石静、辽宁省抚顺市望花区塔峪镇五老村村民委员会租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽04民终2498号

• 案件编号

  （2021）辽04民终2498号

• 案件名称

  石静、辽宁省抚顺市望花区塔峪镇五老村村民委员会租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省抚顺市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省抚顺市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/29 0:00:00

• 当事人

  石静;辽宁省抚顺市望花区塔峪镇五老村村民委员会

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十一条第一款第一项

辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终2498号上诉人（原审被告）：石静，女，1970年5月5日出生，汉族，住辽宁省抚顺市望花区。被上诉人（原审原告）：辽宁省抚顺市望花区塔峪镇五老村村民委员会，住所地辽宁省抚顺市望花区五老街。法定代表人：逯苗苗，该村委会主任。上诉人石静因与被上诉人辽宁省抚顺市望花区塔峪镇五老村村民委员会（以下简称五老村委会）租赁合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2021）辽0404民初1699号民事判决，向本院提起诉讼。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。石静上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回五老村委会诉讼请求或发回重审；2、一、二审案件受理费由五老村委会负担。事实和理由：一、原审判决认定租赁协议无效属于事实认定错误。五老村委会应熟知村民委员会组织法，在其与石静签订土地租赁合同时理应按照相关法律法规办理，作为相对人石静有理由相信五老村委会系合法合理处置村集体财产，否则五老村委会则存在欺诈行为，应对石静赔偿。因租赁土地原来系大坑，石静对其投入大量人、财、物，将其填平。根据民法典504条规定，法人的法定代表人或非法人组织的负责人超越权限订立合同，除相对人知道或应当知道其超越权限外，该代表行为有效，故石静与五老村委会签订的租赁合同有效。石静并不欠付五老村委会土地租金，当事人间存在借贷关系双方有约定五老村委会用欠付石静的借款冲抵租赁土地的租金，亦提供了该村原村委会主任田传洪写的情况说明。二、一审判决违反处分原则。一审法院在五老村委会未主张利息的情况下，裁判主文论述对利息部分不予支持，虽对利息未予支持，但仍违反了民诉法的处分原则。三、一审判决未查明事实，有悖法律公平公正原则。石静未收到五老村委会关于催要租金的通知。五老村委会辩称，石静租赁的土地是耕地不是坑，有村民签字的证据证明。上届村委会组织不健全，其与石静签订的合同是上一届村委会的事情，本届村委会在依法行使权利。2008年石静与五老村委会签订了租赁合同，但一致没有缴纳租赁费，今年3月五老村委会已经通知石静索要租金等。村民和村代表均对田传洪的情况说明不予认可，且对签订的租赁合同不知情。至今石静占有案涉土地且没有向村委会支付过土地租赁费用，虽石静主张对该部分租赁款进行抵消，但五老村委会认为这是两个法律关系。五老村委会向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除《土地租赁合同书》；2、判令石静偿还所欠租金54600元(从2008年1月1日起至2021年1月1日)。一审法院认定事实：2008年1月1日，抚顺市望花区塔峪镇五老村村民委员会(甲方)与石静(乙方)签订了《土地租赁合同书》一份，双方在合同书中约定，根据《土地承租法》的规定，以其他方式承租，充分发挥其土地承租效益，经双方协商同意签订租赁合同其内容如下：一、甲方将原煤场土地承租给乙方四至见附图。二、承租期从2008年1月1日至2031年12月31日止。三、承租费用600元/亩，计7亩。每5年交纳一次。四、在承租期间，遇到国家或集体征占时，山地补偿费、安置补助费归发包方所有，土地附着物补偿归承租方所有。五、承租期届满，在同等条件下承租方可优先承租。六、发生纠纷时应先由双方协商解决，协商不成通过诉讼解决。七、本合同一式两份，双方各执一份，签订此份协议后，五老村委会将土地交付石静。一审法院认为，五老村委会要求石静给付租金54600元的诉讼请求，《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产。本案中，五老村委会将村集体所有土地租赁给石静使用，五老村委会未能提供证据证明，此事项经过了村民会议讨论决定。五老村委会与石静所签订的协议违反国家法律规定，应为无效。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。综合考虑五老村委会与石静的过错情况，石静应支付五老村委会相应的租54600元。对于五老村委会要求石静支付租金利息的诉讼请求，因五老村委会与石静的约定无效，对五老村委会要求石静支付租金利息的诉讼请求，本院不予支持。关于石静称原告欠其借款，应抵扣租金的辩解，石静的主张与本案不具有事实和法律上的牵连关系，故对石静此项辩解，本院不予采纳。据此，判决：石静于本判决生效之日起三十日内支付抚顺市望花区塔峪镇五老村村民委员会54600元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由石静承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。石静提交2组证据，1、田传洪的证明材料及田传洪身份证复印件，证明石静并不欠五老村委会租赁费，而是五老村委会欠石静钱，用欠款地顶了租金；2、石静，五老村会计范连昌、逯苗苗现场录音，证明五老村委会承认用欠款抵顶租赁费用。五老村委会质证称，关于证据1、所有村民均对田传洪所写的情况说明和陈述不予认可；关于证据2、2008年签订的租赁合同一直未缴纳租赁费，2017年、2018年又主张用债权抵顶租赁费，村委会和村民不清楚是什么时间向石静借的款，不应当抵顶，石静应缴纳租赁费。五老村委会提交一组证据，村民代表及村民签字证明2份，证明石静承包的是耕地，不是大坑，村民及村民代表对租赁合同均不知情。石静质证称，合同上明确写的是煤场租赁，原有煤场没有这么大的面积，其中有一部分是煤场，还有一部分洼地。2008年田传洪生病住院，无人负责收取租赁费，2009年田传洪病愈后找到石静要求缴纳租赁费，但其又向石静借款10万元，约定还不上钱就用土地租赁费抵顶，2015年田传洪归还了5万元，剩余的5万元村里打了欠条，等足够抵顶租金时再取回。现在另案中五老村委会还欠付石静90余万元，所以石静认为可以抵顶，故不用缴纳租赁费。对二审争议事实本院认定如下：关于石静提交的证据，田传洪并未出庭作证，不符合证人证言的证据形式，且没有其他证据相佐证；范连昌的录音只能证明田传洪让范连昌核算土地承包费欠付金额，扣除土地承包费后，五老村委会欠付石静款项还剩余多少的过程，其在录音中也明确说明后来这件事就不了了之，田传洪与石静协商的结果，范连昌并不知情。因此，石静提交的证据不能证明五老村委会同意以欠付石静款项抵顶土地租赁费，无法实现其证明目的。五老村委会提交的证据与本案争议的焦点不具有直接的关联性。一审法院查明的事实有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，石静对欠付五老村委会土地租赁费54600元不持异议，仅主张应当以五老村委会欠付石静的5万元款项抵顶土地租赁费，因此本案的争议焦点为，是否应当以五老村委会欠付石静的5万元款项抵顶案涉土地租赁费。关于五老村委会欠付石静5万元款项一节，仅为石静的主张，没有生效判决予以确认，亦非本案审查范围。关于本案应否以该欠款抵顶租赁费一节，石静与五老村委会没有达成书面协议，以五老村委会对石静的欠款抵顶案涉土地租赁费，且石静提交的现有证据，无法证明五老村委会同意以欠付石静款项抵顶案涉土地租赁费，现五老村委会对该主张亦不予认可。另，石静与五老村委会除本案争议及石静主张的5万元欠款外，还存在其他争议，因此石静主张以欠款抵顶租赁费的上诉请求，本院无法支持。关于案涉土地租赁协议的效力，《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条第一款规定：发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。本案中，石静作为集体经济组织以外的个人与五老村委会签订的土地租赁合同并没有经该集体经济组织村民会议表决同意，故石静与五老村委会签订的土地租赁合同无效。石静按照上述合同使用案涉土地，应按照相关条款规定支付相应的承租费用，故一审法院判决石静向五老村委会支付54600元租金并无不当。关于石静主张一审法院超诉讼请求判决一节，人民法院应在当事人诉讼请求范围内依法裁判，一审法院在五老村委会未请求石静支付利息的情况下在判决主文中论述相关利息支付问题确属不当，本院予以纠正。综上所述，石静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确的，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第一项规定，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费583元，由上诉人石静负担。本判决为终审判决。审 判 长　张明明审 判 员　王　炜审 判 员　王　爽二〇二一年九月二十九日法官助理　高　扬代书记员　汪晓云 更多数据：搜索“马克数据网”来源：www.nlaw.org