江苏鸿地地产投资有限公司、吉顺平房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏02民终5474号

• 案件编号

  （2021）苏02民终5474号

• 案件名称

  江苏鸿地地产投资有限公司、吉顺平房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省无锡市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省无锡市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  江苏鸿地地产投资有限公司;吉顺平

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终5474号上诉人(原审被告)：江苏鸿地地产投资有限公司，住所地无锡市钱皋路168号，统一社会信用代码91320200250510126A。法定代表人：冯智英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：夏惠栋，江苏连元律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈鸣扬，江苏连元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉顺平，男，1975年11月29日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：王友祥，江苏宏润律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梅，江苏宏润律师事务所律师。上诉人江苏鸿地地产投资有限公司(以下简称鸿地公司）因与被上诉人吉顺平房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院(2020)苏0213民初10255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿地公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.虽一审法院对违约金作出了酌定调整，但其认为一审法院调整的幅度未达到疫情、政府通知等不可抗力和其他因素给其逾期交房所造成的实际影响，希望二审法院对违约金再予以调整。2.案涉合同中约定层高为2.95米系笔误，该房屋规划审批的层高为2.9米，其亦是严格按照该规划进行建筑，且案涉合同并未对层高问题约定违约责任，吉顺平也未提供损失的计算依据，案涉层高差也没有对吉顺平造成实际损失，故一审法院全额支持吉顺平的赔偿请求不当。吉顺平辩称,一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吉顺平向一审法院起诉请求：1.判令鸿地公司向吉顺平支付逾期交房违约金70980元(自2020年1月1日起至2020年6月30日止，以房价款1950000为基数，按日利率万分之二计算)；2.判令鸿地公司向吉顺平退还层高赔偿损失33051元。一审法院认定事实：2018年11月21日，吉顺平与鸿地公司签订《商品房买卖合同》（预售）一份，约定，商品房为小天鹅南苑23单元301室；建筑面积为126.37平方米，套内面积为108.71平方米，分摊共有建筑面积为17.66平方米；层高为2.95米；单价为每平方米15430.88元，总价款为195万元；交付日期为2019年12月31日前；合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品交付买受人的，双方同意按照双方补充协议相关约定执行。合同第十三条第二款：根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：建筑面积、套内面积误差比绝对值均在3%以内的，根据实测建筑面积结算房价款。吉顺平与鸿地公司又签订《合同补充协议》一份，第六条载明，双方明确，发生不可抗力或以下情况之一的，鸿地公司应及时告知吉顺平，鸿地公司可因此顺延交付房屋而无须承担违约责任:(1)因房屋所在地政府部门政策的变化或遵守政府法令而引起的延期交付；(2)政府部门、市政能源部门进行与本项目相关联的市政干线工程等突发事件或采取临时措施而引起的房屋延期交付；(3)政府等部门根据法律、法规某项重要措施、规划或遇到重大技术问题而导致开发周期延长的;(4)政府部门公布的公共卫生事件或其他突发事件导致开发延期的。第八条约定，逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：1.逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照4.9%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的0.02%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全款房价款万分之二(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。因不可抗力、政府政策变化、政府部门审批等原因造成延期交付，经双方协商同意允许该商品房的交付日期延期贰个月，双方均不承担违约责任。2020年6月25日，鸿地公司出具商品房交付通知书，载明：根据您与我公司签署的《商品房买卖合同》的相关规定，您所购买的小天鹅南苑（雍山府）项目房屋已于2020年6月24日具备交付条件，您可前来办理相关交付手续。办理房屋交付手续的开始时间为2020年6月25日。交付手续办理地点：小天鹅南苑（雍山府）12号楼社区用房（民干路）。目前疫情管控仍在持续。鉴于交付时人流较为密集，为了您和您家人的健康考虑，同时避免您长时间等候，我们建议您在2020年6月29日14:00前来办理交付手续。2020年7月2日,吉顺平验收房屋、收房。庭审中，鸿地公司提供无锡市住房和城乡建设局锡建质安（2019）38号关于切实做好我市国庆期间建筑工地消除安全隐患工作的通知、无锡市重污染天气应急领导小组办公室关于发布重污染黄色预警的通知、无锡市住房和城乡建设局锡建质安（2019）49号关于印发《无锡市重污染天气应急预案市住房和城乡建设局响应方案》的通知、无锡市住房和城乡建设局锡建质安（2019）50号关于进一步强化建筑工地扬尘管控暨全面落实安全隐患整改的通知、无锡市住房和城乡建设局锡建设（2020）2号关于全力做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间工程勘察设计领域复工防控工作的紧急通知、无锡市住房和城乡建设局锡建质安（2020）5号关于进一步加强疫情防控期间建筑工地管控工作的紧急通知、无锡市住房和城乡建设局锡建发（2020）7号关于调整住建行业复工（复业）时间的紧急通知、无锡市住房和城乡建设局锡建发（2020）11号关于推进住建行业开复工（复业）工作的通知，其中无锡市住房和城乡建设局锡建质安（2019）38号文件明确要求自2019年9月30日至2019年10月7日，全市建筑施工工地一律停工，造成停工八天；无锡市重污染天气的通知要求自2019年12月3日起启动重污染天气应急响应措施，所有的室外施工场地停工，导致项目停工14天；无锡市住房和城乡建设局锡建质安（2019）49号文件要求施工工地自2019年12月17日停工，受此影响导致项目停工4天；无锡市住房和城乡建设局锡建质安（2019）50号文件对于扬尘进行全面管控要求全市建筑施工工地暂停施工，受此影响项目停工31天；2020年春节前后新冠疫情爆发，无锡市住房和城乡建设局锡建设（2020）2号、锡建质安（2020）5号、锡建发（2020）7号、锡建发（2020）11号四个文件，所有建筑工地全面停工、各类筑建行业和政府审核备案部门全面停工，2020年1月26日起无锡市实施了一级防控措施、2月26日起无锡市实施了二级防控措施、3月27日起无锡市调整为三级防控措施，疫情导致鸿地公司项目的停滞长达3个月，另外2019年10月10日312国道高架桥桥面侧翻倒塌的重大安全事故，导致无锡市的运输施工单位全面整顿造成项目停工至少14天，上述各项因素导致鸿地公司延期长达约160天，以上证据证明延期交房是由于上述政府管控以及不可抗力因素导致的。经质证，吉顺平对上述文件真实性没有异议，但没有关联性，2019年的38号文件中涉及的期间属于法定节假日，且2019年的文件发布时间临近交房时间，对鸿地公司的延期交付并没有影响，鸿地公司无法证明上述管控措施中要求的停工必然导致其延期交房，上述管控措施并不属于不可抗力，且2020年发布的文件均在2019年12月31日之后，在合同约定的交房时间之后，鸿地公司的违约行为是发生在新冠疫情之前，另依据鸿地公司提供的相关文件，全市的建筑工地于2020年2月20日全面复工，故新冠疫情对建筑工地施工的影响并不大，不能免除鸿地公司的违约责任。上述事实，有《商品房买卖合同(预售)》及补充协议、商品房交付通知书、竣工图、收据、业主领房验收交接表、无锡市住房和城乡建设局锡建质安（2019）38号关于切实做好我市国庆期间建筑工地消除安全隐患工作的通知、无锡市重污染天气应急领导小组办公室关于发布重污染黄色预警的通知、无锡市住房和城乡建设局锡建质安（2019）49号关于印发《无锡市重污染天气应急预案市住房和城乡建设局响应方案》的通知、无锡市住房和城乡建设局锡建质安（2019）50号关于进一步强化建筑工地扬尘管控暨全面落实安全隐患整改的通知、无锡市住房和城乡建设局锡建设（2020）2号关于全力做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间工程勘察设计领域复工防控工作的紧急通知、无锡市住房和城乡建设局锡建质安（2020）5号关于进一步加强疫情防控期间建筑工地管控工作的紧急通知、无锡市住房和城乡建设局锡建发（2020）7号关于调整住建行业复工（复业）时间的紧急通知、无锡市住房和城乡建设局锡建发（2020）11号关于推进住建行业开复工（复业）工作的通知及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，鸿地公司与吉顺平签订的《商品房买卖合同(预售)》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按约定履行。关于延期交房损失，鸿地公司与吉顺平约定的交房时间为2019年12月31日，而实际交房时间为2020年7月2日，鸿地公司存在违约，吉顺平要求鸿地公司支付全款房价款万分之二的违约金，符合合同约定，鉴于政府相关部门的管控措施以及新冠肺炎疫情对施工进度确实存在客观影响，法院对鸿地公司逾期交付计算违约责任的期间予以适当调整，据此，酌定逾期交房违约金为32370元。关于层高损失，案涉合同约定交付房屋的层高为2.95米，该约定是双方当事人的真实意思表示，鸿地公司应当按照合同约定履行该义务，但鸿地公司确认实际交付的房屋设计层高为2.9米，构成违约。根据案涉合同第十三条第二款关于面积误差的约定，综合考虑建筑成本、期待利益、使用舒适度等因素，吉顺平主张层高损失33051元，在合理范围内，法院予以支持。据此，一审法院判决：一、鸿地公司应于判决发生法律效力之日起十日内向吉顺平支付逾期交付房屋违约金32370元；二、鸿地公司应于判决发生法律效力之日起十日内向吉顺平赔偿层高损失33051元；三、驳回吉顺平的其他诉讼请求。案件受理费2396元减半收取为1198元，保全费1044元，合计2242元，该款已由吉顺平预交，由吉顺平负担842元，由鸿地公司负担1400元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为：关于违约金，一审法院根据案涉合同约定，结合政府相关部门的管控措施和新冠肺炎疫情对施工进度确实存在客观影响的事实，酌定违约金为32370元并无不当。鸿地公司上诉要求对违约金再做调整，于法无据，本院不予支持。关于层高损失，案涉合同约定的房屋层高为2.95米，但鸿地公司实际交付的房屋的层高为2.9米，故鸿地公司构成违约。一审法院根据合同第十三条第二款关于面积误差的约定，综合考虑建筑成本、期待利益、使用舒适度等因素，对吉顺平主张的层高损失33051元予以支持并无不当。综上所述，鸿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1436元，由上诉人鸿地公司负担。本判决为终审判决。审判长　　华敏洁审判员　　张朴田审判员　　韦　苇二〇二一年九月二十二日书记员　　沈秋月 微信公众号“马克数据网”