谭忠良与丁佳海房屋买卖合同纠纷二审判决书（2021）湘02民终1438号

• 案件编号

  （2021）湘02民终1438号

• 案件名称

  谭忠良与丁佳海房屋买卖合同纠纷二审判决书

• 审理法院

  湖南省株洲市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省株洲市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  谭忠良;丁佳海

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终1438号上诉人（原审被告）：谭忠良，男，1954年10月13日出生，汉族，户籍地：湖南省攸县。委托诉讼代理人：唐振伟，株洲市芦淞区建设法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：丁佳海，男，1967年4月8日出生，汉族，户籍地：湖南省攸县。上诉人谭忠良因与被上诉人丁佳海房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市攸县人民法院（2021）湘0223民初2767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法组成合议庭，进行了书面审理。本案现已审理终结。谭忠良上诉请求：（一）撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；（二）一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误，被上诉人未按照约定协助办理过户系违约。（二）一审程序违法，案涉买卖合同纠纷，最后判决时间为2015年12月8日，至今已超过法定诉讼时效，不应受理。丁佳海辩称，上诉人并未通知我过户，我不知情。丁佳海向一审法院起诉请求：（一）判令谭忠良支付丁佳海房款1万元；（二）本案诉讼费由谭忠良承担。一审法院认定事实：2007年，谭忠良对攸县皇图岭金塔商贸城的车库进行开发。后双方当事人约定丁佳海按8.6万元一个车库的价格购买三个车库，合计25.8万元。2011年9月6日、2012年11月7日丁佳海分别向谭忠良交纳18万元和2万元用于购买谭忠良所有的16栋三个车库。2012年7月4日，应丁佳海要求，谭忠良将车库的所有权过户至丁佳海儿子丁叶发的名下。后丁佳海不想继续履行该购房合同，于2014年3月5日向谭忠良出具承诺书，双方约定由谭忠良返还丁佳海20万元房款及5000元利息，并补偿其25000元。后谭忠良按原价代为转卖。2014年3月30日，谭忠良通过银行转账的方式退还22万元给丁佳海，并约定剩余1万元待丁叶发协助谭忠良办理过户手续后再行支付。后谭忠良多次催促丁佳海及丁叶发协助办理房屋过户手续未果，于2015年11月10日向一审法院提起诉讼。一审法院于2015年12月9日作出（2015）攸法民一初字第2433号民事判决书，判决丁叶发协助谭忠良办理房屋过户手续。判决生效后，谭忠良自行到房产部门办理房屋过户手续。后丁佳海要求谭忠良支付余下房款1万元，谭忠良拒不履行，故丁佳海诉至一审法院。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。丁佳海向谭忠良购买三个车库，并支付了部分购房款，双方之间形成了房屋买卖合同关系。2014年，双方约定解除房屋买卖合同，由谭忠良退还部分购房款，并约定剩余1万元房款待丁佳海之子丁叶发协助谭忠良办理过户手续后再行支付，以上行为系双方真实意思表示，予以认可。后谭忠良依一审法院作出的（2015）攸法民一初字第2433号民事判决书自行到房产部门办理了过户手续，但未按约定向丁佳海支付余下房款1万元，系违约，应承担违约责任。故丁佳海要求谭忠良支付房款1万元的诉讼请求，予以支持。谭忠良辩称，如果支付房款1万元，则丁佳海应赔偿其损失，因未提供相应证据予以证明，故对该辩称意见不予支持。综上所述，谭忠良应向丁佳海支付房款1万元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法典﹥时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：限谭忠良在判决生效后十日内向丁佳海支付房款1万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由谭忠良负担。二审中，当事人没有提交新证据。根据一审中丁佳海提交的《车库转让协议》，案涉三个车库谭忠良代为转卖的价格为296000元，而非原价转让。对一审采信的证据和查明的其他事实，本院二审予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为：上诉人谭忠良是否应当向被上诉人丁佳海支付房款1万元。具体分析如下：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因买卖合同引起的民事纠纷，该买卖合同法律事实发生于民法典施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。当时有效的《中华人民共和国合同法》（1999年）第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉《车库转让协议》系丁佳海与案外人李春华签订，根据合同相对性原则，丁佳海主张房款的相对人本应为李春华而非谭忠良，但鉴于案涉车库系谭忠良代为转卖，且谭忠良已经收取了李春华全部购房款，2015年另案诉请丁佳海、丁叶发协助办理车库过户手续的为谭忠良而非李春华，故从实体公正考虑，为减轻当事人诉累，本案确认剩余房款支付相对方为谭忠良。至于谭忠良是否应当支付剩余房款，当时有效的《中华人民共和国担保法》（1995年）第二条第一款规定，在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。《车库转让协议》约定，李春华购买车库价格296000元，首付286000元，扣除1万元协助办证后支付。从协议约定的内容来看，该剩余房款1万元系车库购买方为防止出卖方不协助办证而约定的履约保证金。但在协议签订后，丁佳海、丁叶发并未协助办证，其后系谭忠良提起诉讼，并持生效法律文书自行到房产部门办理过户手续。故根据双方约定该条款的目的解释及1万元预留款的担保性质，在丁佳海一方未能协助办证的情况下，剩余房款1万元作为保证金应当不予返还。但在案涉房屋买卖合同过程中，谭忠良作为受托人，在代为转卖的过程中，在转让价格超过原购买价格时，未能与车库所有权人丁叶发即丁佳海一方协商溢价利益分配的情况下，擅自收取全部购房款，并截留部分转卖溢价，违反了民法的诚实信用原则与受托人忠诚履职的义务，也是导致丁佳海一方未能协助办理过户的重要原因。故丁佳海一方未能协助办理过户，谭忠良具有重大过错，一审法院判决谭忠良向丁佳海支付全部剩余房款，处理结果并无不当。至于谭忠良上诉提出丁佳海的房款支付请求权已超过诉讼时效的问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》（法释[2008]11号）第四条第一款之规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。因谭忠良一审未提出诉讼时效抗辩，本院二审对该抗辩理由不予支持。综上所述，谭忠良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由谭忠良负担。本判决为终审判决。审 判 长　刘焦平审 判 员　邓画文审 判 员　王　虹二〇二一年九月二十二日法官助理　黄慧娟书 记 员　王　琪 百度搜索“马 克 数 据 网”