温奕晨、林永安等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤18民终2710号

• 案件编号

  （2021）粤18民终2710号

• 案件名称

  温奕晨、林永安等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省清远市中级人民法院

• 所属地区

  广东省清远市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/3 0:00:00

• 当事人

  温奕晨;林永安;何桂带

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终2710号上诉人（原审原告）：温奕晨，男，1989年11月11日出生，汉族，住江西省瑞金市。被上诉人（原审被告）：林永安，男，1977年7月13日出生，汉族，清远市清城区。被上诉人（原审被告）：何桂带，女，1977年1月6日出生，汉族，住清远市清城区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：莫丽贞，广东捷高律师事务所律师。上诉人温奕晨因与被上诉人林永安、何桂带房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初10989号民事判决，本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。温奕晨的上诉请求：1、请求二审法院依法撤销清远市清城区人民法院作出的（2020）粤1802民初10989号判决书，并依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，应当依法予以改判。一、一审判决故意回避9月11日温奕晨通知被告何桂带应提交新房产证给建行或按揭公司办理手续、9月17号通知林永安提交新房产证给建行或按揭公司这一事实，在一审过程中温奕晨提交了9月11日通过微信通知何桂带的微信截图，9月17号通知林永安的通话录音，林永安、何桂带也在一审过程中认可上述证据属实，一审判决事实认定中却故意回避上述关键事实，认定事实不清。二、一审判决故意回避2020年9月17日中国建设银行广州花都分行工作人员通知林永安将新房产证交到中国建设银行广州花都分行办理建行办理房屋抵押贷款手续，林永安以广州太远为由拒绝，之后双方约定与2020年9月23日由建行派员到清远不动产中心取房产证办理手续这一事实，在林永安、何桂带承认9月17日接到中国建设银行广州花都分行工作人员电话要求交房产证办手续的情况下，一审判决事实认定中仍然故意回避上述关键事实，认定事实不清。三、原告提供了9月17日与林永安、中国建设银行广州花都分行工作人员、按揭公司工作人员的通话录音，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条“人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据”的规定应进行真伪辨别。一审判决中却没有对视听资料进行真伪辨别。四、一审判决认定合同合法有效，却无视合同第五条约定:在守约方或银行其他机构发出关于办理本次交易的相关手续通知后五天，仍不履行本合约之条款时即视为违约，届时，约方有权解除本合同，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的20％作赔偿。合同中对履行期限和违约责任做了清晰约定，是双方真实意思的表示，同时以格式条款的形式载明于双方的合同中，一审的判决，无视林永安、何桂带多次在温奕晨、银行和按揭公司通知后五天仍没有交出房产证用于办理手续的事实，无视合同中约定的履行期限和违约责任，明显为权利滥用，过分打压整个社会的诚实交易体系。温奕晨及银行、按揭公司在林永安、何桂带9月3日已取得房产证的情况下多次通知林永安、何桂带，林永安、何桂带仍一直拒不交出房产证用于办理手续，温奕晨迫于无奈于9月24日提起诉讼，直到提起诉讼之日林永安、何桂带都没有履行合同，是一种极其不负责任、毫无诚信的表现，其违约行为本无任何道理可讲，本不应当得到法律的宽恕和谅解。一审判决在林永安、何桂带9月24日就已经知晓被起诉的情况下还继续拖延至9月28日才交房产证的行为事实下还强行认定林永安、何桂带无违约行为，实在有失公平。温奕晨举证的事实清楚明确，且有大量证据相互印证，足以证明林永安、何桂带没有在收到温奕晨及银行、按揭公司通知后五天内履行交房产证用于办理抵押贷款手续，是明显的违约行为，明显适用于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定。综上所述，一审法院的判决明显违反合同契约精神，有违公平，请求二审法院在查清事实的基础上依法予以改判，以维护温奕晨的合法权益。被上诉人林永安、何桂带答辩称：答辩人和被答辩人于2020年08月09日签订《房屋买卖合同》，双方约定将被答辩人名下一套位于清远市清城区石角镇塘头路3号天御华府XX号楼XXX的房屋卖给答辩人，房屋总价款为66.8万元，其中54万购房尾款由答辩人向银行办理房屋抵押贷款支付。当天答辩人和被答辩人及广州市融畅按揭服务有限公司（以下简称“按揭公司”）签订《授权委托书（二手）》，共同委托按揭公司全权办理房屋的交易过户、抵押登记及向银行按揭贷款的所有手续，答辩人为此向按揭公司支付了按揭代理费5000元。答辩人积极配合按揭公司办理各项手续。2020年09月03日，买卖双方办理了房屋过户手续，2020年09月09日，答辩人被告知不动产权证己出，答辩人委托房屋中介代为拿取不动产权证。2020年09月28日，按揭公司到房屋中介拿取答辩人的不动产权证明，2020年09月30日，按揭公司向花都建行提交完备的按揭申请材料，2020年10月20日，花都银行放款，将款项打入被答辩人的账户上，被答辩人收到剩余的购房款。综上所述，整个交易连续惯接，在交易过程中答辩人一直积极履行合同义务，亦积极配合按揭公司办理按揭手续，并无存在违约行为。从双方2020年08月09日签订《房屋兵卖合同》到2020年09月30日，按揭代理公司将全部贷款所需材料整理完毕并上交至贷款银行，只用了一个多月的时间，这个用时符合正常的贷款办理手续时限。被答辩人要求答辩人承担违约责任没有事实依据。反观被答辩人在明知道答辩人与按揭公司之间存在授权委托关系，却一再要求答辩人亲自办理按揭手续，明知道按揭资料未齐全不能办理抵押手续仍一再要求答辩人必须将不动产权证上交资料到银行，属于无理要求。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。恳请贵院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。温奕晨向原审法院起诉请求：1.判令林永安、何桂带限期于2020年11月28日前无条件办理完成房屋抵押贷款手续，逾期直接支付温奕晨购房尾款540000元；2.判令林永安、何桂带支付违约金133600元及购房尾款利息（以购房尾款540000元为基数，自2020年9月16日起至起诉之日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.本案包含诉讼费在内的一切相关费用由林永安、何桂带承担。事实和理由：2020年8月9日，温奕晨与林永安、何桂带签订房屋买卖合同，约定林永安、何桂带购买温奕晨位于清远市清城区石角镇塘头路3号天御华府XX号楼XXX的房屋（房屋面积114.82平方米），房屋总价款为668000元，其中540000元购房尾款由林永安、何桂带向银行办理房屋抵押贷款支付，合同中对温奕晨与林永安、何桂带之间的权利义务进行了详细约定。温奕晨依据合同于2020年9月3日办理了过户手续，林永安、何桂带于9月9日取得新房产证后却迟迟不履行合同交新房产证到中国建设银行广州花都分行办理房屋抵押贷款手续，9月11日，温奕晨通知何桂带应提交新房产证给建行办理手续。9月17日，中国建设银行广州花都分行工作人员通知林永安将新房产证交到银行办理房屋抵押贷款手续，林永安以不想在广州办为由要求在清远办，之后双方约定于9月23日由建行派员到清远不动产中心与林永安办理手续。至今林永安仍未提交房产证办理房屋抵押贷款手续。根据合同第五条约定，在守约方或银行等其他机构发出关于办理本次交易的相关手续通知后五天，仍不履行本合约之条款时即视为违约，届时，守约方有权解除本合同，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的20%作赔偿。林永安、何桂带的行为严重侵害了温奕晨的合法权益，为维护温奕晨的合法权益，现向法院提起诉讼。一审庭审中，温奕晨撤销上述诉讼请求第1项，变更第2项诉讼请求为“要求林永安、何桂带支付违约金133600元”。原审法院认定事实：2020年8月9日，温奕晨、林永安、何桂带及案外人清远市清城区石角镇爱家中介签订一份《房屋买卖合同》，约定“林永安、何桂带购买温奕晨所有的清远市清城区石角镇塘头路3号天御华府XX号楼XXX，房屋价款668000元，林永安、何桂带在签订合同时交付定金50000元，温奕晨应在收到定金后3日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，林永安、何桂带应在签订合同后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需的资料。林永安、何桂带应在签订合同同时授权经纪方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年540000元的银行按揭贷款。买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后10个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续。林永安、何桂带应在办理过户前自行交付首期楼款78000元（不含定金）给温奕晨。在守约方、有关政府部门、银行其他机构或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续通知后5天，仍不履行本合同之条款时，守约方有权解除本合同并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的20%作赔偿”。同日，温奕晨与林永安及案外人广州市融畅按揭服务有限公司另签一份《授权委托书（二手）》约定委托广州市融畅按揭服务有限公司办理涉案房屋的过户、抵押登记及向银行按揭贷款的所有手续。签订该委托书后，林永安支付了按揭代理费5000元。2020年8月31日，中国建设银行花都分行出具一份《个人住房贷款初审结果通知书》载明，林永安、何桂带经银行初审已获批准商业性贷款金额540000元，贷款期限240月。9月3日，林永安、何桂带取得涉案房屋的《不动产权证》。10月20日，中国建设银行广州花都分行发送短信给林永安，表示“您在广东建行申请的中长期个人商品再交易住房贷款已于2020年10月20日发放，期限240月，还款方式为等额本息，首次还款额为3647.81元”。温奕晨在10月21日收到该540000元。2020年11月4日，案外人广州市融畅按揭服务有限公司出具一份声明称：“兹证明我司于2020年9月28日到清远市清城区石角镇铜都爱家中介收取客户林永安、何桂带位于清远市清城区石角镇塘头路3号天御华府XX号楼XXX的房屋不动产权证并于2020年9月30日将客户林永安、何桂带关于办理中长期个人商品房再交易住房贷款的按揭手续扫描送达至花都区建设银行。”原审法院认为，温奕晨与林永安、何桂带双方签订的《房屋买卖合同》是温奕晨与林永安、何桂带双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方对此均应恪守。签订合同后，温奕晨依约将涉案房屋过户给林永安、何桂带，完成合同主要义务。而从查明的事实中林永安、何桂带办理涉案房屋贷款的情况看，8月9日签订办理按揭贷款的《授权委托书（二手）》，8月31日银行出具初审通知书，9月3日取得涉案房屋《不动产权证》，9月28日广州市融畅按揭服务有限公司收取该证并于9月30日将证件扫描给银行，10月20日银行实际放款，10月21日温奕晨收到贷款，整个过程连续惯接，温奕晨提供的证据并不能足以认定林永安、何桂带存在不配合、不履行办理有关本次交易的相关贷款手续的情形。为此，原审法院认定林永安、何桂带在本次房屋交易中并无违约行为，对于温奕晨要求林永安、何桂带支付违约金133600元的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告温奕晨的诉讼请求。案件受理费2972元，减半收取计1486元，由温奕晨负担。本院二审期间，温奕晨向本院提交了三组证据，1.与何桂带的微信、短信聊天记录；2.与林永安的短信通讯记录；证据1、2均拟证明温奕晨在2020年9月11日至9月23日期间多次与何桂带、林永安进行短信、微信通知，要求其提交房产证给银行或者贷款公司，并在9月18日被对方拉黑；3.与何桂带、林永安、建行、融畅工作人员的通话记录，拟证明温奕晨自9月9日起到9月23日期间多次与何桂带、林永安、银行、贷款公司工作人员就何桂带、林永安不提交不动产证给银行和贷款工作作沟通，有相应的录音证据为证。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，二审诉讼期间，双方确认在2020年9月24日温奕晨到原审法院起诉，2020年9月25日，双方当事人及中介方均到了原审法院的调解室接受了诉前调解，调解中，温奕晨要求对方必须在当天交出房产证，林永安一方则表示在一个星期内提交，双方最终无达成和解协议。本院认为，本案争议焦点是被上诉人林永安，何林带在本案中是否存在违约，应否承担上诉人温奕晨主张的133600元违约金的责任。上诉人温奕晨在本案中认为被上诉人拒不交出房产证，违反了双方订立的《房屋买卖合同》第五条关于“在守约方或有关部门或银行其他机构，或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续通知后五天，仍不履行本合约之条款时”的约定，应承担成交价20%的违约金。本院经审查认为，涉案《房屋买卖合同》是由双方当事人及房屋中介即清远市清城区石角镇爱家中介签订，在上述三方之间产生约束力，上述《房屋买卖合同》第五条的约定只是对一方当事人如果存在阻止交易的行为如一方拒绝收取或支付定金，拒绝出售或购买物业，隐瞒或提供资料不真实等应承担相应的违约金责任。而依现有证据显示，被上诉人不存在上述阻止交易的行为，因此上诉人依据上述合同第五条的约定来约束被上诉人依据不充分。而事实上，对于办理银行按揭手续，双方当事人是共同委托了广州市融畅按揭有限公司进行办理，三方共同签署了《授权委托书》，《授权委托书》视为双方对办理按揭手续的特别约定，根据该《授权委托书》的内容，并没有约定林永安如果不及时交出房产证应承担何种违约责任。对于涉案的房产证，办出之后一直存放在石角镇爱家中介中，双方对此均无异议，上诉人认为被上诉人拒不交出房产证去办理按揭手续，在诉讼中主要提供了其与广州市融畅按揭有限公司的员工的微信通讯记录来证明，该员工在本案中属于证人性质，没有出庭作证，故对上述聊天记录的真实性难以确定，退一步说，即使是真实的，但是由于广州市融畅按揭有限公司也清楚涉案的房产证存放在石角镇爱家中介中，广州市融畅按揭有限公司是受本案双方当事人委托办理按揭手续，亦应由广州市融畅按揭有限公司向石角镇爱家中介取，按现有证据，不能证明广州市融畅按揭有限公司在向石角镇爱家中介收取房产证时遭到石角镇爱家中介的拒绝，广州市融畅按揭有限公司在一审时出具的“声明”也没有证明这个事实。因此，上诉人认为被上诉人拒不交出房产证去办理按揭手续依据不充分。本院也注意到，温奕晨在2020年9月14日起诉后，9月25日，双方当事人及石角镇爱家中介到原审法院经过诉前调解，9月28日，广州市融畅按揭有限公司收到房产证后去办理贷款手续，10月21日温奕晨收到贷款。也就是说在2020年11月19日原审法院开庭前双方的房屋买卖合同得以较快地全部履行完毕，温奕晨是付出了较大的劳动，根据公平合理原则，应由被上诉人作适当的补偿，故本院确定由被上诉人负担一半的二审案件受理费。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2972元由双方各负担1486元。被上诉人负担的1486元在本判决生效之日10日内向温奕晨支付，逾期，温奕晨可向原审法院申请执行，温奕晨同意不向本院退回二审案件受理费。审判长　　卢永坚审判员　　肖惠文审判员　　何　燕二〇二一年九月三日书记员　　范小婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。