陈循芳、贵州天日房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔02民终2726号

• 案件编号

  （2021）黔02民终2726号

• 案件名称

  陈循芳、贵州天日房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省六盘水市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省六盘水市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  陈循芳;贵州天日房地产开发有限公司;贵州红桥乾晟闽商置业有限公司

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终2726号上诉人（原审原告）：陈循芳，女,1981年10月12日生,汉族,住贵州省六盘水市水城区。委托诉讼代理人：邓钦元，系水城县中心法律服务所法律服务工作者，执业证号：32409051100151。代理权限：特别授权。上诉人（原审被告）：贵州天日房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山经济开发区红桥新区石桥村1号，统一社会信用代码：915202905609116467。法定代表人：黄明波，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：廖正文，男，1994年9月10日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，系该公司员工。代理权限：特别授权。上诉人（原审被告）：贵州红桥乾晟闽商置业有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山经济开发区红桥路，统一社会信用代码：91520290063075296K。法定代表人：陈孝惠，系该公司董事长。委托诉讼代理人：朱进诺涵，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号：15202202011224310。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：蔡昕桐，系贵州祥紫律师事务所实习律师，证号：23082105220039。代理权限：一般授权。上诉人陈循芳因与上诉人贵州天日房地产开发有限公司（以下简称“天日房开”）、上诉人贵州红桥乾晟闽商置业有限公司（以下简称“乾晟公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市水城区人民法院（2021）黔0221民初1822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈循芳上诉请求：一、撤销原审判决第四项；二、判决二被上诉人连带支付上诉人一倍的购房款117600元；三、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为上诉人主张赔偿一倍购房款的条件不成立，天日房开故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明的事实不成立、故不予支持的观点错误。被上诉人是否办理商品房预售许可证明只有上诉人知道，正因为没有办理所以上诉人才不告诉上诉人，上诉人作为一个普通人，不知道这些常识，上诉人认为，被上诉人不告诉的行为就是故意隐瞒，对上诉人是否隐瞒没有取得商品房预售许可证明上诉人当然拿不到证明。二、被上诉人的行为完全构成故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2003）7号）第九条规定，出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故一审判决认定事实不清。综上所述，请求依法支持上诉人的上诉请求。天日房开辩称，房屋的实际开发人是乾晟公司，天日房开与乾晟公司系合作关系，乾晟公司收款是基于开发人是其才出具收据并加盖公章，合同无效后承担返还购房款的责任应是实际收取人，因此天日公司不应承担责任。乾晟公司辩称，案涉房屋买卖合同的相对方系上诉人与天日房开，则该合同的权利义务仅约束合同双方，对我公司没有约束力，因此基于合同无效而产生责任应由天日房开负担。上诉人在购房时已经明知该房产的现实状况，且在购房时上诉人存在自身审查不严谨的过错，即使房屋买卖合同无效，上诉人对本身合同无效的结果负有相应过错，应承担相应的责任，其诉请的退赔责任及利息不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条中关于故意隐瞒的条件，因此不存在需要支付一倍购房款的条件。由于案涉土地的用途为工业用地，上诉人主张双倍返还也不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。天日房开上诉请求：一、维持原审判决第一项，依法改判第二项为上诉人天日房开不承担责任；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、关于上诉人应否承担退还被上诉人陈循芳购房款的问题，一审认定事实不清。一审认定上诉人未提交证据证明案涉项目为被上诉人乾晟公司所开发，但是在（2020）黔0221民初387号已生效判决书中，已经认定涉案项目是乾晟公司所开发，应当是免证事实。一审认定上诉人不是案涉买卖合同的相对方，购房款是被上诉人乾晟公司收取，故退还购房款的主体也不应当是上诉人。结合贵州钟山经济开发区住房和城乡建设局的钟开建发【2019】50号文件，该文件已经明确涉及闽商科技园的销售行为、退房退款方案由贵州德鑫闽商科技产业园管理有限公司（以下简称“德鑫公司”）自行承担处理。根据被上诉人乾晟公司向住建局以及业主出具的承诺书，乾晟公司已经对涉案项目业主承诺处理方式，购房业主租金、退房事宜违约金均由乾晟公司承担。故一审法院以上诉人未提交证据证明以及与本案无关未予采纳属于认定事实不清。二、一审违反了谁主张、谁举证的原则。一审法院依职权从国家企业信用信息网调取了企业信息报告，通过该报告认定二被上诉人之前存在关联混同，并据此认定上诉人与乾晟公司之间承担连带责任，该证据不充分，不足以证明上诉人与乾晟公司存在关联混同。该企业信息报告亦不属于法律规定的当事人无法调取的证据，此外，一审原告在质证时也未提出关联混同。一审法院依职权调取的证据只是用于证明两个公司的基本情况，在案涉判决书中，该证据的证明目的已经超出原有的证据证明目的。一审法院根据当时天日房开与乾晟公司人员混同就视为是上诉人收取购房款，因此承担退还购房款的责任有误。即使案涉合同签订盖章的主体是上诉人，但是合同已经被生效判决认定为无效合同，基于无效合同退还购房款的应是收款项的乾晟公司，就算天日房开存在过错，也应是在乾晟公司无法承担的范围内承担补充责任而不是连带责任。三、一审法院遗漏当事人。案涉项目实际开发人为乾晟公司，但该项目产权人为德鑫公司，德鑫公司股东与被上诉人乾晟公司股东均为陈孝惠、张建佃。并且六盘水市高新区党工委针对德鑫公司用地性质变更、存在历史遗留问题中涉及145户以厂房抵偿债务或已对外销售的小产权等历史遗留问题解决以及贵州红桥投资（集团）有限公司处置闽商科技企业创业园项目资产等问题多次召开会议。2020年，贵州红桥投资（集团）有限公司已经支付5000余万元给德鑫公司用于处理闽商前期业主已购买的小产权遗留问题。资金支付给闽商公司，那么本案权利义务也应由德鑫公司与乾晟公司共同承担。换言之，闽商科技产业园现在已经是闽商公司的资产，与上诉人没有任何关联，加之已被红桥工业投资有限公司投转固。因此，无论是出于从根本上解决纠纷还是维护上诉人的合法权益，上诉人都不应当承担责任，同时，涉案项目涉及类似纠纷当事人过多，已经属于社会群体性事件，如果因为被上诉人乾晟公司与德鑫公司目前的经营管理等历史遗留问题导致上诉人陷于纠纷，对社会的稳定、市场的发展和经济增长必然会带来负面的影响。综上所述，请求改判上诉人不承担责任。陈循芳辩称，天日房开的请求无事实及法律依据，望依法驳回。上诉状事实理由所称上诉人至今未办理完案涉房产相关手续是基于德鑫公司未按相关程序办理，上诉人将依法通过司法途径解决，其事实理由与本案的审理无关，上诉人所称的事实理由是另外的法律关系，与德鑫公司之间怎样解决案涉房屋的手续办理不影响本案的审理，望二审法院对天日房开的上诉事实理由不予采信。乾晟公司辩称，对于天日房开的上诉理由我方认为与本案无关，不应采信，但其中对我公司在一审中责任划分问题，一审法院突破合同相对性原则判决我公司承担连带责任无法律依据，本案既不是合同约定的连带责任，也不是法定连带责任，在没有合同约定下又不满足法律规定的情况下不能随意适用，根据一审法院查明的事实应由合同相对方即天日房开承担责任。乾晟公司上诉请求：一、撤销原审判决第三项，即“被告乾晟公司对本判决第二项购房款、资金占用费及利息的退还和支付承担连带责任”；二、改判乾晟公司对本案不承担责任；三、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审突破合同相对性判决上诉人承担连带责任错误。一审已经认定《闽商科技产业园买卖合同》系被上诉人陈循芳与被上诉人天日房开签订，本案应由合同主体天日房开发独自承担责任。二、一审判决上诉人承担连带责任无法律依据，对于连带责任的承担，在没有合同约定，又不满足法律规定的情况下，不能任意适用。三、本案没有任何证据证明天日房开与乾晟公司存在人格混同，在实际中，同一人担任两个或两个以上公司法定代表人的例子比比皆是，不能仅凭当时天日房开与乾晟公司法定代表人均为黄清海就作出人格混同的认定，从而认定上诉人承担连带责任。四、依据《九民会议纪要》精神，双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。故一审原告诉请利息不应予以支持。五、本案既不是共同侵权，也不是共同违约。即使一审判决以财产混同、人格混同认定上诉人承担连带责任，也应当在判决中明确上诉人承担连带责任后对天日房开享有追偿权，毕竟上诉人对本案房屋销售事实不具有任何过错，无过错则无责。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律不当，请求依法改判或发回重审。陈循芳辩称，上诉人的上诉请求无法律依据，对第一、二项诉讼请求应依法驳回，同时对一审法院第一、二项判决中确定的购房款、资金占用费利息上诉人应依法承担连带责任，理由如下：上诉人与天日房开系合作关系，签订案涉房屋合同时，上诉人与天日房开双方公司的股东系公司人格混同，且当时双方公司的法定代表人均系黄清海。购房合同系天日房开签订，但购房款系乾晟公司收取，综上，乾晟公司对案涉房屋款项及利息应承担连带责任，且应对上诉人要求支付的一倍购房款承担连带责任。天日房开辩称，乾晟公司系案涉项目的实际开发人，购房款也是由乾晟公司实际收取，合同无效导致购房款的退还应由实际收取购房款的乾晟公司承担，天日房开不应承担连带责任。现涉案项目的产权登记在德鑫公司，应追加德鑫公司承担共同责任。陈循芳向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认原告与天日房开于2014年8月17日签订的房屋买卖合同无效；2.判决二被告连带返还原告的购房款117600元，支付一倍的购房款117600元；3.判决二被告承担资金占用费42336元（从2014年8月17日至2020年8月17日止，资金占用费是按购房款年利率6%计算），2020年7月30日后的利息以117600元为基数，利率按照国家银行的标准利率计算，共计277536元；4.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2014年8月17日，被告天日房开（甲方）在未取得商品房预售许可的情况下，与原告陈循芳（乙方）签订《闽商科技产业园买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的闽商科技产业园四栋B区一层114号建筑面积为16.80㎡的商铺，单价为7000元/㎡，总价为117600元；乙方在合同签订之日一次性付清全部房款，甲方必须于2015年8月31日前将验收合格配套房交付乙方，甲方未按约定期限交房，应按乙方已支付房款金额，按逾期交房天数每日万分之三的标准承担违约金；乙方付清购房款、配套房交付乙方使用后，由甲方受乙方委托在720日内按管理部门的规定办理配套房产权证书。如因甲方过失不能在期限内办理配套房产权证书，合同继续履行，甲方按乙方已付房款金额每日万分之三的标准向乙方支付违约金。双方还对其他事项进行了约定。合同尾部的“甲方”处，加盖有天日房开的合同专用章，“法定代表人”处打印为“黄清海”。2019年3月4日，陈循芳诉至一审法院，请求：1、判令被告天日房开、乾晟公司、德鑫公司履行合同约定义务，按规定为原告立即办理房地产权属证书；2、判令被告天日房开、乾晟公司、德鑫公司支付原告逾期交房违约金32810.4元；3、本案诉讼费由三被告承担。一审法院于2019年3月29日作出（2019）黔0221民初1009号民事判决：一、由被告天日房开于判决生效后七日内向原告陈循芳支付逾期交房违约金32810.4元；二、驳回原告陈循芳的其他诉讼请求。后天日房开不服判决并提出上诉，贵州省六盘水市中级人民法院于2019年9月29日作出（2019）黔02民终1354号民事裁定，撤销判决，将案件发回重审。一审法院经重审后，查明在2014年7月31日签订本案《闽商科技产业园买卖合同》后，同日，陈循芳向天日房开支付了案涉114号商铺购房款117600元，天日房开向陈循芳出具“贵州天日房地产开发有限公司闽商科技产业园收款收据”，但加盖的是“贵州红桥天日闽商置业有限公司财务专用章”。2014年10月8日，贵州红桥天日闽商置业有限公司法定代表人由黄清海变更为陈孝惠。2015年12月13日，贵州红桥天日闽商置业有限公司变更登记为本案被告乾晟公司。闽商科技产业园土地用途登记为工业用地，使用权人为德鑫公司，德鑫公司法定代表人亦为陈孝惠。综上，一审法院以各被告均未能提供证据证明陈循芳所购买的商铺已取得商品房预售许可证明等为由，于2020年9月3日作出（2020）黔0221民初387号民事判决：驳回原告陈循芳的诉讼请求。各方均未提出上诉。另查明，陈循芳至今未收到其购买的案涉114号商铺，该商铺至今亦未获得商品房预售许可。一审法院认为，虽然天日房开否认与原告签订《闽商科技产业园买卖合同》，并称合同上签署的合同专用章是否是其公司的合同专用章不清楚，但在（2019）黔0221民初1009号案件中，天日房开在答辩中明确认可与原告签订了该合同，且已生效的（2020）黔0221民初387号民事判决亦认定了天日房开与原告签订该合同的事实，故《闽商科技产业园买卖合同》属被告天日房开与原告签订。而对该合同，根据已经发生法律效力的（2020）黔0221民初387号民事判决，因天日房开自始至终未取得商品房预售许可证明，故属无效合同。而合同无效，应属天日房开明明在未取得商品房预售许可的情况下而与原告签订导致，同时，相比双方对是否取得商品房预售许可的明知和应知，一切责任和过错均应在于天日房开，原告无任何过错。此外，虽然向原告出具的购房款收款收据加盖的是被告乾晟公司的财务专用章，但收款收据系天日房开的收款收据，结合当时天日房开与乾晟公司人员混同即天日房开与乾晟公司法定代表人均为黄清海的事实，亦可认定原告的购房款系天日房开收取，而且根据当时天日房开与乾晟公司法定代表人均为一人的事实，也不可避免存在财产混同，进而说明该两个公司存在人格混同。故此，对原告的损失，天日房开应根据合同的相对性承担赔偿责任，而乾晟公司也应基于与天日房开的人格混同承担连带责任。但对原告主张的下列损失：1、一倍的购房款问题，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2003）7号）第九条规定出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但原告并无证据证明在签订本案《闽商科技产业园买卖合同》时，天日房开明明没有取得商品房预售许可证明而妄称取得了商品房预售许可或者直接向原告出示了虚假的商品房预售许可证明，因此，天日房开“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明”的事实不能成立，也即原告主张赔偿“一倍购房款”的条件不成立，故不予支持；2、资金占用费及利息问题，结合全案事实、《闽商科技产业园买卖合同》签订的情况及原告对签订该合同的预期利益，予以支持。另对于天日房开提出的诉讼失效的抗辩，无事实依据及法律依据，故不予支持。而对于天日房开申请追加德鑫公司作为被告参加诉讼并承担责任的问题，无法律依据及必要性，不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款、第二十条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2003）7号）第二条、第九条第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告陈循芳与被告天日房开于2014年8月17日签订的房屋买卖合同无效。二、被告天日房开于判决生效后七日内退还原告陈循芳购房款117600元，并支付2014年8月17日至2020年8月17日的资金占用费42336元，共计人民币159936元；2020年8月17日后的利息，由被告天日房开以应退购房款117600元为基数，按3.85%的年利率向原告陈循芳计付，直至购房款退还完毕之日止。三、被告乾晟公司对本判决第二项购房款、资金占用费及利息的退还和支付承担连带责任。四、驳回原告陈循芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5464元，因适用简易程序减半收取2732元，由原告陈循芳负担1158元；被告天日房开负担1574元（原告已预交，限于判决生效后七日内支付给原告）。二审中，上诉人乾晟公司提交以下证据：土地使用权证复印件一份，拟证明：案涉房开项目的土地使用权人为天日房开，与乾晟公司无关，且土地性质为工业用地。陈循芳质证认为：对该证据无异议，对该土地使用权与乾晟公司无关的证明目的有异议。天日房开与乾晟公司已经认可双方对案涉房屋的项目系合作关系，乾晟公司认可在与陈循芳等签订案涉房屋合同时双方公司股东混同，因此虽然土地使用证为天日房开办理，乾晟公司同样应承担责任。天日房开质证认为：对该证据真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。现该土地的实际所有人在一审中已经查明系德鑫公司，与天日房开无实际关系，且该土地已经六盘水高新区党工委“投转固”，在2020年年底六盘水高新区政府已经拨付六千万元给德鑫公司处理涉案项目已经销售的小产权，因此承担责任的主体应是乾晟公司和德鑫公司。上诉人陈循芳及天日房开未提交证据。对上述证据作以下分析认定：乾晟公司提交的土地使用权证来源合法，内容真实，但因本案系确认案涉房屋买卖合同无效及相应责任的承担，故该证据与本案争议法律关系无关联性，不予采纳。二审经审理查明事实与一审认定的事实基本一致，对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、上诉人陈循芳主张的一倍赔偿及资金占用利息是否应予支持；二、上诉人天日房开及乾晟公司是否应对陈循芳承担连带责任；三、本案是否遗漏诉讼主体。关于争议焦点一。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2019年修正）第八十六条第一款之规定，当事人对于欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在，即证明上述事实须符合高于一般的证明标准。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第九条的规定，出卖人承担购房款一倍赔偿的前提系具有存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证等的欺诈行为，则陈循芳应对此承担足以能够排除合理怀疑的举证责任，而非仅以“未告知”就推定欺诈行为的存在。故一审法院未予支持一倍赔偿并无不当，陈循芳的该项上诉理由不能成立。对于资金占用利息，因案涉房屋买卖合同无效，则行为人因该无效行为取得的财产，应当予以返还，且有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。虽不能确定天日房开具有欺诈的故意，但在未取得商品房预售许可证的情况下进行房屋销售明显具有过错，一审支持资金占用费并无不当。关于争议焦点二。对于天日房开与乾晟公司之间的关系，按天日房开的陈述，案涉房地产的开发及房屋的权利人系乾晟公司，且乾晟公司收取房款并出具房款收据，但却是天日房开与买受人签订的案涉房屋买卖合同。两家公司的上述行为，明显不符合日常交易情理，而天日房开及乾晟公司对此均未能作出合理解释，故陈循芳作为普通购房者有合理理由相信天日房开及乾晟公司存在利益关联。加之天日房开及乾晟公司未能提供足以推翻两家公司人格混同的相应反证。据此，一审认定天日房开与乾晟公司承担连带责任并无不当，天日房开与乾晟公司的该项上诉理由不能成立。关于争议焦点三，因案涉房屋买卖合同的签订方为天日房开，收据出具方为乾晟公司，而现并无证据证实案外人德鑫公司参与了案涉房屋买卖合同的签订或德鑫公司与天日房开、乾晟公司之间存在应承担连带责任的情形，故德鑫公司并非法律规定必须共同进行诉讼的当事人，天日房开该项上诉理由不能成立。综上，三上诉人的上诉请求均不能成立；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。陈循芳预交的二审案件受理费2652元，由陈循芳自行负担；贵州天日房地产开发有限公司预交的二审案件受理费3499元，由贵州天日房地产开发有限公司自行负担；贵州红桥乾晟闽商置业有限公司预交的二审案件受理费3499元，由贵州红桥乾晟闽商置业有限公司自行负担。本判决为终审判决。审 判 长　邓少旭审 判 员　王秋红审 判 员　杨　龙二〇二一年九月十日法官助理　徐　严书 记 员　王　岚 搜索“马 克 数 据 网”