张小艳与达观房地产开发（郴州）有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书（2021）湘1003民初2557号

• 案件编号

  （2021）湘1003民初2557号

• 案件名称

  张小艳与达观房地产开发（郴州）有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

• 审理法院

  湖南省郴州市苏仙区人民法院

• 所属地区

  湖南省郴州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  张小艳;达观房地产开发（郴州）有限公司;上海浦东发展银行股份有限公司郴州分行

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第十一条第二款

湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1003民初2557号原告：张小艳，女，1984年1月19日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：曹汉逸，湖南星河律师事务所律师。被告：达观房地产开发（郴州）有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区白鹿洞镇上白水村郴州大道923号。法定代表人：朱志桃，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐晓峰，湖南乾越律师事务所律师。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司郴州分行，住所地湖南省郴州市北湖区五岭大道与青年大道交汇口“林邑财富中心”大楼1层和6层。负责人：易宏，该分行行长。原告张小艳与被告达观房地产开发（郴州）有限公司（以下简称达观房地产公司）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司郴州分行（以下简称上海浦发银行郴州分行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张小艳的委托诉讼代理人曹汉逸、被告达观房地产公司的委托代理人唐晓峰到庭参加诉讼，第三人上海浦发银行郴州分行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小艳向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2018年10月31日签订的《郴州市商品房买卖合同》已于2021年7月5日解除；2、被告退还原告购房首付款320000元、契税14311.92元、维修基金11188元；3、被告返还原告已向第三人上海浦发银行郴州分行归还的贷款本金460000元及利息61511.11元，合计521511.11元；4、被告向原告支付违约金42075.55元［（购房首付款320000元＋已付银行贷款本息521511.11元）×5%］；5、以上各项总计909086.58元；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年10月31日，原、被告签订《郴州市商品房买卖合同》。合同约定原告张小艳购买被告达观房地产公司开发的位于苏仙区××镇××村××期××栋××层××号房，建筑面积120.31平方米，单价6483.25元／㎡，总房款780000元，以银行按揭方式付款。原告于签订合同当日向被告支付购房首付款320000元，余款460000元向第三人按揭贷款。原告于2021年6月7日前清偿了全部购房贷款。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第九条约定房屋的交付时间为2020年3月31日前，合同第十条约定出卖人未按合同第九条约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人有权解除合同。事实上，被告至今都未能交付房屋，被告逾期交房16个月之久，解除合同的条件早已成就。原告于2021年7月5日通过被告公司的销售人员周欣向被告送达了退房通知书，要求解除与被告签订的《郴州市商品房买卖合同》并退房。为维护原告的合法权利，特诉至法院。被告达观房地产公司辩称，原告已丧失与被告之间所签订的《郴州市商品房买卖合同》的解除权。被告与原告所签订的《郴州市商品房买卖合同》第九条约定，被告向原告交房的期限为2020年3月31日。根据合同第十条的约定，交房期满90日，即自2020年7月1日之后若被告仍未交房，原告依法有权解除与被告之间所签订的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，原告应于2021年7月2日前向被告提出解除合同要求。但在该日期之前，原告从未依法向被告提出解除合同的请求，而是于2021年7月22日向法院起诉请求解除双方之间合同，其提出解除合同的时间已超过了法律规定的行使解除权的期限，原告已无权要求解除，且被告不同意解除双方的合同。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。第三人上海浦发银行未答辩，亦未提交任何证据。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院经过认证并认定事实如下：2018年10月31日，原告张小艳购买了被告达观房地产公司开发的位于苏仙区××村××期××栋××层××号房，建筑面积120.31平方米，单价6483.25元／㎡，总房款780000元。当日，原、被告双方签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号201801052801），原告向被告支付购房首付款320000元，余款460000元向第三人上海浦发银行郴州分行按揭贷款。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人应当在2020年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第十条约定：“······（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金”。2020年6月10日，被告达观房地产公司向美达家园1、2栋业主发出告知函，告知1、2栋业主被告逾期交房的原因、交房时间以及违约赔偿按照双方所签订的《商品房买卖合同》履行合约责任。2021年6月7日，原告已还清所欠第三人浦发银行郴州分行的购房按揭贷款。2021年6月10日，被告向原告邮寄了收房通知书，但原告一直未收房。原告于2021年7月22日向本院提起诉讼。本院认为，原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方在享有合同约定权利的同时，亦应承担合同约定的义务。本案中，原、被告约定的交房时间为2020年3月31日，原逾期交房超过90日的时间即2020年6月30日。原告作为买受人有权在法律规定的除斥期间内行使合同解除权。被告达观房地产公司告知原告交房的时间已延至2020年8月31日，并愿意按照《商品房买卖合同》的约定履行违约责任。原告解除合同的条件已成就，原告可以解除合同，原告主张解除合同的，应当通知对方。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”不论原告是否于2021年7月5日向被告送达了退房通知书，但在此之前原告未通知被告要求解除合同，原告提出解除与被告签订的《郴州市商品房买卖合同》已经超过一年期限，即2020年6月30日至2021年6月30日，故原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一、二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，判决如下：驳回原告张小艳的诉讼请求。案件受理费12890.87元，减半收取6445.44元，由原告张小艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 员　　文　华二〇二一年九月六日法官助理　　杨　芳书 记 员　　周雪芳附本案适用法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 关注公众号“马 克 数 据 网”