何慧青、冯雁等定金合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤07民终3195号

• 案件编号

  （2021）粤07民终3195号

• 案件名称

  何慧青、冯雁等定金合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省江门市中级人民法院

• 所属地区

  广东省江门市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  何慧青;冯雁;江门市蓬江区新雅景物业代理部

• 案件缘由

  定金合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终3195号上诉人（原审被告）：何慧青，女，1973年8月12日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：罗小慧，广东金桥百信（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李立志，男，1960年7月16日出生，汉族，住广东省江门市新会区。被上诉人（原审原告）：冯雁，女，1985年2月11日出生，汉族，住广西博白县。委托诉讼代理人：苏万良，广东天高律师事务所律师。原审第三人：江门市蓬江区新雅景物业代理部。住所地：广东省江门市雅景花园4号107室。经营者：柯娩女，女，1983年4月5日出生，汉族，住江西省瑞昌市。上诉人何慧青因与被上诉人冯雁、原审第三人江门市蓬江区新雅景物业代理部（以下简称雅景代理部）定金合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初7794号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何慧青上诉请求：1.撤销一审判决书，改判驳回冯雁的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由冯雁承担。事实和理由：(一)从事实证据上看，何慧青没有与冯雁签订买卖房屋、收取定金的意思表示。何慧青委托雅景代理部从事居间行为，并不代表其取得买卖房产的合法代理人身份。从何慧青和雅景代理部经营者柯娩女的微信聊天记录已明确表示，让雅景代理部和冯雁商量，万一何慧青不能回国，把钱退回给冯雁，而不是双倍退回，何慧青明确要求雅景代理部收取的是预付款而不是定金，雅景代理部也表示愿意配合何慧青的做法。何慧青从未授权雅景代理部收取50000元定金。（二）《房地产买卖合同》效力问题。何慧青从未授权雅景代理部与冯雁签订《房地产买卖合同》，该合同对何慧青不具有约束力。雅景代理部开具给冯雁的收据上，虽然写明“定金”，但是否使用定金罚则，应依据双方的约定等实际情况，综合认定款项的真实性质。（三）从法律责任上看，何慧青与冯雁之间既没有签订合同，也没有收取款项，不存在任何法律关系，雅景代理部无权代理，责任不应由何慧青承担。雅景代理部持有何慧青房屋钥匙的原因是何慧青身居美国，雅景代理部向何慧青的朋友获取房屋钥匙，雅景代理部作为职业中介，经常带人看房，有钥匙开门更方便。冯雁认为雅景代理部持有钥匙就相信有权卖房的理由完全不能成立，何慧青和雅景代理部不构成委托代理关系。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，冯雁所签订的《房屋买卖合同》中卖方信息栏处均为空白，何慧青在“卖方(盖章)”处没有签名盖指印，该合同主体不明确，又根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，《房屋买卖合同》中卖方并没有签名确认，该合同并不成立；而合同无效或者被撤销的合同自始没有法律效力，定金条款属于合同的一部分，相应没有法律约束力，该《房屋买卖合同》依法不生效。冯雁辩称,（一）何慧青主张其没有与冯雁签订买卖房产合同、收取定金的意思表示，不符合事实。何慧青同意由中介代收定金，并答应于2017年10月30日前回来签订《房屋买卖合同》，还表示回国机票也己经看过。（二）就算卖方不同意中介代收定金，或者卖方要求中介与买方商量如果到期卖方不卖房不用双倍返还定金，但中介没有执行卖方的指示，仍然对买方称卖方要收定金并由中介代收，买方也有理由相信中介有代理收定金的权力。按照《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，柯娩女有权代何慧青收取定金，并且冯雁也有理由相信柯娩女有权代何慧青收取定金，该代理行为有效。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定，定金合同从实际交付定金之日起生效，何慧青收受定金后没有履行出售房屋义务，应当双倍返还定金。雅景代理部二审中未作陈述。冯雁向一审法院起诉请求：1.何慧青返还另一倍定金50000元给冯雁；2.由何慧青承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：江门市蓬江区雅景花园5号601室房屋权属人登记在何慧青名下。2017年5月23日，何慧青与江门市蓬江区新雅景物业代理部（经营者：柯娩女）商量由雅景代理部（经营者：柯娩女）收取冯雁50000元作为购买江门市雅景花园5幢601室定金；同日，冯雁签订了一份《房屋买卖合同》，内容载明：“买方为冯雁，经纪方为柯娩女，买卖双方通过经纪方提供之居间服务，三方经过友好协商，就有关房地产买卖事宜达成如下条款：一、买卖双方分别是购房本人和该物业合法权属人或已分别获得其同意的代理人而签署本买卖合同。二、卖方出售该物业位于江门市雅景花园5幢601，建筑面积120平方米……该物业成交价为人民币670000元……双方二手交易税费由买方支付……买方负责支付中介代理方服务费10500元，签订本同当日支付50%人民币5000元……3.付款方式：部分银行按揭转划，余下现金支付，（1）买方在签署本合同时支付卖方购房定金人民币50000元，依买卖双方同意定金暂由柯娩女代收管。（2）双方定于2017年10月30日前在交易递件前共同向银行申办关于买方的银行按揭贷款，买卖双方共同签署办理银行按揭所需文件并提供必须的证明文件，卖方开具购房首期款收据以复印件提交给银行内部形式上审批使用。依买方要求商业贷款，贷款金额为人民币470000元以内，具体贷款额以银行审批为准。（3）买卖双方定于2017年10月30日前或在银行经审批出具抵押合同后五个工作日内到江门市房地产交易中心签署《广东省房地产买卖合同》并办理过户手续，交易同时买方支付首期房款（总楼价减已付定金及贷款额）给卖方……八、违约责任：1.本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，属买方违约：卖方不给予退回原定金；属卖方违约：卖方要退回原定金及赔偿等额定金给买方。（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业的；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实不完整不合法不准确信用度不达标等情形，从而导致本合同的目的不能实现；（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合同之条款的；（5）违反有关合约的其他补充协议的；（6）其他不履约或不完全履约之情形……”等内容。雅景代理部（经营者：柯娩女）在“经纪方”处盖上公章，雅景代理部经营者柯娩女在“经纪方”处签名并盖指模，冯雁在“买方（盖章）”处签名并盖章；同日，冯雁通过其名下支付宝账户13×××80将款项52000元转账至雅景代理部（经营者：柯娩女）员工张嘉俊名下支付宝账户67×××05Ｎｑｑ.ｃｏｍ中；同日，雅景代理部（经营者：柯娩女）出具两份《收据》给冯雁，载明收到冯雁交来购买江门市雅景花园5幢601房的定金50000元及一半中介费5000元。后何慧青没有从美国回来和冯雁签订《广东省房地产买卖合同》和办理过户手续，同年11月16日，雅景代理部（经营者：柯娩女）通过案外人陈佩贤银行账户62×××71转账冯雁银行账户62×××18定金和中介费共55000元。冯雁遂于2020年7月27日提起本案诉讼，要求何慧青返还另一倍定金50000元给冯雁。一审法院认为，本案属定金合同纠纷。何慧青委托雅景代理部(经营者：柯娩女)为冯雁购买涉案房屋进行中介活动，并在何慧青同意下雅景代理部(经营者：柯娩女)收取冯雁购房定金50000元，双方形成定金合同关系。本案中，冯雁主张何慧青承担返还一倍定金的责任，并提供了《房屋买卖合同》、付款凭证、收据及何慧青与雅景代理部(经营者：柯娩女)微信通话记录予以证明，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定，冯雁主张何慧青返还另一倍定金50000元，理据充分，一审法院予以支持。何慧青答辩意见均理据不足，一审法院不予采纳。雅景代理部(经营者：柯娩女)经一审法院合法传唤没有到庭参加诉讼，是其自动放弃诉讼权利，一审法院对本案依法予以缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：何慧青在判决发生法律效力之日起三日内返还另一倍定金50000元给冯雁。本案受理费1050元，由何慧青负担。二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。何慧青向本院申请调取一审法院（2018）粤0703民初3645号案和本院（2019）粤07民终655号案的庭审笔录。本院认为，何慧青未在一审举证期限内提出调查取证申请，且上述调查取证事项与本案争议焦点审理没有关联性，故本院不予准许。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系定金合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对何慧青的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：何慧青是否应返还冯雁另一倍定金50000元？首先，从何慧青与柯娩女的微信聊天记录可知，涉案房屋是何慧青委托朋友在雅景代理部放盘出售，并同意将房屋钥匙交给雅景代理部。本案当事人冯雁亦是通过雅景代理部的中介行为产生购买涉案房屋意向，此后，雅景代理部的经营者柯娩女直接与何慧青商量售房事宜，何慧青最终同意以670000元的价格出售涉案房屋，何慧青还表明拟定于2017年10月30日前回国签订《房屋买卖合同》，定金50000元先存放于雅景代理部。因此，尽管何慧青未与雅景代理部签订书面委托合同，但从何慧青与柯娩女的聊天记录以及何慧青同意收取定金的事实表明，雅景代理部与何慧青之间已经构成事实委托代理关系。何慧青没有在《房屋买卖合同》上签名，但雅景代理部作为代理人与冯雁之间签订的《房屋买卖合同》未违反法律法规，合法有效，何慧青应受该合同的约束。其次，从何慧青与柯娩女的聊天记录分析，何慧青关于“买家如果他下的定金，放在你们中介那里，就不用存进去我户头里面”、“如果我答应你，收了你定金，到时如果我不回来，叫我给双倍的，叫违约金是吗”等陈述内容表明何慧青清楚定金含义及定金罚则，且柯娩女于2017年5月23日通过微信发送给何慧青涉案《房屋买卖合同》载明买方向卖方支付50000元为定金，以及柯娩女出具给冯雁的《收据》亦载明收取款项为定金，而何慧青并未对此表示反对，故冯雁支付的50000元应为定金性质，何慧青上诉主张为预付款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。最后，定金合同为实践合同，定金交付时合同即生效。冯雁于2017年5月23日向雅景代理部转账50000元定金时，涉案《房屋买卖合同》中的定金条款已生效。如前所述，何慧青同意收取冯雁50000元定金并指定存放于雅景代理部，应视同何慧青收取了冯雁的定金。因此，定金条款对何慧青与冯雁均有约束力，根据前述《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条的规定，何慧青未能履行其合同义务的，应当返还冯雁另一倍定金50000元。何慧青关于其明确告知柯娩女仅返还定金本金的主张并不能对抗冯雁，故何慧青上诉主张无需返还定金，理据不足，本院不予支持。综上所述，何慧青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元（何慧青已预交），由何慧青负担。本判决为终审判决。审 判 长　吴春梅审 判 员　李炎途审 判 员　梁智坚二〇二一年九月七日法官助理　李苏琴书 记 员　李艳斌 关注微信公众号“马克数据网”