李蔚、贵阳能立洋房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔01民终7151号

• 案件编号

  （2021）黔01民终7151号

• 案件名称

  李蔚、贵阳能立洋房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省贵阳市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省贵阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  李蔚;贵阳能立洋房地产开发有限公司

• 案件缘由

  商品房预约合同纠纷

• 法律依据

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终7151号上诉人（原审原告）：李蔚，女，1981年8月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：王惠奇，贵州福万律师事务所律师。委托诉讼代理人：付易会，贵州福万律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳能立洋房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路66号。法定代表人：苏华，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆久愿（公司员工），女，1992年11月24日出生，住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：赵明英（公司员工），女，1996年8月1日出生，住贵州省台江县。上诉人李蔚因与被上诉人贵阳能立洋房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初9853号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。李蔚上诉请求：1、撤销原判，查清事实依法改判解除双方签订的认购协议书并双倍返还定金20万元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人的代理人吴先林通过微信聊天确定购买三个商铺，套内面积114平方米、总价160万元，但被上诉人提供的认购书中载明实际套内面积为93.1平方米，价格仍为160万元，被上诉人对此未尽到合理提示义务，应承担定金双倍返还责任。2、一审法院认为没有证据证明吴先林系被上诉人的员工，但又以吴先林与上诉人的聊天记录认定本案基本事实，该认定自相矛盾。即使吴先林不是被上诉人公司员工，其与被上诉人之间形成了代理关系，吴先林的行为未超出销售范围。上诉人系在吴先林的带领下去售楼处签订认购书并缴费，后来面积出现错误，吴先林也主动承是自己工作失误。3、认购书系被上诉人提供的格式条款，房屋情况是被上诉人书写，上诉人签订该认购书时，被上诉人未对相关条款尽到合理提示义务。能立洋公司答辩称：1、吴先林并非被上诉人公司员工，被上诉人既未出示相关授权委托资料给吴先林，也未对吴先林的相关行为予以追认。2、上诉人签订认购书时已对条款内容核实，确认无误后签字，现所涉房屋已达到办证条件，也可以签订正式合同，不存在任何障碍，不应解除。李蔚向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告双方签订的《北大资源·缤纷广场商品房认购协议书》；2、判令被告向原告双倍返还定金共计200000元；3、判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2016年12月22日，贵阳华盛数码测绘有限公司出具贵阳市房屋建筑面积测绘报告，其中显示北大资源缤纷广场一期地下室及整体商业裙房综合体，其中负1-59、负1-63、负1-211号的建筑面积分别为46.1平方米、54.36平方米、51.52平方米，合计151.98平方米，套内面积分别为28.2平方米、33.32平方米、31.58平方米，合计93.1平方米。2018年12月1日，能立洋房开就贵阳经济技术开发区黄河路313号北大资源缤纷广场一期A1栋17层20号等1799户办理了不动产权登记，房屋总建筑面积为108903.02平方米，其中A1栋：面积为14316.37平方米，A2栋：面积为16618.51平方米，C1栋：面积为31578.19平方米。裙房商业综合体：面积为46389.95平方米。2020年5月6日，李蔚方人员添加吴先林微信，并询问“1-59门面咋个卖？吴总”，吴先林回复:“连着后面两个一起卖170万”。5月7日上午11:10，李蔚方在微信中询问吴先林“套内面积多少？”，吴先林回复：“114”。下午16:00，李蔚方人员再次向吴先林询问：“吴总，你们几点下班？”“我来不到，我朋友估计6:30左右才到”“你们等一下可以不？或者明天”。2020年5月7日，李蔚作为买受人与作为出卖人的能立洋房开签订了《北大资源·缤纷广场商品房认购协议书》，该协议主要约定，买受人认购“北大资源·缤纷广场”商品房负1-59、负1-63、负1-211号（共计三套），房屋销售面积（建筑面积）151.89㎡，套内建筑面积为93.10㎡，总价2072293元，付款方式为分期付款，优惠折扣为总价一口价（不享受其他优惠），折后价为1600000元，定金为100000元，楼款为1500000元须于2020年5月17日前付清及签署《商品房买卖合同》，买受人须2020年5月17日前，或自出卖人通知之日起7日内，携同此《认购书》及买受人身份证明原件和上述楼款、应缴政府税项、专项维修资金15796.56元到“北大资源·缤纷广场”售楼现场签署《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》《业主临时管理规约》《前期物业服务协议》及出卖人要求的其他相关文件。上述文件签订后，定金转为购房首付款，若买受人未在约定期限内签订上述文件或不按时缴付应付房款，视为买受人违约，出卖人有权对该商品房在不通知买受人情况下另行销售，买受人所付定金不予退还。如出卖人在约定时间内擅自把商品房售予第三人，出卖人承担双方返还定金的法律责任后买受人另行选择认购其他房屋。该协议还对其他相关权利义务进行了约定。李蔚在买受人处签字捺印，能立洋房开在出卖人处盖章，销售经理处有杨维签字，财务处有杨萍签字。同日，李蔚向能立洋房开支付定金100000元，能立洋房开据此出具房屋销售专用收据一张。2020年5月9日，19:16，李蔚方再次通过微信平台向吴先林发送消息：“押金条上的套内面积只有93.1平方？”，吴先林于19：43回复：“我在老家办事，明天就回来，这个确实是我算错了，是我工作的疏忽，当时在现场我也这样说过”。李蔚方再次回复：“这么重要的事情，上百万，哥们，恐怕不会那么简单吧，推销也不能毫无根据的夸大吧”、“我一直按114平方在算”“那么就正比减少房款”“干脆退了算了”“这样被骗心理不舒服”。吴先林于20:11回复：“我理解你，这个确实是我的过失，不是骗你，我韦以为自己事对的，等我回来吧，退的事情我说了不算，我回去给你弄的，这个你们没有核对也是有责任的，我的过失我不会赖账，哟回来会去找你。”5月10日下午17:27，李蔚方再次通过微信发送消息，“我就是按114平方才接受的，93平方我肯定不会要”，吴先林回复称：“我们得不错在于前期和你沟通的时候我算错了公摊，但是房开的人呢在收取你定金的时候并没有错”、“那我没办法，我愿意把自己的提成拿出去我已经没有一分钱收入了，这是我最大的诚意，如果李总你不满意，那你就用你的方式来处理吧”。之后，能立洋房开未向李蔚返还定金100000元，李蔚亦未与能立洋房开签订《商品房买卖合同》，未支付上述协议约定的房款1500000元，李蔚主张能立洋房开的上述销售行为存在欺诈，遂诉至法院，诉请如前。另,1、对于上述李蔚方与吴先林的聊天记录，李蔚表示前面部分的聊天的人为李蔚的兄弟，具体的名字代理人不清楚，后面是李蔚的老公杨某。2、李蔚在诉讼中，提交了一份照片三张，拟证明不存在负1-211号门面，能立洋房开存在虚假销售，能立洋发表质证意见称，图片达不到李蔚的证明目的，在能立洋房开的图纸及现场实测中可以显示该门面。3、李蔚向一审法院提交一份代理词，其中认为被告能立洋房开的行为构成欺诈，其请求撤销双方签订的《北大资源·缤纷广场商品房认购协议书》于法有据，经一审法院向李蔚释明，李蔚表示本案中主张解除合同，并不主张撤销合同。同时，一审法院向李蔚释明如果案涉合同不符合解除合同条件的情况下李蔚的意见以及相应风险，李蔚坚持主张解除合同。诉讼中，经李蔚申请并提供担保，一审法院依法裁定对被告能立洋房开名下价值200000元的财产采取保全措施，并产生保全费1520元。上述事实，有当事人陈述、原告的身份证、被告企业公示信息查询、《北大资源·缤纷广场商品房认购协议书》、刷卡存根、不动产权证书、房屋销售专用收据、微信聊天记录、贵阳市房屋建筑面积测绘报告等与本案有关联的相关证据予以佐证，上述证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为，根据庭审查明事实及双方诉辩意见，本案的争议焦点为：1、案涉合同是否能够解除合同？2、被告能立洋房开是否应当双倍返还原告李蔚定金？对于焦点一，对于原告李蔚诉称被告能立洋房开存在欺诈，一审法院认为，原告李蔚并未举证证明吴先林系被告员工，且被告能立洋房开在《北大资源·缤纷广场商品房认购协议书》就房屋情况如实列明并经原告李蔚确认后签字，原告李蔚不能举证证明被告存在欺诈的情形，亦无证据证明存在其他合同解除的情形，故对原告李蔚主张解除《北大资源·缤纷广场商品房认购协议书》，证据不足，一审法院不予支持。关于焦点二，如前所述，原告李蔚主张被告存在欺诈要求双方返还定金，没有事实依据，亦无证据证明被告能立洋房开违反了合同约定，即在约定的时间内擅自把商品房售予第三人，故根据《北大资源·缤纷广场商品房认购协议书》约定，原告李蔚未按照合同约定的时间签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》《业主临时管理规约》《前期物业服务协议》，被告能立洋房开有权不予退还，故对原告该主张不符合合同约定，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告李蔚的全部诉讼请求。案件受理费2250元（已减半收取）、保全费1520元，由原告李蔚承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交与吴先林的通话录音光盘一份，拟证明签订认购书时吴先林在场，其未提示上诉人注意面积发生变化的情况，而上诉人基于信任签字。两天后上诉人发现面积与之前微信聊天中说的的面积不符而询问吴先林，吴先林表示是其弄错了，同意退款。被上诉人对该录音不予认可，认为录音中所称的吴先林和龙经理身份无法核实。上诉人还申请证人杨某出庭，杨某称与上诉人系夫妻关系，与吴先林的微信聊天系其本人。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、案涉认购协议书是否应予解除。二、是否应当返还定金或双倍返还定金。关于焦点一：本案双方当事人仅签订了认购协议，并交纳了10万元定金，应当认定双方为预约合同关系，现双方当事人对所购房屋的面积产生争议，且无法对关于面积的条款达成一致意见，上诉人明确表示不再继续购买案涉房屋，故对其要求解除认购协议的主张应予支持。关于焦点二：导致双方认购协议解除的最终原因系认购协议上载明的套内面积93.1平方米与上诉人丈夫杨某前期微信沟通过程中所了解的面积114平方米存在差异，上诉人认为系被上诉人的工作人员吴先林涉嫌欺诈，故要求双倍返还定金。对此本院认为，吴先林与上诉人丈夫杨某微信聊天中的确表示房屋套内面积为114平方米，但上诉人在签订认购协议书时该协议书明确载明房屋套内面积93.1平方米，上诉人未认真查看认购协议条款内容，自身存在未尽到审核义务的情况。同时吴先林也在微信聊天中明确表示其将面积算错，亦存在过错。虽然被上诉人不认可吴先林为其公司工作人员，并称与上诉人的认购协议系其公司销售经理杨维办理并签字。但根据正常的房屋销售流程，双方在签订认购协议之前肯定会对房屋面积、位置、价格等进行磋商，被上诉人所称的杨维在整个购房过程中仅出现在认购协议上，前期磋商均系吴先林与上诉人丈夫杨某完成，本院认为吴先林与上诉人丈夫杨某磋商确定价格、面积等主要房屋条款后，能够带领上诉人在被上诉人处签订认购协议，那么即便吴先林不是被上诉人的工作人员，其带领上诉人在被上诉人处签订认购书的行为，足以有理由让上诉人相信吴先林有权代表被上诉人销售案涉房屋，否则上诉人不可能成功与被上诉人签订认购协议，吴先林在销售过程中将面积计算错误的行为属履行职务的行为，该过错误应由被上诉人承担。因双方对导致认购协议解除均存在过错，故上诉人主张双倍返还定金的主张不能成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，被上诉人应将上诉人交纳的定金10万元退还上诉人。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初9853号民事判决；二、解除2020年5月7日李蔚与贵阳能立洋房地产开发有限公司签订的《北大资源˙缤纷广场商品房认购协议书》；三、贵阳能立洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还李蔚定金100000元；四、驳回李蔚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2250元、保全费1520元，共计3770元，由李蔚负担1885元，由贵阳能立洋房地产开发有限公司负担1885元；二审案件受理费4500元，李蔚负担2250元，由贵阳能立洋房地产开发有限公司负担2250元。本判决为终审判决。审判员　　符黎音二〇二一年九月十三日书记员　　曹　然 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