贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司、田朝晖商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔01民终7169号

• 案件编号

  （2021）黔01民终7169号

• 案件名称

  贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司、田朝晖商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省贵阳市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省贵阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/20 0:00:00

• 当事人

  贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司;田朝晖

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终7169号上诉人（原审被告）：贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省贵安新区湖潮乡岐山村贵安新区管委会6号楼6113室。法定代表人：欧阳腾平。委托诉讼代理人：李筑丹，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦耀院，贵州瀛黔律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：田朝晖，男，1978年12月16日出生，土家族，住贵州省沿河县。上诉人贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人田朝晖商品房预售合同纠纷一案，不服贵阳市花溪区人民法院(2020)黔0111民初9074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年06月25日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员邹爱玲对本案进行审理。本案现已审理终结。上诉人碧桂园公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，本案案涉房屋已能正常交付使用，《商品房买卖合同》及补充协议中明确约定了解除权的行使期间，但被上诉人未在该期限内行使，其解除权消灭，因此《商品房买卖合同》及补充协议应当继续履行。本案中，双方约定的交房时间为2019年12月31日，解除条件达到的时间为2020年3月30日，被上诉人应当在2020年4月30日前行使解除权。案涉房屋已经修建完毕，能够正常交付使用。2020年新冠肺炎疫情过后，上诉人已将材料提交至相关部门，亦积极协商办理相关手续，并不存在一审法院所述合同目的不能实现的情况，因此本案并未达到合同解除的条件。2.若二审法院判决解除合同，上诉人认为一审法院判决上诉人承担的违约金过高，请求依法调减，且逾期退款资金占用利息系对违约金的重复主张，不应支持。根据合同约定，解除合同退房的，出卖人应向买受人承担已付全部房款百分之十五的违约金，该违约金约定过高，应依法调减。本案上诉人逾期交付的时间并不长，且被上诉人并未举证证明其损失。因新冠疫情影响上诉人无法正常办理相应手续。在《商品房买卖合同》已明确约定违约金且被上诉人损失不大的情况下，违约金已然能够覆盖被上诉人的损失，再判决资金占用利息缺乏法律与事实基础，加重了上诉人负担，不应得到支持。被上诉人田朝晖答辩称，1.根据一审查明事实，截止到法庭辩论结束前，案涉房屋仍不具备交付条件，不存在超过期限行使解除权的问题。且上诉人亦未能提供已将材料提交相关部门或者已经达到交付条件，通知被上诉人交付房屋的证据予以佐证，属于双方合同履行不能的法定情形。上诉人用格式条款排除被上诉人的解除权不符合法律规定，被上诉人有权解除买卖合同。2.承担已付款15%的违约金是双方当事人房屋买卖合同的约定，未超过法律规定的30%，无需举证证实造成的损失。上诉人没有按照合同约定履行退款义务，占用已付房款，应当支付资金占用费，且没有法律规定违约金和资金占用费不能同时主张，上诉人的上诉意见不成立，请求依法驳回上诉人上诉请求。田朝晖向一审法院起诉请求：1.解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告购房款674400元；3.被告向原告支付违约金101160元（房款的15%）；4.被告支付原告从2020年1月1日起以房款674400元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率标准计算至实际付清之日止的资金占用费；5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2019年6月1日，原告田朝晖与被告碧桂园公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为ＳＹＪ-3Ｈ-114）。该合同主要约定一、田朝晖向碧桂园公司购买其开发的位于贵安新区商业（3）1单元1层14号商铺，房屋总价款674400元，于2019年6月7日一次性付清全部房款；二、买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行；三、出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；四、逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同附件十二补充协议第六条“关于逾期交付责任”部分约定，逾期交房超过90日之后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起30日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30日内退还已付房款，并按买受人已付房款的15%向买受人支付违约金。第十七条“关于合同解除”部分约定“买卖双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算），另有约定的除外。”原被告双方在补充协议中约定了各自的通讯送达地址。合同签订后，原告按约定方式向被告支付了全部房款674400元。截至2019年12月31日房屋交付期限届满时及其之后的90天内，被告未能向原告交付房屋，故原告诉至一审法院，一审法院于2020年9月10日向被告送达起诉状副本。截至本案开庭审理当日案涉房屋未取得房屋验收合格备案手续。原告提交退房通知书，用以证明其在2020年5月17日，向被告递交退房申请书，要求被告退房、退还全部房款和支付违约金，并称被告公司工作人员崔盛在退房申请书签字确认，但被告称崔盛并非公司员工，无权代表公司，对此不予认可。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、交款收据、刷卡凭条、退房告知书等证据在卷作证，一审法院予以确认。一审法院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务，一方有违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。本案中，原告已经按约定向被告支付了房款，但截至法庭辩论结束前，案涉房屋仍不具备交付条件，致使合同目的不能实现，被告也未提交证据证明案涉房屋何时能具备交房条件，该合同属于履行不能，原告有权解除合同。关于被告辩称原告未在约定期限内行使解除权，视为继续履行合同的意见。本案中，被告未提交证据证明案涉房屋何时能够具备交付条件，被告持续违约，导致合同目的不能实现，原告在被告持续违约的过程中有权选择合同解除权的行使与否，对被告该项辩解，一审法院不予采纳。原告诉至一审法院要求与被告解除商品房买卖合同合同，一审法院于2020年9月10日向被告送达起诉状副本，合同于2020年9月10日解除。关于合同解除后的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，被告需将向原告收取的房款等费用返还给原告，并按约定承担违约责任。故被告应向原告退还已付房款674400元。关于原告主张的违约金，因被告不能按期交房的违约行为致使合同解除，必然给原告造成资金占用的利息损失和若合同正常履行的预期利益等损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，因被告未按约履行合同义务，即应按合同约定的标准履行违约金赔付责任，即674400元×15%=101160元。关于被告辩称违约金过高的意见。该合同系被告提供的标准式合同，违约金标准也是由被告拟定，该标准与原告逾期付款的违约责任对等，不存在有失公允的情况，故综合合同的履行情况、原告的资金占用损失和预期利益损失、被告违约的过错程度及占用资金的时间等因素，并根据公平原则和诚实信用原则考量，该违约金标准并不畸高，故对被告的该辩称意见，一审法院不予采纳。因此，原告要求被告按照已付房款的15%的标准赔偿违约金的请求，符合双方的约定，且不违反法律规定，一审法院予以支持。关于原告主张被告赔偿逾期退款资金占用费的请求。根据合同约定，被告应当在收到解除合同通知之日起30日及2020年10月10日前内向原告退还房款，但被告并未按照该约定向原告退款，其继续占用原告房款的行为，不符合诚实信用原则的要求，也必然给原告造成资金占用损失，故对原告要求被告承担从2020年10月10日之后的房款资金占用费，一审法院予以支持。利息标准应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。商品房买卖合同解除后，应当一并处理解除后的相关事宜，注销案涉房屋的合同备案登记手续，即属于解除合同后买受人的附随义务，故为减少当事人诉累，一审法院在本案中一并判决原告在本判决生效后配合被告办理注销合同备案登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、原告田朝晖与被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司于2019年6月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为SYJ-3H-114）于2020年9月10日解除；二、被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司于本判决生效后五日内返还原告田朝晖已付购房款674400元；三、被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告田朝晖违约金101160元；四、被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司于本判决生效后五日内向原告田朝晖支付逾期退款的资金占用利息（以应退房款674400元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2020年10月10日起计算至实际付清之日止）；五、田朝晖于本判决生效后十五日内配合贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司办理注销案涉房屋的商品房预售合同备案登记手续；六、驳回原告田朝晖的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5778元（已减半收取），由被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司负担；二审期间，当事人均未提交新证据，二审查明事实与一审查明事实一致，本院予确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、被上诉人是否有权解除合同；2、合同解除后上诉人承担已付房款15%的违约金是否过高；3、是否应当支持逾期退款的资金占用利息。针对争议焦点1，根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，被上诉人在合同约定的解除权条件成就后，送达解除通知虽超过补充协议约定的30日行使期限，但案涉房屋在被上诉人向上诉人送达解除通知时仍未达到约定的交付条件，且至今仍未达到约定的交付条件，被上诉人要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形的，当事人可以要求解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，一审判决并无不当。针对焦点2，上诉人作为专业的房地产机构，基于对自身能力及市场因素的综合考量，经与被上诉人平等协商，合同约定对双方均有约束力。双方合同中约定的逾期交房违约金标准与逾期支付购房款违约金对等，补充协议中亦再次确认逾期交房违约金为已付房款15%，故前述逾期交房违约金标准系双方真实意思表示，一审依据合同约定的违约金标准进行判决并无不当，故本院对此予以维持。针对焦点3，根据合同约定，上诉人应当在收到解除合同通知之日起30日向被上诉人退还房款，原审法院于2020年9月10日向上诉人送达起诉状副本，双方合同于2020年9月10日解除。合同解除后的购房款资金占用损失或利息损失，系上诉人未按约定的时间即自收到书面退房通知之日起30日内退还全部已付款而导致，与上诉人逾期交房致使合同解除按约承担已付房款15%违约金并不重合，一审判决上诉人对迟延退款给被上诉人造成的损失承担责任并无不当。综上所述，上诉人碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用11556元，由上诉人贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员　　邹爱玲二〇二一年九月二十日书记员　　蒲美君