山西农药厂破产管理人、永某与破产有关的纠纷民事一审民事判决书（2021）晋08民初79号

• 案件编号

  （2021）晋08民初79号

• 案件名称

  山西农药厂破产管理人、永某与破产有关的纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  运城市中级人民法院

• 所属地区

  运城市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/23 0:00:00

• 当事人

  山西农药厂破产管理人;永某

• 案件缘由

  与破产有关的纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款

山西省运城市中级人民法院民事判决书（2021）晋08民初79号原告（反诉被告）：山西农药厂破产管理人。        负责人：杨某。        委托诉讼代理人：寻某，山西衡霄律师事务所律师。        被告（反诉原告）：永某：山西省永济市中山东街1号。        法定代表人：徐某，职务：董事长。        委托诉讼代理人；丁娟，山西瀛航（运城）律师事务所律师。        委托诉讼代理人；樊保伟，山西瀛航（运城）律师事务所律师。        原告山西农药厂破产管理人（以下简称农药厂）与被告永济市双语学校（以下简称双语学校）与破产有关的纠纷一案，本院于2021年6月2日受理后，被告双语学校于2021年7月9日提出反诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。农药厂委托诉讼代理人寻某、双语学校委托诉讼代理人丁娟、樊保伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        原告农药厂向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告租赁合同关系，由被台向原告支付拖欠租金2989165元，租金暂计至2021年5月31日，之后按每月20833元计算租金直至被告搬离、腾房时止。2、请求判令被告按照每日千分之三，向原告支付2989165元逾期付款的滞纳金，滞纳金计算期间自起诉之日起至被告拖欠租金付清时止。3、请求判令被告限期腾房并搬离原告所有的房屋及土地。4、请求判令被告承担本案诉讼费。        事实与理由：        山西农药厂与被告于2003年6月1日签订《财产租赁合同》，约定租赁范围为厂办公大楼西半栋、单身职工宿舍楼等共计全部面积11000平方米，建筑面积3872平方米；租期十年，自2003年6月1日至2013年5月31日止，租金每年23万元，逾期支付租金的滞纳金为日千分之三。2006年7月3日，签订补充协议，约定在原有基础上增加租赁范围，期限为七年，自2006年9月1日至2013年8月31日止。除第一年租金5万元，其余租金每年2万元，逾期支付租金的滞纳金为日千分之三。故租金从2007年起每年为25万元。2007年10月运城市中级人民法院受理山西农药厂破产，同时指定山西农药厂破产清算组为破产管理人。2013年8月双方租赁合同到期后，因山西农药厂已经被宣告破产，所以其资产随时准备拍卖安置职工，故原被告约定仍按照之前协议约定的条件继续履行，但没有签订书面合同，双方的合同转变为不定期租赁合同。但从2007年至今，被告未能按照约定向原告支付租金，经原告多次催要仍以各种理由拖欠不交。截至2021年5月被告仅支付租金615000元，尚欠租金2989165元未能支付，已经严重侵害原告的合法权益。        综上所述，被告拖欠租金的行为已经构成严重违约，被告应按照双方约定的租金向原告支付，同时，依法应当解除双方的租赁关系，为了维护原告的合法权益不受侵害，请求人民法院判如所请。        被告双语学校答辩意见：一、案涉租赁合同不应解除，应继续履行。答辩人不应腾房并搬离租赁房屋和土地。首先，由于租赁合同的特殊性，法律规定了买卖不破租赁原则。尤其本案租赁的是房屋和土地，更不能轻易解除。其次，从双方签订合同的目的和约定上来看，答辩人租赁原告土地和房屋的用途是办教育，是百年大计，是一个长时期的用途。对此原告也是完全清楚明了，因此双方在案涉租赁合同第四条第2点的出租方责任中明确约定，原告协助答辩人与新产权人协调关系，以延续本合同的实质有效性。并协助答辩人与新产权人协商继续租用。以上可以看出，双方签订合同的目的和约定就是持续的履行租赁合同，不应就此解除。最后，从目前合同履行的现状来看，双方虽然没有续签租赁合同，但双方本着相互信任，一直在持续履行合同。答辩人更是基于对原告的缔约履行信任，在租赁房屋上投资很大，在租赁土地上更上加盖了三幢楼房，可以说是投资巨大。在此情况下解除合同明显会造成答辩人损失巨大，多名师生将无法工作和接受教育，也使原告丧失租金收入。而合同如果继续履行，不仅维护了答辩人的利益，更维护了原告的利益。因此，案涉租赁合同不应解除，应继续履行。答辩人不应腾房并搬离租赁房屋和土地。二、答辩人所诉2017年及以前的租金已经超过法律规定的诉讼时效，依法应当驳回。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。民法通则第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。因此本案中原告所诉求的2017年及以前的欠付租金已经超过诉讼时效，依法应当驳回。三、答辩人不欠原告租金。原告主张的欠付租金，答辩人已经支付了61.5万，双方约定用车辆抵顶了16万，答辩人因租赁房屋不能使用而维修加固的费用1531000元抵顶了租金，剩余部分租金由姚景负责支付。因此答辩人不欠原告租金。四、案涉合同滞纳金明显过高，超过法律规定。五、如果解除案涉租赁合同，原告应赔偿答辩人所有合理损失。答辩人在案涉土地和房屋上投资巨大，兴办教育，本身就是投资大，受益时间较长，如果解除案涉租赁合同，那么将有多名师生需要妥善安置，这将是大笔费用，还有答辩人前期投资的费用以及可得利益损失均十分巨大。对这些合理损失，原告应当进行赔偿或补偿。        综上，原告与答辩人之间租赁应继续履行，且答辩人不欠原告租金，请贵院依法查明事实，合理判决。        双语学校提出反诉请求：1、依法判令被反诉人继续履行双方的租赁合同。2、依法判令被反诉人向反诉人支付对租赁场地维修、加固、改造等费用1531000元。3、本案诉讼费由被反诉人承担。双语学校当庭提出因为计算错误，需增加反诉请求3610元。        事实与理由：        反诉人和山西农药厂于2003年6月1日签订了《财产租赁合同》，约定反诉人租赁山西农药厂办公大楼西半栋40间、单身职工宿舍楼、机动设备库房二栋及其中间场地、仓贮科全部建筑物及场地、单身宿舍楼南边至汽车队修理车间北墙东西沿长钱以北之场地、油料库在该范围内之建筑物和场地、厂办公楼以南花园绿地等。在合同履行过程中，为了让租赁场地及房屋能够正常使用，反诉人为租赁房屋及场地修缮和加固投资共1531000元费用。依据法律规定，上述租赁房屋及场地的正常维护费应由山西农药厂承担。        虽然现在山西农药厂破产，但出租人破产原则上不应影响租赁合同的效力。破产程序中的房屋租赁合同，不仅涉及债务人及承租人的合法权益，而且在“买卖不破租赁”规则下，亦将影响租赁房屋的价值，与全体债权人的利益息息相关。因此，管理人应审慎行使房屋租赁合同解除权，综合考量各方利益及破产财产的价值状况，维护租赁市场的既有秩序和社会稳定。尤其是反诉人租赁用途是办学校教育，且在租赁场地上投资巨大，增添不动产。因此双方的租赁合同，可以也应当继续履行。        综上，为维护反诉人的合法权益，特诉至贵院，请依法判如所请。        农药厂针对反诉答辩意见：一、反诉人的反诉请求不能成立，应当依法驳回反诉请求。反诉人在租赁期间内，对租赁土地和房屋修复、加固、改造产生的费用要求答辩人承担于法无据，答辩人不应承担，且该请求与本诉的不具有牵连性，也不是基于同一法律关系而产生的请求，依法不属于反诉范围，应驳回反诉请求。二、本案应依法解除租赁合同关系，反诉人的维修加固改造费用由反诉人自己负担。反诉人与答辩人于2013年8月双方租赁合同到期后，因原山西农药厂已经进入破产清算程序，所以双方口头协商，同意反诉人按照之前约定的年租金25万元继续占用租赁土地和房屋，但没有确定租赁期限，双方的租赁关系为不定期租赁合同，但在租赁期间反诉人拒不按期足额支付租金，依照《民法典》第七百二十二条规定答辩人依法有权解除合同，答辩人行使解除权应得到支持。同时，依照2003年6月1日签订的《财产租赁合同》第五条约定，在租期内对租赁物的维修由反诉人承担费用，并且对租赁物的改建应向答辩人书面申请征得同意后才能进行，所以反诉人自2003年至今使用租赁土地和房屋，其维修装饰加固等行为都是为了满足自身经营需要，依照合同约定应由反诉人承担，况且对租赁物改建行为都需要答辩人同意才能进行，本案中答辩人从未书面同意过，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。故，反诉人的全部反诉理由均不能成立，依法应驳回其反诉请求。对双语学校当庭增加的3610元的反诉请求，农药厂认为应不属于本案审理范围。        原告农药厂提供了以下证据：        证据1，民事裁定书、民事决定书。证明：原山西农药厂在2007年10月被运城市中级人民法院依法裁定受理破产申请，指定山西农药厂破产清算组为管理人，同年10月25日宣告山西农药厂破产。        证据2、永国永（0994）字第0040号国有土地使用证。证明：被告所占土地系原告合法所有，双方签订的租赁合同经原永济市国土资源局审查核实后，在2003年3月份进行备案登记。        证据3、《财产租赁合同》《补充协议》。证明《财产租赁合同》，约定租赁范围为厂办公大楼西半栋、单身职工宿舍楼等共计全部面积11000平方米，建筑面积3872平方米；租赁十年，自2003年6月1日至2013年5月31日止，租金每年23万，逾期支付租金的滞纳金为千分之三。《补充协议》约定了增加租赁范围，期限为七年，自2006年9月1日至2013年8月31日止。除第一年租金5万元，其余增加范围租金每年2万元。逾期支付租金的滞纳金为日千分之三。故租金从2007年起每年为25万元。        证据4，收据七份。证明：从2007年至2021年5月租赁期间内，被告在2009年8月8日交纳租金8.5万、2012年9月12日交纳租金10万元、2014年4月16日交纳10万元、2015年9月29日交纳8万、2015年10月30日交纳10万元、2016年9月1日交纳租金10万元、2017年11月23日交纳租金5万元。共计61.5万元。        证据5、原被告租金对账函。证明：2021年4月1日，经原被告对账，截止2020年12月31日，被告尚欠租金288.5万元，被告对欠款金额没有异议，但是由于刚翻新学校，无力支付租金，希望原告减免部分租金。        双语学校质证意见：        证据1系复印件，真实性无法确认。证据2，真实性没有异议。证据3，财产租赁合同真实性无异议，但租赁合同中，明确约定了1、出租方协助承租方延续本合同的实质有效性，继续租用案涉土地和房屋。2、约定的滞纳金明显过高，超过法律规定，3、该证据不能证明租金从2007年起每年25万元，因为农药厂后续与被告协商的每年租金是10万元。4、补充协议，被告不清楚，真实性无法确认。证据4、真实性无异议。但其不能引起诉讼时效的中断，也不能证明被告欠付原告租金。证据5、真实性、合法性、关联性均有异议。当时徐博爱已经不是被告的法定代表人，无权代表被告签字确认，其行为无效。其次，原被告并没有对账，在该对账函中被告并没有做出认可，并同意向原告继续支付租金的意思表示。仅仅是认可交付过租金45万元，车辆抵顶16万，共计61万，从被告认可支付的数字就可以看出，被告仅仅知道2012年接手以后给付的，对之前的租金给付并不清楚，并不可能认可并支付之前的租金，该证据也不能引起诉讼时效的中断。该对账函是在诉讼时效届满之后做出的，被告没有认可。对案涉合同是否应当解除，不应该仅仅考虑管理人的任意解除权，更应该考虑到对全体债权人的利益，以及合同相对方的利益，从维护社会秩序充分利用资源的角度，综合确定，不能因解除合同伤害到更广大群体的利益。依据双方签订的合同第四条第二点第一项规定（略），按照合同约定原告无权要求解除合同。该租赁合同第四条第一点第三项、第五条第二点第二项，补充协议第三条，均明确约定承租方在租赁场上建设有长久的租赁物，归被告所有，双方要解除合同将面临房地无法分割的情形，除上述合同外，除原告的同意被告还建设餐厅、厕所等总建筑面积2万平米。被告是民办非企业单位，现有教职工，学生较多，其属于公益性事业，国家对民办教育积极鼓励，如解除租赁关系，就会教师失业，学生失学，因此不能轻易解除租赁合同。双语学校已不再欠付原告租金，双语学校2007年左右法定代表人变更，2012年元月17日法定代表人又变更为徐博爱，所以对于2012年之前的租金是否支付是否欠付，现法定代表人不清楚，但依据2012年元月17日签订的协议书第一条约定，学校的外债均由上一任法定代表人承担，2012年徐博爱接收学校后，农药厂告知年租金为10万元，在第二年被告向原告支付了租金10万元，2013年左右，教育局下发通知对双语学校的校舍加固改造，被告已经向原告报备，因此被告在经过原告同意后进行了加固，原告当时也是同意所有费用从租金中扣除，所以2013年被告没有直接向原告交付租金。2013年被告对原单身楼花费888000元，换窗户花费265610元，改造水池4200元，共计1195610元。应当从租金中扣除，2015年按照教育局和原告的要求对厕所和洗漱区进行改造花费3.7万元，修建初中楼前后花费4.8万元，2016年校门口道理硬化2.7万元，2017年供暖设备花费146000元，2015、2016、2018年多次对楼顶进行防水处理，花费8.4万元。双语学校认为自2012年1月至2012年12月，共计九年是九十万元，2021年1月1日至5月31日租金按每月8833元，五个月计算，是41665元，减去被告2012年之后支付的53万元，加上车辆抵顶的16万元，共计69万元，予以扣减，被告仅欠付原告251665元，因原告同意被告加固装修的费用1534610元从租金中予以扣减，所以被告至今并不欠付租赁费，反而是原告欠付被告加固被告修缮费用，双方租赁合同第五条第二点第三项仅仅是指租赁财产出现损伤的修缮费用由承租方承担，本案的加固修缮费用，在2013年时永济市教育局对原告出租的房屋安全进行鉴定，属于危房。根据合同法的规定，租赁物的修缮由出租人承担，应当由原告承担，并且依据法律规定，被告在修缮期间出租人应当减少租金的，原告应当对被告减少租金，正是应为该法律规定，双方每年租金为10万元。2007年原告被宣告破产，按照法律规定，双方的合同应当是解除或终止，所以，原告没有证据证明双方之间仍应当每年25万的租金进行支付。双方已经变更了合同租金的数额，从2007年被告向原告每年支付的租金可以看出租金为10万元。即使合同没有解除。双方原签订的租赁合同到期，原告也没有证据证明双方之间约定的租金每年25万元，并且双方书面合同终止时间为2013年5月31日。原告主张的滞纳金过高，依法不应当支持。        双语学校提供了以下证据：        1、永济市双语学校的民办非企业单位登记证书、法人身份证、身份证明各一份。证明：被告的主体资格，被告的业务范围为小学、初中教育，现法定代表人为徐某的事实。        2、永济市双语学校2020年年检报告书、运城河东会计师事务所有限公司报告书、登记证书各一份。证明：原告现有教职工113名，学校占地面积24亩，自建7234平方米，租用2808平方米，现有在校生982人；负债120余万元；2020年12月17日，被告的法定代表人变更为徐某的事实。        3、2003年6月1日，山西农药厂与永济双语学校签订的《财产租赁合同》一份。证明：2003年6月1日，被告与山西农药厂签订了《财产租赁合同》一份，约定：租赁农药厂的单身职工宿舍楼等建筑物及场地，全部面积11000平方米；出租方同意将厂保卫科全部建筑物及场地、厂修建队东半部（厂保卫科西围墙向南沿长线以东部分）建筑物及场地提供给承租方拆除，用于开辟大门、广场及中央道路。上述项目竣工后双方共享使用权。以上范围不属于租赁财产。承租方可以在××宿舍；承租方可以在所租赁的花园绿地间重新规划布局、整修培育；出租方的财产已向华融公司抵押，如因出租方的产权发生变动或因国家政策原因出租方破产或重组，本合同终止。承租方在租赁期间所添加建设的所有不动产，出租方协助承租方与新产权人协商，使上述财产由新产权人出资收购或承租方与新产权人变更产权关系后继续租用。承租方享有经营受益权和租赁期内添置财产所有权；拆除的出租方消防车库由承租方在出租方指定位置按原使用面积重建，拆除的出租方保卫科办公室十二间（建筑面积约300平方米）由承租方向出租方支付国有资产折价款6万元的事实。        4、校舍安全工程学校单位建筑物排查鉴定情况表。证明：被告承租农药厂的部分校舍安全鉴定等级为B级、C级，需要加固的事实。        5、胡平锐、李引平出具的证明一份。证明：2013年，因租赁的房屋不达标，存在安全隐患，被告与农药厂协商，由被告先行对原单身楼进行加固、窗户进行更换、水池进行移动，分别花费888000元、265000元、42000元、共计花费1193000元，农药厂同意加固修缮费用从租金中扣除的事实。        6、李少琳、李引平出具的证明一份。证明：被告租赁的房屋年久失修、围墙破旧，经破产管理人同意被告对原单身楼厕所、洗漱间进行改造、楼顶防水、校处门口路面硬化、农药厂生活区南北隔离围墙、供暖设施进行整修的事实。        7、2012年元月17日，徐博爱与姚景签订的《协议书》一份。证明：2012年元月17日，被告的法定代表人由姚景变更为徐博爱，双方约定学校的外欠账均由姚景负责偿还清理的事实。        8、2013年6月26日，永济市双语学校与永济建校建筑工程有限公司签订的《施工合同》一份、收据及相应的记账赁证7页。证明：2013年6月26日，被告与永济建校建筑工程有限公司签订《施工合同》一份，约定对学校学生的公寓楼进行加固修缮，工程造价为888000元，被告分四次付清工程款888000元的事实。        9、2013年7月25日、2014年7月2日的收据／条及相应的记账赁证4页。证明：2013年7月25日被告改造窗户花费材料费210210元；2014年7月2日花费人工费55400元，共计花费265610元的事实。        10、2015年10月3日的收据及相应的记账赁证2页。证明：2015年10月3日，被告改造两幢楼上下水和厕所花费工料承包费37000元的事实。        11、2013年4月26日的收据及相应的记账赁证2页。证明：2013年4月26日，被告建造水池花费42000元的事实。        12、2015年8月2日、2016年8月6日、2018年7月15日、2018年12月6日的收据及相应记账赁证共8页。证明：2015年8月2日被告花费防水卷材23800元；2016年8月6日花费防水卷材9095元；2018年7月15日花费防水卷材18105元；2018年12月6日花费防水运费、人工费等33000元，共计84000元的事实。        13、2017年10月13日的收据及相应的销货清单、记账赁证3页。证明：2017年10月13日，被告花费暖气管道、阀门、配件等共计146000元的事实。        14、2016年4月6日的收据及相应的记账赁证2页。证明：2016年4月6日，被告对校门口前道路进行硬化花费24000元的事实。        15、2015年6月4日的收据及相应的记账赁证2页。证明：2015年6月4日，被告修建96米围墙花费48000元的事实。        16、照片10页。证明：原告出租的租赁房屋部分窗户原状需要改造的事实。        17、照片2张。证明：被告对承租的部分房屋进行改造的事实。        农药厂质证意见：        对证据1无异议，但法定代表人的信息与反诉被告在企业信息网调查的不符。证据2报告书是反诉人自己委托做的报告书，真实性、合法性、关联性都有异议，无法证明其目的。证据3合同无异议，但是在2013年已经履行完毕，现在双方都在履行的是口头约定的无固定期限的合同。证据4真实性、合法性、关联性都有异议，不能证明其鉴定的结论。证据5、6的证人证言，证明材料不具有法定效力，证人没有出庭，也不能代表管理人书面确认，不予认可。证据7法定代表人变更是对内协议，不能以双方内部的约定而免除责任。其他证据8-17，真实性、合法性、关联性均有异议，只是收据和合同，没有相关的税务发票信息，均不能证明改造、维修工作是经过反诉被告同意，也不能证明反诉被告同意抵顶租金。        根据举证质证情况，本院经审理查明以下事实：        2007年10月10日，本院作出（2007）运中民三初裁字第40号民事裁定书，裁定受理山西农药厂的破产申请，指定山西农药厂破产清算组为本案破产管理人，李引平为破产清算组组长。2007年10月25日，本院作出（2007）运中民三初裁字第40-1号民事裁定书，裁定宣告山西农药厂破产。2020年12月1日，山西农药厂破产清算组组长变更为杨某。        农药厂与双语学校于2003年6月1日签订《财产租赁合同》。合同约定：一、租赁财产的范围：出租方（山西农药厂）愿将现有的厂办公大楼西半栋，计双面三层共40开间（不包括电话总机室）；单身职工宿舍楼；机动设备库房二栋及其中间场地；仓贮科全部建筑物及场地；单身宿舍楼南边至汽车队修理车间北墙东西沿长线以北之场地；油料库在该范围之内建筑物和场地；厂办公楼以南花园绿地等共计全部面积11000平方米，其中建筑面积3872平方米出租给承租方（双语学校）开办学校使用。其中，单身职工宿舍楼三、四层于2003年底交付承租方。财产交付以双方清点核实后的本合同附件《财产交接明细表》为准。二、租赁期限为十年，出租方从2003年6月1．日起将上述财产交付承租方使用，至2013年5月31日收回。三、租金和租金缴纳方法：承租方每一合同年向出租方一次性缴纳租金贰拾叁万元。第一年租金可分两次缴纳，即第一次于三月二十日前缴纳十万元，第二次于九月十日前缴纳十叁万元。以后每年租金缴纳日期一律为当年九月上旬，不得更改。若遇国家土地价格调整，租金相应调整。租金结算方式全部以货币形式结清。逾期应向出租方缴纳逾期滞纳金（按所应缴租金总额3‰／日承担），但最长拖欠不得超过三个月，逾期木合同终止。四、出租方的权利、责任、义务：：1、权利：（1）为确保国有资产的完整，租赁期内享有租金收益权、财产完整监督权，租赁期满后拥有财产回收权和财产损失索赔权；（2）为了给承租方开办学校创造良好的经营环境，出租方同意将厂保卫科全部建筑物及场地；厂修建队东半部（厂保卫科西围墙向南沿长线以东部分）建筑物及场地提供给承租方拆除，用于开辟大门、广场及中央道路。上述项目竣工后双方共享使用权。新大门由出租方派人管理，承租方可以在大门上冠名。以上范围不属于租赁财产；（3）承租方可以在××宿舍，其余范围不经出租方同意不得随意修建永久性建筑物；（4）承租方可以在所租赁的花园绿地间重新规划布局、整修培育，但不得添加建筑物，不得改变其用途。2、责任：（I）由于出租方的财产已向华融公司抵押，如因出租方的产权发生变动或因国家政策原因出租方破产或重组，本合同终止。出租方可协助承租方与新产权人协调关系，以求延续本合同的实质有效性。如果新产权人对租赁财产用途改变，致使承租方停止经营，出租方应协调新产权人尽可能提前一年通知承租方；承租方在租赁期间所添加建设的所有不动产，出租方协助承租方与新产权人协商，使上述财产由新产权人出资收购或由承租方与新产权人变更产权关系后继续租用；（2）租赁期间，承租方在租赁期中所购置的财产在向出租方呈报备案的前提下，租赁期满后由承租方自行处置。3、义务：出租方为承租方供电、供水、供汽，水、电、汽价格由双方商洽，当月结清。但水、电、汽供应设施及计量设备的检修、安装及费用由承租方自行解决。五、承租方权利、责任、义务：1、权利：（1）在租赁期内享有经营自主权，用人自聘、盈亏自负，独立承担一切民事及刑事责任和社会义务；（2）享有经营受益权和租赁期内添置财产所有权：（3）租赁期内，如果出租方因国家政策变动或破产拍卖，享有优先续租权和同等条件下优先购买权。2、责任：（1）承租方不得聘用出租方子弟学校在职教工，但在招聘其它员工时应优先选聘出租方下岗职工；（2）拆除的出租方消防车库由承租方在出租方指定位置按原使用面积重建，拆除的出租方保卫科办公室二间（建筑面积约300平方米）由承租方向出租方支付国有资产折价款6万元，拆除的油料库泵房由承租方向出租方租方缴纳国有财产折价2万元，此款项随首期租金一并结清；（3）租赁期内应妥善维护租赁财产，出现损伤应及时维修，所发生费用由承租方负担；（4）承租方原则上不得改变租赁财产规格和布局，如因经营需要确需改建时，应书面呈报出租方，征得同意后方可进行；（5）租赁期满后，将租赁财产完整交还出租方，损坏部分应折价赔偿。（6）租赁财产不得转租、转包、抵押给第三者，不得进行任何违法、违规经营；否则一切后果由承租方承担；        （7）出租方租赁财产属于在用房产，搬迁投工量巨大，承租方须于3月底前向出租方支付前期搬迁费1万元，此项费用不计在租金中。由于搬迁所产生的相关改建工程，由承租方负责施工和承担所有费用，出租方出据图纸和施工要求并监督验收。3、义务：（1）租赁期间，承租方对所租用的房产、土地的使用费代出租方向有关部门直接缴纳，该项费用不计在租金中；（2）按月向供应方缴纳当月水、电、汽发生额；（3）贯彻执行国家各项法律法规，避免一切治安、消防事故发生，维护租赁范围内的平安。如发生上述事故，承租方承担一切后果。六、违约责任：双方应严格按照租赁合同约定的各项条款履行合同，任何一方非经双方同意不得擅自变更或解除合同，否则应赔偿由此给对方造成的实际损失。……        2006年7月3日，双方签订补充协议，约定：1、甲方原修建队房屋和场地以及北侧相邻的花园绿地已于2003年4月8日签署协议暂借给乙方使用，现将上述财产改借为租，租赁期七年，即自2006．年9月1日始，至2013年8月31日止。2、首年度租赁费五万元（即2006年9月1日至2007年8月31日），后续年度租赁费为二万元，于每合同年度首月上旬一次付清。逾期加收3‰／日违约金，且违约期超过一月本协议终止。租赁费为：税后额，一应相关纳税手续由乙方自行办理。3、乙方可在新租赁区内将原甲方修建队七间库房拆除，在其位置新建楼房一栋。所建新楼一层产权归甲方所有，以此抵偿所拆甲方七间修建队库房，二楼以上产权归乙方所有。4、本协议与2003年6月1日签署的《财产租赁合同》具有同等法律效力，其它条款均以上述合同内容为准。        2012年1月17日，徐博爱与姚景签订一份《协议书》。约定被告的法定代表人由姚景变更为徐博爱，双方约定学校的外欠账均由姚景负责偿还清理。        2013年8月31日，租赁期限届满后，因山西农药厂已被宣告破产，双方未继续签订书面租赁合同，被告永济市双语学校仍继续占用租赁物。        2020年12月22日，双语学校向山西农药厂办公室提出书面申请《关于永济市双语学校租赁农药厂场地租金减免的申请》，内容为：农药厂办公室：我们是永济市双语学校第三承租方，于2012年2月正式接管。原租赁房屋及场地修缮和加固投资如下：一、原单身楼加固88.6万；二、原单身楼窗户更换26.5万；三、原单身楼厕所和洗漱间改造3.7万；四、水池移动4.2万；五、楼顶防水5020平方米8.3万；六、供暖设备损失14.6万；七、校门口硬化路面2.4万；八、初中楼前后围墙96米4.8万。以上共计153.1万元。介于上述承租的主体公寓楼（占总租面积70％）的大维修和加固，以及其他厂办协商答应的投资，我们确实把每年的10％仅有的利润都投进去了，不然教育部门要求取缔办学资格。如今，物价上涨、工资不断提高，在我们困难运行的情况下，特向农药厂现法人机构申请减免租金。        2021年4月1日，原告向被告双语学校发出《永济市双语学校租赁原山西农药厂场地及房屋租金对账函》，内容为：        永济市双语学校：根据双方原签订租赁合同，经山西农药厂破产管理人核算，你校每年应交纳场地及房屋租金25万元，从2007年1月1日至2020年12月31日尚欠租金288.5万元。具体明细如下：1、2007年1月1日-2017年12月31日你校交纳61.5万元租金，尚欠租金213.5万元。2、2018年1月1日至2020年12月31日尚欠租金75万元。注：不包括顶账轿车一辆（凯美瑞轿车车号：×××）        2021年4月2日，被告永济市双语学校在对账函上书面批注：1、2012年2月从原法人姚景手接手。2、交租金45万，车抵16万共计61万。3、其它情况附后说明（14页）。        同时查明，山西农药厂破产期间留守人员、原厂长胡平锐证明：2013年，因租赁的房屋不达标，存在安全隐患，被告与农药厂协商，由被告先行对原单身楼进行加固、窗户进行更换、水池进行移动，分别花费888000元、265000元、42000元、共计花费1193000元，农药厂同意加固修缮费用从租金中扣除。时任山西农药厂破产管理人组长李引平在证明上批注“情况属实”。山西农药厂破产期间留守人员李少琳证明：被告租赁的房屋年久失修、围墙破旧，经破产管理人同意被告对原单身楼厕所、洗漱间进行改造、楼顶防水、校处门口路面硬化、农药厂生活区南北隔离围墙、供暖设施进行整修的事实。李引平在证明上批注“情况属实”。        根据被告永济市双语学校所举证据，2013年6月26日，被告与永济建校建筑工程有限公司签订《施工合同》一份，约定对学校学生的公寓楼进行加固修缮，被告分四次付清工程款888000元；2013年7月25日，被告改造窗户花费材料费210210元；2014年7月2日花费人工费55400元；2015年10月3日，被告改造两幢楼上下水和厕所花费工料承包费37000元；2013年4月26日，被告建造水池花费42000元；2015年8月2日被告花费防水卷材23800元；2016年8月6日花费防水卷材9095元；2018年7月15日花费防水卷材18105元；2018年12月6日花费防水运费、人工费等33000元，共计84000元；2017年10月13日，被告花费暖气管道、阀门、配件等共计146000元；2016年4月6日，被告对校门口前道路进行硬化花费24000元；2015年6月4日，被告修建96米围墙花费48000元。以上共计花费1534610元。        2021年6月23日，根据原告的申请，本院作出（2021）晋08民初79号民事裁定书，裁定：一、冻结被申请人永济市双语学校在永济市农村商业银行账户内的2989165元银行存款，或查封其相应价值的其他财产；二、冻结山西农药厂再就业服务中心在永济市工商银行051103980924025445账号内的存款2989165元。        本院认为，本案双方争议的焦点是：1、租赁合同是否应当解除；2、双语学校欠农药厂的租赁费金额及滞纳金金额；3、2018年之前的租赁费是否已经超过法定诉讼时效；4、双语学校支出的维修改造等费用是否应当由农药厂负担。农药厂与双语学校之间签订的《财产租赁合同》，《关于双语学校扩大租赁范围及相关事项的补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律强制性规定，为有效协议，本院予以确认，双方当事人均应当诚信履约。2012年1月17日，双语学校法定代表人进行了变更，并不影响合同的效力，合同继续履行。双语学校法定代表人之间关于变更前后债务由谁承担的约定并不能对抗出租人，即原告农药厂。根据租赁合同及补充协议的约定，双语学校每年应当支付租金25万元整，但双语学校未能按照约定及时支付租金，截止2021年5月31日起诉前，共拖欠原告租金2989165元，被告双语学校应当予以支付，并应当承担滞纳金。关于双语学校所称2018年之前所欠的租赁费已超过诉讼时效，双方之间的租赁合同处于持续履行状态，双语学校对拖欠租金的事实并不持异议，2020年时仍申请减免部分租金，故本案不存在诉讼时效问题。双方合同中约定的按3‰／日支付滞纳金明显过高，双语学校请求人民法院依法调整，本院予以支持，滞纳金应以不超过LPR四倍利率为宜。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。故2003年8月31日，双方之间租赁合同期限届满后，双语学校继续占用租赁物和农药厂未提出异议的行为，应视为双方同意继续履行原租赁合同，只是租赁期限为不定期，双方当事人均有权随时解除合同。农药厂现提出解除双方之间的租赁合同，考虑到农药厂已被宣告破产，破产财产随时可能被处置的实际情况，本院对农药厂解除租赁合同的诉讼请求予以支持。双语学校应当腾出所占用的农药厂的场地及房屋，腾出之前仍应当按照合同约定的租金标准支付租赁费。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行出租物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。本案中双方当事人对租赁物维修的约定是“租赁期内应妥善维护租赁财产，出现损伤应及时维修，所发生费用由承租方负担”。双语学校举证证明，对学校学生公寓楼进行加固修缮支付工程款888000元；改造窗户花费材料费210210元、人工费55400元；改造两幢楼上下水和厕所花费工料承包费37000元；建造水池花费42000元；房顶防水花费运费、人工费84000元；花费暖气管道、阀门、配件等共计146000元；对校门口前道路进行硬化花费24000元；修建96米围墙花费48000元。以上共计花费1534610元。农药厂虽然对双语学校主张的上述花费支出提出异议，但未举出反驳证据，本院对双语学校主张的上述花费支出的真实性予以认可。根据农药厂破产期间留守人员负责人胡平锐、李少琳和农药厂破产管理人原负责人李引平的证明，双语学校在进行上述维修、改造前已经征得了农药厂管理人的许可，管理人同意维修、改造费用抵顶租赁费。胡平锐、李少琳、李引平的口头许可行为均属于履行职务的行为，其行为后果应由农药厂破产管理人承担，故本院对双语学校的该项主张予以支持。        综上所述，依照《中华人民共和国民法典》四百六十五条、四百六十九条、五百零二条、五百零四条、五百零九条、五百六十三条、五百七十九条、五百八十五条、第七百一十二条、七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：        一、解除原告山西农药厂破产管理人与被告永济市双语学校之间的《财产租赁合同》和《关于双语学校扩大租赁范围及相关事项的补充协议》。被告永济市双语学校于本判决生效后三十日内腾出所占用的山西农药厂破产管理人的场地和房屋；        二、被告永济市双语学校于本判决生效后十五日内向原告山西农药厂破产管理人支付租赁费及滞纳金，截止2021年5月31日的租赁费为2989165元，2021年6月1日之后的租赁费按照日租金685元的标准计算至实际腾退之日，滞纳金从2021年6月2日起，以应付租赁费为基数，按照2021年一年期贷款市场报价利率标准LPR四倍计算，算至款付清之日止；        三、山西农药厂破产管理人于本判决生效后十五日内向永济市双语学校支付房屋、场地维修改造款1534610元；        四、驳回山西农药厂破产管理人的其他诉讼请求；        五、驳回永济市双语学校的其他诉讼请求。        本诉案件受理费30713.32元，由永济市双语学校负担，诉讼保全申请费5000元，由被告永济市双语学校负担。反诉案件受理费18579元，由山西农药厂破产管理人负担。        如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。        审判长    路志杰审判员    毛松伟审判员    卫文学二○二一年九月二十三日法官助理    王学智书记员    张虹  微信公众号“马克 数据网”