夏维林、石顺梅等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔01民终7218号

• 案件编号

  （2021）黔01民终7218号

• 案件名称

  夏维林、石顺梅等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省贵阳市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省贵阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/18 0:00:00

• 当事人

  夏维林;石顺梅;贵州广大城投建设投资有限公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第三款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第三款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第九十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第九十条第二款

贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终7218号上诉人（原审原告）：夏维林，男，1985年10月20日出生，汉族，住贵州省黔西县。上诉人（原审原告）：石顺梅，女，1988年2月18日出生，汉族，住贵州省。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：卢世伟，贵州黔坤律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：瞿洁，贵州黔坤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵州广大城投建设投资有限公司，住贵州省贵阳市清镇市栗山路53号。法定代表人：喻建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：李筑丹，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人夏维林、石顺梅与上诉人贵州广大城投建设投资有限公司（以下简称广大城投公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初5105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年07月01日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。夏维林、石顺梅上诉请求：一、依法改判广大城投公司支付逾期交房违约金至其向买受人交付符合约定条件的房屋之日止；二、本案案件受理费等诉讼费用由广大城投公司承担。事实和理由：一、一审判决认为买受人明知商品房不符合约定条件而接受房屋系同意变更合同约定的交付条件，属认定事实错误；二、一审判决适用法律错误，广大城投公司交付房屋未达到法定及约定交付条件，依法应承担继续履行即赔偿损失的违约责任。广大城投公司辩称，首先，案涉房屋已于2016年8月30日取得五方验收，根据相关法律规定可以交付使用；其次，虽然在约定交付时间未满足合同的交付条件，但是买受人已收房且未提出异议，应视为对房屋现状的认可，同意变更合同约定的交付条件；逾期交房违约金设置的目的是在买受人不能按期收房的情况下对不能收房使用的客观损失进行的补偿，本案中买受人实际收房使用，并不存在任何逾期收房的客观损失。因此，其上诉请求无事实和法律依据，依法应予以驳回。广大城投公司上诉请求：一、撤销原判第一项；二、依法改判广大城投公司于本判决生效之日起十日内向本案买受人支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（自2018年1月1日至2019年5月12日违约金以总房价的万分之一计算，2019年5月13日至2020年9月18日期间的违约金以总房价万分之零点一，计算至上诉人通知被上诉人办理商品房转移登记有关文书之日止）；三、判令由本案买受人承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、广大城投公司未逾期向买受人交付公共服务设施，按照补充协议第五条约定，应以最后一期房屋交付时间作为相应配套的交付时间，即使依买受人的主张，其主张该违约金已过诉讼时效；二、广大城投公司在房屋具备办理转移登记条件后已通知买受人办理转移登记，买受人不予配合致使办证文书未能移交，逾期办证违约责任应截至广大城投公司通知之日即2020年9月18日，依据商品房买卖合同第二十二条，逾期办证违约金应分段计算，逾期360个工作日内，按总房价的万分之一计算，360个工作日后按总房价日万分之零点一计算。合同中约定“万分零点之一”是笔误，应为“万分之零点一”。案涉房屋自被上诉人收房以来，一直由被上诉人居住，逾期办证并未对被上诉人造成任何的损失，结合被上诉人的实际损失及合同字面上的意思，逾期办证违约金的计算标准应当为万分之零点一。本案中该房屋的逾期转移初始登记的违约金具体计算方式如下：于2018年1月1日至2019年5月12日期间的违约金应为总房价的万分之一，即36.1元。而2019年5月13日至2020年9月18日期间的违约金以总房价标准万分之零点一计算，即1,781.48元。夏维林、石顺梅辩称：一、广大城投公司逾期交付公共服务设施，违反合同约定，依法应承担相应违约责任；二、广大城投公司主张分段计算逾期交付转移登记有关文书的违约金，且360个工作日后的违约金按万分之零点一计算无事实依据。夏维林、石顺梅向一审法院起诉请求：一、判决被告向原告支付逾期交房违约金至被告向原告交付符合约定条件的房屋之日止，违约金计算方式：自2016年6月30日起，以原告购房款360623元为基数，按每日万分之一计算，暂计至2019年12月31日为46123.68元；二、判决被告向原告支付逾期交付公共服务设施的违约3606.23元；三、判决被告向原告支付逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金至被告向原告交付办理转移登记相关文书之日止，违约金计算方式：自2017年12月31日起，以原告购房款360623元为基数，按每日万分之一计算，暂计至2019年12月31日为26325.48元；四、本案案件受理费、保全费及公告费等诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：广大城投公司已取得青山映水˙上城C区1-10栋商品房屋预售许可证。2016年1月24日，夏维林、石顺梅（买受人）与广大城投公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定主要内容有：买受人购买广大城投公司开发的清镇市金清路石关村、毛栗山村青山映水˙上城C区3栋1单元29层3号房屋。该商品房建筑面积127.79平方米，套内建筑面积105.14平方米（共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；商品房价款按照套内建筑面积计算，每平方米3429.93元，总价款360623元。买受人首付房款110623元，余款250000元以贷款方式支付。合同第十一条约定：出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合：1、取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。合同第十二条约定：（一）本项目内水、电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络交付时达到使用条件或线路敷设到户。（二）公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案。以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按下列第（3）种方式处理：（3）买受人认同由出卖人按已付房屋款项的万分之一支付买受人。合同第十三条约定：出卖人逾期交房的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同第十四条约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同第二十二条约定：出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起360个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分零点之一的违约金。合同签订后，原告已按合同约定向被告支付了购房款。被告认为合同中约定的逾期办证违约金“万分零点之一”系笔误，应为“万分之零点一”，原告在诉请中则主张按日万分之一计算。另，双方均认可从2018年1月1日起计算360个工作日的最后一日为2019年5月12日。同时查明，一、原告庭审中陈述其主张被告向其支付逾期交付公共服务设施的违约金中的“公共服务设施”是指消防、绿化面积，被告承担该项违约责任的理由为“消防没有达到验收标准、绿化面积不够，消防未达到验收标准以庭审中提交的住建局及自然资源局的文件为证，绿化面积不够无相关证据”。二、2016年8月30日，案涉项目青山映水．上城C区3号楼经项目负责人、勘察负责人、设计负责人、项目经理等签字验收合格。三、原、被告庭审中认可原告的实际交房时间为2016年10月18日。四、案涉房屋所在的楼栋未取得《商品房交付使用备案证书》和公共配套设施备案等。五、2016年10月18日，夏维林、石顺梅向被告出具逾期交房违约金确认函，载明“贵州广大城投建设投资有限公司：本人夏维林、石顺梅于2016年1月24日购买贵司开发的广大城C1组团C3栋29层3号单位（下称该单位），《商品房买卖合同》（下称合同）。根据合同约定，贵司应于2016年6月30日前将房屋交付使用，现因贵司原因，该房屋已逾期交房106日（该套房屋交付日期确定为2016年10月15日），根据合同第十三条约定，贵司需承担违约金责任。现本人确认如下：一、本人已确认本人购买的广大城投C1组团C3栋29层03号逾期交房违约金共计3823元整；二、本人确认签署此确认函时，提供业主本人身份证、储蓄银行卡（需注明开户行名称）复印件各一份及收款收据原件一份；三、本人确认自签署本确认函后同步办理收房手续，并不再就逾期交房事宜向贵司主张任何权利。”同日，夏维林、石顺梅作为收款人向被告出具收款收条，载明“本人夏维林、石顺梅，今收到贵州广大城投建设投资有限公司交来C3-29-03房屋逾期交房违约金合计3823元整。”2016年10月26日，被告通过贵州银行向夏维林的银行卡转账3823元。六、清镇市自然资源局文件“关于对广大上城小区业主反映广大上城项目C1区消防车环形车道及登高面等相关情况的回复”载明：广大上城项目C1区业主：你们反映的关于广大上城项目C1区不按设计规划图纸施工，小区没有消防车环形车道及登高面的情况已收悉，现将相关情况回复如下：1、经查，青山映水．上城（广大上城）项目C1区主体工程符合规划审批要求，未发现违法建设行为。该项目C1区还未申请规划竣工验收，在规划验收之前，规划主管部门只对主体工程进行验收，附属工程不作强制要求，附属工程只要在规划竣工验收前达到验收标准，完成验收即可。2、经查阅资料和现场勘验，青山映水．上城（广大上城）项目C1区规划审批内容有消防环形车道和消防登高面等附属工程，现状消防环形车道和消防登高面局部不符合规划审批要求，我局已责令开发商进行整改，确保建设项目按规划审批内容实施。七、清镇市住房和城乡建设局（2019）117号信访事项处理意见书，载明“成克敏，您们向清镇市信访局（通过拨打12345投诉电话）反映“清镇市广大城房开公司不按照设计规划图纸施工，小区没有消防环形车道及登高面积小区未取得消防、住建等相关部门验收合格擅自交房”的问题，我们于2019年11月15日已经受理，并向您发出《受理告知书》，现将调查处理情况答复如下：经调查：关于你们反映的该房屋验收问题，经我局核实贵州广大城投建设投资有限公司开发建设的广大上城C1组团C1-2,C1-3，C1-4三栋建筑已于2016年8月完成建筑工程竣工验收。根据国家新修订的消防法规定，贵州广大城投建设投资有限公司必须按照新的规定完善消防设施，消除消防安全隐患。处理情况：针对你们反映的“房开公司不按照规划图纸施工”问题：经调查，青山映水．上城（广大上城）项目C1区主体工程符合规划审批要求，未发现违法建设行为。该项目C1区还未申请规划竣工验收，在规划竣工验收之前，规划主管部门只负责对主体工程进行验收，附属工程不作强制要求，附属工程只需要在规划竣工验收前达到验收标准，完成规划竣工验收即可。针对你们反映的“房开公司违规交房”问题：经调查，我局接到业主反映后，已按相关规定对贵州广大城投建设投资有限公司进行了约谈，并对是否存在违规交房等情况进行调查，针对房开公司违规交房行为，我局已按照有关法律法规的规定要求房开公司进行整改。另，清镇市自然资源局于2020年10月10日受理案涉房屋转移登记申请，案涉房屋于2020年10月20日取得不动产产权证（权证号：黔（2020）清镇市不动产权第0024102号）。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。合同签订后，原告依约足额履行支付购房款义务，但被告未按合同约定的时间即2016年6月30前向原告交房，被告已构成违约交房，应向原告支付逾期交房违约金。本案中，根据原、被告的陈述及相关证据，被告未按合同约定的上述时间向原告交房，至2016年10月18日，原告才实际收房。因此，原告与被告对逾期交房事宜协商一致，并由原告向被告出具逾期交房违约金的确认函，确认由被告向原告支付逾期交房违约金3823元，且原告承诺在办理收房手续后，并不再就逾期交房事宜向被告主张权利。被告已于2016年10月26日通过银行转账的方式向原告支付了上述款项。因此，双方已就逾期交房事宜达成一致协议并履行完毕。现原告又以被告交付的房屋未达到合同约定的交付条件为由，主张逾期交房违约金。一审法院认为，原告的该主张，缺乏依据，不予支持。理由为：首先，从双方签订的合同内容来看，被告向原告交房时应满足合同约定的条件即1、取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测基数报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。而被告在交付案涉房屋时，该房屋所在的楼栋只经建设、设计、施工、监理等单位进行了竣工验收（结论为同意验收），并未取得合同中约定的商品房交付使用备案证书等。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”的规定，案涉房屋所在的楼栋必须经竣工验收合格后方可交付。因此，案涉房屋所在的楼栋已于2016年8月30日验收合格，被告于2016年10月18日向原告交房，被告交付给原告的房屋是验收合格的房屋，符合上述法律规定。其次，原、被告双方在上述合同中明确约定了交房条件，作为合同相对方，原告对该条件应明知。因此，被告未按合同约定的交房条件将案涉房屋交付给原告时，原告有权拒绝收房。然而，原告明知商品房不符合约定的交付条件而接受房屋并实际占有使用，应视为原告同意变更双方约定的交付条件，案涉房屋已实际交付。因此，原告选择变更交付条件并实际收房，且被告已向原告支付完毕逾期交房违约金的情形下，现其又以案涉房屋未达到合同约定的交付条件主张逾期交房违约金，不予支持。关于被告主张原告诉请逾期交房违约金已过诉讼时效，一审法院认为，依据庭审中原告提交的清镇市自然资源局文件，包含案涉房屋在内的广大上城C1区项目业主2019年11月向清镇市自然资源局提出了保护相应民事权利的请求，构成诉讼时效中断，故对该辩称不予采信。关于原告主张逾期交付公共服务设施违约金的问题，原告在庭审中明确该项请求中公共服务设施是指小区消防、绿化。按合同约定的内容即公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案。以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按下列第（3）种方式处理：（3）买受人认同由出卖人按已付房屋款项的万分之一支付买受人。从该合同内容来看，被告向原告交付公共配套设施应取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案。本案中，因被告在交付案涉房屋时，公共服务设施未达到合同约定的条件即未取得相关部门出具的认可文件或准许使用文件，且因案涉小区的环形登高面不符合相关部门的规定，完善环形登高面势必需挖除部分绿化设施，这将在一定程度上影响原告房屋的居住品质，因此，原告主张该项违约金，予以支持。（但该违约金的计算应按合同计算，即以360623元为基数，按该款的万分之一计算）关于原告诉请逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金的问题。双方签订合同后，原告依约足额履行支付购房款义务，但被告未按约定于2017年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告属违约行为，依法应按合同约定支付相应逾期办证违约金。对于逾期办证违约金标准问题，被告辩称“万分零点之一”系笔误，应为“万分之零点一”，原告主张应为“万分之一”。一审法院认为，“万分零点之一”确系笔误，现原被告双方各执己见，但在一审法院受理的案涉小区商品房预售合同纠纷案中，被告辩称“万分零点之一”系笔误，应为“万分之一”。针对被告前后不一致的辩称，其未充分说明理由并加以举证证实，且原告主张日万分之一的逾期办证违约金标准较为合理，故一审法院参照公平原则，对被告的辩称不予采信。逾期办证违约金标准应认定为“万分之一”。现因逾期办证违约金的逾期时间已超过合同约定的360个工作日，故本案中违约金的计算应按合同约定计算即从2018年1月1日起，以原告已付房价款360623元为基数，按日万分之一计算，直至被告向原告交付商品房转移登记有关文书之日止（有关文书包括不动产权属证书、完税凭证、房屋平面图、宗地图、购房发票、不动产登记证明或预告登记证明，有关文书如因政策变动而发生变化，应以主管部门的要求为准）。本案中，清镇市自然资源局于2020年10月10日受理了原被告双方办理商品房转移登记的申请，即被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书的合同义务及协助办证义务履行完毕，故逾期办证违约金截止时间为2020年10月10日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决：一、被告贵州广大城投建设投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告夏维林、石顺梅支付逾期交付公共服务设施的违约金（以360623元为基数，按该款的万分之一计算）；二、被告贵州广大城投建设投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告夏维林、石顺梅支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金从2018年1月1日起以360623元为基数按日万分之一计算至2020年10月10日止）；三、驳回原告夏维林、石顺梅的其他诉讼请求。案件受理费851元，由原告夏维林、石顺梅负担516元，被告贵州广大城投建设投资有限公司负担335元。本院二审期间，广大城投公司提交贵州都市报登报公告及小区公告栏电梯广告的照片，拟证明案涉房屋在取得不动产初始登记后在案涉房屋所在小区的公告栏的电梯中粘贴房屋可以办理不动产手续的公告，提示业主携带相应材料到指定地点办理，同时广大城投公司于2020年9月18日在贵州都市报刊登通知，广大城投公司已经履行告知义务，拒不配合领取相应材料办理转移登记的后果应由业主自行承担，本案逾期转移相应文书的违约责任应截止2020年9月18日。本案买受人质证称，对该组证据的真实性不予认可。本院另查明，广大城投公司在同类型其他案件中确实作出过同意逾期办证违约金按已付房价款的日万分之一计算的表述，但本案中，广大城投公司一审中明确主张合同中逾期办证违约金条款中载明的万分零点之一应解释为万分之零点一。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。关于逾期交房违约金，广大城投公司向买受人实际交付案涉房屋时虽未完全达到商品房买卖合同第十一条约定的交付条件，但买受人客观上已接收使用，视为买受人认可房屋已符合交付条件，故一审判决未支持买受人关于逾期交房违约金的诉讼请求并无不当。关于逾期交付公共服务设施的违约金，双方签订的商品房买卖合同单独就逾期交付公共服务设施的违约行为约定了违约金条款，广大城投公司未按商品房买卖合同第十二条第（二）项的约定取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案，一审判决广大城投公司按已付房屋款项的万分之一支付买受人违约金符合合同约定及法律规定，故本院对此予以维持。补充协议第五条约定：“鉴于本项目系分期开发，依据政府批准的规划方案，基础设施及公共服务设施也将分期建成交付，除合同明确约定的交付使用的配套设施外，其他配套设施的交付时间不迟于本项目最后一期竣工交付时间”，从内容看，该条款并未将买受人主张的在商品房买卖合同中已明确约定的绿化等公共服务设施延期至最后一期房屋开发完毕予以交付，仅是就合同明确约定的配套设施外的其他配套设施的交付时间约定为不迟于本项目最后一期竣工交付时间，广大城投公司主张所有配套设施均可不迟于本项目最后一期竣工交付时间进行交付依据不足，本院不予采信。即使广大城投公司主张的补充协议第五条已将所有配套设施的交付时间变更约定为在本项目最后一期竣工交付时间成立，因商品房买卖合同第十二条第（二）项约定的该项违约金计算标准本就不高，在此情况下补充协议第五条还将交付基础设施、公共服务设施的时间延至最后一期房屋竣工交付时间，明显不合理地减轻或免除出卖人的责任，排除买受人权利，依据商品房买卖合同第二十九条规定，仍应以商品房买卖合同主合同的约定为准，广大城投公司认为其不应承担逾期交付公共服务设施的违约金的上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。合同对于逾期交付公共服务设施的违约金未明确约定支付时间，买受人提起本案诉讼主张该项违约金未过诉讼时效，一审中广大城投公司亦未针对本项违约金提出诉讼时效抗辩，故本院不予支持广大城投公司关于本项违约金已过诉讼时效的主张。关于逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金（逾期办证违约金），合同约定按日向买受人支付已交付房价款“万分零点之一”的违约金存在笔误，对于争议合同条款的解释首先应立足于文义解释，从文义解释的角度，“万分零点之一”解释为万分之零点一更符合字面意思，更符合通常理解，否则，不应出现“零点”的文字表述。对于是否应依据格式条款的解释规则作出不利于提供格式条款一方的解释，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，只有对格式条款有两种以上解释的，才应当作出不利于提供格式条款一方的解释。如前所述，依据对相关条款文本的通常理解，应理解为系万分之零点一的笔误，理解为系万分之一的笔误过于牵强，故该条款不适用格式条款的解释规则。此外，相对于逾期交房违约行为，逾期办证违约行为一般给买受人造成的实际损失较小，本案中，买受人亦未提交证据证明因逾期交付办理转移登记有关文书给其造成实际损失，双方将逾期办证违约金约定为日万分之零点一并不有违常理，亦不显失公平。广大城投公司本案中并未自认合同约定的每日“万分零点之一”的违约金计算标准应为每日万分之一，本案买受人主张按日万分之一计算违约金依据不足，故逾期办证违约金应依据合同约定的日万分之零点一的计付标准予以认定。广大城投公司在此前同类型其他案件中确实作出过其同意逾期办证违约金按已付房价款的万分之一计算的表述，但诉讼自认行为仅在对应诉讼中有效，对应诉讼以外的其他案件，该陈述仅具有一般证据效力，不适用自认规则，能否达到证明目的应结合案件其他证据予以判定，本案属于逾期办证时间超过合同约定的360个工作日的情况，根据合同约定，双方实际约定的违约金标准如前所述应为日万分之零点一的计付标准，书证的证明效力高于当事人在其他案件中所作出的陈述，故一审判决参照其他案件中广大城投公司所作陈述认定本案违约金标准欠妥，本院对此予以纠正。合同约定逾期办证违约金系分情形计算，并非分段计算，广大城投公司主张分段计算并不符合合同约定，本院不予采信。二审中，广大城投公司提交证据证明其已取得案涉房屋初始登记并于2020年9月18日通知买受人办理商品房转移登记，办理产权转移登记需双方共同配合方能进行，办理商品房转移登记除出卖人提供相应办证资料外，亦需买受人积极领取，据此，逾期办证违约金约定计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止应理解为房屋具备办证条件房开商履行完通知义务之日止，结合合同约定的计付标准，本院将逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金予以改判，广大城投公司应自合同约定日期至其通知买受人领取办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金，经计算，违约金金额为：已付房价款360623元x日万分之0.1x992天=3,577元。综上所述，夏维林、石顺梅的上诉请求不能成立，本院不予支持；广大城投公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、维持贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初5105号民事判决第一项；二、撤销贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初5105号民事判决第三项；三、变更贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初5105号民事判决第二项为：贵州广大城投建设投资有限公司于本判决生效之日起10日内向夏维林、石顺梅支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金3,577元；四、驳回夏维林、石顺梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费851元，由夏维林、石顺梅负担808元，贵州广大城投建设投资有限公司负担43元；二审案件受理费1702元，由夏维林、石顺梅负担1,617元，贵州广大城投建设投资有限公司负担85元。本判决为终审判决。审判员　　邓禹雨二〇二一年九月十八日书记员　　鄢　塽 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