制规定，对双方均有约束力。根据一审查明事实，案涉房屋交易过程中，因东莞市出台的限购、限转让等政策，导致了交易过程出现拖沓，谭英提出换人购房，也是基于政策变化使其失去购房资格而做出的意思表示，在政策再次变化谭英恢复购房资格后，其积极履行合同义务，并无违约之处。至于中介公司，其在政策再次变化谭英恢复购房资格后，两周内告知双方，亦不存在过分拖沓之处。而胡传波、李明艳一方在合同履行期间，从2020年9月初开始就存在多次拖延办理的情况，且还有过不想履行合同的意思表示，明显违反了合同的约定。谭英作为守约方，有权依照合同约定提出解约，其要求胡传波、李明艳返还定金、并支付物业成交价的20%的违约金，理据充分。考虑到东莞房价的涨幅情况，一审认定的违约责任并不会过分高于守约方的损失。综上，胡传波、李明艳关于违约金过高的上诉请求缺乏理据支持，本院予以驳回。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。胡传波、李明艳的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费7750元，由胡传波、李明艳负担。（已预交）本判决为终审判决。审判长　　陈娟娟审判员　　陈美苑审判员　　黄宇齐二〇二一年九月二日书记员　　钟增荣广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终9310号上诉人（原审被告）：胡传波，男，汉族，1985年7月6日出生，住广东省深圳市龙华新区。上诉人（原审被告）：李明艳，女，汉族，1986年4月24日出生，住所地为广东省深圳市龙华新区。以上两上诉人共同委托代理人：房雪东，广东展豪律师事务所律师。以上两上诉人共同委托代理人：黄伟明，广东展豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭英，女，土家族，1982年11月20日出生，住湖北省巴东县。委托代理人：罗红，广东林贤律师事务所律师。原审第三人：东莞市众顺房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市樟木头镇圩镇社区樟木头大道南城新区林语花园9栋120号商铺。法定代表人：吴水香。上诉人胡传波、李明艳因与被上诉人谭英，原审第三人东莞市众顺房地产经纪有限公司（以下简称众顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2021）粤1973民初5087号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。谭英起诉请求：1.解除谭英与胡传波、李明艳、众顺公司签订的《房地产买卖居间合同》；2.胡传波、李明艳立即返还谭英已支付的购房定金10万元；3.胡传波、李明艳立即向谭英支付违约金33万元；4.胡传波、李明艳承担谭英因本案合同履行应付的佣金2万元；5.本案全部诉讼费、保全费、律师费18000元由胡传波、李明艳承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、确认谭英与李明艳、胡传波、东莞市地产经纪有限公司签订的《物业买卖及居间合同》已解除；二、李明艳、胡传波应于判决发生法律效力之日起三日内向谭英返还购房定金100000元，并支付违约金330000元；三、驳回谭英的其他诉讼请求。本案一审受理费4160元、保全费2860元，合计7020元，由谭英负担570元，李明艳、胡传波负担6450元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2021）粤1973民初5087号民事判决书。胡传波、李明艳不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判或驳回谭英的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由谭英承担。主要事实与理由：一审判定胡传波、李明艳承担购房款20%的违约金（330000元）明显过高，且判定胡传波、李明艳承担连带责任有失公平。一、案涉房屋买卖交易不成功，并非胡传波、李明艳单方造成，谭英同样存在过错，应当减轻胡传波、李明艳的违约责任。从谭英提交的微信聊天记录可知，谭英中途要求换人购房，属于变更合同主体，本应当与胡传波、李明艳再行协商确定，这期间造成的时间拖延不可归责于胡传波、李明艳。二、众顺公司在本案中亦存在过错或工作失职，其作为居间服务商，本应当熟悉房屋买卖的相关政策规定，但其却未及时了解并履行告知义务。从微信聊天记录及樟木头不动产登记中心复函可知，政策文件规定“考虑到疫情影响等原因，对符合以上认定标准的非本市户籍居民，允许其在2020年12月31日前继续签订《房地产买卖合同》及办理过户”，该政策发布于2020年9月3日，而众顺公司于2020年9月18日才知晓该政策文件，买卖双方也是在9月18日才知晓该情况。故众顺公司信息更新滞后耗费的时间应当归责任于众顺公司。三、限购政策（东建[2020]7号文）于2020年7月25日颁布，而东建[2020]8号文于2020年9月3日颁布，7月25日至9月3日期间，买卖双方及众顺公司均不知谭英是否符合购房资格，谭英由此提出换人购房，这期间造成的时间耗费，各方均没有过错。四、一审仅根据房屋价格有所上涨便认定违约金不高是错误的。房价会随市场变化发生波动，若以庭审时的价格来认定房价上涨幅度来认定违约金是否过高，有失公正。五、胡传波不应承担违约责任。其作为房屋共有人之一，一直积极配合并主动撮合交易，没有违约的主观及行为表现。谭英未在法律规定的期限内向本院提交书面答辩意见。众顺公司未向本院书面陈述意见。二审期间，谭英、众顺公司均未向本院提交新的证据。胡传波、李明艳向本院提交案涉房产市场价格查询截图，拟证明谭英提出解除房屋买卖合同时，案涉房产房价虽有所上涨，但胡传波、李明艳并未因此获得巨大利益，且该利益存在不确定性的情况下，让胡伟波、李明艳承担20%的违约金过高。谭英对上述证据的真实性、合法性认可，但认为不能证明其证明目的。众顺公司对上述证据的真实性、合法性认可，但认为即使按照上述证据显示的单价计，案涉房产升值部分也已经超过违约金33万元。本院经审理对原审查明事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方诉辩意见，本案的争议焦点是：一审法院判定的违约金是否过高。案涉商品房买卖合同系谭英与胡传波、李明艳双方真实意思表示，并未违反法律效力性强制规定，对双方均有约束力。根据一审查明事实，案涉房屋交易过程中，因东莞市出台的限购、限转让等政策，导致了交易过程出现拖沓，谭英提出换人购房，也是基于政策变化使其失去购房资格而做出的意思表示，在政策再次变化谭英恢复购房资格后，其积极履行合同义务，并无违约之处。至于中介公司，其在政策再次变化谭英恢复购房资格后，两周内告知双方，亦不存在过分拖沓之处。而胡传波、李明艳一方在合同履行期间，从2020年9月初开始就存在多次拖延办理的情况，且还有过不想履行合同的意思表示，明显违反了合同的约定。谭英作为守约方，有权依照合同约定提出解约，其要求胡传波、李明艳返还定金、并支付物业成交价的20%的违约金，理据充分。考虑到东莞房价的涨幅情况，一审认定的违约责任并不会过分高于守约方的损失。综上，胡传波、李明艳关于违约金过高的上诉请求缺乏理据支持，本院予以驳回。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。胡传波、李明艳的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费7750元，由胡传波、李明艳负担。（已预交）本判决为终审判决。审判长　　陈娟娟审判员　　陈美苑审判员　　黄宇齐二〇二一年九月二日书记员　　钟增荣 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