范玲、贵阳中铁置业有限公司等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔01民终8540号

• 案件编号

  （2021）黔01民终8540号

• 案件名称

  范玲、贵阳中铁置业有限公司等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省贵阳市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省贵阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  范玲;贵阳中铁置业有限公司;北京市中铁第一太平物业服务有限公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终8540号上诉人（原审原告）：范玲，女，1968年8月27日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。被上诉人（原审被告）：贵阳中铁置业有限公司。住所地：贵州省贵阳市观山湖区观山西路200号。法定代表人：何立华，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘如越，贵州黔坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志洁，贵州黔坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市中铁第一太平物业服务有限公司。住所地：北京市丰台区汽车博物馆南路3号院北京中铁大厦D座202。法定代表人：张珂，该公司董事长。委托诉讼代理人：王诗颖，贵州黔坤律师事务所律师。上诉人范玲因与被上诉人贵阳中铁置业有限公司（以下简称中铁置业公司）、北京市中铁第一太平物业服务有限公司（以下简称太平物业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2021)黔0115民初4842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。范玲上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持范玲的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由中铁置业公司、太平物业公司承担。事实和理由：一、案涉《商品房买卖合同》补充协议第1条因加重购房人的责任、免除中铁置业公司、太平物业公司的责任为格式条款而无效，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定认定该条款无效错误。二、在贵阳市人的纠纷中，法院支持了购房人退还三通费的诉请主张，而本案与之类似，应当同案同判。中铁置业公司辩称，一、《商品房买卖合同》及其附件四“合同补充协议”关于收取煤气开户费、电表开户费及有线电视初装费并明确计入建安成本的约定合法有效，该约定并未违反法律法规的强制性规定，该合同及附件制定于法有据且得到相关主管部门的审查、批准，且该条款并未属于加重购房人责任的格式条例，应属有效的格式条款。二、购房人交纳的三通费并未计入建安成本，三通费由太平物业公司收取且收取后已经交纳给贵州燃气（集团）有限责任公司、贵阳泓源燃气建设发展有限公司、贵州省广电网络公司贵阳市分公司等单位，中铁置业公司为重复收费。且购房人在缴费后长达十年的时间内并未提出异议，诉讼时效已经届满。太平物业公司辩称，购房人交纳费用是基于与中铁置业公司签订的合同，太平物业公司只是代收代缴，收取该费用后已向相关部门缴纳，未获得任何不当利益。同时，该案所涉的条款并非无效，本案的诉讼时间已经超过。范玲向一审法院起诉请求：一、原告及被告中铁置业签订的《商品房买卖合同》附件四（合同补充协议）第一条第二款无效；二、依法判令二被告返回原告已收取的煤气开户费人民币2690元、电表开户费人民币629元、有线数字电视初装费人民币260元，共计人民币3579元；三、依法判令二被告向原告支付资金占用费人民币1921.48元（以3579元为基数，按照年利率6％标准自2010年11月21日暂计至起诉之日，并按此标准计算至全部款项清偿之日止）；四、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2010年11月21日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告中铁置业开发的中铁逸都国际第A32栋1单元18层2号房。商品房买卖合同第十四条载明“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联和下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件1、水、电、气、电话线、有线电视,交房时安装到户;2、煤气点火时间由煤气公司通知。”。第二十条载明“本合同未尽事项,可由双方约定后签订补充协议(附件四)”。附件四合同补充协议第1条第（2）项载明“签订本合同时，买受人交纳下列费用（2）煤气开户费2690元（含智能抄表）（以煤气公司规定为准）。电表开户费629元；收费依据省物价局黔价经营字（1997）58号文件。有限数字电视初装费260元/户（机顶盒买受人入住时自行办理）；收费依据黔价费（2009）137号文件。（以上费用均未计入该商品房房屋建造成本）”。同日，原告向被告太平物业公司交纳了三通费3579元，太平物业公司出具收据予以确认。庭审中，二被告双方均表示太平物业公司系受中铁置业之委托，代为向买受人收取煤、电、有线电视开户费。上述事实，有商品房买卖合同及其补充协议、收据、发票及当事人陈述等在卷予以佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，范玲与中铁置业签订的《商品房买卖合同》中未对商品房的水、电、燃气、有线电视开户费用的承担进行约定,但双方同时约定“本合同未尽事项,可由双方约定后签订补充协议(附件四)。”。附件四合同补充协议第1条约定了上述三通费用由商品房买受人承担。双方均应按照合同约定行使权利、承担义务。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项:“有下列情形之一的,合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条:“合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定,是指效力性强制性规定”,认定合同条款无效的前提必须是合同条款违反法律、行政法规的效力性强制规定才属无效。而我国现行的法律、行政法规对配套费如何收取尚无明确规定,《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规,并非法律、行政法规的范畴。即便该条例是针对特定领域、范围制定的规范性文件,在特定领域和范围具有一定约束力,但并不能据此来认定合同条款无效。在签订合同当下，原告自愿按照双方约定交纳了三通费，且在房屋交付后,已使用多年未提出异议。原告作为具有完全民事行为能力人,应能够理解上述条款的内容及履行后的法律后果。故原告主张附件四《合同补充协议》中电、煤气、有线电视开户费由买受人承担的条款约定无效,无法律依据,一审法院不予支持。鉴于原告之其他诉请是基于前述补充协议第1条被认定无效的前提下，而一审法院对此已不予支持，故原告之其他诉请，一审法院一并予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告范玲全部诉讼请求。案件受理费人民币125元（已减半收取），由原告范玲承担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人二审争议的焦点问题在于：购房人是否有权向中铁置业公司、太平物业公司主张退还三通费。购房人基于补充协议（附件四）第1条无效而向中铁置业公司、太平物业公司主张退还三通费。本案中，案涉《商品房买卖合同》第四条计价方式与价款中并未载明三通费已经包含在房价款中，同时《商品房买卖合同》第二十条约定：“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。”，在附件四：合同补充协议中约定，由购房人承担三通费，并载明该三通费未计入该商品房房屋建造成本。虽然补充协议（附件四）是中铁置业公司为重复使用而预先拟定的格式，但是格式条款并非一律无效，只有在一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形下才无效，在主合同未载明房价中包含三通费的情形下，双方在主合同中明确约定可以通过对未约定的事项补充约定，而补充协议约定由购房人承担三通费，并非属于出卖人通过格式条款加重对方责任的情形，且购房人在缴纳三通费长达十年的时间内，均未向出卖人主张退还，故购房人主张附件四：合同补充协议第1条系格式条款而无效进而主张退还三通费，缺乏事实依据，本院不予支持。此外，因另案与本案的《商品房买卖合同》及补充协议，并非完全一致，故购房人主张同案同判，无事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的主张不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由范玲负担。本判决为终审判决。审 判 员　程奕二〇二一年九月十三日法官助理　赵渊书 记 员　王飘 马 克 数 据 网