泓盛实业集团有限公司、深圳市京基房地产股份有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2020）粤03民终27363号

• 案件编号

  （2020）粤03民终27363号

• 案件名称

  泓盛实业集团有限公司、深圳市京基房地产股份有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省深圳市中级人民法院

• 所属地区

  广东省深圳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  泓盛实业集团有限公司;深圳市京基房地产股份有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第一百一十九条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十九条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终27363号上诉人（原审被告）：泓盛实业集团有限公司，住所地：深圳市罗湖区深南东路5016号京基一百大厦A座6601-03A，6601-03B，6601-05A，6601-005B单元，统一社会信用代码：914403000551406172。法定代表人：许文。被上诉人（原审原告）：深圳市京基房地产股份有限公司，住所地：深圳市罗湖区深南东路5016号京基一百大厦A座7201，统一社会信用代码：914403001923033209。法定代表人：陈华。上诉人泓盛实业集团有限公司（以下简称泓盛公司）因与被上诉人深圳市京基房地产股份有限公司（以下简称京基公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初22136号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人泓盛公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项，依法驳回京基公司请求泓盛公司支付拖欠租金及利息；2、维持原审判决第一、三项；3、本案诉讼费用均由京基公司承担。被上诉人京基公司辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。京基公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决京基公司与泓盛公司签署的《房屋租赁合同》于2019年5月12日解除；2.判决泓盛公司按照《房屋租赁合同》约定向京基公司支付2019年4月1日至2019年5月11日拖欠的租金，合计人民币663483.39元；并以每延误一日以欠付租金万分之五的标准支付逾期违约金人民币112665.79元(暂计至2020年3月22日），直至泓盛公司付清租金为止；3.判决泓盛公司向京基公司赔偿六个月租金合计人民2938283.58币元作为京基公司的空租期损失；4.判决泓盛公司立即将工商注册地址迁出租赁房产，并办理工商变更登记手续。一审法院经审理查明，2012年10月10日，京基公司与胡文飞签订了《房屋租赁合同》，由许文飞承租京基公司位于深圳市，建筑面积1566.79㎡，租赁期为2012年10月10日至2020年10月9日,起租日为2013年1月10日，月租金为人民币423033.3元（从2016年10月10日起逐年递增5%）,许文飞向京基公司支付了租赁保证金人民币846066.6元。二、2013年9月16日由京基公司、泓盛公司、许文飞共同签订了《变更签约主体三方协议》，将许文飞在租赁合同中的权利义务全部转由泓盛公司承担。三、泓盛公司从2019年4月起没有支付租金，并于2019年4月5日向京基公司发出关于终止房屋租赁合同的申请，但京基公司在2019年4月11日回函，不同意提前终止租赁合同。泓盛公司在4月8自行搬离上述租用房屋。京基公司于2019年5月9日发函给泓盛公司，通知其解除租赁合同，但泓盛公司已搬离租用房屋，无法收到正式解除的通知函。本案争议焦点，泓盛公司从2019年4月起没有交付租金，但京基公司在2019年5月9日才同意解除租赁合同，租金应该从哪天起算至截止日；泓盛公司交付的租赁保证金能否抵扣租金；房屋的空租期损失是否由泓盛公司承担。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。京基公司与案外人胡文飞签订房屋的房屋租赁合同是合法有效的，胡文飞再转给泓盛公司，也是经京基公司同意，双方签订的《变更签约主体三方协议》也是真实意思表示，合法有效。泓盛公司在租用房屋期间没有按约定交付房租属违约行为，应承担违约责任。泓盛公司在租用期间单方提出解除合同，是违约行为，该解除行为没有获得京基公司准许，该期间房屋租金应该交付。因此，京基公司收取租金应在京基公司发出解除租赁合同时止。泓盛公司向案外人交付租赁保证金，因泓盛公司违约在先，根据合同约定，泓盛公司无权要求京基公司退还保证金或者折抵租金，至于京基公司要求泓盛公司赔偿空租期的损失，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、京基公司、泓盛公司双方签订的《房屋租赁合同》依法予以解除；二、泓盛公司应于本判决生效之日起十日内向京基公司支付2019年4月1日至2019年5月11日拖欠的租金人民币663483.39元，并以每延误一日以欠付租金万分之五的标准支付逾期违约金人民币112665.79元(暂计至2020年3月22日）；三、驳回京基公司的其他诉讼请求。案件受理费18258元，由泓盛公司负担。该款京基公司已预交，一审法院予以退回。泓盛公司应于本判决生效之日起十日内向一审法院缴纳18258元，逾期未缴纳，一审法院将依法强制执行。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，（一）《房屋租赁合同》约定，从第二个月起，乙方（鸿盛公司）应于每月5日前支付当月租金。乙方拖欠租金或者其他费用的，乙方应按照应付租金或其他费用总额的千分之五/天支付违约金。（二）2019年4月租金为489713.93元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案中，鸿盛公司承继许文飞原在《房屋租赁合同》中承租人的地位，《房屋租赁合同》对京基公司、鸿盛公司具有约束力。《房屋租赁合同》履行过程中，鸿盛公司单方提出解除合同，不具有法定或约定的理由，鸿盛公司构成违约，应承担相应违约责任。本案二审争议焦点为鸿盛公司是否应向京基公司支付2019年4月1日至2019年5月12日期间的租金及违约金。根据本案查明的事实，鸿盛公司2019年4月5日向京基公司发出《关于终止房租租赁合同的申请》，要求终止《房屋租赁合同》，京基公司虽然于2019年4月11日回函不同意终止租赁合同，但事实上，鸿盛公司已于2019年4月8日搬离涉案租赁房屋，且京基公司也已知晓。因此，本案《房屋租赁合同》虽然鸿盛公司没有单方解除权，但其2019年4月8日搬离，且京基公司已知晓，双方《房屋租赁合同》于该日事实上已终止履行。京基公司作为守约方也负有采取措施防止损失扩大的义务，在鸿盛公司搬离后，其可以收回房屋另行出租，其在2019年5月11日才通知解除合同，对于损失扩大负有责任。另一方面，考虑到，鸿盛公司违约，京基公司已没收了其846066.6元的租赁保证金，该租赁保证金已可一定程度上弥补鸿盛公司单方违约后的空置损失。故对于京基公司要求鸿盛公司支付2019年4月9日至2019年5月12日期间的租金，本院不再支持。对于2019年4月1日至2019年4月8日期间，属鸿盛公司租赁使用期间，其应向京基公司支付该期间的租金130590.38元（489713.93元/30*8），鸿盛公司未按约支付上述租金，还应支付相应的违约金。双方《房屋租赁合同》中约定的每日千分之五的标准过高，京基公司起诉时已自行降低按照每日万分之五标准提出诉请，本院予以照准。故鸿盛公司应自2019年4月6日起按照每日万分之五标准向京基公司支付违约金。综上，鸿盛公司上诉请求部分成立，就成立部分，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初22136号第一项；二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初22136号第三项；三、变更广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初22136号第二项为：泓盛实业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市京基房地产股份有限公司支付2019年4月1日-4月8日期间租金130590.38元及违约金（违约金以135090.38元为基数，按照每日万分之五自2019年4月6日起计算至实际清偿之日止）；四、驳回深圳市京基房地产股份有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费18258元（深圳市京基房地产股份有限公司已预交），由深圳市京基房地产股份有限公司负担14458元，由泓盛实业集团有限公司负担3800元；二审案件受理费11561.49元（泓盛实业集团有限公司已预交），由泓盛实业集团有限公司负担3800元，由深圳市京基房地产股份有限公司负担7761.49元；综合计算一、二审案件受理费，深圳市京基房地产股份有限公司向泓盛实业集团有限公司迳付3961.49元。本判决为终审判决。审判长　张　　　睿审判员　许　莹　姣审判员　黄　玮　娜二〇二一年九月六日书记员　戴斌（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。