阳泉市大都会房地产开发有限公司与赵翠花商品房销售合同纠纷二审民事判决书（2021）晋03民终948号

• 案件编号

  （2021）晋03民终948号

• 案件名称

  阳泉市大都会房地产开发有限公司与赵翠花商品房销售合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  阳泉市中级人民法院

• 所属地区

  阳泉市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/27 0:00:00

• 当事人

  阳泉市大都会房地产开发有限公司;赵翠花

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

山西省阳泉市中级人民法院民事判决书（2021）晋03民终948号上诉人（原审被告）：阳泉市大都会房地产开发有限公司，住所地山西省阳泉市经济技术开发区下五渡红土洼日昱城3号楼。        法定代表人：安立，该公司执行董事兼总经理。        委托诉讼代理人：赵瑞芬，山西博乾律师事务所律师。        被上诉人（原审原告）：赵翠花，女，1973年4月24日出生，汉族，现住阳泉市城区。        委托诉讼代理人：段春贵，山西君衡律师事务所律师。        上诉人阳泉市大都会房地产开发有限公司（以下简称大都会）因与被上诉人赵翠花商品房买卖合同纠纷一案，不服山西省阳泉市城区人民法院（2021）晋0302民初189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大都会的委托诉讼代理人赵瑞芬、被上诉人赵翠花的委托诉讼代理人段春贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        大都会上诉请求：1．撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．被上诉人将所谓购房款直接支付给第三人不符合交易习惯。2．本案存在诸多不符合双方当事人成立商品房买卖合同关系的事实。首先，作为商品房买受人，在支付购房款后由出卖人出具购房款收据，买受人收到即可，再注明收到收据属于多此一举；并且，收据本是买受人合法持有无疑，本应由买受人持有的合法凭证再由买受人承诺归还给出卖人，这是严重颠覆逻辑的事实，足以推翻商品房买卖法律关系的存在；其次，本案包括案外两套房屋及涉案两套房屋共计四套在内，房款合计1212405元，而韩某借款金额恰好为120万元，这不仅仅是巧合。而这样的巧合，也恰好证实了上诉人主张的成立，即上诉人以房屋作为担保，保证韩某向原告的借款如期归还。否则，上诉人不可能出售已经备案给第三人的房屋，也不会以1500元每平米的低价出售房屋。3．上诉人作为一审被告，对自己的抗辩主张提供了证据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律有误，依法应当予以纠正。        赵翠花辩称，第一，上诉人与被上诉人系商品房买卖合同关系。理由如下：被上诉人将购房款支付第三人，系上诉人指定的履行方式，本案的事实是在2014年4月上诉人要向银行融资，找到第三人韩某，韩某答应帮忙，但是提出要借用120万元。被上诉人是韩某的朋友，上诉人向韩某提出可以低价出售四套房，筹集120万元借给韩某。韩某找到了被上诉人，经韩某撮合，上诉人将四套房以优惠的价格出售给被上诉人以及被上诉人的亲属，其中两套房是和本案有关，上诉人向被上诉人出具了房款收据，要求被上诉人直接把房款支付给韩某，韩某向上诉人出具了借据。故本案上诉人与被上诉人之间系商品房买卖合同关系。第二、双方签订了真实的商品房买卖合同，但由于不同于普通消费者上门买房的特殊关系，所以交易环节有区别于普通消费者买房的一些特点。但这并不改变商品房买卖法律关系。第三、上诉人为被上诉人出具借据并加盖财务专用章，双方即直接发生了法律关系，上诉人应承担该法律关系的义务。第四、这次交易的四套房屋其中有二套是被上诉人的亲属郭玉平购买，交易方式完全相同，该两套房屋已另案诉讼，判决结果、与本案一审判决相同，并且经过省高院再审审查和阳泉人民检察院抗诉审查，均驳回了上诉人的申请。        赵翠花向一审法院起诉请求：判令被告返还购房款644895元，并要求被告按人民银行同期贷款利率支付2016年4月27日至2019年8月19日的利息，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率支付2019年8月20日起的利息，还要求被告赔偿经济损失322447元。        一审法院认定事实：被告大都会为阳泉市开发区“日昱城”小区的开发商。2016年4月26日，经原告、被告及韩某三方共同协商，原告与被告签订了四套房屋的商品房买卖合同，其中两套房屋的买受人为原告赵翠花，房款总额为644895元，另外两套房屋的买受人为郭玉平，房款总额为567510元。原告自己所购两套房屋为“日昱城”5号楼4单元30／31层02号和04号房屋。合同签订当日，被告将四套房屋的房款收据、钥匙一并交付原告，原告在房款收据空白处写有“收到收据四份0089684、0089683、0089681、0089682，5．26日归还”的字样，被告大都会留存了该收据的复印件。同日，韩某作为借款人、靳振山作为担保人，以被告大都会的法定代表人安立为出借人，向被告出具了120万元的借条一张，韩、靳二人承诺于2016年5月26日归还该120万元，原告留存了该借条的复印件。2016年4月27日、4月28日，原告通过其丈夫郭彦平的银行账户向韩某两次汇款共计120万元。后原告要求被告交付其购买的两套房屋未果，于2020年4月8日提起诉讼，要求判令被告大都会继续履行合同，交付房屋并办理过户手续。        另查明，被告大都会在与原告签订商品房买卖合同前，已于2015年4月21日办理了“日昱城”5号楼4单元30层02号房屋的销售备案登记手续，登记买受人为古俊花；于2015年10月20日办理了“日昱城”5号楼4单元30层04号房屋的销售备案登记手续，登记买受人为张丛章。原告变更其诉讼请求为：要求判令被告返还原告购房款644895元，从2016年4月27日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率支付利息至实际返还购房款之日；赔偿原告经济损失322447元。        本案审理过程中，双方当事人争议的焦点为原、被告双方签订的商品房买卖合同是否属于名为买卖实为担保的情形。        原告主张双方的意思表示为房屋买卖，其提供的证据为双方签订的商品房买卖合同、被告出具给原告的购房款收款收据、韩某出具给被告的120万元借条的复印件以及韩某于2017年6月27日出具给原告的书面说明复印件，韩某在该书面说明中称2016年4月大都会以韩某的公司（阳泉市鸿鑫昌商贸有限公司）对外融资，用于大都会的资金周转，同时大都会同意出4套房产抵押或变卖，资金由韩某使用，利息由韩某付，将房产手续写给赵翠花、郭玉平，购房合同、收据均有效，其已收取全部房款120万元。被告质证后称商品房买卖合同、房款收据、借条确实存在，但被告并未同意韩某用房屋进行变卖融资，只同意用房屋进行抵押。        被告为证实其签订商品房买卖合同的目的是为了给韩某提供担保，提供的证据有韩某的证人证言、2017年6月9日赵翠花与被告工作人员的对话录音资料（附录音整理书面材料）、购房款收据上赵翠花书写的“5．26日归还”字样、同小区的其业主的商品房买卖合同、韩某出具的承诺书复印件。韩某出庭作证时称其收取原告的120万元系借款，被告大都会是用房产作抵押，并称该借款已还清。被告称原告赵翠花在房款收据中书面表示于2016年5月26日归还该收据，能证实原、被告不存在真实的商品房买卖合同关系；原告赵翠花在对话录音中有“只有押了房才给打钱”的表述，该某；同小区其它业主的商品房买卖合同能证明双方所签商品房买卖合同中交易价格明显低于市价，房屋买卖不是双方真实意思表示；韩某的承诺书可证实当时签订合同的目的是为了提供担保。原告质证后称被告是因急需融资，故以低价出售房屋；赵翠花在房款收据中书写“5．26日归还”字样的原因是被告表示要按一定价格从原告处将原告所购房屋回购；原告表示“只有押了房才给打钱”是指把商品房买卖合同及收据拿到手里才会出钱；其它业主的商品房买卖合同与本案无关联性。        上述事实有商品房买卖合同、购房款收款收据、借条、说明、对话录音资料（附录音整理书面材料）以及庭审笔录等证据在案予以证实。        一审法院认为，原、被告双方对原告提供的商品房买卖合同、房款收据以及韩某出具给被告的120万元借条复印件的真实性均无异议，该三份证据为书面证据，均形成于商品房买卖合同签订之时，按该三份证据的文字意思表示，原、被告之间为房屋买卖合同关系、韩某与被告之间为民间借贷关系。被告大都会虽主张原、被告之间达成一致的意思表示为大都会以房屋提供担保，但证人韩某出具给原告的书面说明及出具给被告的书面承诺的内容相互矛盾，其证言无法采信。此外，原、被告对原告表示“只有押了房才给打钱”的原因以及原告在收据中注明“5．26日归还”字样的原因，作出了内容完全不一致的解释，在缺乏其它有效证据相印证的情形下，仅凭该两份证据不能认定原、被告达成一致的意思表示为以房屋提供担保。相比而言，原告提供的证据更具有证明力，被告提供的证据不能与原告提供的证据形成有效的对抗，应认定原、被告之间达成一致的意思表示为进行房屋买卖而不是提供担保。被告大都会“一房两卖”，其行为已构成根本违约，原告可单方解除双方签订的商品房买卖合同，并要求被告承担违约责任。但被告实际收取的本案所涉两套房屋的房款总额应为632490元，被告应按该实际金额返还购房款。原告要求被告承担付款之日起至实际退还之日止利息的请求，符合法律规定，予以支持。原告要求被告赔偿经济损失322447元，但未提供该经济损失发生的相关证据，故原告的此项诉讼请求不予支持。被告“一房两卖”属恶意违约，可适用惩罚性赔偿金的规定，应向原告承担不超过房屋价款一倍的赔偿责任，该赔偿金酌情确定为30000元。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项、第九条第（三）项、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、解除原告赵翠花与被告阳泉市大都会房地产开发有限公司于2016年4月26日签订的“日昱城”5号楼4单元30层02号和“日昱城”5号楼4单元30层04号房屋的《商品房买卖合同》；二、被告阳泉市大都会房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性退还原告赵翠花购房款632490元，并按中国人民银行同期贷款基准利率向原告支付2016年4月27日起至2019年8月19日止的利息，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率向原告支付2019年8月20日起至实际返还购房款之日止的利息；三、被告阳泉市大都会房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性给付原告赵翠花赔偿金30000元。案件受理费13473元，由原告赵翠花承担4246元，由被告阳泉市大都会房地产开发有限公司承担9227元。        二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。        本院认为，本案当事人二审争议的焦点在于：双方签订的商品房买卖合同是否属于名为买卖实为担保的情形。本案中，双方对被上诉人赵翠花提供的商品房买卖合同、房款收据以及韩某出具给上诉人大都会的120万元借条复印件的真实性均无异议，按该三份证据的文字意思表示，赵翠花与大都会之间为房屋买卖合同关系、韩某与大都会之间为民间借贷关系。大都会虽主张其与赵翠花之间并非真实的房屋买卖合同关系，而是以房屋作为借款的担保，但证人韩某出具给赵翠花的书面说明及出具给大都会的书面承诺的内容相互矛盾，其证言无法采信。大都会对赵翠花表示“只有押了房才给打钱”、赵翠花在收据中注明“5．26日归还”字样以及付款数额与合同约定存在差异等提出的质疑，在缺乏其它有效证据相印证的情形下，不足以认定双方达成一致的意思表示为以房屋提供担保。大都会提供的证据不能与赵翠花提供的证据形成有效的对抗，一审认定双方之间达成一致的意思表示为进行房屋买卖而不是提供担保正确。        综上所述，大都会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费13473元，由阳泉市大都会房地产开发有限公司负担。        本判决为终审判决。        审判长    张卫华审判员    郝丽琴审判员    陈亮二○二一年九月二十七日书记员    张慧  微信公众号“马克数据网”