贵阳能立洋房地产开发有限公司、曾建良等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔01民终6590号

• 案件编号

  （2021）黔01民终6590号

• 案件名称

  贵阳能立洋房地产开发有限公司、曾建良等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省贵阳市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省贵阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  贵阳能立洋房地产开发有限公司;曾建良;中国工商银行股份有限公司贵阳小河支行

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十四条；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第一项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第二项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第三项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第四项；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第五项；《中华人民共和国合同法》:第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终6590号上诉人（原审原告）：贵阳能立洋房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路66号。法定代表人：苏华，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈亚，贵州贵君律师事务所律师。委托诉讼代理人：王孝益，贵州贵君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾建良，女，1973年06月16日出生，汉族，住湖南省娄底地区邵东县。委托诉讼代理人：申飞腾（曾建良之夫），男，1971年7月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。原审第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳小河支行（以下简称工商小河支行）,经营场所贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路315号。负责人：陈志超，该行行长。上诉人贵阳能立洋房地产开发有限公司（以下简称能立洋公司）因与被上诉人曾建良、原审第三人中国工商银行股份有限公司贵阳小河支行（以下简称工商小河支行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初4797号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。能立洋公司上诉请求：1、撤销原判，查清事实依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方签订的合同及补充协议真实有效，被上诉人自2019年7月至今一直未按期归还银行贷款，构成严重违约，理应承担上诉人主张的违约金及各项损失；2、一审法院认为第三人划扣款项的基础不清，上诉人与被上诉人及第三人之间不存在担保关系，被上诉人不受《按揭贷款业务合作协议》约束系严重的事实认定错误。3、被上诉人逾期还贷构成严重违约，上诉人作为守约方有权要求解除合同。曾建良答辩称：1、案涉合同不存在解除问题，也不符合解除条件。我不清楚上诉人为我垫付了银行贷款，也不清楚是什么时候垫付的，合同明确约定如果垫付需告知我方，但上诉人从未告知过我；2、上诉人与我方的代偿关系不清楚，担保合同、借款合同系我与第三人签订，上诉人未在上述合同上签字盖章。第三人与上诉人签订的其他协议对我不产生任何法律效力。工商小河支行未到庭陈述，亦未提交书面陈述意见。能立洋公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告于2016年12月20日签订的《商品房买卖合同》（2016-C6151）；2.判令被告于合同解除之日起5日内配合原告办理《商品房买卖合同》预售备案登记；3.判令被告若未在合同解除之日起5日内配合办理撤销《商品房买卖合同》预售备案登记手续的，自逾期之日起每日以购房款总额的万分之三计算支付违约金直至现售备案登记撤销之日；4.判令被告向原告支付违约金58,791.8元、律师费40,000元，合计98,791.8元；5.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实，能立洋公司系成立于2014年4月2日的房地产开发企业，并开发建设了位于小河黄河路66号北大资源缤纷广场项目。2015年4月25日，能立洋公司（甲方）就其开发北大资源缤纷广场项目与工商小河（乙方）支行签订《按揭贷款业务合作协议》，主要内容：1.为了保证项目预售款和工程款不被挪用，甲方根据乙方提出的申请，同意作为乙方销售该项目的按揭贷款银行，乙方在甲方开立指定账户，甲方对购买该项目借款人提供单笔住房贷款最高限额500万元，贷款最高层数70%，贷款期限最长不超过30年；单笔商用房贷款最高限额为1500万元，贷款最高成数50%，贷款期限最长不超过10年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房。2.在《房屋他项权证》未办妥之前，开发商同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款。如借款人在依法提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后5日内履行还款义务，如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中收取。此外，合同对其他事宜进行了约定。2016年12月10日，能立洋公司（出卖人）与曾建良（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016-C6151），约定曾建良购买能立洋开发的小河北大资源缤纷广场二期C6栋1单元3层3号房，房屋总价款为587,918元，首期房款117,918元，余款470,000元以银行按揭贷款支付，同时合同对其他事宜进行了详细约定。同日，双方签订补充协议，约定买受人与银行签订贷款合同后，在出卖人承担担保责任期间，因买受人原因，导致出卖人向银行承担保责任代买受人还款的，买受人必须在接到出卖人通知之日起5日内归还出卖人代还款项，并按中国人民银行同期贷款利率向出卖人支付代还款项的利息，计息期间为出卖人代还款项之日起至买受人归还代还款项之日止，若买受人逾期15日未归还出卖人代还款项，或者出卖人连续两期向银行承担保证责任，或者出卖人代买受人还款的总金额超过20,000元的，出卖人有权解除买卖合同并要求买受人承担房屋总价款10%的违约金。同时出卖人有权将买受人已付的房价款直接用于代买受人偿付按揭贷款本息、罚金及其他费用并直接抵扣出卖人已承担的全部担保款项（包括本金、利息、罚金、违约金、诉讼费、律师费等所有款项）和买受人应当承担的违约金、赔偿金。合同及补充协议签订当日，曾建良向能立洋公司支付了首期购房款117,918元、维修基金11,758元。此后，曾建良与工行小河支行签订借款合同，将余款470,000元支付至了能立洋公司，并2017年办理了商品房预售合同备案登记。后，能立洋公司于2018年向曾建良交付案涉房屋，曾建良收房后装修入住至今。2019年7月开始，曾建良未按约定偿还银行借款。2020年4月22日，能立洋公司以其承担了担保责任，即代曾建良向工行小河支行偿还了2019年7月至2020年1月共计55,139.93元的借款及利息，遂诉至一审法院，并委托贵州贵君律师事务所律师为其提供法律服务，支付了律师费40,000元。诉讼过程中，一审法院要求原、被告提交原告、被告及第三人之间签订的借款（担保）合同，经两次庭前会议及开庭，原告均未提交，并当庭陈述其没有合同。被告向一审法院提交了《个人购房借款/担保合同》，但该合同并不完整，仅只有部分，而在落款处仅仅有贷款人、借款人签字盖章，保证人处为空白。同时，被告陈述其仅与银行签订了贷款合同，其欠付银行借款，并非欠付能立洋公司，案涉借款也仅仅是银行在催收，并未接到能立洋公司的催收，且在诉讼之前并不知道能立洋公司代为支付了银行借款，对其要求解除合同的请求坚决不予认可。原告虽然庭审中主张其通过电话向被告催收了案涉的款项，但并未提供证据证实，被告亦不予认可。另，原告对其主张被告返还房屋所需要恢复原状的费用进行评估，并提交了申请，被告对其申请不予同意。同时，原告在庭审后明确表示放弃变更诉讼请求书中的第四项诉讼请求。被告明确表示如解除合同，其对解除合同的后果其不在本案中主张权利，法院判决后会另案主张权利。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，能立洋公司与曾建良签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，曾建良按约足额向能立洋公司支付了购房款，能立洋公司亦向曾建良交付了房屋，且办理了商品房销售合同备案登记，双方均已经履行了合同主要的权利和义务，能立洋公司出售房屋并获得房款及曾建良购买房屋并获得房屋的目的均已基本实现，仅在能立洋公司在符合条件时协助曾建良办理房屋产权登记手续后，双方合同即履行完毕。被告因未按期偿还第三人借款，确欠付工行小河支行借款，原告提交的银行凭证中载明了工行小河支行从其保证金账户扣划了案涉款项，但扣划的基础不清，虽然原告与第三人就小河北大资源缤纷广场项目签订《按揭贷款业务合作协议》为买房人贷款提供阶段性保证，但该协议系原告与第三人之间的一个框架性协议，并不对被告具有约束力，同时根据被告提交的其与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》中虽然合同列明保证人为原告，但原告并未签字盖章，虽被告提供的该合同不全，但一审法院亦责令原告提交，其庭审中明确告知没有该合同，原告主张其基于保证人承担责任后的代偿基础，故其应当就保证关系的成立应承担举证责任，其举证不能，应当自行承担不利后果。同时，根据原告提供的证据，案涉款项也仅仅有第三人在向被告催收，原告在代偿后并未告知被告，亦未向被告进行过催收。综上所述，原告主张的担保关系未能证实，亦未履行通知和催收义务，合同解除条件未达成，虽原告客观上为被告代为支付了其欠付第三人借款，但其享有的是向被告追偿该款的权利，并非享有解除合同的权利。因此，一审法院对原告主张其基于承担保证责任后，再根据原、被告商品房买卖合同及补充协议约定提出解除合同等全部诉请，因没有合同约定及法律规定，不予支持。同时，基于上述情形，一审法院对原告主张对恢复原状所需费用评估的申请，亦不予同意。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告贵阳能立洋房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费2,696元（已减半收取），由原告贵阳能立洋房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交曾建良《个人购房借款/担保合同》一份，拟证明上诉人为涉案房屋按揭贷款作保证人，上述合同有三方签字盖章，合法有效。从2019年7月31日至2020年12月30日，上诉人作为保证人为被上诉人代偿银行贷款。被上诉人质证称其向一审法院提交的《个人购房借款/担保合同》没有上诉人的盖章，不清楚该份合同为何有上诉人的盖章，被上诉人并未要求上诉人代偿银行贷款。上诉人提交北大资源缤纷广场二期C6栋不动产权证、贵阳晚报刊登办证通知各一份，拟证明案涉房屋于2019年7月31日取得大产权证，并于同年9月4日登报通知业主办证。被上诉人质证表示未接到上诉人办证通知，现在很多人没有看报的习惯，上诉人应在小区里张贴公告或电话通知，所以上诉人提交的上述证据与本案无关。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。二审中曾建良自认因自己经营的企业困难导致没有按期归还银行房屋贷款，逾期还款时间大概有一两年，具体时间记不清楚。针对上诉人已经代偿的55139.93元款项，曾建良表示可以在2021年年底前还清。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：1、当事人双方签订的《商品房买卖合同》是否应该解除；2、如果《商品房买卖合同》解除，合同解除的法律后果如何处理，上诉人主张的各项费用是否应于支持。关于焦点1，本案中被上诉人因为断供行为导致上诉人向工行小河支行承担担保责任，上诉人已代偿从2019年7月至2020年12月的借款及利息，共计18个月、55139.93元的费用。根据《商品房买卖合同》补充协议第2.1.3条“买受人与银行签订贷款合同后，在出卖人承担担保责任期间，因买受人原因，导致向出卖人向银行承担保证责任代买受人还款的，买受人必须在接到出卖人通知之日起5日内归还出卖人代还款项，并按中国人民银行同期贷款利率向出卖人支付代还款项的利息，计息期间为出卖人代还款项之日起至买受人归还代还款项之日止。若买受人逾期15日未归还出卖人代还的款项，或者出卖人连续2期向银行承担，或者出卖人代买受人还款的总金额超过20000元的，出卖人有权解除合同并要求买受人承担房屋总价款10%的违约金。……”的约定，现上诉人要求解除合同符合合同约定。至于被上诉人辩称与上诉人的担保关系未能成立的问题，因二审中上诉人向本院提交了借款人曾建良、贷款人工行小河支行、保证人能立洋公司三方签订的《个人购房借款/担保合同》，该合同有三方签字盖章，可以证实三方约定上诉人为曾建良的案涉房屋贷款承担阶段性保证责任，同时上诉人向工行小河支行代偿18个月款项的行为亦证实上诉人实际履行了阶段性保证责任。而被上诉人二审中明确表示上诉人已代偿的费用可以在2021年年底前还清，该承诺已超过补充协议中载明的5日内还清的约定，故被上诉人的该辩称不能成立。关于焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，案涉《商品房买卖合同》解除后，上诉人应将已收到的购房款扣除相应款项后退还给买受人，买受人也应将房屋腾空交还上诉人；同时双方还应互相配合办理房屋相关注销手续。本案中由于被上诉人的违约行为导致合同解除，其还应向上诉人承担违约责任。至于违约金的标准，双方签订的《商品房买卖合同》补充协议对买受人断供情形下违约金约定为房屋总价款的10%，本院综合本案实际情况将该标准调整为3%，即违约金计算为587918元×3%=17637.54元。关于上诉人主张的律师费40000元，系因本案诉讼而支付，也系上诉人为实现债权而产生的损失，双方在合同中对此有约定，本院予以支持。关于上诉人要求被上诉人支付逾期办理备案等登记注销手续的违约金，因该情况尚未发生，对此双方尚未发生争议，上诉人的此项诉请无事实依据，本院对此不予支持。关于上诉人主张被上诉人支付恢复房屋原状费用60000元的问题，根据《商品房买卖合同》补充协议第13.3.2条“如属买受人责任导致本案合同被解除的，买受人的装饰装修出卖人不再补偿，损失由买受人自行承担；买受人应在本合同解除后5日内将该房屋内的所有属买受人的家具、电器、设施及相关物品等移出该房屋，逾期视为买受人丢弃，损失由买受人承担，出卖人有权自行处理该部分家具、电器、设施及相关物品等”的约定，双方对因买受人原因导致合同解除情况下，并未约定买受人要将房屋恢复原状的内容，故对上诉人的该主张本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人偿还其代偿款项的问题，本院认为该费用本应由被上诉人向工行小河支行支付，上诉人作为保证人向工行小河支行承担了支付责任后，有权向被上诉人主张偿还，对该主张本院予以支持，上诉人可在被上诉人已支付的房款中直接抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院(2020)黔0111民初4797号民事判决；二、解除曾建良与贵阳能立洋房地产开发有限公司于2015年4月25日就贵阳市房，建筑面积107.66平方米房屋签订的《商品房买卖合同》（合同编号2016-Ｃ6151）及补充协议；三、解除曾建良与中国工商银行股份有限公司贵阳小河支行、贵阳能立洋房地产开发有限公司于2017年2月3日签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号A（借）字（工）行小河支行【2016】年）；四、曾建良于本判决生效之日起十日内支付贵阳能立洋房地产开发有限公司律师费40000元及违约金17637.54元；五、曾建良于本判决生效之日起十日内配合贵阳能立洋房地产开发有限公司办理上述房屋的《商品房买卖合同》备案登记的注销手续（合同备案登记号:Y16133903），办理费用由曾建良负担；六、曾建良于本判决生效之日起三十日内将将位于贵阳市，建筑面积107.66平方米的房屋腾退交还贵阳能立洋房地产开发有限公司；七、曾建良于本判决生效之日起十日内，向中国工商银行股份有限公司贵阳小河支行归还全部剩余借款本金及相应的利息、罚息（利息、罚息以所欠借款为基数，按照《个人购房借款/担保合同》中约定的标准从2019年7月31日起计算至借款本息清偿完毕之日止）；八、贵阳能立洋房地产开发有限公司对上述第七项中由曾建良承担的债务承担连带清偿责任；九、上述第四项、第五项、第七项中由曾建良承担的债务，用曾建良已经支付给贵阳能立洋房地产开发有限公司的购房款587918元直接抵扣；抵扣完毕后剩余款项由贵阳能立洋房地产开发有限公司五日内退还给曾建良；若该款不足以抵扣前述全部债务，不足部分由曾建良于本判决生效之日起五日内支付给贵阳能立洋房地产开发有限公司；十、驳回贵阳能立洋房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2696元，由曾建良负担；二审案件受理费5392元，由曾建良负担。本判决为终审判决。审判员　　符黎音二〇二一年九月十三日书记员　　曹　然