固镇中旭建设投资有限公司、伯广虎等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）皖03民终2328号

• 案件编号

  （2021）皖03民终2328号

• 案件名称

  固镇中旭建设投资有限公司、伯广虎等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  安徽省蚌埠市中级人民法院

• 所属地区

  安徽省蚌埠市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/26 0:00:00

• 当事人

  固镇中旭建设投资有限公司;伯广虎;杨素梅

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终2328号上诉人(原审被告):固镇中旭建设投资有限公司,住所地安徽省固镇县谷阳路名人花园对面,统一社会信用代码:913403230907567757。法定代表人:胡欣欣,该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：范永潭，安徽易润律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐子夜，安徽易润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:伯广虎,男,1971年2月16日出生,汉族,居民,住安徽省固镇县。被上诉人(原审原告):杨素梅,女,1973年3月9日出生,汉族,居民,住址同上。两被上诉人共同委托诉讼代理人：崔毕，固镇县城关镇法律服务所法律工作者。上诉人固镇中旭建设投资有限公司（以下简称中旭公司）因与被上诉人伯广虎、杨素梅商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院（2021）皖0323民初1574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中旭公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判中旭公司支付伯广虎、杨素梅自2020年9月7日至2021年1月20日共计135天的迟延办证违约金26730元；诉讼费由伯广虎、杨素梅承担。事实和理由：1、中旭公司对于权属转移登记仅是协助办理的义务，因被上诉人逾期提交公证授权委托书等必备办证资料，未能办理产权登记的责任应当由伯广虎、杨素梅自行承担，逾期办证违约金应当自在伯广虎、杨素梅向中旭公司提交全部办证资料360日后开始计算，即从2020年9月7日开始计算；2、案涉逾期办证违约金过分高于逾期办证给伯广虎、杨素梅造成的损失，应当依法予以减少。综上，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判。伯广虎、杨素梅辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回中旭公司的上诉请求，维持原判。1、伯广虎、杨素梅与中旭公司已经签订《商品房买卖合同》，合同第二十条第二款第一项约定，出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得商品房屋所有权证书，双方同意按照第1、2种方式处理：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。虽然中旭公司对逾期交房已向伯广虎、杨素梅支付违约金。伯广虎、杨素梅与中旭公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定，逾期交房要承担违约责任。可是，对逾期办理房屋产权证书与逾期交房是不同的违约方式，而且承担违约金的数额也不尽相同。因此，伯广虎、杨素梅主张逾期办证的违约金符合法律规定。如果该份合同存在双重约定违约金，那么还为什么对逾期交房、逾期办证、逾期支付房款等进行约定违约金呢？对该份合同双方分别约定多种违约方式，并不违反法律规定。因此，中旭公司不存在承担双重违约责任的事实。2、中旭公司基于合同的补充条款第3条第2款第2、3项的约定，不能及时办理房屋权属转移登记的后果，由伯广虎、杨素梅承担上诉理由不能成立。首先，合同第3条第2款第2项约定“买受人须根据出卖人的要求出具办理上述事项的委托书并全力配合出卖人开展办证工作”。中旭公司作为专门从事开发楼房的企业，应该知道何时办理公证。中旭公司在2019年2月12日才把初始登记完成，对于之前逾期办证的违约责任应由中旭公司承担。伯广虎、杨素梅在多次催促中旭公司情况下，中旭公司仍未要求办理公证。伯广虎、杨素梅知晓后，在2019年9月11日办理公证文书。伯广虎、杨素梅主张2019年2月13日至2019年9月11日期间的违约金一审法院已经扣除，并未让中旭公司承担。但是伯广虎、杨素梅在办理完成公证手续后，中旭公司仍然怠于履行办证，直到2021年1月21日办理完成所有权登记，理应对此期间承担违约责任。其次，2016年11月6日伯广虎、杨素梅在交付房屋前，已经把办证的所有材料交给中旭公司，同时把办理证件的契税、公共维修基金、抵押费、物业费等所有费用已支付给中旭公司。关于办理所有权登记的手续已经具备，并没有缺少办证资料，中旭公司以此条款认为不承担违约责任，没有事实依据。再次，中旭公司与伯广虎、杨素梅签订的《商品房买卖合同》属于格式条款，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第一、二款规定，提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。依照该法条的规定，中旭公司对该条款的内容字体较小，让伯广虎、杨素梅无法与其他字体进行识别，也没有在出卖时向伯广虎、杨素梅履行提示或说明的告知义务，且与伯广虎、杨素梅的利益有重大利害关系，因此该条款不成为合同的内容。因此，中旭公司以补充条款第3条约定，主张不承担违约金的理由不能成立。3、案涉房屋价款为1978236元，伯广虎、杨素梅主张中旭公司承担违约金245074.2元。根据法律规定，违约金数额不得超过合同约定总标的20%-30%。在本案中房屋价款1978236元，按照最低百分之二十计算即金额为395647.2元。因此，伯广虎、杨素梅主张的违约金未超过法律规定，中旭公司认为过分高于实际损失，要求减少违约金数额，没有事实和法律依据。伯广虎、杨素梅向一审法院起诉请求：判令中旭公司支付逾期办理商品房所有权证书违约金245074.2元；诉讼费由中旭公司承担。一审法院认定事实：2016年3月31日，伯广虎、杨素梅与中旭公司签订商品房买卖合同（预售），购买了固镇县。房屋总价款1978236元，伯广虎、杨素梅按照合同约定支付了首付款998236元，余款980000元以按揭贷款的方式支付。合同第二十条第二款第（一）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起叁佰陆拾日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。合同附件十一补充协议第三条第二款约定：“按揭贷款客户须按以下条款办理：1.买受人须委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权属转移登记及买受人房屋抵押贷款的他项权证登记。2.买受人须根据出卖人的要求出具办理上述事项的委托书并全力配合出卖人开展办证工作。3.在合同约定的房屋交付期限届满前十五日内，买受人须主动向出卖人提交相关资料，及时与出卖人办理房屋面积补差（合同约定面积与产权登记面积之间的误差）的结算手续，支付按政府规定应由买受人承担的共维基金和办理房屋权属转移所需的各种税、费并提供全部代办资料，该税、费由买受人在收房前预交给出卖人。如买受人未在上述期限内与出卖人办理面积补差手续、提供委托办理权属登记的全部费用及资料和共维基金的，则出卖人有权抗辩买受人提出的房屋交付请求，并且不能及时办理房屋权属转移登记的后果由买受人自行承担。”案涉房屋约定交房时间为2016年8月31日，实际交付时间是2016年11月1日，中旭公司向伯广虎、杨素梅支付了2016年9月1日至2016年10月31日期间因逾期交房产生的违约金9075.05元。2016年11月6日，中旭公司与伯广虎、杨素梅进行结算，中旭公司代收契税78913.44元、印花税986.42元，公共维修基金14613.6元、不动产登记费550元、抵押费550元、加名费560元及物业费1470元。2019年2月12日，中旭公司取得案涉房屋所有权初始登记。伯广虎、杨素梅于2019年9月11日在固镇县公证处办理了委托中旭公司代为办证公证。2021年1月21日，案涉房屋所有权转移登记在伯广虎、杨素梅名下。一审法院认为，伯广虎、杨素梅与中旭公司签订的商品房买卖合同（预售）是双方的真实意思表示，符合法律规定，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。根据合同约定，中旭公司应于2016年8月31日前向伯广虎、杨素梅交付房屋，并于360日内即2017年8月27日前将案涉房屋所有权转移登记在伯广虎、杨素梅名下。因伯广虎、杨素梅系使用按揭贷款方式支付购房款，按照合同约定应委托中旭公司代为办理房屋权属转移登记手续。2016年11月6日，伯广虎、杨素梅即与中旭公司完成结算，将办理房屋权属转移登记需由个人负担的契税、公共维修基金等税费预交给中旭公司。办理房屋权属转移登记所需的商品房买卖合同（预售）及购房发票显然不需要伯广虎、杨素梅提供，伯广虎、杨素梅的身份证、结婚证等身份证件在签订商品房买卖合同（预售）时，即应已提供给中旭公司，伯广虎、杨素梅委托中旭公司办理房屋权属转移登记还需向中旭公司出具授权委托书并办理公证，直至2019年2月12日，中旭公司方才完成案涉房屋所有权初始登记，2017年8月28日至2019年2月11日期间，案涉房屋权属转移登记不能完成的责任在中旭公司。中旭公司完成案涉房屋所有权初始登记后，伯广虎、杨素梅未及时办理委托中旭公司代为办证公证手续，2019年2月13日至2019年9月10日期间，案涉房屋权属转移登记不能完成的责任在伯广虎、杨素梅。伯广虎、杨素梅补齐委托代办资料后，直至2021年1月21日，中旭公司才将案涉房屋所有权转移登记在伯广虎、杨素梅名下。2019年9月12日至2021年1月20日期间，案涉房屋权属转移登记不能完成的责任在中旭公司。中旭公司逾期办证违约时间为。中旭公司逾期办证违约时间为自2017年8月28日至2019年2月11日，2019年9月12日至2021年1月20日共1028天，按照合同约定标准计算的违约金金额为203544元（每日以全部购房款1978236元为基数万分之一计算为198元/天）。中旭公司与伯广虎、杨素梅签订商品房买卖合同（预售）系中旭公司提供的格式条款，且在签订合同时已对迟延办证的违约金标准做了明确约定，该约定实际上是中旭公司对伯广虎、杨素梅因逾期办理房屋产权证而给付违约金的一种承诺，故对中旭公司关于违约金标准过高，要求减少的抗辩意见不予采纳。双方在合同中约定了迟延交房及迟延办证两种不同形式的违约责任，中旭公司因迟延交房向伯广虎、杨素梅支付的违约金9075.05元不应从中旭公司因迟延办证向伯广虎、杨素梅支付的违约金中扣除。中旭公司于2021年1月21日才为伯广虎、杨素梅办理了房屋产权转移登记，违约的行为一直持续到2021年1月21日，且该违约金并非一次性支付，而是按天计算支付，即便是从2019年2月12日中旭公司取得案涉房屋的初始登记开始计算也并未超过诉讼时效，故对中旭公司关于逾期办证违约金已超过诉讼时效的意见，不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第十四条第一款第一项之规定，判决：一、中旭公司于判决生效之日起十日内向伯广虎、杨素梅支付迟延办证违约金203544元；二、驳回伯广虎、杨素梅的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。中旭公司对一审法院认定事实异议如下：结算后，案涉房屋总价款实际为1972836。伯广虎、杨素梅对一审法院认定事实无异议。对于双方当事人均无异议的事实，本院依法予以确认。本院认为，中旭公司上诉认为其未按约代为办理房屋所有权登记的原因是伯广虎、杨素梅逾期提交办证委托书及公证书。经审查，在中旭公司完成案涉房屋所有权初始登记前，不具备代为办证的条件，责任在于中旭公司，理应由其承担该段期间的违约责任。同时，按照案涉商品房买卖合同的约定，应在中旭公司要求下出具委托公证手续，而非由购房户主动提交，故在中旭公司未证明其已完成了通知义务的情况下，不能认定购房户迟延履行合同义务。此外，一审法院计算违约期间时，已经扣除了中旭公司完成案涉房屋所有权初始登记后至伯广虎、杨素梅办理委托公证之日期间，充分考虑到了本案的实际情况与双方的利益平衡，对该处理意见，本院予以采纳。关于违约金的数额，一审系根据合同约定的标准计算，符合双方当事人的预期，亦不违反法律规定，应予采纳。中旭公司上诉认为逾期办证违约金过分高于实际损失，有违诚信，本院不予支持。综上所述，中旭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4978元，由固镇中旭建设投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　吴公礼审 判 员　胡松涛审 判 员　胡玉巧二〇二一年九月二十六日法官助理　王立强书 记 员　蔡轶男附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来源：百度“马 克 数据网”