橙果信息技术有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）京03民终9829号

• 案件编号

  （2021）京03民终9829号

• 案件名称

  橙果信息技术有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第三中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/16 0:00:00

• 当事人

  橙果信息技术有限公司;北京首中静态交通停车管理有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9829号上诉人（原审原告）：北京首中静态交通停车管理有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号1109室。法定代表人：梁衡义，董事长。委托诉讼代理人：刘芮希，女，1993年10月20日出生，汉族，北京首中静态交通停车管理有限公司员工，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：朱昱，男，1987年12月27日出生，汉族，北京首中静态交通停车管理有限公司员工，住新疆石河子市。上诉人（原审被告）：橙果信息技术有限公司，住所地北京市顺义区临空经济核心区裕华路28号1号楼2层202室。法定代表人：陈黄忠，经理。委托诉讼代理人：邓军，男，1970年2月17日出生，汉族，橙果信息技术有限公司员工。委托诉讼代理人：李嘉，男，1986年11月6日出生，汉族，橙果信息技术有限公司副总经理。上诉人北京首中静态交通停车管理有限公司（以下简称：首中静态公司）因与上诉人橙果信息技术有限公司（以下简称：橙果信息公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初4592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。首中静态公司上诉请求：一、撤销北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初4592号民事判决，改判：1.橙果信息公司支付租金85800元，2.橙果信息公司支付违约金9191.52元（暂计算至一审判决之日即2021年3月29日），或将本案发回重审；二、判令一审和二审诉讼费用全部由橙果信息公司承担。事实与理由：橙果信息公司违约行为发生在疫情之前，业务正常开展，不应免除其欠付租金。双方合同约定的租金支付方式为半年付，橙果信息公司应于2020年1月10日前支付上半年的租金，橙果信息公司在疫情发生前已经违约，直至2020年5月25日才支付2020年1月份的租金，至今未支付2020年2月-12月期间的租金。疫情虽然对橙果信息公司经营带来负面影响，橙果信息公司微信公众号于2020年号5月10日发布了《重磅：橙果中标首都机场全标段橙果智能终端全覆盖T2、T3航站楼》一文，橙果信息公司在首都机场新增60余台橙果智能终端设备，并相应开展招标工作。疫情不影响橙果信息公司在首都机场拓展和经营业务。法院适用公平原则的同时，还应当考虑双方的过错程度、橙果信息公司的经营情况。违约金应根据橙果信息公司逾期支付的天数计算，暂计至一审判决之日2021年3月29日违约金9191.52元。橙果信息公司辩称，不同意首中静态的上诉请求及理由。橙果信息公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销北京市顺义区人民法院所做的（2021）京0113民初4592号民事判决，查清事实，重新审理并判决。2.涉及一、二审费用全部由首中静态公司承担。上诉事由：我公司不存在主观违约，三方协议流转签署在疫情期间，协议本身存在实际签署生效日期与标注日期、租金交付日期矛盾冲突的事实。不可抗力发生以来，双方多次沟通，公函往来希望共同承担由于疫情不可抗力给橙果信息公司带来的巨大损失，但首中静态公司始终拒绝协商。首中静态公司辩称，不同意橙果信息公司的上诉请求及理由。首中静态公司向一审法院起诉请求：1．请求判令橙果信息公司给付首中静态公司租金共计85800元（2020年2月1日至2020年12月31日的房屋租金），橙果信息公司按照每月7800元标准支付自2021年1月1日起至实际撤场之日止的占有使用费；2、判令橙果信息公司自2020年1月11日起至实际支付完毕应付租金39000元（对应租期为2020年2月1日至2020年6月30日）之日止、自2020年7月11日起至实际支付完毕应付租金46800元（对应租期为2020年7月1日至2020年12月31日）之日止，按照前述应付租金每日万分之三的标准向首中静态公司支付违约金，橙果信息公司支付1月份迟延交付的7800元租金的违约金313.56元（自2020年1月11日至2020年5月22日含首尾两天按照每天万分之三标准计算）；3．判令本案的全部诉讼费用由橙果信息公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2020年1月22日，首中静态公司（合同丙方）与橙果信息公司（合同乙方）、北京首都国际机场股份有限公司（以下简称机场公司，合同甲方）签订《关于〈首都机场商业面积租赁合同〉的三方协议》（以下简称三方协议），约定：鉴于：甲、乙双方已于2019年1月1日签订了编号为（{2018}BCIA0431-SC070-q-I）的《首都机场商业面积租赁合同》（以下简称原合同），鉴于甲方与丙方于2019年12月30日签订了编号为（合同编号）的《北京首都机场停车楼经营权转让协议》（以下简称《转让协议》），丙方负责停车楼（场）的直接运营与经营，现将甲方的在原合同项下权利义务概括转移至丙方。根据以上情况，依据相关法律法规之规定，经三方协商，本着平等自愿、诚实信用的原则，就原合同中管理职权、付款方式等达成如下协议，以兹共同遵守履行：一、变更事项。1.1自2020年1月1日起，甲方将原合同所涉的2号停车楼一层2台、三号航站楼地下一层1台（共计3台）位于停车场自助榨汁机的场地权利（除依据法律法规等规范性文件中规定的只能由甲方作为机场管理机构享有并行使的权利）义务及责任全部转移至丙方，丙方愿意受让并已全面知晓权利义务内容。涉及三号停车楼一层1台不做转移，按原合同执行。1.2合同费用结算。乙方已按照原合同约定向甲方支付2019年1月至2019年12月的租金及能源使用费。无其他违约问题。2020年1月1日至12月31日的合同费用按照以下约定执行：本次变更至丙方的三处点位所涉及的租金及能源使用费由丙方收取，未变更的一处点位按原合同执行。乙方应向甲方支付的租金如下：（略）。乙方应向丙方支付的租金如下：2020年1月1日至6月30日租金46800元，乙方付款时间为2020年1月10日前，2020年7月1日至12月31日的租金46800元，乙方付款时间2020年7月10日前。1.3收款账户（略）。1.4履约保证金。乙方应在本协议签订后的10个工作日内向丙方支付￥10000元作为履约保证金，用于保证租金的及时缴纳、租赁场地设备设施的完好以及赔偿因乙方违约给丙方造成的损失。1.5丙方应按其与甲方签订的《北京首都机场停车楼经营权转让协议》相关条款，履行对乙方及本合同所涉业务的监督管理义务。如原合同中对于乙方及本合同所涉业务的管理要求与《转让协议》中甲方与丙方的约定存在不一致时；丙方应按《转让协议》中的双方约定管理乙方及本合同所涉业务。1.6本合同（含附件）的条款以及各方所获取的管理规范、技术文件、其他方所有记录、账户和财务信息均被视为三方的保密信息。除了采用保密的方式向其职业顾问透露、按照法律要求需要披露或接受政府有关部门检查的情况之外，三方在未经协商并取得另一方事先书面许可的情况下，不得透露前述保密信息。任何一方未履行保密义务均被视为违约。违约方泄露或者不正当地使用保密信息以及因其他违约行为，给另一方及其员工造成经济损失的，应当承担损害赔偿责任；造成声誉影响（声誉降低或受到损害）的，应负责赔礼道歉、挽回声誉并承担相关费用。守约方为追究违约方责任，或减少因违约造成的损失，所产生的所有合理费用（包括但不限于赔偿、诉讼或仲裁费用、律师费、误工费、交通费、调查费、公证费等）由违约方承担。违约方承担损害赔偿责任的，仍应继续履行本协议项下的保密义务及其他条款。本保密条款长期有效，各方须在原合同及本补充协议签订、履行过程中及合同终止后始终遵守本保密协议项下的各项义务。本协议自三方代表签字并加盖公司印章后正式生效。本协议增加以下文件作为合同附件：廉洁条款（仅适用于乙方和丙方）。上述附件与原合同和本协议正文具有同等法律效力。上述三方协议签订后，橙果信息公司未按照约定时间支付租金，亦未按照约定支付履约保证金。仅于2020年5月22日支付一个月租金7800元。2020年7月16日，首中静态公司委托律师向橙果信息公司发送律师函，要求橙果信息公司按照三方协议的约定按期足额支付租金和履约保证金。2020年8月10日，橙果信息公司向首中静态公司发送《关于终止首都机场停车楼商业面积租赁的函》，内容如下：贵司与我司于2020年1月22日签署关于《首都机场商业面积租赁合同》的三方协议。今年年初，全球疫情暴发，我司持续努力推进合同执行，但疫情带来的深远与长期影响和次生灾害超出了我们的预估。其一，众所周知2020年已结束了，我们的经济损失很惨重，疫情期间，航班旅客流量骤降，国际航班旅客流量几乎归零，机场商业恢复遥遥无期，2020年我司在机场不可能有商业经营收入，没有旅客流量就没有橙汁销售收入。其二，钟南山院士、张文宏主任等诸多科学家做出判断，今秋明春疫情不可避免会反复，受上半年疫情影响，旅客惰性消费、恐惧性回避消费既成事实，可预见疫情结束后短期消费难以恢复。其三，党中央就当下国际局势做出经济内循环的决策，未来机场商业的价格相比2019年会有所调整。其四，疫情影响，进口橙子无法持续稳定清关，而每年中的4月-10月长达7个月必须用埃及、南非橙子，因为国内在此季节没有合适的橙子出产。今年7月上旬，我司一个货柜的埃及橙子霉烂在海关不能清关就是疫情所至，而这种情况很可能会反复持续。其五，我司自2月份以来因疫情原因已停业95％的市场运营长达7个月，形成巨大亏损，目前已无力支撑履行协议。综上，为维护与贵司的长期合作，本着客观、真实的原则，前述五条客观事实以及依据最高人民法院对疫情定性为不可抗力。我司经过慎重分析，特向贵司沟通终止关于《首都机场商业面积租赁合同》的三方协议。非常感谢、感激贵司对我司项目的认可与支持。首中静态公司没有同意解除合同的请求，并于2020年8月12日进行了回复。2020年8月17日，橙果信息公司向首中静态公司回复：今年疫情，给全球经济带来的深远与长期影响和次生灾害超出了我们的预估。我司在贵司场所的经营因客流量只有同期的10％，消费者不在公共场所购买饮料现喝损失很惨重停业至今，疫情期间，航班旅客流量骤降，国际航班旅客流量几乎归零，机场商业恢复遥遥无期。此不可抗力给我们双方都带来了严重的影响。为维护与贵司的长期合作，本着客观、真实、协商的原则，我司与贵司协商贵司承担我司应支付租金金额的70％，我司承担30％，且我司承诺尽快支付此笔款项。诉讼中，橙果信息公司表示，合同约定的榨汁机，其公司于2020年底曾向首中静态公司提出撤回机器，但是首中静态公司以有纠纷在起诉阶段，机器还不能撤。首中静态公司表示同意协助橙果信息公司将机器搬走。诉讼中，首中静态公司表示榨汁机已于2021年3月18日由橙果信息公司撤走。诉讼中，橙果信息公司提交了八部委联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，要求免除房租。首中静态公司认为其不是租金政策下的减免主体、疫情期间也承受了巨大经济压力、橙果信息公司在继承的业务仍在进行等理由，不同意租金减免。一审法院另查明：橙果信息公司与机场公司原合同中约定的逾期付款违约金约定为，每逾期一日，应按欠付金额每日万分之三的比率支付违约金。机场公司与橙果信息公司在原合同中关于不可抗力条款约定：由于战争、自然灾害、政府政策调整或其他公认的不可抗力而导致本合同任何一方无法履行全部或部分合同义务，该方可就受不可抗力事件影响的部分，不承担未履行本合同的责任，但应在72小时内及时通知另一方，以减轻可能给对方造成的损失，并因在合理的期限内提供相关证明。因不可抗力造成的损失，双方互不承担责任。因不可抗力影响本合同继续正常履行的，双方可以就延期履行、部分履行、变更或解除合同进行协商。上述事实，有当事人陈述，首中静态公司提交的三方协议等，橙果信息公司提交的沟通函件等在案佐证，可以作为认定案件事实的依据。一审法院认为，首中静态公司与橙果信息公司签订的三方协议，是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定善意、全面履行合同约定的义务。双方签订的租用协议已经于2020年12月31日到期，到期前橙果信息公司要求撤回榨汁机器，首中静态公司回复机器还不能撤，诉讼中经法院释明，双方在庭审结束后橙果信息公司自租用场地搬离机器，在此期间首中静态公司主张的占有使用费，法院认为非橙果信息公司原因所致，故法院对首中静态公司主张的该部分费用，不予支持。我国《民法总则》第一百八十条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。我国《合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。结合上述法律规定和我国新型冠状病毒疫情发生、蔓延发展情况，法院可以认定确因疫情导致首中静态公司与橙果信息公司之间合同履行出现重大障碍，构成不可抗力。机场公司与橙果信息公司在原合同中约定的不可抗力条款，亦约束首中静态公司和橙果信息公司，但该约定明确：由于不可抗力而导致本合同任何一方无法履行全部或部分合同义务，该方可就受不可抗力事件影响的部分，不承担未履行本合同的责任，但应在72小时内及时通知另一方，以减轻可能给对方造成的损失，并应在合理的期限内提供相关证明。疫情对不能履行合同具有直接的因果关系，疫情的发生、发展在空间、时间上都有一个变化的过程，政府的管控措施也随之进行调整，新型冠状病毒疫情对于不同类型合同履行的影响也表现不同。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》要求：依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。橙果信息公司按照约定，应于2020年1月10日前交纳上半年租金，在约定的时间，橙果信息公司并没有支付租金，应当承当相应的违约责任。疫情发生后，才构成橙果信息公司不承担违约责任的理由。法院对首中静态公司主张的违约金按照上述规则确定橙果信息公司应支付的违约金金额。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。法院按照上述规定，酌情确定应当减免租金的金额。判决如下：一、橙果信息技术有限公司于判决生效后七日内给付北京首中静态交通停车管理有限公司租金70200元；二、橙果信息技术有限公司于判决生效后七日内给付北京首中静态交通停车管理有限公司违约金126.36元；三、驳回北京首中静态交通停车管理有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费972元，由北京首中静态交通停车管理有限公司负担195元（已交纳），由橙果信息技术有限公司负担777元，于判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。橙果信息公司提交证据如下：1.《首都机场商业面积租赁合同》三方协议、稿件电子版、橙果信息公司复工通知、领取临空经济核心区管委会出入证通知，证明协议是三方真实意思表示，双方协商签订三方协议的过程。2.停车场机器位置照片、首都机场客流量统计、第三方流量表，证明疫情期间的客流量。首中静态公司不认可橙果信息公司提交证据的真实性、关联性和证明目的。首中静态公司没有新证据提交。双方当事人对一审法院经审理查明事实无异议，本院经审理查明事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，首中静态公司、橙果信息公司签订的三方协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，橙果信息公司承租涉案场地用于自助榨汁机经营，首中静态公司、橙果信息公司在履行合同过程中出现新冠肺炎疫情，新冠疫情的出现及疫情防控措施客观上确会对正常经营活动造成较为严重的影响，橙果信息公司也确因疫情营业收入明显受损。但随着疫情变化以及政府的管控措施的调整，橙果信息公司提出终止租赁的时间节点也已经是新冠疫情防控措施减少，各行各业全面复产复工的时间，且双方签订的租用协议于2020年12月31日到期，橙果信息公司亦实际使用了涉案场地经营，一审法院综合考虑疫情及疫情防控措施导致橙果信息公司营业收入明显减少等本案实际情况，根据公平原则酌情确定橙果信息公司应付租金，并无明显不当，本院予以维持。关于首中静态公司主张的违约金，一审法院结合本案实际情况酌情确定橙果信息公司支付违约金并无不当，首中静态公司、橙果信息公司的上诉请求，本院不予支持。综上所述，北京首中静态交通停车管理有限公司、橙果信息技术有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3632元，由北京首中静态交通停车管理有限公司负担2174元（已交纳），由橙果信息技术有限公司负担1558元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　　张　弘审 判 员　　申峻屹审 判 员　　杨　夏二〇二一年九月十六日法官助理　　曾琪惠法官助理　　吴　琳书 记 员　　卢园园 来源：百度“马 克 数据网”