北京东顺伟业物业管理有限公司与李增辉物业服务合同纠纷二审民事判决书（2021）京02民终11588号

• 案件编号

  （2021）京02民终11588号

• 案件名称

  北京东顺伟业物业管理有限公司与李增辉物业服务合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第二中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/8 0:00:00

• 当事人

  北京东顺伟业物业管理有限公司;李增辉

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11588号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京东顺伟业物业管理有限公司，住所地北京市房山区石楼镇石楼村8号。法定代表人：谭斌德，总经理。委托诉讼代理人：马鹏飞，男，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李增辉，男，1984年6月25日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：伊西燕（系李增辉之妻），1984年1月19日出生，汉族。上诉人北京东顺伟业物业管理有限公司（以下简称东顺物业公司）因与被上诉人李增辉物业服务合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（以下简称一审法院）所作（2021）京0111民初10694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东顺物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判为：一、驳回被上诉人李增辉的诉讼请求；二、支持上诉人的反诉请求：1．请求判令被上诉人支付上诉人2015年1月1日至2020年1月1日期间未在规定内交纳物业费产生的滞纳金4600元；2．判令被上诉人支付2017年11月15日至2019年3月15日期间两个采暖季的供暖费3254元及滞纳金1977元。事实与理由：1．上诉人未对被上诉人限制购水，被上诉人水表用水量显示其水表内水量充足，被上诉人提交的录音为个别工作人员工作时发表的个人观点，不能证明上诉人实施限制购水行为。2．被上诉人未缴纳2017年11月15日至2019年3月15日期间两个采暖季的供暖费3254元及滞纳金1977元，其欠费行为导致上诉人经营困难，且被上诉人提交的录音中上诉人的工作人员表示是因为被上诉人拖欠供暖费而采取用水限购。故一审判决结果并未解决双方根本矛盾。李增辉辩称，同意一审判决。李增辉向一审法院起诉请求：1．东顺物业公司继续履行前期物业服务合同条款，取消对李增辉的购水限制，保证李增辉生活用水需求；2．东顺物业公司免除2022年度一年的物业费638元，作为东顺物业公司自2015年起至今未修葺李增辉厨房房顶漏水给李增辉造成的损失。东顺物业公司向一审法院提出反诉请求：1．李增辉支付2015年1月1日至2020年1月1日期间未在规定时间内交纳物业服务费产生的滞纳金4600元；2．李增辉支付2017年11月15日至2019年3月15日期间两个采暖季的供暖费3254元及滞纳金1977元。一审法院认定事实：李增辉系北京市房山区石楼镇××小区×号楼×单元×号（房屋建筑面积54．23㎡）的业主，东顺物业公司系该小区的物业服务单位。2015年2月26日，东顺物业公司与李增辉签订了供暖协议和物业服务协议，双方约定的供暖费收费标准为16．5元／㎡，物业服务费收费标准为0．98元／㎡／月。协议签订后，东顺物业公司依约履行合同义务，李增辉支付了相应的供暖费和物业服务费。现李增辉因东顺物业公司采取限制购水问题起诉至法院，东顺物业公司亦反诉要求支付拖欠的供暖费及滞纳金和逾期支付物业服务费的滞纳金，从而形成本诉讼。一审庭审中，李增辉提供了与东顺物业公司经理叶宝清的手机通话录音用以佐证自2021年5月6日起东顺物业公司开始限制购水的事实，东顺物业公司对手机通话录音内容无异议。李增辉提供了2020年、2021年的物业费交费收据和2019年、2020年取暖费收据证实不存在拖欠物业服务费和供暖费的事实。东顺物业公司认可不存在拖欠物业服务费的事实，也认可李增辉已经交纳了2019年、2020年的取暖费，但提出李增辉有延期交纳物业费的事实，且取暖费是“跳着交的”，公司没有关于李增辉交纳2017年11月15日至2019年3月15日期间的供暖费交费记录，并据此要求支付拖欠的供暖费及滞纳金，和延期交纳物业服务费的滞纳金。另经一审法院释明，李增辉未就东顺物业公司怠于履行修缮室内屋顶漏水问题确定具体损失的赔偿额，并明确不在本案中主张损失赔偿问题。一审法院认为，李增辉与东顺物业公司订立的物业服务合同合法有效。有效成立的合同对缔约双方具有法律约束力，双方均应全面适当履行。本案中，东顺物业公司存在对小区业主限制购水的事实，该限购行为违反法律规定应予纠正。即使小区业主存在拖欠物业费和供暖费的行为，物业服务企业亦应通过正当途径解决，限制购水不构成对拖欠费用的抗辩。故李增辉要求取消购水限制，保障正常生活饮用水需求的诉讼请求，合法正当，一审法院予以支持。李增辉放弃要求赔偿物业服务企业怠于履行修缮房顶漏水所造成损失之诉讼请求，一审法院不持异议。东顺物业公司提出未按采暖季连续向业主收取供暖费，致使业主存在漏交中间年份供暖费的主张，因无充分确凿证据加以证实，且李增辉不予认可，故一审法院对该主张不予采信。据此，一审法院于2021年7月判决：一、东顺物业公司自判决生效之日起十日内按照国家规定向李增辉出售生活饮用水；二、驳回东顺物业公司的反诉请求。二审诉讼中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于本诉部分，供水合同具有公共服务性质，不同于普通的合同，涉及公共利益和基本生活保障，企业的意思自治受到合法限制。东顺物业公司存在对小区业主限制购水的事实，该限购行为违反法律规定应予纠正。即使小区业主存在拖欠物业费和供暖费的行为，物业服务企业亦应通过正当途径解决，故一审法院支持李增辉要求取消购水限制并保障正常生活饮用水需求的诉讼请求，处理妥当，本院予以维持。李增辉放弃要求赔偿物业服务企业怠于履行修缮房顶漏水所造成损失之诉讼请求，一审法院不持异议，本院予以维持。关于反诉部分，东顺物业公司要求李增辉支付供暖费及滞纳金，提出未按采暖季连续向业主收取供暖费，致使业主存在漏交中间年份供暖费的主张。对此，要求业主保存多年前的付款凭证，依生活常理，显然强人所难。相比而言，东顺物业公司作为正规企业，应当留存记录；而且采暖季连续向业主收取供暖费属于惯常做法，未如此操作，应当提供充分确凿证据。现东顺物业公司未举证证明上述事实主张，一审法院未采纳，合情合理。东顺物业公司要求李增辉支付物业费滞纳金的诉讼请求，因综合本案案情，李增辉非恶意拖欠，故本院不予支持。综上所述，东顺物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京东顺伟业物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　李俊晔审 判 员　李明磊审 判 员　王　元二〇二一年九月八日法官助理　郝琪琪书 记 员　关雅晴 关注公众号“马 克 数 据 网”